阅海垂钓文化中心建设项目可行性研究报告.docx
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阅海垂钓文化中心建设项目可行性研究报告
阅海垂钓文化中心建设项目
可行性研究报告
目录
第一章垂钓文化中心市场环境分析
第二章垂钓文化中心市场定位分析
第三章垂钓文化中心的市场竞争态势及风险分析
第四章垂钓文化中心拟建规模及布局构想
第五章垂钓文化中心营业收入预算及投资回报
第六章垂钓文化中心的发展方向及远景目标
第七章垂钓文化中心的可行性阐述
第一章垂钓文化中心市场环境分析
1、交通及地理环境
垂钓文化中心项目位于银川市阅海湿地公园腹地，通过满城北街可与市区相连，距离市中心10公里，车程约30分钟，距离机场40公里，方便快捷，环境地理位置优越。
景区内水域面积广阔，河道蜿蜒曲折，依山偎桥，穿街过巷。
游人至此，既可观赏景观大桥、斜拉桥，凝聚现代文明的建筑群，倾听导游讲述艾依河美丽的传说，又可体味亭台楼阁、江南烟雨的西湖美景，当阅海那散发着原始洪荒气息的湿地风光扑面而来时，你又不得不惊叹这里的野性美：
千顷蒲苇吐翠，万只水鸟飞鸣，水盛鱼肥，瓜果飘香，各大景源交相辉映，使人仿佛置身世外桃源、童话世界。
同时，本项目周边的空气质量是银川市空气质量最好的区域之一，嗓音分贝远低于市区及其他乡镇。
2、宏观优势
1）阅海建设工程是实施自治区党委、政府“塞上湖城”战略构想和建设大银川的标志性工程，是落实科学发展观，实现人与自然和谐发展、利国利民的一项“亲水”工程，因此在政策方面有一定优势。
2）结合周边批复的阅海水生植物园、阅海水上江南观光园、阅海农家渔村、阅海养生田吧、阅海养生湖吧、阅海水上休闲中心6个项目的全面启动，为广大市民与游客提供了更多方式的娱乐与休闲，提高了阅海垂钓文化中心的项目附加值。
3）阅海公园通过“龙舟赛”“荷花节”“全国钓鱼大赛”等活动，提高了区域知名度，特别是市委、政府决定在银川市举办的中国国际园林花卉博览会，选址初步确定在阅海公园东侧，届时将影响到周边的诸多项目，使此区域逐步被消费者所认同。
4）银川市虽然被称为塞上湖城，水域面积广阔，但却缺乏大型的系统的休闲垂钓场所，且现有的场所大多硬件设施条件差、提供项目单一、服务质量低等，这就反映出项目整体在市场上有着很大的提升空间。
5）阅海垂钓文化中心离市区有一定距离，夏季平均气温不超过25℃，有“世外桃园”的感觉，依据三十分钟车程经济圈的新市场经济学说，结合交通便利现况，有利于打造“生态休闲式垂钓度假村”形象。
3、劣势分析
1）银川旅游市场线路较为单一，基本分为南线—沙坡头、水洞沟、黄沙古渡等；北线—沙湖、影视城、西夏王陵等，阅海公园虽然为3A级旅游区，但知名度及服务特色不明显，多数消费群体还是集中在市区周边。
2）虽然政府及阅海事业集团都在加大规划建设力度，但5年内很难形成规模化设施配套及影响，按照现有的阅海公园周边环境设施情况及知名度看，还很难具备特色鲜明、范围较广的吸引力。
3）政府方面对本项目参与及要求较多，相对影响了我方自由操作的空间。
第二章垂钓文化中心市场定位分析
1、市场定位
银川市首家生态休闲式垂钓文化中心，集康体娱乐、休闲垂钓，商务运营为一体的综合性会所。
2、定位原则
安静、写意、轻松、畅翔。
3、定位思路：
1）以水资源及绿色文化为核心
以水资源为最大卖点，结合湿地及园林式的自然设计，幽雅、安静、写意，项目在设计过程中要紧紧围绕水及园林绿化作文章，突出绿色文化与生态设施的切合，同时突出现代人对时尚休闲与健康的全新追求。
1现代都市人对泛舟、观鸟、垂钓充满向往，热衷于绿色文化活动。
近期举办的“爱鸟周”体验式旅游活动，鱼类增殖放流”等主题活动，均引起较大反响。
2垂钓文化中心以阅海公园天然水资源，进行充分利用和深入挖掘，使项目具有核心竞争力和不可替代性。
2）生态垂钓文化中心
1接待周期较短，一般在两天以内，以一天或数小时的接待为主；
2与传统的经营模式不同，项目虽然以垂钓为经营主题。
但不可忽视餐饮、住宿、休闲、娱乐等配套功能的完善及文化产业的深挖掘。
项目占地面积达200亩，具有成为大型生态商业运营场所的条件。
