第九章投资性房地产.docx
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第九章投资性房地产
第九章投资性房地产
一、思考题
1．什么是投资性房地产？
投资性房地产包含哪些内容？
2．将某项资产确认为投资性房地产的条件是什么？
3．投资性房地产的后续计量采用成本模式计量在核算上有何特点？
4．投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量在核算上有何特点？
5．采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置核算上有何特点9
二、名词解释
投资性房地产成本模式计量公允价值模式计量房地产转换
三、单项选择题
1．投资性房地产进行初始计量时，下列说法正确的是（C）。
A．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按成本进行初始计量，以后不能改变其计量模式
B．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应按公允价值进行初始计量，以后不能改变其计量模式
C．无论采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，均应按成本进行初始计量
D．无论采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，均应按公允价值进行初始计量
2．下列不属于投资性房地产的是（D）。
A．已出租的土地使用权B．关联企业之间出租方出租的房地产
C．房地产开发企业，因市场不景气，而将开发的商品房用于对外出租
D．企业拥有的对外经营的招待所
4．投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法不正确的是（B）。
A．不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B．仍对投资性房地产计提折旧或进行摊销
C．资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面余额之间的差额计入当期公允价值变动损益
D．以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为资产负债表该项目的金额
5．关于投资性房地产后续计量模式的变更，下列说法不正确的是（B）。
A.成本模式变更为公允价值模式的，变更日公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益
B．成本模式变更为公允价值模式的，变更日公允价值与账面价值之间的差额，计入资本公积
C．只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量
D．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式变更为成本模式
8．甲公司是一家商贸公司，于2009年5月接受乙公司投入的土地使用权，该资产在乙公司的账面价值为3550万元，双方协商以评估价为投资确认价值。
经评估，其公允价值为4500万元。
甲公司取得该土地后，公司管理层决定拟于适当时机转让。
甲公司取得该土地使用权时，正确的账务处理是（D）。
A．作为无形资产，以3550万元价值入账
B．作为投资性房地产，以3550万元价值入账
C．作为无形资产，以4500万元价值入账
D．作为投资性房地产，以4500万元价值入账
9．某公司于2009年7月1日开始对其出租用厂房进行改扩建，该投资性房地产采用成本模式计量。
该厂房原价3500万元，已提折旧1200万元。
该工程于2009年12月1日完工达到可使用状态，继续用于对外出租。
该公司共支付工程款4500万元，收回残值8万元。
该厂房达到可使用状态时，正确的账务处理是（D）。
A．作为固定资产，以7992万元价值入账
B．作为投资性房地产，以7992万元价值入账
C．作为固定资产，以6792万元价值入账
D．作为投资性房地产，以6792万元价值入账
10．企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧时，应借记（C）账户。
A．“累计折旧”B．“管理费用”C．“其他业务成本”D．“销售费用”
12．承上题资料，该投资性房地产2010年12月31日的累计公允价值变动损益为（A）万元。
A.120B.382.5C.262.5D.142.5
13．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，如果期末公允价值高于其账面价值的金额，应贷记（A）账户。
A．“公允价值变动损益”B．“资本公积”
C．“营业外收入”D．“投资性房地产（公允价值变动）"
19．投资性房地产计量模式由成本模式转换为公允价值模式的，转换时公分价值大于账面价值的差额应记入（D）账户。
A.“投资性房地产（公允价值变动）"B．“公允价值变动损益”
C．“营业外收入”D．“利润分配——未分配利润”
20．企业处置某投资性房地产时，“投资性房地产”账户账面余额为50万元，其中“投资性房地产（成本）"账户余额为60万元，“投资性房地产（公允价值变动）"账户贷方余额为10万元。
该房地产由自用转换为出租时，计入资本公积的金额为15万元。
则处置时，应转入其他业务成本的金额为（D）万元。
A．25B．15C．10D．5
四、多项选择题
1．下列不属于投资性房地产的有（CD）。
A．企业已出租的建筑物或土地使用权
B．企业持有并准备增值后转让的土地使用权
C．企业供本单位职工作为宿舍居住，并按市场价收取租金的房地产
D．房地产开发企业已开发完成准备出租的房地产
E．企业已出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的建筑物
2．下列关于投资性房地产的账务处理说法正确的有（ACDE）。
A．用于出租的房地产与企业自用的房地产在会计核算上不同，企业应将出租的房地产作为投资性房地产单独进行核算
B．企业通常分别采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
