房地产开发项目运营管理体系探究(毕业论文).doc

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华南理工大学继续教育学院土木工程2013级本科房地产开发项目运营管理体系探究

摘要

近些年来，随着社会的不断进步、国家经济的逐步发展，房地产开发也越趋成熟，市场对开发商的要求也逐步提高，要在竞争激烈的房地产市场占得先机，获得理想的盈利，必须要在开发过程实现进度、成本和效益上的最优化。

能否顺利地实现这目标，这就要求房地产开发商在项目开发过程中需将有限的资源进行有效的整合，即将投拓、招标、采购、设计、报建、营销、物业及客关八个部门的运营工作围绕整个开发过程进行协调、配合，明确各部门、各环节之间的目标和关系。

这就给房地产运营工作提出了更高的要求，在这种环境下，计划运营八步法体系应运而生。

为了研究计划运营八步法体系给房地产开发运营工作带来的巨大影响，本文将以碧桂园集团莞深区域在东莞严格的房地开发环境要求下展开研究，更是以取得巨大成就的清溪项目实例进行分析。

关键词：

协调、资源、八步法

Abstract

Inrecentyears,withthecontinuousprogressofsociety,thegradualdevelopmentofthenationaleconomy,realestatedevelopmenthasbecomemoremature,themarketdemandfordevelopersalsograduallyincreased,inthefiercecompetitionintherealestatemarket,togettheidealprofit,mustbeinthedevelopmentprocessoftheprogress,costandefficiencyoptimization.The,cansuccessfullyachievethisgoal,thisrequiresrealestatedevelopersintheprojectdevelopmentprocessshouldbelimitedresourcesforeffectiveintegration,ontheoperationsoftheupcomingvoteextension,tendering,procurement,design,construction,marketing,propertyandguestoffeightdepartmentsaroundthroughoutthedevelopmentprocessofcoordination,cooperationanddepartments,thelinkbetweenthetargetandtherelationshipisclear.Thisputsforwardhigherrequirementsfortherealestateoperation,inthisenvironment,plantoruntheeightstepsystemcameintobeing.Toresearchprogramoperateseightstepsystemtotherealestatedevelopmentandoperationoftheworktobringahugeimpact,theBiguiyuangroupWandodeepareasinDongguanstrictlyrealestatedevelopmentenvironmentunderdevelopmentrequirements,istoobtainthegreatachievementoftheCheonggyecheonprojectinstanceanalysis

Keywords：

Coordination,resourcesandeightsteps

目录

摘要 1

ABSTRACT 2

1计划运营八步法体系的简介 5

1.1计划运营八步法的概念，目的 5

1.2计划运营八步法的优点，难点 5

1.3计划运营八步法的应用价值和前景 5

2计划运营八步法体系的构成 7

2.1计划模板 7

2.1.1示范区计划模板 7

2.1.2货量区计划模板 10

2.1.3职能部门计划模板 12

2.1.4基于八步法的项目开发流程图 12

2.2计划运营制度 16

2.2.1信息上传下达 16

2.2.2进度分析预警 16

2.2.3会议培训 16

2.3计划运营考核 16

2.3.1构架明晰 16

2.3.2分配有度 17

2.3.3评价合理 17

2.3.4重点突出 18

2.3.5奖罚公平 19

3计划运营八步法体系的应用 21

3.1清溪项目简介 21

3.2计划运营八步法在工程前期策划的应用 21

3.2.1策划先行，目标明确 21

3.2.2计划落实，紧密跟进 22

3.2.3执行效果 22

3.2.4改进思考 23

3.3计划运营八步法在工程项目实施的应用 23

3.3.1充分协调，目标确定 23

3.3.2目标执行，协调帮扶 24

3.3.3考核落实，奖罚执行 25

3.4执行效果和改进 27

3.4.1进度跟进落实 27

3.4.2工期对比分析 28

结论 31

参考文献 32

致谢 33

第32页共33页

华南理工大学继续教育学院土木工程2013级本科房地产开发项目运营管理体系探究

1计划运营八步法体系的简介

1.1计划运营八步法的概念，目的

计划运营八步法的概念起源于区域大运营管理，即通过将项目开发过程以及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、招标采购、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现系统化管控为基础，对整个项目的开发全过程实现统一的运营监控和管理，实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化。

