红星路商业状况调研.docx

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红星路商业状况调研

红星路步行街商业调研

第一部分商业情况

一.商业业态构成

根据各商场的经营特色，我们把盐市口—春熙路—红星路商圈内的主要商场进行归类，主要分为百货类、专业卖场及其他形式。

百货类

类别

名称

营业面积

楼层业态分布

特点

经营状况

主要品牌

传统百货

太平洋

2.5万㎡

B1：

运动名品馆：

F1：

仕女名品馆：

化妆品、女鞋、

饰品

F2：

摩登流行馆:

化妆品、流行少

女服饰、饰品、女包

F3：

精品服饰馆：

女装、睡衣、女包

F4：

绅士精品馆：

男装、男士用

品、皮件

F5：

时尚休闲馆：

休闲服饰、牛

仔系列，中性内衣

F6：

童玩寝居馆：

童装、玩具

F7：

家电生活馆：

家电、床上用品、厨房用品等

国内外主要大众知名品牌的聚合

经营状况良好

阿迪达斯、匡威、JANSPORT、耐克、香奈儿、安娜苏、倩碧、兰芝、雅诗兰黛、兰蔻、巴贝、保罗卡顿、圣罗马、皮尔卡丹等

王府井

约2.8万㎡

-1F:

超市

1F:

化妆品、饰品、珠宝箱包、鞋

2F:

女装、少女化妆品

3F:

成熟女性装、内衣

4F:

精品男装

5F:

健身器材、休闲运动装、童装、

玩具

6F：

电子电器、床上生活用品

7F：

影院、品牌专卖（装修中）

经营状况良好

耐克、皮尔卡丹、与狼共舞、杰克琼斯等

伊藤洋华堂

1.8万㎡

-1F超市

1F女装化妆品

2F品牌休闲、鞋类

3F儿童服馆及内衣

4F家俱、家电、床上用品

5F餐饮（装修中）

家庭居家生活用品

经营状况优

金盾、真维斯、花花公子，与狼共舞等

北京华联

3.5万㎡

-1F:

超市、药房、小吃

1F化妆品、珠宝、眼镜

2F少女装、男女鞋、流行百货、

麦当劳

3F淑女装、女包、针织品、毛衫

内衣

4F男装、男士用品、休闲运动、

童装、运动器械、床上用品

5F家电、厨房用品、数码产品、季节特价服饰

大众生活居家商品

经营良好

国内各主要品牌服饰

新世界

3万㎡㎡

一楼至六楼（未开业）

客户年龄定位在20岁-35岁

——

精品百货、综合性百货和青春时尚百货

特色百货

亚新生活广场

近5000㎡

1F:

女包、鞋、珠宝首饰、化妆品

2F：

少女装、饰品、少女包

3F:

少淑装、内衣

4F：

商务装、休闲时尚装、鞋

5F：

休闲馆、影响馆、SPA、样彩

装

客群定位在18-25岁女性用品

经营较差

美宝莲、ZA、左丹奴、宾宝等

春熙新馆

1万㎡

-1F床上用品童装

1F化妆品女鞋

2F-4F女装

5F数码体育休闲一楼至五楼

中高收入水平女性购物城

经营较差

西武百货

1.3万㎡

-1F:

英格美容水疗中心

1F：

国际时尚品牌

2F:

国际美容护肤品

3F:

精品男女时装

4F:

女装配饰及鞋类

5F:

男女精品时尚生活用品

客群定位在30岁以上高收入人群

经营较差

LV/Louis/Vuitton/DIOR/Tod's/Loewe/Versace/MichaelKors/TommyHilfiger

批发零售

名称

营业面积

楼层业态分布

特点

经营状况

泰华

1.1㎡

1F主要经营个性化女装、鞋类及箱包；

2F层为前卫休闲女装系列；

3F是休闲女装及职业女装系列；

4F-5F品牌休闲服饰及首饰

16-25岁中低收入水平的女性消费者

1-3楼经营情况最好

4楼较差

5楼空铺多

九龙

8.8万㎡

负1F主要经营箱包鞋类

1F主要经营本地达标的上乘成都品牌服装；

2F层为休闲女装系列；

3F是前卫休闲系列；

4F经营品牌男装；

5F是品牌女装；

6F层为精品总汇；

7F层是时尚前沿华装

8F精品女装

9F精品男装

10F男女装精品旗舰店和休闲服务中心

-1-3楼主要以零售

3楼以上品牌服饰批发

-1-3楼经营情况最好，4楼以上较差

金开时装城

4.9万㎡

-1F:

劲浪

2-4F:

男装

5-7F:

女装

8F:

男女装

-1F-2F:

装修中

3-6F：

营业

7-8F正在招商

经营较差

万紫

8800㎡

1-4F:

男女时装批发零售

中低档服饰批发

经营良好

名都

3000㎡

1F:

品牌休闲服饰

2F:

服饰批发零售

中低档服饰

经营状况一般

金开批发中心

5800㎡

1-3F:

男女时装批发零售

中低档服饰

经营状况较好

锦绣时装城

5900㎡

1F：

童装批发零售

2-4F:

男女时装批发零售

中低档服饰

经营状况较好

锦昕羊毛衫批发中心

9000㎡

1-3F:

男女时装批发零售

中低档服饰

经营状况较好

专业卖场

类别

名称

营业面积

楼层业态分布

经营状况

特点

运动休闲专卖

蓝光大厦

2-4F:

劲浪体育用品

经营情况一般

体育运动专卖

港澳购物城

6000㎡

1F屈臣氏，服饰

品牌专卖

2F鞋类服饰

3F品牌特卖场

较差

班尼路系列产品专卖

小商品市场

新中兴

4000㎡

1F

经营状况一般

16-25岁青年时尚服饰用品

盐市口广场

5000㎡

1F

经营较好

16-25岁青年时尚服饰用品

综合商业（特色商业广场）

名称

营业面积

楼层分布

经营状况

主要品牌

香槟广场

1.6万㎡

-1F电玩、玩具

1F品牌服饰

2F餐饮娱乐

3F餐饮娱乐

经营较差

好乐迪KTV、米罗咖啡、

时代华章

1.2万㎡

-1F:

五星电器

1F:

服饰

2F:

餐饮

较差

良木缘、五星电器

第一商业广场

2万㎡

1F时尚潮流服饰

2F女装品牌

3F欧洲房子、男装及休

闲运动服饰

4F:

民土咖啡馆

5F:

美格非健身中心

6F:

聚会沙龙中心

营业时间不长，部分楼层招商中

VEROMIDA

Only、杰克琼斯、民土咖啡、欧洲房子等

其他

名称

面积

楼层业态分布

特点

主要品牌

阳光百货

——

1F临街店铺

2F个性服饰及

饰品

3F餐饮茶楼

个性华商品

达芙妮

春禧大厦

2200㎡

1F临街店铺

2FKFC眼睛店

综合

KFC、直通车眼镜店

未营业项目

项目名称

位置

营业面积

可能业态

备注说明

正熙国际

红星路步行街南段

1.2万㎡

百货

正在招商中

京都大厦

大科甲巷

8900㎡

特色百货

法院裁决中

阳光百货扩建项目

大科甲巷

9000㎡

餐饮

招商，龙抄手即将入驻

新建大厦

春熙路西段

3.5万㎡

百货

招商

利都二期

大科甲巷

总建筑面积5.9万㎡

百货

在建，外装

世纪汇禾

红星路步行街北段

4000㎡

品牌服饰城

招商中

时代广场

红星路步行街与总府路交汇处

2.5万㎡

百货

招商中

群光百货

龙抄手旁

9万多㎡

百货

在建

春熙商汇

总府路18号，西武百货对门

总建筑面积3.7万㎡

韩国服饰城

在建

二.区域内商业项目租售情况

表2-1区域内商业项目销售价格情况

项目名称

项目地址

项目规模

销售价格

销售状况

尚都服饰广场

春熙路荔枝巷8号

建筑面积：

100472㎡；

单层建筑面积：

5908-6948㎡

一楼5万元/㎡；二楼3万元/㎡；三楼2.5万元/㎡

据了解已售50%左右，但在房管局备案记录上只销售20%。

春熙商汇广场

总府路18号

占地面积：

3亩；建筑面积37000㎡

一楼8-12万元/㎡；二楼3-8万元/㎡；三楼1.6-3万元/㎡；

目前处于咨询阶段

第一商业广场

大科甲巷8号

总建筑面积：

约68048㎡

商业建筑面积：

约20411㎡

一楼6.8万/㎡，最高11万/㎡；二楼3万元/㎡；

销售完毕

香槟广场

红星路步行街口

占地面积:

11874.28㎡；总建筑面积:

65296㎡

一楼价格：

2.3万元/㎡；二楼1.1万元/㎡；三楼：

0.8万元/㎡；

余两间

蜀都商业广场

蜀都大道署袜北三街

共1900户

均价2万元/㎡；

余15套

紫薇银座2期

正科甲巷108号

共800户，户型区间4.8-50㎡

销售均价4万元/㎡；

余下13套

表2-2区域内租金水平状况

项目名称

地址

租金水平

香槟广场

地块旁

-1F45元/㎡

1F280-340元/㎡

2F100-160元/㎡

春熙旺角

地块所在地

110-200元/㎡

阳光百货

大科甲巷（伊藤对门）

1F1000-1200元/㎡

2F200-300元/㎡

3F180-220元/㎡

春禧大厦

红星路步行（地块斜对门）

1F200-300元/㎡

第一商业广场

红星路步行街北段

1F700-800元/㎡

2F500元/㎡

3F300元/㎡

正科甲巷临街铺面

伊藤对面

1000-1500元/㎡

第二部分客流状况

一、地块附近客流状况

1.步行街内过往人群监测

在地块附近选择了三个客流监测点，如图：

说明：

①代表：

香槟广场→红星路广场

②代表：

红星步行街北→红星路广场

③代表：

科甲巷→红星路广场

日期

时段

人流方向

五分钟人流数

年龄

所占比例

星期日

10:

00—11：

00

红星步行街北→红星路广场

150

18-40

60%

香槟广场→红星路广场

140

科甲巷→红星路广场

250

13:

00—14:

00

红星步行街北→红星路广场

200

25-35

60%

香槟广场→红星路广场

260

科甲巷→红星路广场

320

14:

00—15:

00

红星步行街北→红星路广场

220

30-60

55%

香槟广场→红星路广场

300

科甲巷→红星路广场

300

15:

00—16:

00

红星步行街北→红星路广场

250

25-50

40%

香槟广场→红星路广场

230

科甲巷→红星路广场

280

16:

00—17:

00

红星步行街北→红星路广场

230

20-40

60%

香槟广场—红星路广场

220

科甲巷-红星路广场

270

17:

00—18:

00

红星步行街北-红星路广场

270

25-50

80%

香槟广场→红星路广场

280

科甲巷→红星路广场

350

18:

00—19:

00

红星步行街北→红星路广场

220

20-30

60%

香槟广场→红星路广场

300

科甲巷→红星路广场

360

19:

00—20:

00

红星步行街北→红星路广场

200

20-30

60%

香槟广场→红星路广场

260

科甲巷→红星路广场

260

星期一

10:

00—11：

00

红星步行街北→红星路广场

100

20-40

60%

香槟广场→红星路广场

170

科甲巷→红星路广场

330

13:

00—14:

00

红星步行街北-红星路广场

120

25-40

60%

香槟广场→红星路广场

290

科甲巷→红星路广场

300

15:

00—16:

00

红星步行街北→红星路广场

150

25-40

60%

香槟广场→红星路广场

320

科甲巷→红星路广场

180

17:

00—18:

00

红星步行街北→红星路广场

180

20-50

60%

香槟广场→红星路广场

400

科甲巷→红星路广场

120

星期三

10:

00—11：

00

红星步行街北→红星路广场

90

18-30

55%

香槟广场→红星路广场

220

科甲巷→红星路广场

180

13:

00—14:

00

红星步行街北→红星路广场

100

25-40

60%

香槟广场→红星路广场

180

科甲巷→红星路广场

180

14:

00—15:

00

红星步行街北→红星路广场

130

30-50

60%

香槟广场→红星路广场

200

科甲巷→红星路广场

160

16:

00—17:

00

红星步行街北→红星路广场

170

20-40

55%

香槟广场→红星路广场

260

科甲巷→红星路广场

200

18:

00—19:

00

红星步行街北→红星路广场

150

20-30

60%

香槟广场→红星路广场

200

科甲巷→红星路广场

120

经过几天各个时段的观察，地块周边活动的人群主要有以下几个特点：

■人群多为已经婚育的人，年龄主要集中在25—60岁之间；特别是周末，区域内活动的中老年人比春熙路商圈其他地方多，多为夫妇带小孩，或老人带小孩在此逛街的比重比较大。