C．企业通常采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量财务会计习题及解答
D．只有在有确凿证据表明企业所有投资性房地产的公允价值能够持续可地取得时，才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
E．按照我国的规定，闲置的土地不属于持有并准备增值后转让的土地使权，即不能作为投资性房地产核算
3．投资性房地产进行初始计量时，下列说法正确的有（ACDE）。
A．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按取得时的实际成本行初始计量
B．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应按取得时的公允值进行初始计量
C．无论采用成本模式还是采用公允价值模式进行后续计量的投资性房产，均应按取得时的成本进行初始计量
D．自行建造的投资性房地产成本，按照该资产达到预定可使用状态前所生的一切合理必要的支出确定
E．投资者投资转入的投资性房地产，按投资合同或协议约定的价值作为资性房地产的入账价值
4．投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法正确有（ABCE）。
A．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
B．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息，从而能对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
C．不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
D．仍对投资性房地产计提折旧或进行摊销
E．以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为资产负债表上该项目金额
5．关于投资性房地产后续计量模式的变更，下列说法正确的有（ACDE）。
A．投资性房地产后续计量模式的变更，是指由原来的成本模式计量变更公允价值模式计量
B．成本模式变更为公允价值模式的，变更日公允价值与账面价值之间的三额应记入“资本公积”账户
C．成本模式变更为公允价值模式的，变更日公允价值与账面价值之间的主额应记入“利润分配一未分配利润”账户
D．只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、能满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许对投资性房地产成本模式计量变更为公允价值模式计量
E．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式变更为成本模式
6．在投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，涉及（ADE）账户。
A.“投资性房地产”B．“投资性房地产（成本）"
C．“投资性房地产（公允价值变动）"D．“投资性房地产累计折旧（或摊销）”
E．“投资性房地产减值准备”
7．下列关于投资性房地产说法正确的有（ABD）。
A．与投资性房地产有关的后续支出，如果符合投资性房地产确认条件的，应予资本化，否则应计入当期损益
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产，“投资性房地产（成本）”账户核算的是转换日该房地产的公允价值
C．如果已出租的土地使用权后续计量采用成本模式的，其摊销额应记入“管理费用”账户
D．后续计量采用公允价值模式的，无需计提折旧或摊销
E．同一企业中不同的投资性房地产，对能持续可靠取得其公允价值的，其后续计量应采用公允价值模式；对不能持续可靠取得公允价值的，应采用成本模式计量
11．投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，其处置时应计入或转入其他业务成本的有（ACDE）。
A．处置时实际收到的金额B．处置时该投资性房地产的账面价值
C．公允价值变动累计增值的金额D．公允价值变动累计减值的金额
E．转换日计入所有者权益的金额
12．关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（BDE）。
A．一个企业对投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式分别进行后续计量
B．一个企业对投资性房地产通常采用成本模式进行后续计量，在符合一定条件下也可以采用公允价值模式进行后续计量
C．采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或摊销
D．采用公允价值模式计量的，不应对投资性房地产计提折旧或摊销
E．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式
13．下列关于投资性房地产说法正确的有（ACDE）。
A.一项房地产，部分用于出租，部分用于生产经营，用于出租的部分其能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产
B．一项房地产，部分用于出租，部分用于生产经营，用于出租的部分无论其是否能够单独计量，都不能作为投资性房地产
C．企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产
D．关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产
E．企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，不属于投资性房地产
14．关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法不正确的有（BCE）。
A．从成本模式转换为公允价值模式的，应当按会计政策变更处理
B．从成本模式转换为公允价值模式的，应当按会计估计变更处理
C．已采用成本模式计量的，不得转为公允价值模式计量
D．已采用公允价值模式计量的，不得转为成本模式计量