同时，根据对区内相关行业的调查了解，产业链都有一个共同特点：
规模越大，规模效应越明显，在经营效益上越有保障。
此项目完全可以成为在区内甚至西北有较大影响力的垂钓文化中心；
主体经营项目包括：
1大型室内、室外垂钓
2演艺中心和特色餐饮；
3特色种植养殖园
4棋牌健身休闲中心
5各式客房及会议配套。
4、客源定位分析
1）目标客源
主要为银川市三区两县客源。
项目距市中心车程30分钟，距开发区车程仅20分钟，这两个区域的客源是核心市场。
银川是外地消费者来宁旅游的发散地，在背靠阅海湿地公园并保证项目特色及宣传力度的同时，也可吸引一部分短线游客源。
由于高速公路交通发达，周边城市区域可进入性很强，因此可以把其作为二级市场来发展。
2）目标消费群
①政府单位
各级政府管理部门公费消费和职务消费，这部分消费者一般是行业的主要接待对象之一。
尤其行政中心及四套领导班子在开发区的落户，直接带来了大量的潜在消费者。
②大型企业
大部分企业的商务应酬，是酒店、会所和其他商务休闲场所的主要目标消费群。
这部分消费的特点是消费额比较高，消费面比较广。
③白领阶层及商务人员
随着现代人工作节奏的加快，很多人因工作压力过大而处于亚健康状态，为缓解压力，他们往往会选择绿色、健康的休闲场所，缓解压力。
如众多企业老总、经理、公务员则可列入潜在的目标客源，当然这部分客源的消费频率不会太高。
还有越来越多从事商务活动的因劳累往往会选拔择休闲场所放松、休憩。
④家庭休闲娱乐消费
垂钓文化中心最基础考虑的就是家庭式消费的思路，北方地区由于冬季漫长、气候温差等关系，过去家庭成员大部分时间只能在室内活动，随着人们生活水平的逐渐提高，从单纯式的物质跨越到了精神层面的追求，开始喜欢周末及假期一家人在大自然中享受乐趣了。
⑤商务会议及比赛
随着经济发展与各类文化交流活动的增加，近年来，各种形式的会议尤其是商务会议需求不断上涨，很多会议的主题都与绿色环保有关，当然在一个天然的休闲垂钓文化中心的特色酒店里举行，是再合适不过的了。
区域性以及全国性的钓鱼比赛的开展，在逐步将阅海推向一个全国性的垂钓天堂，这样专业成具规模的垂钓中心就是不可或缺的。
3）目标消费群细分
①职业情况细分
从市区及阅海周边的客源构成情况来看，企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户比重最高，其次是专业性人员、学生和工人等。
上述消费群体构成中，企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户都是目前中国旅游休闲市场的主体力量之一，他们平时工作压力大、经济收入高、消费力比较强，同时对住宿、餐饮、娱（康）乐设备的要求也比较高。
这部分消费者是俱乐部目标消费群的核心，在项目设计中要充分考虑他们的消费特点。
为此，垂钓本项目设备要有较高档次，突出时尚性和新颖性。
开业后也要以他们为主要的市场开发对象。
为了有效争夺企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和工商个体户中的高端市场，中心设高档会员区。
高档会员区设独立的接待台，设备设施质量和服务质量也有较高水平。
②性别比例细分
在垂钓行业中，男女客源比例差别较大，男性顾客往往是女性的数倍。
但近年来，随着家庭休闲活动的增加和公务等，参与到这项活动中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者发展为参与者，但男性仍然占据着90%以上的比例。
③年龄和文化程度细分
从全国各地的垂钓场所的客源构成情况来看，消费者往往以40－55岁的中年人士为主。
在消费者的文化程度方面，大专和大专文化程度以上比例达50％以上。
这些顾客都有一些共同的特点：
（1）对消费场所的要求较高，接受能力强，同时消费力度也比较强。
（2）受教育的程度高，对精神层次上的需求也比较高，同时消费能力也相对较高。
（3）在时间安排上较为灵活，保障了场所日常的入客率。
