样本房地产项目开发流程图.doc

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房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程

节点

主要阶段

主要工作内容

工作部门

主办部门工作内容

协办部门工作内容

主办部门

协办部门

土地获取阶段

土地信息收集

现状图

落实地块具体位置及周边情况

发展中心

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

发展中心

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

发展中心

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

发展中心

了解该区域未来规划情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

发展中心

土地初判

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。

发展中心

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

成本测算

发展中心

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

发展中心

土地深判

可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

发展中心

市场深度调研

销售：

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等

研发部：

负责协助进行区域市场调研

发展中心

销售部研发部

项目最终定位

销售研发部：

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议

发展中心

销售部研发部

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

研发：

协助进行方案设计和成本测算

发展中心、运营部

研发部

开发周期及付款计划

工程部、开发部、销售：

根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

发展中心

工程部开发部销售

项目方案确定

发展中心、研发部

现金流测算

发展中心

寻找合作资金

项目招商报告（前期阶段）

区域宏微观市场研究

发展中心

项目招商版盈利能力分析

发展中心、运营部

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）

项目商业策划书

财务中心：

制定项目财务数据

发展中心

财务中心

合作伙伴确定

财务中心、集团资管部：

制定合作方式、投资回报

发展中心

财务中心、集团资管部

合作方案确定

发展中心

财务中心、集团资管部

合作细节确定

发展中心

财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）

签署战略合作协议

财务中心、集团资管部：

制定合作方式、投资回报

综合管理部：

协议盖章，存档

发展中心

财务中心、集团资管部、综合管理部

合作实施（实施阶段）

合作公司成立及相关手续办理

财务中心、集团资管部：

协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：

工商局办理公司注册

发展中心

财务中心、集团资管部、综合管理部

投标、摘牌

投方案标

项目方案确定

发展中心

投经济标

确定土地上限

发展中心

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

发展中心

挂牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

发展中心

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳政府净收益，契税，交易费

法务：

合同条款的草拟和完善

财务：

提供资金

发展中心

法务　财务部

用地规划许可证

土地出让合同

发展部：

提供土地出让合同

开发部

发展部

出让金、交易费交费证明

财务：

提供资金缴纳出让金、交易费

开发部

财务

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资质预审表

开发部

委托工程咨询资格机构编制申请报告

研发：

协助提供相关项目资料

开发部

研发

向项目备案机关提交申请报告

开发部

建设用地规划许可证

开发部

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）

发展部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）

发展部

土地出让合同

发展中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

开发部

发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

开发部

交费证明

缴纳土地费用

发展部

1：

500现状地形图3份（反楼座）

开发部

详规

研发：

委托设计详规

开发部

研发

办理土地证

土地出让合同

发展部

交费证明

缴纳土地费用

发展部

建设用地规划许可证

开发部

地籍图4份（薄膜图）

开发部

土地登记申请书

开发部

土地确权来源证明文件

开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

综管：

提供相关证明资料

开发部

综管

规划设计阶段

区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

销售：

参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

研发部

销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向

商业招商部：

针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证

商业策划部市场组

商业招商部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期

提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

商业招商部：

运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向

商业策划部市场组

商业招商部

项目定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量

商业招商部商业销售部：

配合完成公建部分业态选择与数量确定

商业策划部

商业招商部　　　　　商业销售部

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

研发：

依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：

配合完成公建类定位

销售体系　商业策划

研发部商业招商部

经济测算

运营：

逐步细化成本测算及利润率分析

财务：

现金流测算

研发部

运营部财务部

项目发展报告

开发计划

销售：

根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：

结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议

工程：

根据工程情况排定工期

研发

销售工程商业

项目考核指标初定

运营：

提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

销管

运营

资金流

工程：

根据工期制定工程款支付计划

开发：

配套费及土地款支付计划

财务

工程、开发

设计前期

明确产品设计思路

销售：

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见

研发

销售

明确设计院选择标准

研发

制定设计组织计划

研发

方案设计组织

方案与设计院选择与合同签订

法务：

合同文义审核

运营：

成本审核

研发

运营部、法务部

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

运营：

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。

商业：

结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计

工程：

参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见

研发

工程运营商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

销售、商业：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

开发：

提供各项配套费用标准

研发运营

开发销售工程商业

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审

研发部：

负责提供图纸

开发部

研发部

修建性详规成果

开发：

提供参考意见

研发

开发

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）

研发部：

负责提供图纸

开发部

研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

销售、商业：

根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议

工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

研发运营

销售商业　工程

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）

研发部：

负责提供图纸

开发部

研发

建筑方案报建图

研发：

提供报建图纸

开发

研发

景观概念方案设计及确定

销售、商业：

结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

运营：

成本核算及成本指标控制

研发

销售工程运营商业

指标确认阶段

项目成本指标确定

销管：

和企划对销售费用指标，进行讨论确定

商业：

结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程研发开发财务：

项目前期、工程、配套、费用等指标落实

运营

销管工程研发开发财务商业

项目考核指标确定

销管：

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系

工程：

制定工期

运营

销管工程

年度考核指标调整

销管：

根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系

工程：

制定工期

运营

销管工程

施工图设计组织

施工图设计院的选择与合同签定

运营：

配合研发进行设计招投标

工程管理：

对结构方案、设备选型进行评估

法务：

合同的审核

研发

运营工程管理部法务

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标

销售、商业：

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

工程：

提供工程技术专业建议

研发运营

销售工程商业

结构方案及设备选型研讨及确定

运营：

针对不同结构方案进行经济测算，方案优选

工程：

参与结构方案及设备选型研讨

研发

工程运营

地质勘察报告

组织现场勘察，并提供地质勘察报告

研发：

负责提供规划总平面图

工程

研发

施工图成果

总平面图

研发

放线图

研发

桩位图

研发

施工图报建图

研发

消防、人防报建图

研发

施工图审查全图及计算书

研发

编制典型楼座建安预算

运营

施工图会审

运营：

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

工程：

对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核

研发

工程运营

施工图全图

研发

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化

销售：

根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化