门店开发与策划.ppt

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门店开发与策划门店开发与策划主讲教师：

杨叶飞Y一、课程性质一、课程性质一门核心专业课，实践性强，操作性强。

三、课程总体安排三、课程总体安排1、店铺投资理论与方法2、店铺业态选择与选址3、店铺CIS设计4、店铺内外部设计5、店铺招商与供应商管理6、店铺开业策划二、课程目的二、课程目的掌握门店开发与策划系统理论和方法;能够熟练运用各种方法解决问题;能够制定门店内部的促销策划方案；能够完成开店的投资可行性投资分析；终极目标终极目标学会开什么店，怎么开店。

四、课程考核方法四、课程考核方法1、作业、考勤占20%2、课程实务设计占30%3、期末笔试成绩占50%单元一：

单元一：

店铺投资分析的基本理论与方法店铺投资分析的基本理论与方法一、店铺投资相关概念一、店铺投资相关概念1、投资含义、投资含义投资是指投资主体为了获取收益而将货币或其他资源投放于某项事业的经济活动过程。

包括：

投资主体、投资目的、投资手段和投资行为过程四要素。

2、店铺投资可行性研究、店铺投资可行性研究是指投资者拟投资建立一家店铺，为使这一商场能够在激烈的市场竞争中生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；并进行全面分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。

二、店铺投资可行性研究程序二、店铺投资可行性研究程序机会研究初步可行性研究可行性研究1、机会研究机会研究的主要任务是捕捉投资机会，为拟建投资项目的投资方向提出概括性的建议。

机会研究又分为一般机会研究和具体项目机会研究。

包括：

（1）地区研究

（2）部门产业研究（3）资源研究（4）市场研究2、初步可行性研究主要目的：

（1）根据机会研究的结论并在占有详细资料的基础上对投资机会做出抉择；

（2）确定是否应进行详细的可行性研究；（3）确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，如市场调查、科学实验等；（4）探明这个项目设想是否有生命力。

3、可行性研究此阶段应重点解决：

（1）资源及市场情况如何；

（2）建设规模如何；（3）店址选在何处；（4）采用何种经营模式；（5）外部协作条件如何；（6）建设周期与资金资金，经济和社会效益；（7）能否筹集到所需的资金等。

三、店铺投资可行性研究具体内容三、店铺投资可行性研究具体内容宏观投资环境分析地区行业概括分析需求调查预测竞争概括分析业态规模选择分析商场选址分析卖场布局策划分析商场经营策略分析投资估算分析筹资方式分析经济评价结论与建议3、深圳A商场投资可行性报告的编写模式

（1）未来宏观经济与商业趋势分析

（2）深圳商业运行概况及业态分析（3）A商场与东门主要商场的竞争状况调查分析（4）A商场在东门的选址分析（5）A商场的现金流量分析（6）A商场的经营风险（7）A商场的竞争策略建议（8）结论四、店铺投资环境分析四、店铺投资环境分析1、投资环境概念与特征、投资环境概念与特征是指对投资在某一区域内的商场投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。

具有综合性、区域性、动态性、差异性等特点。

寻求发展机会与避开威胁。

2、投资环境分析内容、投资环境分析内容

（1）宏观环境

（2）行业竞争环境（3）顾客环境

（1）社会政治环境

（2）法律环境（3）经济环境（4）文化环境（5）自然地理环境（6）基础设施（7）社会服务环境完全垄断寡头垄断垄断竞争完全竞争竞争市场类型愿望竞争者属地竞争者店别竞争者店牌竞争者竞争者类型领导者挑战者跟随者补缺者竞争者实力商品服务价格竞争者策略

（2）行业竞争环境分析的重点（3）顾客环境分析重点人口总数人口结构家庭状况人口因素个人收入可支配收入任意支配收入购买力因素需要种类需要特征购买需要分析生存购买动机享受购买动机发展购买动机理智购买动机感情购买动机惠顾购买动机购买动机分析5W1H分析消费者类型评价商场标准购买行为分析五、店铺投资环境评价五、店铺投资环境评价1、投资环境评价原则、投资环境评价原则

（1）系统性原则

（2）比较性原则（3）时效性原则（4）定量性原则2、投资环境评价方法、投资环境评价方法

（1）道氏评估法

（2）多因素法

（1）道氏评估法道氏评估法内涵：

该种方法把在投资风险分为两类：

一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。

二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的经济、政治和社会事件。

道氏评估法把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分：

一是企业从事生产经营的业务条件；二是有可能引起这些条件变化的主要压力。

步骤：

评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因素；在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中挑出810个项目能获得成功的关键因素；在确定各关键因素及其假设条件后，可以提出4套项目预测方案，包括“最可能”、“乐观”、“悲观”、“遭难”。

（22）多因素法多因素法把投资环境因素分为11类：

即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机制效率、文化环境、竞争环境。

每一因素又由一系列子因素构成。

在评价时先对各因素的子因素作出综合评价，然后据此对该类因素作出最优、良好、中等、可用、很差的判断，最后按下列公式计算投资环境总分：

投资环境总分=Wi（5a4b3c2de）Wi_第i类因素权重。

a、b、c、d、e_分别是第i类因素被评为最优、良好、中等、可用、很差的百分比，且abcdel（il，2，11）。

权重最优良好中等可用很差总得分政治环境0.050.40.20.20.10.1经济环境0.150.20.40.10.20.1财务环境0.050.30.40.10.10.1市场环境0.150.20.20.40.10.1基础设施0.120.50.20.10.10.1技术条件0.080.10.10.60.10.1辅助工业0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化环境0.050.30.30.20.10.1竞争环境0.150.10.20.50.10.1合计100六、店铺投资资金筹集六、店铺投资资金筹集1、投资构成、投资构成项目总投资流动资金建设期利息建设投资固定资产投资投资方向调节税无形资产投资2、商场经营所需要的资产、商场经营所需要的资产

