房地产开发项目前期全程报建工作指南.doc

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南通市房地产开发项目前期全程报建工作指南

（本文档由阿兵友情提供）

1、测绘现状地形图

在确定开发项目后，联系南通市勘测院测绘拟开发地块，并确定所需地形图份数，缴纳测绘费用后领取现状地形图（含管网）。

2、国土用地手续

2.1申请用地红线。

2.1.1 准备以下资料提交区国土局审批：

申请原件1份，经现状测绘的1：

500地形图3份，若有联建单位应提交联建合同，并同时在申请上盖章。

2.1.2 审批通过后，领取国土用地红线（1份）保存。

2.2办理土地出让手续。

2.2.1经公示取得土地后，准备以下资料送区国土局审批：

建设用地申请原件1份，立项批文复印件1份，1：

500现状地形图4份（必备资料）。

2.2.2审批通过后，缴纳土地出让金，然后领取用地批准书，国土使用证及附图进行保存。

3、项目立项

3.1编写完成“项目建议书”，根据“项目建议书”编写“立项申请”。

3.2根据项目规模大小：

建筑面积10万㎡以上送市计委立项，建筑面积10万㎡以下送区计委立项，准备和提交以下申报资料：

1） “立项申请”原件1份

2） 国土公示资料复印件1份

3） 单位营业执照复印件1份

4） 开发资质证书复印件1份

5） 如申报的项目规模超过60000㎡，则须编制“项目建议书”，并送交原件1份。

6） 如有联建单位则应提供联建协议复印件1份，第1）、5）项应盖有联建单位的公章，并提供联建单位的营业执照。

3.3如项目需编制“可行性研究报告”时，寻找有资质的单位根据拟建项目编制，报市或区计委审批。

3.4在取得建委初步设计意见书后，根据建委初步设计审查意见书下达的指标为依据编写下达投资计划及固定资产许可证申请并持下列资料向市、区计委申请下达年度计划及办理固定资产投资许可证。

 1年度建设投资计划申请（有联建单位时应盖联建单位的公章）原件1份

 2立项批文复印件1份

 3国土使用证复印件1份

 4规划批文（含方案阶段、初设阶段的文字批复）复印件1份

 5规划用地许可证复印件1份

 6建委初设批复原件1份

3.5计划下达后，领取批文及固定资产投资许可证。

4、规划定点、选址

4.1申办开发地块地质灾害危险性初审。

4.1.1向市国土局大厅提交以下资料：

1 地质灾害评估申请表原件2份（若有联建单位须同时盖章，此表在市国土大厅领取）；

 2国土红线图复印件1份

 3立项批文复印件1份。

4.1.2根据审批情况，决定是否作地质灾害评估报告。

若需作地质灾害性评估，联系有资质的评估单位进行地质灾害危险性评估，评估报告需经市地房局专家评审通过。

4.1.3审批通过，领取批文，交资料员存档。

4.2准备以下资料提交区规划局审批：

1） 申请表（表由规划局提供）原件1份

2）申请报告原件1份

3）立项批文复印件1份

4）土地权属证明复印件2份

5）1：

500的实测现状地形图3份

6）地质灾害危险性评估登记申请表

7）开发资质证书复印件1份

8）道路红线2份（首先持光盘到市规划局信息中心画道路红线）

9）其它（如：

合作联建有效合同书）

10）如有联建单位，应同时在第1）、2）项上盖公章。

4.3审批同意后，向区规划局交纳40％的规划证照管理费，然后领取选址意见书、设计条件、规划红线图，原件存档、提供利用，复印件送相关部门。

5、修建性详细规划设计方案审批

若项目建筑总面积超过10万㎡则须申报修建性详细规划设计方案审批，具体步骤如下。

提供修建性详规方案及设计说明2套后，准备以下资料送区规划审批：

1）      方案申请表原件1份（由区规划提供）

2）      申请原件1份（若有联建单位应同意盖章）

3）      规划设计条件、要求通知书规定的其他资料

4）      修建性详规方案原件2套

5）      设计说明书原件2套

6）      彩色效果图

7）      设计模型

审批过程：

详规方案报送区规划后，区规划上报市规划，市规划组织召开专家评审会，若通过，则形成请示并上报市政府审批。

否则继续修改设计直至通过专家评审会。

审批通过后，市政府向市规划下达同意详规方案的批复，市规划在详规方案总图上划红线、盖章，领取市府批文及附图交本部资料员存档、提供利用，批文复印件送相关部门。

6规划方案审批

6.1环境保护审批[申请环评书（表）编制要求通知书]。

6.1.1、准备以下资料复印件各1份报区环保局审核：

     1规划设计条件；

     2立项批文；

     3规划红线图。

        6.1.2取得“环评编制要求通知书”后，联系、确定环评单位，委托其编制环评书（表）并通过专家评审。

  6.2在完成消防、绿化的设计方案后，开展以下工作：

6.2.1消防方案审批。

   准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章），2设计方案原件1套。

审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。

6.2.2绿化方案审批。

6.2.2.1取得消防方案审查意见后，即准备以下资料报市园林局审核：

       1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；

       2立项批文复印件1份；

       3规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、红线图）；

       4设计方案原件2套；

       5绿地布置总平面图原件2份以上（需在1：

500实测地形图上编制，明确范围、界限、指标，若有地下架空平台绿化需表明其范围线）；

       6设计方案总平面蓝图1份；

       7消防方案审查意见及附图复印件1份。

6.4规划方案审批。

 若方案与修建性详细规划设计方案无差异，则仅更换封面即可申报。

6.4.1在备齐下列资料后报区规划局审批：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）

2） 建设工程设计方案原件2份（由策划部提供）

3） 设计说明书原件1份（由策划部提供）

3）彩色效果图（由策划部提供）

4）设计模型（由策划部提供）

     5）相关部门书面意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的方案批复，环评编制要求通知书，地质灾害评估审批表）

