开发报建总结.ppt

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恒大地产集团开发报建培训恒大地产集团开发报建培训开发报建培训开发报建培训第一章第一章开发部职能概述开发部职能概述第二章第二章规划建设工程类规划建设工程类第三章第三章国土用地类国土用地类第四章第四章配套报建类配套报建类第五章第五章各项验收工作类各项验收工作类第六章第六章第六章第六章开发部经理应具备的基本素质和工作能力开发部经理应具备的基本素质和工作能力第一章开发部职能概述一、开发部职能概述一、开发部职能概述:

负责地产集团房地产开发项目涉及负责地产集团房地产开发项目涉及规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报规划、建设、国土等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。

建、验收及对外协调工作。

二、二、衡量开发报建工作效率的标准：

衡量开发报建工作效率的标准：

一快一优一快一优，即每一，即每一项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。

利于公司）取得批复。

第二章第二章规划建设工程类规划建设工程类一、一、规划设计条件（规划设计要点）规划设计条件（规划设计要点）拍卖地块的拍卖地块的国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同一般一般都以都以土地使用条件土地使用条件和和关于确认规划设关于确认规划设计条件的复函计条件的复函作为合同的附件。

作为合同的附件。

规划设计条件的主要内容：

规划设计条件的主要内容：

（一）用地概况

（一）用地概况11、用地性质：

居住用地分为四类，一类（、用地性质：

居住用地分为四类，一类（R1R1）是指独立）是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用式住宅集中、拥有齐全的配套设施，并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是地，独立式住宅的层数基本是33层或层或33层以下。

（如低密层以下。

（如低密度别墅居住用地）；二类（度别墅居住用地）；二类（R2R2）是指以多层、中高层及）是指以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用高层单元式居住建筑为主配套设施齐全、布局完整的用地。

地。

（例如恒大绿洲的项目用地例如恒大绿洲的项目用地）；三类（；三类（R3R3）主要针对）主要针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地；四类（套建设的居住建筑物用地；四类（R4R4）是指原农村居民）是指原农村居民住宅用地及其相应的配套设施用地。

住宅用地及其相应的配套设施用地。

22、用地位置、用地位置33、总用地面积：

含可建设用地面积（有的分为二类居住、总用地面积：

含可建设用地面积（有的分为二类居住用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面积）用地可建设用地面积和临街兼商业用地可建设用地面积）。

或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道路路。

或者代征城市公共用地面积（又分为代征市政道路路位用地和代征城市公共绿化用地）。

位用地和代征城市公共绿化用地）。

（二）规划技术经济指标及要求

（二）规划技术经济指标及要求11、建筑密度：

地块内所有建筑物的基底总面积占净建设、建筑密度：

地块内所有建筑物的基底总面积占净建设用地面积的比例。

用地面积的比例。

22、容积率：

指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与、容积率：

指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。

净建设用地面积的比值。

3.3.总建筑面积：

净建设用地面积乘以容积率。

总建筑面积：

净建设用地面积乘以容积率。

（三）规划建筑设计要求（三）规划建筑设计要求11、建筑间距：

是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平、建筑间距：

是指两幢建筑物外墙面（柱）之间的水平距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向距离，分为南北向布局主朝向间距，东西向布局主朝向间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东间距，高层建筑之间的最小消防间距，多层建筑之间东西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线西次朝向山墙间距，建筑退让用地红线和市政道路中线间距的控制要求。

间距的控制要求。

22、建筑红线退让道路边线（退让间距）：

指临规划道路、建筑红线退让道路边线（退让间距）：

指临规划道路的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距的建筑工程的建筑物控制线与规划路边线最短的水平距离。

离。

（四）公建配套项目要求（四）公建配套项目要求现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项现广州市对新建项目除要求该项目必须配套的公建项目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按目列出目录以外，同时整个项目的公建配套项目须按广州市城市规划管理技术标准与准则广州市城市规划管理技术标准与准则修建性详细修建性详细规划篇规划篇的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的的要求配置（即按项目总住宅建筑面积的6%6%配配备公建配套面积）。