■人群的提袋率不高，在30%左右。

步行街内人流动线图

由于公交站点和出租车停靠点设置的影响：

■人群在红星路步行街主要靠地块一边行走

■进出大科甲巷的人群在红星路广场出现明显的分流，周日中午13：

30分开始测试：

①方向每5分钟的人流为200-250人，②方向每5分钟的人流为270-300人，往地块方向的人流大于往红星路步行街北的人流。

■东锦江街来向的每五分钟人流120-150人，主要来源于大慈寺方向的居住人群

2.公交车上下人流监测

◎红星路广场以北的公交站点：

20路【6:

30-20:

30】5分钟一班

红星路广场北-红星路二段-武城大街-天祥寺-玉双路-双桥路西-双桥北二路-经华路-双林中横路-万年场-万年场公交宿舍-跳蹬河-崔家店-成都客车厂-崔家店路-十里店-大坟包-小坟包-三环路龙潭寺立交桥西-三环路龙潭寺立交桥东-龙潭寺路-龙潭寺隆兴路（共22站）

日期

时间

下客数

上客数

年龄

所占比例

星期天

10：

35

62

8

20-35

70%

13：

15

77

50

18-35

80%

14：

45

75

20

20-40

50%

15：

45

65

16

25-35

60%

16：

40

60

25

20-45

50%

星期一

11：

15

40

5

25-35

60%

13：

40

42

8

30-40

60%

15：

45

47

13

30-50

60%

17：

40

57

19

25-45

70%

星期三

11：

00

45

4

25-40

60%

14：

05

40

7

35-50

50%

16：

05

36

15

30-60

60%

17：

30

50

20

20-40

80%

37路：

【6:

30-21:

30】10分钟一班

金沙公交站-双清中路南-府南新区-二环路府南新区路口-二环路羊西线北口-营门口立交桥南-营门口立交桥东-西门车站-花牌坊街-西月城街-八宝街-青龙街-人民中路二段-德盛路-玉沙路-红星路口-红星路二段-红星路广场北（共18站）

日期

时间

下客数

上客数

年龄

所占比例

星期天

10：

40

19

4

40-60

50%

13：

32

72

8

25-35

50%

14：

50

50

6

30-50

60%

15：

50

60

21

25-35

70%

16：

40

40

16

25-40

50%

星期一

11：

00

25

5

30-50

60%

13：

50

20

8

30-50

70%

15：

50

18

9

25-50

70%

17：

50

35

23

25-45

70%

星期三

11：

10

20

2

30-60

80%

14：

10

18

14

25-35

60%

16;15

25

18

40-60

60%

17:

38

55

27

30-50

70%

◎红星路步行街以南的公交站点：

21路【6:

00-20:

00】　10分钟一班

红星路广场南-新南门-新南路-林荫中街-林荫街-人民南路三段北-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-广福桥北街-广福路东-双楠街-公交集团公司-紫藤路-清水河-龙爪村-晋阳路东-五大花园（共21站）

日期

时间

下客数

上客数

年龄

所占比例

星期天

10:

25

40

15

20-30

60%

13:

15

48

31

20-30

60%

14:

15

12

32

30-60

55%

15:

55

17

34

20-50

55%

17:

40

10

42

25-50

55%

19:

31

9

35

30-50

55%

星期一

10:

25

48

12

50-60

65%

14:

15

37

40

30-50

60%

17:

20

17

32

25-50

55%

18:

50

14

27

30-50

55%

星期三

10：

50

21

8

18-40

60%

13：

30

17

4

30-50

60%

15:

40

15

22

30-50

60%

17:

20

12

30

30-50

55%

68路【6:

30-20:

00】　5分钟一班

红星路广场南-纱帽街-东门大桥-芷泉街-牛王庙-陈家巷-牛市口-二环路东四段北-莲花小区-成仁路口-东光小区-成仁路沙河大桥-红砖桥-琉三路口-包江桥-沙发城上街-沙发城中街-祝国寺-朝阳路口-朝阳村-陈家庙-金桂花园-中和镇（共23站）