垂钓文化中心一定要把握这些消费特点，在建筑设计、文化品味、产品特色、服务内容等方面很下功夫，尽量突出垂钓休闲项目的文化内涵。
第三章垂钓文化中心的市场竞争态势及风险分析
市场经济的规律是“大鱼吃小鱼”，以200亩的垂钓文化中心形成的规模及硬件上的保障，在银川同行市场绝对处于优势。
如装修风格别具特色，在同行业中居引领潮流地位，加上与湿地环境的相结合，绝对会给市场形成一个不小的冲击。
总而言之，银川的休闲娱乐行业发展潜力是巨大的。
当然，在风险方面，若周边再有大量同行加入，势必会导致客源市场的饱和，产生对前景的忧虑，这是其一；其二，因内外政治及经济出现突发性的变化，引起消费市场的激烈震荡，导致收益锐减。
当然，面对目前的竞争对手，无论在硬件档次及规模方面，我们都要占有绝对优势。
我们的目标是做银川最高档、最具影响力的生态垂钓休闲文化中心；在前期规划初始，我们应着力于软件的建设及提高，如品牌形象的塑造、管理体制的健全、人员素质的提高、服务水平的提升、企业文化的建设等，以此拥有优秀的管理人员和训练有素的员工队伍，营运中严格按同行业的标榜实施，必定会取得更好的社会效益和经济效益。
相信阅海垂钓文化中心在未来的发展中能够乘风破浪，起到“巡洋舰”的作用。
第四章垂钓文化中心的拟建规模及布局构想
1、建筑规模
项目建筑占地200亩，约13万平方米，南北长约650米，东西宽约200米，呈规则矩形。
北接阅海公园垂钓水域，东接新建的阅海公园南码头，西面、南面临满城北街阅海公园入口。
预计建筑用地50亩，绿化、水系面积150亩。
2、总体布局构想
垂钓中心可以以独特的装修格调如“海滩风情”等，旨在为广大的市区及周边消费者提供一个集休闲、娱乐、餐饮、度假于一体的异域风情式的生态园林垂钓文化中心。
针对各年龄层、各阶层及家庭式消费群体，营造一种时尚、健康、逸趣、自娱自乐的休闲空间。
整体以度假酒店及垂钓休闲项目为一体，全力打造银川市垂钓文化行业的旗舰。
具体要求：
1、营造家庭式生态垂钓休闲场所，满足大众化消费心理；
2、设计定位讲究动静结合、浪漫写意、层次感强；
3、突出项目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休闲圣地；
4、体现人与自然的结合，返璞归真；
5、迎合消费者日益追求新鲜、追求刺激的消费心理；
6、传承垂钓及其它文化的集合；
3、主要场地规模及投资预算：
以银发改发[2009]422号文件，阅海垂钓文化中心占地为200亩，项目资金估算投资约约为992万元，故以下参照总价进行预算：
1）室内垂钓馆
面积：
3600平米（整体60×60平米利用造型分割为6个独立块）
投资：
200万元（800元/平米）
2）室外垂钓池
面积：
6400平米（整体80×80平米由中心点区分为东南西北4个区）
投资：
150万元
3）绿色餐饮中心
面积：
800平米（包含在酒店内）
4）休闲娱乐中心
面积：
600平米（包含在酒店内）
5）客房接待中心
面积：
1600平米（包含在酒店内，设标间及商务套间）
酒店面积：
3000平米
投资：
300万元
6）VIP别墅区（如追加预算用以提升品质可考虑）
7）绿色种植养殖园
面积：
4000平米
投资：
100万元
8）其它配套设施（配电室、锅炉房等）
面积：
1000平米
投资：
100万元
建筑用地面积：
50亩（投资850万元）
绿化水系面积：
150亩（投资150万元）
总投资：
1000万元可接待人数：
500-1000人
4、经营范围内具体项目
1）酒店项目
用餐、客房、会议室、KTV、棋牌、休息厅、网吧、休闲水吧。
2）垂钓项目
室内垂钓、室外垂钓、垂钓比赛区
3）生态项目
绿色生态种植园、绿色生态养殖园、
5、项目规划（暂略）
第五章垂钓文化中心营业收入预算及投资回报
1、价目表（主要消费项目）
序号
项目
价格
备注
1
室内垂钓
40-60元/天
冬季主营
2
室外垂钓
30-50元/天
3
餐饮（烧烤）
室外
4
餐饮（中西式）
室内
5
休闲娱乐
亲近自然、合理减压
6
种植、养殖
绿色无公害消费
7
8
住宿
9
标准间
188元/天
10
商务套房