实行八步法体系的目的具体可包括以下几方面：

1、通过大运营形成项目开发全过程的管控大平台，主动发现问题，协调项目与区域职能部门资源。

2、对项目开发过程进行标准化，统一项目开发周期，对区域各项目实现统一管控。

3、作为区域信息交互大平台，为区域决策提供信息，反馈问题。

1.2计划运营八步法的优点，难点

计划运营八步法是对运营职能的一次扩展，赋予了运营职能比以往更多的权限和职责，比如对职能部门的协调，对职能部门信息收集，以及对职能部门运营结果的评价等等。

这种职能的扩展也给予了运营职能更多的途径去解决工程项目存在的问题，不仅如此，更使得运营职能协调各个部门更好实现区域经营目标成为可能。

第一点是计划运营八步法的初衷，而第二点则是根据新的要求其衍生的优势。

然而不论是更好的实现协调职能，还是实现经营目标监控，在对于一个成立不久的部门和新产生的理念，其当务之急是建立或完善一套更加合适的制度，通过实现其原有职能的标准化的前提下，探索并形成发挥新职能的体系依托。

这套体系至少应达到以下效果：

首先，是各相关部门及项目按时对目前情况的全面反馈，有一套行之有效的信息收集和分析模式，对目前存在的风险能进行及时的反馈并采取措施。

其次，是对项目和职能部门有一套较为全面的评价体系，较全面和真实反映其计划的执行情况，发现目前存在的问题，及时的推进和协调解决。

同时依据评价结果可以对相关责任主体实施激励措施，促使项目和职能部门能够主动发现和提高其计划的执行力。

此外，是评价体系应有一套标准化的计划模板作为其评价依据，即一套标准化的项目开发流程，根据标准化的原则，该模板应该在执行后仍然不断检验和完善，通过和项目或者只能部门进行及时交流，或通过对项目或前期流程进行跟进发现其中存在的问题。

除了制度体系之外，同样重要的是形成一套行之有效的执行模式，通过执行模式达到制度体系的有效落实，做到尽可能的公平和公正，能为项目和各职能部门接受，并能在项目内和部门内实现自推广，即有很好的适用性。

以上两点是八步法实现的两个难点同时也是重点。

1.3计划运营八步法的应用价值和前景

运营八步法是以项目为核心，为解决项目问题，帮扶项目实现工程进度、质量和成本三大目标而提出来的，其中最主要的还是解决工程的进度问题。

其他部门作为支持部门，定位为服务项目部实现项目进度、销售和经营目标的职能部门，而八步法的存在是使得各个部门和项目部之间能实现更好的协同，项目作为实现区域经营目标的个体，而部门则一方面扮演着将区域目标分解到项目或通过协助项目实现目标而达成自己目标的角色。

运营八步法是实现区域甚至集团大运营的一个思想，而运营部门一方面是直接对项目进度管控负责的部门，同时也对区域经营情况负责的部门，而这一思想正是对这两种职能的综合。

如何实现这两种职能的统一，即一方面服务好项目进度，一方面落实区域经营指标，也就自然而然的成为了运营部的职责，这也符合行业目前的发展趋势和对这个职能部门的定位。

（存在的必要性）

另一方面作为一级区域，为更好实现对多个项目的有效管控，使区域做实做强，更好帮扶项目从区域层面解决问题，需要区域对项目有更全面的管控，实现更好的均衡和更有效的指引，运营八步法正是由此运用而生，也使更多区域甚至同行企业开始重视这一职能。

（发展前景）

八步法体系的建立是期望通过计划体系、制度和流程的完善明确隐性的相互影响关系，确保产业链上有串联的工作，职能部门的配合上有并联的计划，确保项目进程的有效控制。

（王少军）

2计划运营八步法体系的构成

运营八步法的完善经历了两个主要的步骤，但这也是关系密切的两个模块，首先是对计划模板的完善，第二步则是对计划运营制度的完善。

第一部分的完善的目的主要是实现项目和部门的统一管控，其中主要还是项目，因为项目比职能部门更容易统一标准。

第二部分的完善的主要目的则是为统一管控的落实建立标准，实现管控过程的公平公正，也对如何实现帮扶和协调提出了要求。

图2-1计划运营八步法体系构成图

2.1计划模板

对项目的计划运营测评和对职能部门的计划运营测评可以说是两种不同的测评，测评的目的和结果并不一样，这要求测评的方法和过程都要根据其特点进行分别设计。

其中对项目计划运营的考核可以统一考核计划模板，具有很好的对比性，也具有较好的计划连贯性，处理好计划模板则可以较好的解决项目计划运营测评，测评结果可以结合项目考核实现。

而对职能部门的测评相对而言则没有这么好的对比性。

2.1.1示范区计划模板

示范区的计划模板则是对区域示范区施工进度进行统计和分析得到，节点均以开工节点为参照进行其他节点的控制。

同时对综合楼、洋房样板、别墅样板和室外工程分别编制计划模板。