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债务融资案例

债务融资案例

【篇一：

债务融资案例】

目录

一、融资项目名称2

二、项目融资主体2

三、融资规模、期限及还款进度2

四、担保公司情况2

五、项目基本情况3

六、项目投资估算4

七、项目销售收入及税费5

八、项目财务分析6

一、融资项目名称

************建设项目

二、项目融资主体

************有限公司

三、融资规模、期限及还款进度

项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。

贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。

年利率暂按7.00%确定。

贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值万元。

另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。

2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。

转发是美德，但请标明出处：

房地产投资融资俱乐部（fdctz888）

四、担保公司情况

*********************************************************************************************。

五、项目基本情况

************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。

项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m90m。

1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。

项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度52.95%，绿地率15.8%。

目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。

共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。

项目公司成立于2001年8月，位于*************************，注册（实收）资本****万元，各股东均以货币出资。

现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。

法定代表人****。

截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。

转发是美德，但请标明出处：

房地产投资融资俱乐部（fdctz888）

六、项目投资估算

项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。

项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。

预计2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元;2013年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元;2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元;2015年完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。

土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。

项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。

地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。

转发是美德，但请标明出处：

房地产投资融资俱乐部（fdctz888）

前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。

基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。

公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。

开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。

其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。

七、项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。

扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。

预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。

项目销售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。

预计2013年完成销售25%，实现收入29,625.00万元;预计2014年完成销售40%，实现收入47,400.00万元;预计2015年完成销售20%，实现收入23,700.00万元;2016年完成销售15%，实现收入17,775.00万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。

各项税费情况见下表：

八、项目财务分析

项目预计现金流量表如下：

预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。

经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。

经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64;投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。

销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。

融资的分类

（一）公司融资和项目融资

了解现代融资方式，首先必须明白融资的分类。

要投资建设一个项目，就项目的组织方式、债务资金的安排方式及风险结构的设计而言，国际上通常将融资方式分为两类，即公司融资和项目融资。

这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策占信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。

1公司融资

公司融资，又称企业融资，是指以现有企业为基础进行融资并完成项目的投资建设;无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。

对于现有企业的设备更新、技术改造、改建、扩建，均属于公司融资类的项目。

公司融资的基本特点是:

以现有公司为基础开展融资活动，进行投资决策，承担投资风险和决策责任。

以这种融资方式筹集的债务资金虽然实际上是用于项目投资，但债务人是公司而不是项目，即以企业自身的信用条件为基础，通过银行贷款、发行债券等方式，筹集资金用于企业的项目投资。

债权人不仅对项目的资产进行债务追索，而且还可以对公司的全部资金进行追索，因而对于债权人而言，债务的风险程度相对较低。

在市场经济条件下，依靠企业自身的信用进行融资，是为建设项目筹集资金的主要形式。

在这种融资方式下，不论企业筹集的资金如何使用，不论项目未来的盈利能力如何，只要企业能够保证按期还本付息就行。

因此，采用这种融资方式，必须充分考虑企业整体的盈利能力和信用状况，并且整个公司的现金流量和资产都可用于将来偿还债务。

2项目融资

项目融资是一个专用的金融术语，和通常所说的为项目融资是两个不同的概念，不可混淆。

项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人项目公司，由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷。

项目融资又叫无追索权融资方式（non-recourse

f@rncing）。

其含义是:

项目负债的偿还，只依靠项目本身的资产和未来现金流量来保证，即使项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目本身的资产或盈余还债，而对项目以外的其产资产无追索权。

因此，利用项目融资方式，项目本身必须具有比较稳定的现金流量，必须具有较强的盈利能力。

在实际操作中，纯粹无追索权项目融资是无法做到的。

由于项目自身的盈利状况受到多种不确定性因素的影响，仅仅依靠项目自身的资产和未来现金流量为基础进行负债融资，债权人的利益往往难以保障。

因此往往采用有限追索权融资方式（limit出financing）。

即要求由项目以外的与项目有利害关系的第三者提供各种形式的担保

项目融资的基本特点是:

投资决策由项目发起人（企业或政府）作出，项目法人（项目公司）并非一体，而项目的债务融资风险由新成立的项目公司承担。

项目能否还贷，仅仅取决于项目是否有财务效益及其所依托的项目资产，因此又称现金流量融资。

项目只能以自身的盈利能力来偿还债务，并以自身的资产作为债务追索的对象。

对于此类项目的融资，必须认真设计债务和股本的结构，以使项目的现金流量足以还本付息，又称结构式融资。

无论是公司融资还是项目融资，在债务资金的筹措中，都可能涉及到主权信用融资这一范畴，即以国家主权的信用为基础进行的债务融资。

信用评级理论认为，国家是最高的信用主体，以国家主权的信用为基础进行的负债融资，融资风险也最低。

改革开放以来引进了大量外资，如世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构、外国政府、商业银行贷款中绝大多数都是国家财政、金融部门担保的。

通过这种融资方式，我国为许多重点重点建设项目筹集了大量外资。

在公司融资结构安排下，我国的国有企业对利用主权信用融资得天独厚的优势;在项目融资的结构安排下，有主权信用融资的参与，是吸引其他融资机的有力保证，由此必须善于利用主权信用融资的技巧。

（二）权益融资和负债融资

权益融资和负债融资是现代融资的另一重要分类，是设计融资方案，分析融务杠杆的重要基础。

1权益融资。

权益融资是指以所有者的身份投人的非负债性资金的方式所进行的融资。

权益融资形成企业的所有者权益和项目的资本金。

我国的项目资本金制度规定国内投资项目必须按照国务院规定筹集必要的资本金，杜绝无本项目的存在。

因此，权益融资项目资金筹措中具有强制性。

权益融资具有以下特点:

（1）权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。

项目资本金是投资对资金的最低需求，是维持项目长期稳定运营的基本前提。

（2）没有固定的按期还本付息的压力。

股利的支付与否和支付多少，视项目投的实际经营效果而定，因此项目企业法人的财务负担相对较小，融资风险较低。

（3）是负债融资的基础。

权益融资是项目投资最基本的资金来源，它体现着的企业法人的实力，是其他融资方式的基础。

尤其可为债权人提供保障，增强公司的举债能力。

根据国家有关项目资本金制度，项目资本金来源可以是货币资金，也可以用实物产权、非专利技术、土地使用权作价出资。

作为资本金来源的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规进行评估作价，并不得高贷或低估。

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的项目除外。

投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、拨改贷和经营性基本建设

基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收人、地方人民政府按国家有关规定收取的各种税费及其他预算外资金;国家授权投资的机构及企业法人的所有者权益（包括资本金、资本公积金、盈余公积金、未分配利润及股票上市收益资金等）、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金;社会个人合法所有的资金;国家规定的其他可以用作投资项目资本金的资金。

2负债融资。

负债融资是指通过银行贷款、发行债券等负债融资方式所筹集的资金。

负债融资是建设项目资金筹措的重要形式。

根据国家计委《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》（计建设[1996]673号文）的要求，项目投资所依托的企业法人必须承担为建设项目筹集资金并为负债融资按时还本付息的责任。

负债融资的特点主要体现在:

（1）筹集的资金在使用上具有时间性限制，必须按期偿还。

（2）无论项目企业法人今后经营效果好坏，均需要固定支付债务利息，从而形成项目企业法人今后的财务负担。

（3）资金成本一般比权益融资低，且不会分散对项目末来权益的控制权。

债务资金主要是通过金融机构在金融市场进行各类负债性融资活动来解决的。

金融市场是各种信用工具买卖的场所，其职能是把某些组织或个人的剩余资金转移到需要资金的组织或个人并通过利率杠杆在借款者和贷款者之间分配资金。

在负债融资方案的设计和分析中，必须根据金融市场的特点、国际金融环境和我国金融体制改革的趋势结合项目自身的实际情况进行审慎分析。

在现代融资方案的设计申，还经常使用一些介于权益融资和负债融资之间的融资方式，如股东附属贷款、可转股债券、认股证等;它们具有权益和负债的双重特征，在现代融资方案的策划申往往发挥重要作用。