388元/天
12
多功能厅
1800元/天
14
别墅
2、收入预测
1）周末及节假日预计，平均上座率占可接待人数60%以上，计300人左右，人均消费按100元/人计算。
2）平时预计，平均上座率占可接待人数20%以上，计100人左右，人均消费按100元/人计算。
全年周末及节假日共计100天，取平均数为50天计算；平时抛去淡季平衡点再取以平均数为100天计算；则全年收入为：
（500人×60%×100元/人×50天）+（500人×20%×100元/人×100天）=250万元/年
3、成本核算（主要大项）
序号
项目
预计成本
备注
1
人员工资（20人）
3万/月
2
水电费
5000元/月
3
冬季燃料费
1万/月
按5个月计算
4
固定资产折旧
按1000万投入分20年摊销
7
广告宣传费
20万/年
前三年
9
税金
10万/年
按百分之六点五计算
8
其他维护费用
10万/年
小计
87万/年
4、年利润预测
250万元/年－87万元/年=163万元/年
5、预计回收期：
投入÷（年固定资产分析折旧＋年利润）=回收期限
暂不计年固定资产折旧为：
1000万÷163万/年≈6.13年
第六章垂钓文化中心的发展方向及远景目标
据宁夏旅游行业垂钓协会会长陈琪介绍，目前宁夏休闲旅游垂钓市场的规模逐步在延伸和扩大。
一是农家乐市场的建设项目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂钓节的举办，带动了更多的钓鱼爱好者。
2007年宁夏银川市的钓鱼爱好者仅有四万七千多人，2008年增加到九万多人，2009年9月底增加到十二万三千多人，占银川市总人口的12%。
这些人群中93%是上班族，每人每年至少出钓20次。
十二万三千人一年可垂钓246万人次，如果按照每人每次消费109元（吃、交通、钓饵、钓钩、钓鱼费、船费等），仅垂钓活动这一项，社会经济效益可达2亿6仟8佰多万元。
由此可见，市场潜力是巨大的，我们要根据阅海垂钓文化中心自身的优势与特点，结合银川市未来的发展趋势，确定项目往多元化、绿色、人文的发展方向。
远景目标是与宁夏休闲、旅游市场接轨，将垂钓文化中心的功能、文化与建筑环境完美结合、相互促进，使多元化、绿色、人文理念充分展现；同时，在企业文化的基础上，大量培养专业人才，形成垂钓文化中心独特的“自我完善、自我发展”的企业内部机制，造就“垂钓文化模式”的优势群体，在后期的发展中取得良好的经济效益同时扩大社会效益及影响等。
第七章垂钓文化中心的可行性阐述
1.1时机分析
主要分析结论
✧银川市缺乏多元化规模性的休闲垂钓场所，但目前中高档消费市场尚不够活跃。
✧政府同时批复的如：
阅海水生植物园、阅海水上休闲中心等另外6个园区还未投入建设，周边大环境尚未形成。
✧政府对这一片区的的政策指导性及规避性尚不了解。
1.2公司战略分析
垂钓文化中心作为公司的副产业发展，有利有弊；响应政府及对城市生态文化建设的推动，产生的社会效应对公司的发展是有很大促进的，但从单纯的利润空间及运作模式看，在一个新的领域投入的物质及管理等又恰恰是不容忽视的，在没有完善的经营机制及市场前景前，需要做好更多前期的准备工作；
1.3.敏感性问题分析
前面涉及到的经济效益分析是参照市场及行业特性上进行的，尚
有许多未确定因素考虑，如：
政策扶持力度、土地价格及使用权、合作经营方式、周边其它配套设施的完善时间及情况等。
1.4.结论阐述
综以上分析阐述，阅海垂钓文化中心的建设，是对银川市乃至全区垂钓业档次及文化上的一个提升，是一个标志性的工程，建成后将会对行业中高端市场形成较大的冲击；作为一个提高公司社会效应的切合点，在考虑利润空间的前提下，可尝试性的进行合作和经营等，但就目前的时机而言，可选择后击而勃发，即先取得项目的开发主动权，尚待同期其它项目的开发和运行，及阅海湿地公园的大环境的形成，整体价值程度上有所提升，再深入挖掘本项目的文化特色及利益追求点等。
吉泰地产营销策划部
2010年6月22日
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