E．对投资性房地产的计量模式可以根据企业经营方针的变化而随意变更
16．企业将按公允价值模式计量的投资性房地产处置时，可能涉及（ABCD）账户。
A．“公允价值变动损益”B．“资本公积”
C．“其他业务收入”D．“其他业务成本”
E．“投资性房地产累计折旧（或摊销）"
17．关于投资性房地产，下列说法正确的有（BDE）。
A．企业取得的土地使用权都可以确认为投资性房地产
B．企业持有并准备增值后转让的土地使用权，可以确认为投资性房地产
C．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期的，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，不确认投资性房地产
D．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，未经批准中止开发建设连续满1年的，不确认投资性房地产
E．已动工开发建设但已投资额占总投资额不足25%、且未经批准中止开发建设连续满1年的，不确认投资性房地产
19．采用成本模式计量的投资性房地产处置时，下列账务处理正确的有（AC）。
A．处置时实际收到的金额，应记入“其他业务收入”账户的贷方
B．处置时实际收到的金额，应记入“投资收益”账户的贷方
C．处置时的账面价值，应记入“其他业务成本”账户的借方
D．处置时的账面价值，应记入“投资收益”账户的借方
E．处置时该投资性房地产累计增值的金额，应转入“其他业务收入”账户
20．采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，下列账务处理正确的有（AC）。
A．处置时实际收到的金额，应记入“其他业务收入”账户的贷方
B．处置时实际收到的金额，应记入“投资收益”账户的贷方
C．处置时的账面价值，应记入“其他业务成本”账户的借方
D．处置时的账面价值，应记入“投资收益”账户的借方
E．处置时该投资性房地产累计增值的金额，应转入“其他业务收入”账户
五、判断题
1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括闲置的土地。
（×）
2．一项房地产部分用于出租赚取租金，部分用于企业自身的经营场所，则出租部分为投资性房地产。
（×）
3．投资性房地产后续计量采用公允价值模式的，其初始计量也应采用公允价值模式计量。
（×）
4．投资性房地产后续计量模式的变更，是指由原来的成本模式计量变更为公允价值模式计量，或．由原来的公允价值模式计量变更为成本模式计量。
（×）
6．“投资性房地产（成本）"账户，在投资性房地产处置前其余额一般不会改变。
（√）
7．出租的建筑物租赁期满，因暂时空置但仍继续用于出租的，先作固定资产核算，待以后出租时再转入投资性房地产核算。
（×）
8．企业出租给本单位职工居住的宿舍，如果按照市场价格收取租金，则其性质由自用改为出租，应作为投资性房地产核算。
（×）
9．在采用成本模式计量下的投资性房地产，外购的建筑物和土地使用权，按取时的实际成本进行初始计量。
（√）
10．在采用公允价值模式计量下的投资性房地产，外购的建筑物和土地使用权，三取得时的公允价值进行初始计量。
（×）
11．投资性房地产的后续支出会增加投资性房地产的价值，因此应予以资本化。
（×）
12．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按固定资产和无形资产的核算原则，按期计提折旧或摊销。
（√）
13．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。
（√）
14．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
但有确凿证据明某项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，则对该项投资性房地产可从成本模式改为公允价值模式计量，其他投资性房地产无确凿证据表明其公允价能够持续可靠取得的，则仍按成本模式计量。
（×）
15．企业按规定将投资性房地产由成本模式改为公允价值模式计量的，应当作会计政策变更处理。
（√）
16．按成本模式计量的出租建筑物，租赁期满收回时，企业应按该投资性房地产张面价值转入“固定资产”账户；并按剩余的预计使用年限和预计净残值计提折旧。
（×）
17．企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并将自用的房地产出租时，其公允价值与账面价值的差额，应计入公允价值变动损益。
（×）
18．企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，资产负债表日投资争地产的公允价值与账面价值之差额，应计入公允价值变动损益。
（√）
19．投资性房地产处置时，其处置收入与账面价值的差额，应借记或贷记“投资至”账户。
（×）
20．采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，在原转换日计入资本公积的金额应转入“其他业务收入”账户。
（×）
六、业务题
【业务题三】
（一）目的练习投资性房地产的核算。
（二）资料乙公司为股份有限公司，有关房地产业务如下：
1．乙公司采用出包方式建造一栋职工宿舍楼，并与建筑承包商签订一一项合同，合同约定该建设工程于2005年9月1日开始建造，于2006年9月30日交付使用。
合同总金额为2000万元，开始建造当月支付合同金额的60%，项目交付使用时支付合同金额的40%。
2、2005年9月3日，乙公司开出支票预付工程款1200万元给建筑单位。
3、2006年9月30日，工程完工交付使用，乙公司按合同支付工程款800万元。
4．该职工宿舍预计使用寿命30年，预计净残值9.2万元，采用平均年限法计提折旧。
5、2011年9月30日，乙公司决定对该职工宿舍进行改造，改造完成后用于对外出租。
改造过程中，领用生产用原材料200万元（该材料购人时发生的进项税额为34万元），发生工程人员的工资等费用50万元，用银行存款支付工程费用10.36万元。
6、2011年11月1日，乙公司与丙公司签订租赁协议，协议约定乙公司该项改造工程完工时将上述房产出租给丙公司，租赁期从2008年1月1日起至2017年12月31日止，租金每月12万元。