在现代市场经济体系申，尤其是在现代金融体系比较健全的融资环境下，无论是权益融资还是负债融资，均可以采用多种方式。

现代企业理财必须熟悉各种权益融资莉负债融资的方式和技巧，以优化融资方案。

（三）长期融资和短期融资

企业和项目的资金筹措，必须分清是需要长期资金还是短期资金，二者的融资方式不同，融资成本不同，面临的融资风险也不同。

长期融资，是指企业因购建固定资产、无形资产或进行长期投资等资金需求，而筹集的使用期限在一年以上的融资。

长期融资通常通过吸收直接股权投资、发行股票，发行长期债券或进行长期借款等融资方式进行融资。

短期融资，是指企业因季节性或临时性资金需求而筹集的使用期限在一年以内的融资。

短期融资一般通过应用商业信用、短期借款和商业票据等融资方式进行融资。

在现代财务会计制度申，会计核算的基本等式为资产=负债十所有者权益。

其申:

负债=长期负债十短期负债。

项目投资活动所形成的资产，由负债和所有者权益两部分来源构成。

所有者权益长期负债一般由长期融资来解决，短期负债只能通过短期融资的方式解决。

项目的投资主要由固定资产投资和周转资金两部分构成。

固定资产投资因其性质决定，一般应由长期融资来解决。

周转资金为流动资产减流动负债之差。

其申，流动资产可类:

一是永久性流动资产，即企业的生产经营所必须的，无论是处于高涨时期还是经企业都必须保持的流动资产;二是波动性或临时性流动资产，即随企业的经营状况，临时需要的流动资产，相应地周转资金也由永久性周转资金和波动性周转资金两部形成流动资产的资金来源，一部分通过流动负债来筹集，一部分需要周转资金来解决。

在项目的融资方案分析申所涉及的周转资金，一般是指永久性周转资金，并需要长期融资解决。

另外，融资根据其资金是否来源于海外，可分为境内融资和利用外资。

境内融资包括国内商业银行贷款、政策性银行贷款、发行公司（企业）债券、可转换债券、股票及其他产方式。

利用外资包括举办申外合资经营企业、申外合作经营企业、外商独资企业、国际直接投资融资方式、海外发行股票、债券、基金及abs债券等证券融资方式、外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款、国际出口信贷、国际融资租赁等信贷融资以及补偿贸易、对外加工装配等方式等。

根据资金来源于企业内部还是外部，又可分内部融资和外部融资。

内部融资主要是通过企业税后利润、留存收益、折旧资金、企业现有

资产变现等方式为建设项目筹集的资金，外部融资则是通过企业外部的各种渠道筹集的资金。

所有这些融资来源的划分方法，都是现代融资方案的策划过程中必须考虑的因素。

保利地产债务融资案例分析

第一部分公司简介与概况

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。

2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业。

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。

2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。

2009年公司实现销售签约433.82亿元。

截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中指100”指数样本股。

截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。

公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。

公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。

公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。

第二部分资本结构的影响因素

一、企业的资产状况

由于固定资产在清算变现时的价值损失低于无形资产，因此，总资产中固定资产所占比例较大的企业负债能力强、破产成本较小，故负债比率较高；反之则反是。

在保利房地产（集团）有限公司2009年度和2010年度披露的半年报、年报共四份财务报表中，数据显示该公司的固定资产比重较低且有继续下降的趋势。

二、企业的盈利能力

盈利能力强的企业可以产生大量的利润，内部积累可以在很大程度上满足企业的资金需求，故这类企业的负债比率较低。

年度年度三季中期一季2011---0.1520101.080.500.360.1620090.810.550.440.1320080.910.520.420.11

20071.300.500.250.07

近五年保利地产的每股收益从2007至2009年小幅下跌，在2010年却增加。

再结合报表中披露的息税前利润的信息，可以看出近两年该公司的息税前利润有所增加（如2009年到2010年净增加了约2,025,527,187.51元。

）因此可以得出该公司盈利能力较强，故负债比率较低。

三．资本成本

债务的资本成本通常低于权益的资本成本，但过多债务会加重企业的负担，从而产生不能按时还本付息的风险，不利于企业经营。

四、企业的成长率

企业成长率对企业资本结构的影响并不确定。

主要是有两方面因素作用：

一、成长率高的企业资金需求大，最适合的快速融资并且成本不高的就是债务融资；

二、这类企业的未来收益具有较大不确定性，债权人承担风险较大，故企业较难获得债务资金。

保利地产作为成立20年的公司，理应已经进入稳步提升的阶段，但从下表看出，公司的净利润增长率在近两年的波动还是比较大的，具有较大不确定性，获得债务资金因而具有一定难度。

