某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目可行性报告.docx
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某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目可行性报告
第一章总论
第一节项目申报单位概况
一、单位名称
1、某地产有限公司
2、某地产有限公司鲁峰双合分公司
二、单位概况
1、单位名称：
某地产有限公司
2、法人代表：
某
3、公司地址：
某市青年路90号
4、公司概况：
某地产有限公司成立于2002年1月22日，总部位于某市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发一级资质的企业。
公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。
公司先后在某宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、某东平设立分公司以及某第一分公司即某地产有限公司鲁峰双合分公司、某第二分公司，共有18个分公司。
某地产有限公司鲁峰双合分公司是某地产有限公司为了开发开发某项目专门成立的分公司。
公司自成立以来，年累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被某市、岱岳区评为“房地产开发业先进单位”。
2006年4月某公司通过了3ISO9001:
2000质量管理体系认证。
坚持“财散人聚”的某公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。
近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资、项目等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。
以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴某省和某市经济做出更大的贡献。
第二节项目概况
一、项目基本情况
1、项目名称：
某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目
2、建设内容：
主要建设5栋住宅楼（1栋11层楼、4栋17层楼）和1栋2层商铺及相关配套设施等。
3、建设地点：
拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。
4、项目总体规模：
某社区综合改造建设项目规划总用地168200平方米。
开发项目总建筑面积502162平方米，其中：
住宅建筑面积334790平方米，商业及公建建筑面积27680平方米，地下建筑面积139692平方米。
项目绿地率为35.09%，建筑密度为23.4%，容积率2.05。
规划总户数4942户，设计停车位4781个。
项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约234520.39平方米，占住宅总面积的70.05%；90平方米以上户型建筑面积约占住宅总面积的29.95%；符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。
由于某社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要拟分期进行项目的建设。
本次项目申请报告为某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目。
5、某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期规模：
某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积26708平方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：
住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室面积6780.6平方米。
容积率2.37。
规划户数549户。
项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约40636平方米，占住宅总面积的71.1%；90平方米以上建筑面积约16514平方米，占住宅总面积的28.9%。
符合国家九部委2006年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。
户型统计详见下表。
项目户型统计表
户型
户数
面积（平方米）
比例%
88.91
189
16803
31.4
89.95
233
20958
39.3
84.53
34
2874
5.3
130.55
34
4439
8.3
142.40
59
8402
15.7
合计
549
53476
100
5、投资金额：
26133.53万元。
6、建设期限：
21个月。
2012年4月至2013年12月。
二、投资估算及资金来源
经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用11062.09万元，设备购置及安装工程费2472.95万元，工程建设其他费用10675.18万元，建设期利息1197万元，基本预备费726.31万元。
项目工程建设所需资金26133.53万元，拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司鲁峰双合分公司自筹解决。
资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。
开发地块暨某现代城一期主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
用地面积
平方米
26708
2
总建筑面积
平方米
69930.6
2.1
住宅
平方米
57150
2.2
商铺
平方米
6000
2.3
地下储藏室
平方米
6780.6
3
总投资
万元
26133.53
3.1
建筑工程费
万元
11062.09
3.2
设备及安装工程费
万元
2472.95
3.3
工程建设其他费用
万元
10675.18
3.4
建设期利息
万元
1197
3.5
基本预备费
万元
726.31
4
建设期
月
21
第三节报告的编制依据及研究内容
一、项目申请报告的编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4、《某市城市总体规划（2011-2020）》；
5、《某市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》（泰政发[2004]71号）；
6、《某市人民政府关于加快城中村改造的补充意见》（泰政发[2008]31号）；
7、《某市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》（泰政办发[2010]68号）；
8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
9、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
10、建设单位提供的有关资料；
11、项目建设单位委托编制本项目报告的委托书。
二、项目申请报告的研究内容
1、申报单位及项目概况；
2、发展规划、产业政策、行业准入；
3、资源开发及综合利用分析；
4、节能方案分析；
5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析；
6、环境和生态影响分析；
7、安全防护、消防及抗震设防；
8、组织设置及工程进度安排；
9、投资估算及资金筹措；
10、经济效益和社会影响分析；
11、项目招标方案。
三、项目申请报告编制单位
1、单位名称：
某高新工程设计有限公司
2、工程咨询等级：
乙级
3、工程咨询资格等级证书编号：
工咨乙11820070002
