济南市物业服务合同参考文本.docx

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济南市物业服务合同参考文本

济南市物业服务合同（参考文本）

甲方：

；

业主委员会主任：

；

住所地：

；

邮编：

。

乙方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

邮编：

；

资质等级：

；

证书编号：

。

根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业管理区域名称）提供物业服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

1．物业名称；

物业类型；

坐落位置；

建筑面积。

2．物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

3．物业服务用房：

坐落位置；

建筑面积；

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二，物业服务用房平面图及说明见附件五）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、公共区域环境卫生的维护；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理服务；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；

8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；

9、装饰装修管理服务；

10、物业档案及物业服务档案管理；

11、；

12、。

第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：

1、；

2、；

3、。

第四条乙方提供的物业服务质量

1、应达到《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字〔2004〕168号）规定的济南市住宅小区物业管理服务级标准（一、二、三选择）。

2、应达到本合同约定的质量标准。

（二者选其一）

物业服务质量标准详见附件六。

第三章服务费用

第五条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

（小）高层住宅：

元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业用房：

元/月.平方米；

工业用房：

元/月.平方米；

学校：

元/月.平方米；

医院：

元/月.平方米；

其他物业：

元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）日常办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

（小）高层住宅：

元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业用房：

元/月.平方米；

工业用房：

元/月.平方米；

学校：

元/月.平方米；

医院：

元/月.平方米；

其他物业：

元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）日常办公费用；

（7）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（8）。

乙方采取以下第种方式提取酬金：

（1）乙方按（每月/每季/每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第六条业主应于起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

物业服务费用（物业服务资金）按（半年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务。

物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因房屋开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由房屋开发建设单位按照物业服务费用标准的70%比例交纳。

业主所购物业长期空置的，业主应提前告知乙方，并向乙方进行书面备案后，业主可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第七条根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，乙方有权向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；

第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、；

2、。

第四章物业的经营与管理

第九条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳车位使用费。

乙方从车位使用费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取车位管理服务费。

扣除车位管理服务费后剩余的车位使用费归全体业主所有。

2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳车位管理服务费。

3、。

4、。

第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位管理服务协议，明确双方在车位使用及管理服务等方面的权利义务。

业主对车辆有看管要求的，应当与乙方另行签订看管协议。

第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主/房屋开发建设单位）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、；

2、。

第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备统一委托乙方经营，经营净收益（扣除相关经营支出成本后）按下列约定分配：

1、；

2、。

第五章物业的承接验收

第十三条甲乙双方应就物业承接时间、承接内容、承接查验、承接前后的责任等事项进行约定。

交接时间应确定具体时点，约定时点前责任由甲方承担，约定时点后责任由乙方承担。

第十四条甲乙双方应在约定时点，按照《物业承接查验办法》（建房【2010】165号）规定，对接管物业和资料进行逐项承接查验，现场共同确认查验结果，签订物业承接查验协议。

承接查验完成后，乙方按照合同约定，接管物业管理区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、构筑物、公共区域等。

物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第十五条乙方承接物业时，甲方应同时向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、；

5、。

第十六条甲方应于（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用且具备水、电、采光、通风等正常使用功能的物业服务用房。

物业服务用房建筑面积平方米，其中：

办公用房平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。

第十七条物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第六章物业的使用与维护

第十八条乙方应按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务，并结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条乙方可采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条甲方应当督促业主、物业使用人遵守《管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；监督、检查乙方物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况

第二十二条因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十三条乙方应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；

第七章专项维修资金

第二十四条本物业管理区域专项维修资金的交存、管理、使用、续筹等按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》（济政办发【2010】65号）的规定执行。

甲方应加强对维修资金使用、续筹的监督管理和组织实施工作。

第二十五条专项维修资金的使用：

乙方应协助甲方及相关业主制定维修方案，按照规定办理维修资金支用手续，保证物业区域内共用部位、共用设施设备得到及时修复。

第八章违约责任

第二十六条业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额的%向乙方支付违约金。

第二十七条乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十八条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、；

6、。

第二十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务未达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第三十条合同期内，甲方终止合同擅自变更物业服务单位，应按的标准向乙方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，应按的标准向甲方支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十一条自本合同终止时起10日内，乙方应当向甲方或业主委员会移交物业管理区域、物业服务用房、资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交，因乙方拒绝移交造成业主和物业使用人损失的，乙方应当予以赔偿。

第九章其他事项

第三十二条本合同期限自年月日起至年月日止。

第三十三条本合同期满前，甲、乙双方应就是否延长本合同期限达成协议。

双方同意续签，应于本合同到期前日内签署新的物业服务合同；未能达成一致的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。

甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。

第三十四条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。

第三十五条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十六条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式处理：

1、向济南仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第三十九条本合同一式份，甲、乙双方各执份，物业主管部门留存一份。

甲方（签章）乙方（签章）

业主委员会主任法定代表人

年月日

附件一：

物业规划平面图

附件二：

物业构成明细

类型

幢数

套（单元）数

建筑面积

（平方米）

高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

工业用房

办公楼

车库

会所

学校

幼儿园

用房

合计

备注

附件三：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、；

11、。

附件四：

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、化粪池个；

4、污水井个；

5、雨水井个；

6、垃圾中转站个；

7、水泵个；

8、水箱个；

9、电梯部；

10、信报箱个；

11、消防设施；

12、公共照明设施；

13、监控设施；

14、避雷设施；

15、共用天线；

16、机动车库个平方米；

17、露天停车场个平方米；

18、非机动车库个平方米；

19、共用设施设备用房平方米；

20、物业服务用房平方米；

21、；

22、。

附件五：

物业服务用房平面图及说明

附件六：

物业服务质量标准