7、2008年1月1日，该项更新改造工程完工，并按合同约定出租给丙公司。
该房产改扩建后预计使用寿命重新确定为25年，预计净残值为28万元，采用平均年限法计提折旧。
乙公司对投资性房地产的后续计量采用成本模式。
8、2008年1月1日，乙公司预收丙公司2008年上半年的租金72万元，存人银行。
9、2009年1月1日，由于乙公司所在地有活跃的房地产交易市场，并能够从房地产交易市场上取得同类的市场价格及相关信息，乙公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量2009年1月1日，该房产的公允价值为2500万元。
10、2009年12月31日，该房产的公允价值为2600万元。
11、2014年12月31日，该房产的公允价值为2700万元。
12、2015年6月30日，乙公司与丙公司达成协议，决定终止租赁合同，同时将该房产转让给丙公司，转让价为3000万元。
13、2015年6月末，乙公司办妥产权转移手续，该房产转让给丙公司，乙公司收到转让价款3000万元并存人银行（假定不考虑相关税费）。
（三）要求
1．编制乙公司2005年9月3日和2006年9月30日支付工程款的会计分录。
2．编制乙公司2006年9月30日该工程交付使用时的会计分录。
3．编制乙公司2006年12月计提该房产折旧的会计分录。
4．编制乙公司2007年9月30日对该房产进行更新改造的会计分录。
5．编制乙公司2008年1月1日出租该房产和收到租金的会计分录。
6．编制乙公司2009年1月1日改变投资性房地产计量模式的会计分录。
7．编制乙公司2009年12月31日该投资性房地产公允价值变动的会计分录。
8．编制乙公司2015年7月1日处置该投资性房地产的会计分录。
答案：
1．乙公司2005年9月3日支付工程款时：
借：
在建工程12000000
贷：
银行存款12000000
乙公司2006年9月30日支付工程款时：
借：
在建工程8000000
贷：
银行存款8000000
2．乙公司2006年9月30日该工程交付使用时：
借：
固定资产20000000
贷：
在建工程20000000
3．乙公司2006年12月计提该固定资产折旧时：
每月折旧额=
=55300（元）
借：
管理费用55300
贷：
累计折旧55300
4．乙公司2007年9月末对该房地产进行更新改造时：
借：
在建工程19336400
累计折旧663600
贷：
固定资产20000000
借：
在建工程2943600
贷：
原材料2000000
应交税费——应交增值税（迸项税额转出）340000
应付职工薪酬500000
银行存款103600
5．乙公司2008年1月1日出租该房地产时：
借：
投资性房地产22280000
贷：
在建工程22280000
乙公司2008年1月收到租金时：
借：
银行存款720000
贷：
其他业务收入120000
预收账款600000
6.乙公司2009年年初改变投资性房地产计量模式时：
借：
投资性房地产——成本25000000
投资性房地产累计折旧880000
贷：
投资性房地产22280000
资本公积——其他资本公积3600000
7．乙公司2009年年末该投资性房地产公允价值变动时：
借：
投资性房地产——公允价值变动1000000
贷：
公允价值变动损益1000000
8．乙公司2015年6月末处置该投资性房地产时：
借：
银行存款30000000
贷：
其他业务收入30000000
借：
其他业务成本27000000
贷：
投资性房地产——成本25000000
投资性房地产——公允价值变动2000000
借：
公允价值变动损益2000000
资本公积——其他资本公积3600000
贷：
其他业务成本5600000
第九章投资性房地产
三单项选择题
1.C．2.D3.C4.B5.B6.A7.A8.D9.D10.C．
11.D12.A13.A14.C．15.A16.A17.C18.C19.D20.D
四多选题
1.CD2.ACDE3.ACDE4.ABCE5.ACDE6.ADE7.ABD8.ABCD9.ACD10.AC
11ACDE12.BDE13.ACDE14.BCE15.DE16.ABCD17.BDE18.ABE19.AC20.AC．
五.判断题
1.×2.X3.×4.X5.√6.√7.×8.X9.√10.×
11.×12.√13.√14.X15.√16.×17..×18.√19.X20.，×
六、业务题
【业务题一】
1．至2007年3月，该房地产累计折旧=（5000-320）÷（30×12）×27=351（万元）
借：
投资性房地产50000000
累计折旧3510000
贷：
固定资产50000000
投资性房地产累计折旧（或摊销）3510000
2．借：
银行存款200000
贷：
其他业务收入200000
3．借：
其他业务成本130000
贷：
投资性房地产累计折旧（或摊销）130000
4．借：
其他业务成本56000
贷：
银行存款56000
5．借：
固定资产50000000
投资性房地产累计折旧（或摊销）11310000
贷：
投资性房地产11310000
累计折旧11310000
【业务题二】
1．借：
投资性房地产——厂房（成本）6000000
累计折旧10800000
贷：
固定资产16000000
资本公积——其他资本公积800000
2．借：
投资性房地产（公允价值变动）200000
贷：
公允价值变动损益200000
3．借：
银行存款6500000
贷：
其他业务收入6500000
借：
营业税金及附加325000
贷：
应交税费——应交营业税325000
借：
其他业务成本6300000
贷：
投资性房地产——厂房（成本）6000000
投资性房地产——厂房（公允价值变动）300000
借：
公允价值变动损益300000
贷：
其他业务成本300000
借：
资本公积—其他资本公积800000
贷：
其他业务成本800000
【业务题三】
1．乙公司2005年9月3日支付工程款时：
借：
在建工程12000000
贷：
银行存款12000000
乙公司2006年9月30日支付工程款时：
借：
在建工程8000000
贷：
银行存款8000000
2．乙公司2006年9月30日该工程交付使用时：
借：
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