4、发证机关：
国家发展和改革委员会
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
第一节发展规划分析
一、符合国家“十二五”期间“保民生”的要求
“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。
过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。
进入“十二五”，房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。
国家“十二五”规划纲要提出：
要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。
大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。
注重在制度上解决好农民工权益保护问题。
合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。
城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理“城市病”。
进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。
完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。
加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。
完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。
加强市场监管，规范房地产市场秩序。
加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。
加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目，能够有效解决某市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于促进当地房地产业的健康发展。
二、符合某省国民经济和社会发展“十二五”规划
《某省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：
“加快基础设施建设，打造适度超前、功能完善、配套协调、高效安全的基础设施支撑保障体系。
”
“‘十二五’期间人民生活水平提高要与经济发展同步。
把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。
加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。
”
“积极稳妥推进城镇化。
把培育壮大城市群作为城镇化的战略重点，搞好《某省城镇体系规划》修编，积极构筑以某半岛城市群、济南都市圈、鲁南城镇带为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系，力争全省城镇化水平达到50%以上。
”
目前某市居民的生活水平不断提升，对于住房的需求数量及质量要求越来越高，项目主办单位充分利用自己雄厚的资金技术实力，凭借自己的良好信誉，在某市进行项目的建设。
该项目的建设，有利于调整住房供应结构，不断提高某市人民群众的生活水平。
因此，符合国家、某省国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。
三、符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划
《某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：
“全面提升生活性服务业。
适应提高人民生活水平，建设国际旅游名城的需要，加快发展商贸餐饮、房地产、汽车服务、家庭及社区服务业和健康服务业等生活性服务业。
”
“城乡区域协调发展，全市城镇化水平达到56%，城市服务功能进一步提升，城乡一体化发展取得明显进展。
泰城跨入人口超百万的特大城市行列，新泰跨入大城市行列，肥城进入功能完善的中等城市行列，宁阳、东平加快向中等城市跨越，小城镇服务功能和吸引力明显提升，新型社区建设和社会主义新农村建设水平明显提升。
”
“房地产业，调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地产的开发，培育和做大做强某市房地产企业。
积极发展建筑与装饰装修业，加快形成一批资金雄厚、人才密集、技术先进、融资能力强的大型企业集团和一批技术精、机制活的专业建筑施工企业。
”
项目的开发，有助于某市旅游城市的建设，有利于某市城市居民居住条件的改善，因此，项目建设符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。
第二节产业政策分析
该项目主要为商住小区建设，下面对其产业政策进行分析：
一、符合产业政策
项目符合国务院《产业结构调整指导目录（2011年本）》中鼓励类第十九条“城市基础设施”中第22项“城镇园林绿化及生态小区建设”的要求。
二、符合国家现行有关政策
在2011年经济转型过程中，我国经济主要面临两个方面的问题：
一、外部环境面临世界经济增长放缓、欧债危机爆发、国际贸易增速回落等困难；二、内部环境面临通胀压力进一步增大、劳动力价格上涨、国民经济走弱等困难。
在这种经济条件下，国家各部委及中央银行出台了大量的金融政策、税收政策、房地产政策，力求合理引导资金流向、稳定经济发展、控制通货膨胀，为正在进行的经济结构转型及房地产行业制度变革创造条件、指出方向。
2011年的房地产调控政策主要分两步走：
一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革，表现为长期性的政策，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。
中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控，最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。
2011年房地产市场调控政策主要包括四个方面：
土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。
土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。
政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅用地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。
金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场过热的问题，称为稳健的货币政策，实质上是紧缩货币政策；微观方面以允许保障房建设市场融资，在商品房市场成交环节增大交易成本为主。
虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况，但对房地产行业影响是空前的大，一方面银行无钱可贷使得开发商融资困难，另一方面是购房者购房成本大幅增加，刚性需求受到广泛影响，其市场影响超越限购，也是本年房地产市场走低的主要因素之一。
房地产政策方面共计出台了10条政策进行全方位调控，包括“新八条”、最新“国五条”、正式试点征收房产税等。
从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。
政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。
针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地方政府的监控力度，广州市通过制定全年调控目标、规范住宅建筑面积等措施紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。
三、有利于带动其他行业发展