（1）固定资产

（2）流动资产（3）无形资产（4）递延资产房屋与建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、电器及影视设备、娱乐设备、其他设备等现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货。

是指商场长期使用而没有实物形态，能够在商场经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。

不能记入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。

3、商场筹资规模的确定、商场筹资规模的确定

（1）筹资基本原则1）合理确定资金需要量、控制资金投放时间；2）充分考虑资金成本与资金收益的比例关系；3）要对负债资金使用效果进行分析，处理好筹资风险。

（2）筹资规模确定方法1）实际核算法2）财务报表法1）实际核算法实际核算法在商场投资需要基本确定的情况下，根据实际投资需要核算需要筹措的资金额的方法，其程序如下：

确定投资需要；核算需要筹措的资金总额；计算商场内部资金筹措额；用筹资总额减去商场内部资金筹集总额，即可确定商场外部筹资规模；根据商场筹资的评价准则进行修正。

2）财务报表法财务报表法通过对商场财务报表的分析，判断商场的财务状况与经营管理状况，从而确定合理的筹资规模。

此方法较复杂，需要较强的分析技能。

借助资产负债表、利润表、损益表、现金流量表。

4、店铺筹资资金的类型、店铺筹资资金的类型

（1）资本金

（2）负债国家投资各方集资股票流动负债长期负债应使资本金数额与商场经营规模相适应；对出资方式及限额的规定；投资者应按合同规定的期限缴清各自的出资额。

要求5、店铺筹资成本核算及其意义、店铺筹资成本核算及其意义

（1）资金成本是店铺为筹集一定数量的资金而支付给资金提供者的一种报酬。

由资金使用费和资金筹集费组成。

资金成本率资金使用费用/（筹集资金总额资金使用费用）

（2）资金成本的意义1）资金成本的高低是进行筹资的依据；2）是评价投资决策是否正确的重要经济标准。

（3）资金成本的计算1）银行借款成本借款成本率年利息/（借款额借款费用）2）发行股票资金成本的计算股票资金成本率每年股利/股票市价（1筹资费率）3）发行债券资金成本债券资金成本率债券利率/（1发行费率）（4）应用加权平均资金成本率进行筹资决策加权平均的资金成本率（某项资金成本率该项资金所占的比重）【例题1】某零售企业目前拥有长期资金1000万元，其中普通股资本金400万，资金成本率为12%；银行长期借款300万，资金成本率为8%；发行债券300万，资金成本率为10%。

试求该企业综合资金成本率。

解：

KW=12%40010008%300100010%3001000=10.2%【例题2】某零售企业为投资一项目，决定采取发行普通股、长期债券和向银行借款三种方式筹集资金，共有三个方案，各个方案内容见下表：

解：

分别计算A、B、C三个方案的加权平均资金成本率如下：

A方案加权平均资金成本率=0.515%+0.313%+0.212%=13.8%B方案加权平均资金成本率=0.415%+0.313%+0.312%=13.5%C方案加权平均资金成本率=0.315%+0.313%+0.412%=13.2%资金筹集方式各种资金占全部资金的比重资金成本率（%）A方案B方案C方案普通股0.50.40.315长期债券0.30.30.313银行借款0.20.30.4146、商场筹资风险分析、商场筹资风险分析1、筹资风险概念因负债而带来的风险，就是筹资风险。

财务杠杠率息税前利润/税前利润100（税前利润利息支出）/税前利润100（1利息支出/税前利润）1002、筹资风险的测量、筹资风险的测量

（1）自有资金利润率期望值）自有资金利润率期望值是指按各种可能出现的自有资金利润率的概率计算的加权平均数。

自有资金利润率期望值（可能出现的自有资金利润率概率）【例题】某商厦有三个筹集资金的方案，A方案全部筹集自有资金；B方案筹集借入资金40，自有资金60；C方案筹集借人资金60，自有资金40，其他有关资料如下图：

市场状况好一般差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出现的自有资金利润率（）

（2）自有资金利润率的标准差自有资金利润率标准差（可能出现自有资金利润率自有利润率期望值）2概率3、筹资风险的处理对策主要是处理好负债资金的比重，以及负债资金的利息的高低。

七、店铺投资项目经济评价七、店铺投资项目经济评价1、经济评价涵义、经济评价涵义通过建立科学、实用的经济评价方法和评价参数，对拟建项目从技术上、经济上进行全面的、综合的分析、比较、论证，以评价项目建设方案技术上、经济上的可行性。

包括财务评价和国民经济评价两个方面。

其示意图如下：

准备工作不确定性分析财务评价方案比较不确定性分析国民经济评价方案比较结论推荐最优方案经济评价示意图2、经济评价原则、经济评价原则动态分析和静态分析相结合，以动态为主；定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主；宏观效益分析与微观效益分析相结合；价值量分析与实物量分析相结合，以价值量分析为主；预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主；全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合，以全过程分析为主。

3、财务评价涵义、程序与主要分析指标、财务评价涵义、程序与主要分析指标财务评价的角度和立足点是项目或企业的财务；财务评价的依据是国家现行财税制度和价格体系；财务评价的基本内容是分析和考察项目的财务盈利能力、清偿能力以及外汇平衡；财务评价的最终目的是判断项目的财务可行性。

（1）财务评价涵义

（2）财务评价程序分析和估算项目的财务基础数据；编制财务基本报表；计算分析财务收益指标；进行不确定性分析。

1）主要指标）主要指标清偿能力指标清偿能力