日期

时间

下客数

上客数

年龄

所占比例

星期天

10：

37

50

15

20-30

80%

11：

40

24

10

20-35

80%

13：

40

15

37

16-30

60%

14：

34

23

41

20-30

60%

15：

58

7

26

20-40

60%

17：

43

14

46

20-40

60%

18：

25

13

41

20-35

60%

星期一

10：

17

17

0

20-30

60%

13：

45

15

7

20-35

80%

15：

50

32

14

16-30

60%

17：

10

23

35

20-30

60%

18：

50

14

27

20-40

60%

星期三

10：

40

23

4

20-40

60%

13：

25

15

5

20-35

60%

15：

30

7

15

20-40

60%

17：

15

17

27

20-35

60%

■从以上公交车的起止站点可以看出，上下公交车的人群主要来源于城西、城南、以及城东的居住区

■从人群的性质来看，周末主要是到市区的购物人群，平时是在在红星路附近的上班及好部分上学的人群

■从人群的年龄层次来看，年龄在25-50岁的人群比例最大

■从人群活动的时间来看，中午13点过后的上下客量最大

3.相邻街道人流状况

注：

香槟广场（公交车纱帽街站）停靠：

38、56、47、47（区间）、76、334、335、307

公交车春熙路站停靠：

38、56、47、55、901

监测时间：

11月12日14：

30（同一时间内春熙路南段的人流量为每五分钟600-700人）

■①方向的人流主要来于纱帽街、三圣街方向的人流，而在香槟广场公交车下客的数量不多，每次下客在3-5人左右

■②方向的数量也不多5分钟100人左右

■③方向的分流人数不多，5分钟20人左右

■④方向往春熙路南段的5分钟人流在200-250人，年龄在18-25岁的人群占到了80%

■④标注所在位置也是到春熙路南段出租车的停靠点

二、区域的机动车活动情况

主要公交站点及出租车停靠点

机动车出入线路图

注：

红色箭头为机动车进入路线

黄色箭头为机动车外出路线

■从调查的情况来看：

红星路步行街南段的公交车包括21路、68路，平均5分钟一班，停靠地点在地块旁（红星路步行街南段右侧），出租车出入频率较高，5分钟20辆左右停靠。

红星路步行街北段的公交车包括20路、37路，平均5分钟一班，停靠地点在和记黄浦拆迁地块旁（红星路步行街北段右侧），由于在第一商业广场的巷道处出现分流，出租车停靠频率较小，5分钟停靠10辆左右。

小结：

■从地块周边的人流数量来看，比红星路北段的人流大，但是劣于春熙路南段，人流量只有春熙路南段的1/4。

■人群性质来看，多为已经居家的人群，年龄层次偏大，逛街习惯多为家庭集体活动。

■从现阶段的情况来看，红星路步行街现阶段更主要的职能是春熙路商圈的一个交通出入口，特别是机动车辆的出入口。

第三部分春熙路商圈商业项目价值支撑点

一个商业项目要获得购房者的认可，在不考虑其他因素的情况下，有稳定可靠的投资回报是最关键的因素。

一般情况下，商业项目的投资回收期限为8-12年左右，也就是项目的投资年回报率在12.5%-8.3%左右。

这样，项目在销售上才有可能得到一定的价格支撑。

为此，为弄清春熙路区域内的商业项目价值的支撑点，我们选择区域内几个比较典型的案例，通过区域租金水平计算其投资回报，来反推项目的价值。

案例一、尚都服饰广场

以20㎡为例：

一楼：

（均价5万元/㎡；公摊50%；租金水平按相邻项目九龙广场的租金800元/㎡·月计）

总价：

20㎡x5万元/㎡=100万元

年租金收益：

20㎡x50%x800元/㎡·月x12月=9.6万元

年回报率：

9.6万元÷100万元=9.6%（回收年限10.4年）

二楼：

（均价3万元/㎡；公摊50%；租金水平按500元/㎡·月计）

总价：

20㎡x3万元/㎡=60万元

年租金收益：

20㎡x50%x500元/㎡·月x12月=6万元

年回报率：

6万元÷60万元=10%（回收年限10年）

三楼：

（均价2.3万元/㎡；公摊50%；租金水平按350元/㎡·月计）

总价：

20㎡x2.3万元/㎡=46万元

年租金收益：

20㎡x50%x350元/㎡·月x12月=4.2万元

年回报率：

4.2万元÷46万元=9.1%（回收年限10.9年）

案例二、春熙商汇广场

以20㎡为例：

一楼：

（均价10万元/㎡；公摊43%；租金水平按1200元/㎡·月计）

总价：

20㎡x10万元/㎡=200万元

年租金收益：

20㎡x（1-43%）x1200元/㎡·月x12月=16.4万元

年回报率：

16.4万元÷200万元