房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。
据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。
该项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经济、物业管理、餐饮业的发展。
同时，该项目的建设对建材、家具、家电、化工、机电等行业发展也有巨大的促进作用。
该项目的建设可吸收部分剩余劳动力，缓解在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。
第三节行业准入分析
一、项目建设的背景
1、项目建设的背景
某房地产消费市场需求增大。
一是居住条件改善的要求增大了市场需求。
根据调查资料显示，某市城乡居民人居环境生活质量进一步提高。
2011年，面对复杂多变的国内外经济形势，某市经济发展总体保持了回升向好的基本态势，呈现出增长速度较快、结构逐步优化、就业持续增加、价格基本稳定的良好态势，主要指标完成或超额完成预期目标。
全市实现生产总值（GDP）2304.3亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。
大力实施全民创业战略，扎实推进“国家级创业型城市”创建工作，劳动就业得到加强。
全市新增就业再就业6.8万人，城镇登记失业率2.8%，低于3.5%的控制目标。
新增农村劳动力转移就业8万人。
覆盖全市的人力资源市场体系健全完善，高校毕业生等重点群体就业得到有效解决，就业局势稳定。
在岗职工55.9万人，增长1.2%。
市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7%；人均消费性支出14888元，增长10.9%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8%。
农民人均纯收入8794元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。
在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。
大部分居民有换购住房的需要。
二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。
按照市委、市政府提出的“加速推进某市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，某市房产市场仍有很大的潜力。
三是投资型买房渐成时尚。
随着某市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对某市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。
房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。
随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
为了紧随某市大发展的趋势，有效改善居民的居住条件，为社会发展贡献更多的精品小区工程，某地产有限公司经研究决定投资建设某社区旧村改造开发地块暨某现代城项目。
该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，而且加快了某市经济发展的步伐，进一步提升了城市品位。
某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目符合某市城区总体规划，项目选址可行、区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。
项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。
2、市场现状分析
（1）2011年我国房地产开发投资完成情况
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。
其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。
房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。
房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。
（2）某市房地产市场现状
2011年某市房地产市场健康发展。
全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。
商品房屋施工面积1009.1万平方米，竣工面积144.9万平方米。
商品房销售面积301.4万平方米，增长6.7%；商品房销售额130.4亿元，增长31.4%。
（5）本项目市场竞争力分析
某市老城区内规划控制相当严格，基本没有形成规模的住宅项目，筹建、新建住宅区均向新城区发展，以西部起步最早，规模也最大；东、南部开发进度相对较缓。
据统计，地理环境位置较好的中高档住宅销售情况普遍较好，市场需求趋旺。
某市商品房价格最近两年上涨较快，特别是交通和环境较好的地段比较明显。
目前，商品住宅已进入了一个产业更新换代时期，新型住宅在质量、环境、服务方面都有明显的进步和提高。
随着某市经济的持续稳定增长，当地居民的生活水平日益提高，尤其是泰城的功能分区调整和大规模建设，部分先富起来的高收入阶层对中、高档类房产和改善居住条件有着客观需求，同时也具备了一定的高消费能力。
东南部地区是前些年某市重点发展的区域。
但由于当时的规划水平有限，而且后期的建设力度不大，所以这个区域始终没有给人们呈现出完整的形象。
九州家园、巨菱枫景园等几个大盘的运作，部分提升该区的住宅档次，但从整体而言这个区域内的居住环境还有待进一步完善。
某地产有限公司经过充分的市场调研分析，结合当地的经济水平，以适应当地购房者的需求为基础，确定合理的销售价格。
本项目即位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。
因此，本建设项目在泰城城区开发规划中应是具有吸引力和成长潜力的区域。
为了更好的适应市场需求，本项目的住宅以中小户型为主。
本项目市场定位符合某市消费者的实际需要，价格定位合理，在消费者可承受的范围内。
项目进入市场后有较大的竞争优势。
二、准入标准
1、确定房地产开发项目的原则
确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
2、土地使用权的取得
该项目承办单位在严格依照《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的基础上获得该项目用地的使用权。
三、准入分析
房地产行业对技术要求不高，并且某市的劳动力充裕，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目总投资26133.53万元，由项目单位自筹14133.53万元，能够达到国家资本金比例35%的要求；第二，该项目土地供应已通过合法土地招拍挂竞争程序获得开发权，建设条件成熟。
该项目建设完全能达到行业准入的条件。
第三章资源开发及综合利用分析
一、资源利用方案
该项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电、蒸汽、天然气）。
该项目涉及土地资源26708平方米，主要为建设用地。
项目建设严格按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）的要求，加强建设用地管理和集约利用。
该项目涉及的能源主要是水资源、电力资源、蒸汽和天然气。
水资源主要是小区生活用水，由市政供水管网直接接入。
小区内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。
电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证该项目需求。
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