房地产通县东北部项目分析吴.doc
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通县东北部项目分析
一、区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为：
北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。
此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。
二、区域市场分析
此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。
因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。
1、北部地区
北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。
在此的项目有天润别墅与和林庄小区。
两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。
两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。
两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。
项目调查表
项目名称
丛林庄小区
天润别墅
发展商
北京鑫华房地产开发公司
北京鑫华房地产开发公司
代理商
无
无
地理位置
通洲县城东北8公里
通洲县城东北8公里
建筑规模
81栋楼
40万㎡
10万㎡
规划类型
多层
别墅
配套情况
文化公园
花园、网球场、文化广场
价格（元/平方米）
起价1380
均价1600
独栋4200总价69万
联排3000总价52万
优惠比例
一次性99折
无
工期情况
现房
一期现房二期50%余下50%年底交房
开盘日期
1996
1999
销售进度
95%
独栋80%联排35%
潜在供应量
2000㎡
4万㎡
户型配比（平方米）
三居106（唯一的户型）
独栋339-800联排180-246
主力户型（平方米）
三居106
独栋339联排186
园林绿化
30%
40%
装修标准
毛坯
毛坯
媒体选择
小块广告
路牌、北青
客群分析
拆迁户、单位集团购买
市区内人群、追求生活品质
销售热线
89599809
89591041
2、南部地区
南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。
由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。
在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。
小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。
与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。
随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。
项目调查表
项目名称
华龙小区
上潞园
新潮嘉园
发展商
北京民望房地产开发公司
北京海涛房地产开发公司
北京鹏程房地产开发公司
代理商
华龙实业
个人
无
地理位置
北关环岛向东
北关环岛向东
潞邑地区，北关环岛向东
建筑规模
53栋楼
32万㎡
9栋楼
8万㎡
47万㎡
规划类型
多层
多层
多层
配套情况
小学、7万平米绿地、医院、超市
无
超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）
价格（元/平方米）
起价1850
最高价2200
起价1530
最高价1950
起价1740
均价2160
优惠比例
一次性98折
无
一次性98折
工期情况
现房
一期现房、二期有一栋未完工
一期现房、二期10月入住
开盘日期
1995年
2000年
2000年
销售进度
90%
一期80%
二期30%
一期90%
二期50%
潜在供应量
4000㎡
5万㎡
30万㎡
户型配比（平方米）
一居57-60
二居60-90
三居96-122
一居54
二居73-93
三居81
一居59
二居88-89
三居129四居167
主力户型（平方米）
二居80
二居73
二居88
园林绿化
30%
30%
40%
装修标准
毛坯房
毛坯房
精装
媒体选择
北青、晚报
（分栏广告）
小宣传单
分栏广告
客群分析
拆迁户、市区内的居民
生活水平较低的人
拆迁户、市区内的居民
销售热线
89590216
89593383
89596222
3、西部地区
西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。
枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。
富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。
此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
项目调查表
项目名称
枫露花园
枫露皇苑
西潞苑
富河园
发展商
民望房地产开发公司
北京五龙新村开发公司
北京正圆房地产开发公司
北京开原房地产开发公司
代理商
无
3、4期信达行代理
个人
无
地理位置
北关环岛东北（东潞苑地区）
东潞苑西侧、
北关环岛正北2公里
北关环岛西北角
建筑规模
7栋楼
10万㎡
一、二期158东
三、四期
97栋10万㎡
共32万㎡、一期20万㎡、二期8万㎡
17万㎡
规划类型
多层
别墅
多层
多层
配套情况
超市、小学、幼儿园、医院
运河文化广场、网球、足球场、泳池
超市
四期有会所
价格（元/平方米）
起价1780
最高2150
精装8500
毛坯6000-7000
均价2200
二期2650-2980
三期均价3000
优惠比例
无
未定
95折
98折
工期情况
现房
一、二期现房三期在建、四期未建
一期现房、二期2003年1月入住
一期现房
二期年底
三、四期在建
开盘日期
2000
1995
1998
1995
销售进度
90%
一、二期80%
三、四期未开盘
一期100%
二期40%
一期100%
二期95%
三、四期未开盘
潜在供应量
3000㎡
280栋
10万㎡
6万㎡
户型配比（平方米）
二居88-89
三居125
173.16-541.88
三居92-129
二居85-114
三居114
五居180
主力户型（平方米）
三居125
250
二居73-79
二居103
园林绿化
30%
40%
30%
30%
装修标准
初装
毛坯
毛坯
毛坯
媒体选择
小块广告
北青
小块广告
北青通栏
客群分析
市区内人群
市区内的成功人士
市区内年轻人、打工族
市区内百领
销售热线
65811127
89598751
69522095
65680596
三、项目分析
从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。
1、配套设施
由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。
2、建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。
3、户型及面积分析
此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。
一居的面积主要集中在50—60㎡；二居的面积主要集中在70—90㎡；三居的面积主要集中在90—110㎡。
可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。
户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。
而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：
一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。
区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。
天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180㎡—800㎡的户型一应俱全。
枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173㎡—550㎡（一、二期）300㎡以上（三、四期）共十余种户型，并配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。
4、价格分析
经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，大多是以位
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