时间2009-6-302009-12-312010-6-302010-12-31净利润增长率3.7591%31.6741%6.17%16.56%

五．企业的风险状况

在进行资本结构决策时，需要考虑企业的风险承受能力和由此带来的成本。

如果企业的息税前利润稳定、营业风险低，那么相对来说可以承担较高的财务风险，故可以保持较高的负债比率。

六．企业的控制权

这取决于企业所有者对控制权的掌握欲望。

若发行新股会稀释股东的持股比例，降低企业所有者的控制权，所以他们可能会采用债务融资方式，此时负债比率会提高。

七、企业的信用等级和债权人的态度

如果企业进行过多的债务融资，其财务风险将会上升，随之引起的财务危机成本就会影响债权人的利益，使得企业的信用级别下降。

保利地产的信用评级在上文表格中可以得到，为aaa级（即最高级）。

较高的信用等级使得该公司较易获得债务融资。

八、行业因素

不同行业在负债比率上一直有显著差异，因为不同行业的企业的经营风险、负债能力、折旧等非负债项目带来的避税可能性等方面存在着很大差异。

由于房地产行业是近年来国内较热的行业，前景大好，因此承受风险的能力较高。

故保利地产的负债能力也相应提升。

第三部分保利地产债务融资分析

为了偿还借款，优化公司债务结构，补充公司流动资金，2008年7月8日保利房地产（集团）股份有限公司公布了有关公开发行公司债券的公告，公告中详述了本次公司债券发行的发行对象、发行总额、票面利率及发行方式等内容，具体见下表

2008年7月16日，保利房地产（集团）有限公司公布了本次债券的发行结果，网上一般社会公众投资者的认购数量为4.30亿元人民币,占本期公司债券发行总量的10%。

网下机构投资者认购数量为38.70亿元人民币,占本期公司债券发行总量的90%。

债券融资优点分析

1、资金成本低。

与股票相比，企业发行债券的成本较低，一是债券发行的费用较低，二是债券利息在所得税之前支付，可以为企业带来节税收益，故企业实际负担的债券成本一般低于发行股票的成本。

2、保证控制权。

债券持有者不直接参与公司的经营管理，故债券筹资不会分散企业的控制权。

3、降低代理成本。

自由现金流表示的是公司可以自由支配的现金。

如果自由现金流丰富，则公司可以偿还债务，回购股票，增加股息支付。

当公司产生大量的自由现金流时，经理人从自身价值最大化出，倾向于不分红或少分红，将自由现金流留在公司内使用，经理可以自由支配这些资金用于私人利益，或是进行过度投资，降低了资金的使用效率，由此产生代理成本。

企业向债权人按期还本付息是由法律和合同规定了的硬约束。

企业经营者必须在债务到期时，以一定的现金偿还债务本息，否则面临的将是诉讼与破产。

负债融资对经营者的这种威胁，促使经理有效地担负支付未来现金流的承诺。

因此，因负债而导致还本付息所产生的现金流出可以是红利分配的一个有效替代物，从而更好地降低自由现金流量的代理成本，提高资金使用效率。

债券融资的风险分析

债务融资财务风险大。

公司发行债券要承担定期还本付息的责任，若经营状况不佳，会影响到公司的偿债能力，从而使公司面临财务危机、甚至可能导致破产。

在《保利房地产（集团）股份有限公司公司债券上市公告书》中说明了本次债券的偿债保障措施。

一设立偿债准备金。

发行人将于本期债券到期日的前12个月开始，设立偿债准备金，作为本期债券本息的偿付准备。

偿债准备金的形态限定为现金、发行人获得的可随时提取的银行贷款授信额度。

发行人将于债券到期日的前12个月开始，按相应比例留足偿债准备金。

具体安排如下：

债券到期日的前12个月，偿债准备金总额占债