6）拟建项目设计条件要求的其它书面意见。

7）申请原件1份

6.4.2审批同意后，领取规划用地许可证、方案审查意见书及方案，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

7、规划初步设计审批

   首先开展人防（方案）、防雷（方案）、消防、绿化、综合管网专项设计，在取得上述设计初步设计图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计送审，下列工作除绿化需先取得消防初设审查意见书外其余均可同时开展：

7.1人防方案审批。

5.7.1.1准备以下资料报市人防审批：

1立项批文复印件1份；

2规划相关资料复印件各1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）；

3设计方案原件1套送市人防审核。

7.2教委批复。

向区教委提供编写的“某项目教育配套设施报告”，要求下达该项目教育配套设施意见。

下达意见后存档。

7.3防雷方案审批。

准备设计方案原件1套（由策划部提供）报市防雷办审批。

若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

审批通过后存档。

7.4消防初设审批。

7.4.1准备以下资料报市消防审核：

1申报表1份（在市消防领取，若有联建单位须同时盖章）；

2初步设计图及设计说明原件各1套（由策划部提供）。

7.4.2审批通过后，领取批文及审批后的图纸交资料员存档。

7.4.3若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

7.5绿化初设审批。

7.5.1办取得消防方案审查意见后，即可准备以下资料报市园林局审核：

      1报件登记表原件1份（此表在市园林局领取，若有联建单位应同时盖章）；

      2规划方案设计审查意见书及附图复印件各1份；

      3市政府有关批文（建面10万㎡以上必备）；

      4初步设计原件2套（由策划部提供）；

      5绿地布置总平面图原件2份（由策划部提供）；

      6初步设计总平面蓝图1份（由策划部提供）；

      7消防初设批复及附图复印件各1份；

       7.5.2若有设计技术疑问，派员解释和答疑。

        7.5.3审批通过后，领取批文及设计方案存档。

7.6环境保护审批[环评书（表）审核意见]。

7.6.1准备以下资料报区环保局审核：

1环评报审表原件1份（由环保局提供）；

2已通过专家评审的环评书（表）原件2份；

3环评书（表）评估报告2份。

7.6.2审批通过后，领取环评书（表）审核意见及附件交存档，复印件送相关部门。

7.7综合管网审批。

准备以下资料报市规划市政处审核：

1规划方案审查意见复印件1份；

2综合管网设计说明（含图）原件2份（由策划部提供）。

审批通过后，领取批文及附图交存档，复印件送相关部门。

7.8办理拆迁许可证。

    办理程序详见《拆迁管理流程》。

7.9规划初设审定。

7.9.1准备以下资料报区规划审核：

1）申请表原件1份（由规划局提供空表，有联建单位应同时盖章）

2）建设工程初步设计原件2份（由策划部提供）

3）设计说明书原件1份（由策划部提供）

4）   相关部门专项初步设计审查意见书复印件各1份（消防、绿化等部门的初设批复，人防、防雷等部门的方案批复，区教委的教育配套设施意见，市规划综合管网意见）

5）拟建项目规划方案设计审查意见要求的其它书面批文。

6）地质勘察审查意见复印件1份（工程部提供）

7）若有地质灾害评估报告时，应提供复印件1份

8）申请原件1份

   7.9.2审批同意后，开发主办领取初设批复及初步设计，交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8、建委、人防初设审定

8.1建委初设审批

8.1.1准备以下资料报市（区）建委勘设处审核（除特殊说明外其余资料统一用A4版面装订，建面2.5万㎡以上应报市建委审批），：

1） 申请表原件1份[由市（区）建委提供，有联建单位应同时盖章]；

2） 申请表原件1份（有联建单位应同时盖章）；

3） 初步设计文件原件3份（图纸、说明书、概算、渲染图，统一装订为A3版面）；

4） 规划相关资料复印件1份（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见、综合管网意见及附图）；

5） 立项批文复印件1份；

6） 国土相关资料复印件1份（国土使用证、国土红线）；

7） 消防方案设计审查及附图复印件1份；

8） 工程勘察质量审查意见书复印件1份；

9） 勘察合同复印件1份；

10）   设计委托书及合同复印件各1份。

11）   若有以下资料应同时报送复印件各1份：

1可研批准文件；2联建协议；3项目转让批复；4市政府规划方案批复；5经济适用房批复。

8.1.2市（区）建委检查资料无异议后，确定初设审查会的时间、地点和通知参会人员（各相关政府职能部门）；准备会议（如布置会场，做好摄像准备等工作），会议期间做好人员签到及维持会场秩序等工作。

公司相关技术人员、领导及设计院设计人员均应参加会议。

8.1.3初设会议中的技术疑问，由设计院人员出面解释和答疑。

审批通过后，领取初设批复及附图交本部资料员存档，复印件送相关部门。

8.2人防初设审批

8.2.1完成人防专项设计后，准备以下资料报市人防审核：

1） 建委初设批复复印件1份；

2） 初设人防专项设计原件1套（由策划部提供）；

8.2.2审批通过后，领取批文交本部存档。

若有设计技术疑问，须派员解释和答疑。

5.8.2.3若项目无法修建人防工事，经市人防