（注：

各地在详规审批阶段可通过备公建配套面积）。

（注：

各地在详规审批阶段可通过公关协调争取尽可能少配公建配套面积）公关协调争取尽可能少配公建配套面积）（五）深化规划要求（五）深化规划要求（六）道路交通规划要求（六）道路交通规划要求重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方重点在把握机动车车位的设置要求，在详规及单体方案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利案设计阶段满足要求，以便于后期楼宇规划验收能顺利通过。

通过。

（七）专项规划要求（七）专项规划要求（八）规划方案的布局及城市景观要求（八）规划方案的布局及城市景观要求（九）附加说明（九）附加说明规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规单位和设计单位必须严格按规划设计条件的要求编制规划设计方案报批。

划设计方案报批。

非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：

的工作要点：

尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。

争取的尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。

争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。

如理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。

如20082008年广州出台的了一个年广州出台的了一个关于适度提高居住用地开发关于适度提高居住用地开发强度的意见强度的意见，对广州市新增经营性居住用地项目；政，对广州市新增经营性居住用地项目；政府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取府保障型住房项目；以及原协议出让土地的未全部领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证的居住小区项目和未领取的居住小区项目和未领取建建设工程规划许可证设工程规划许可证的建筑工程住房项目的开发强度可的建筑工程住房项目的开发强度可申请调整和提高。

申请调整和提高。

二、建设用地规划许可证二、建设用地规划许可证项目融资所需的项目融资所需的“四证四证”之一。

之一。

广州办证的前提条件之一是根据广州办证的前提条件之一是根据国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同合同及有关土地出让金缴款证明。

因涉及土地出让金及有关土地出让金缴款证明。

因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。

土地出让金。

提前准备好提前准备好1/5001/500现状地形图。

现状地形图。

核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）面积、绿化面积）该证的附件有：

该证的附件有：

1.1.建设用地规划红线图，建设用地规划红线图，2.2.规划设计条规划设计条件件注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。

证自行失效。

三、修建性详细规划批复取得规划设计条件之后，可与取得规划设计条件之后，可与建设用地规划许可证建设用地规划许可证同步办理，并可跨越同步办理，并可跨越总平面规划设计方案总平面规划设计方案的审批环的审批环节。

节。

在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划在详规报批之前，开发人员应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。

例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是耗费的时间。

例如广州恒大绿洲项目详规的审批依据是建设用地规划许可证建设用地规划许可证及其附件及其附件规划设计条件规划设计条件的的要求和要求和广州市城市规划管理标准与准则广州市城市规划管理标准与准则修建性详修建性详细规划篇细规划篇和和广州市城市规划管理标准与准则广州市城市规划管理标准与准则综综合篇合篇。

详规报批中详规报批中总平面规划方案图总平面规划方案图应重点注意的事项：

应重点注意的事项：

1.1.所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；要求基本一致；2.2.综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：

规划总用地面积、总件的强制性要求（主要指标包括：

规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）;3.3.建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；最低审批要求；4.4.公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。

配设施。

详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下等问题，以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。

例如：

小区雨水、污水怎一步综合管线的设计及报批。

例如：

小区雨水、污水怎么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无么排放，小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾通管道煤气，是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。

例如，广州市在怎么收集处理，是否要配垃圾压缩站。

例如，广州市在珠江新城及金沙洲两个地区实行生活垃圾真空管道收集珠江新城及金沙洲两个地区实行生活垃圾真空管道收集系统，广州恒大绿洲项目须按要求设计和安装生活垃圾系统，广州恒大绿洲项目须按要求设计和安装生活垃圾处理系统与市政管道收集收集处理系统接驳。

处理系统与市政管道收集收集处理系统接驳。

注意各地报批详规的一些特别要求。

注意各地报批详规的一些特别要求。

例如广州报详规时须提供例如广州报详规时须提供“五图一书五图一书”蓝图蓝图33套及电子套及电子版：

总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、版：

总平面规划图、绿地规划图、道路交通系统规划图、竖向规划图、小区区划图、规划说明书；另外广州恒大竖向规划图、小区区划图、规划说明书；另外广州恒大绿洲项目还要在报送详规方案时同时提交该项目的三维绿洲项目还要在报送详规方案时同时提交该项目的三维电子模型。

电子模型。

四、环评、人防、消防、卫生学、园林四、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批绿化等专业意见的报批详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业详规批复后协调总工室应最快