房地产估价理论与方法真题1999年.doc
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房地产估价理论与方法真题1999年
一、单项选择题
（每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。
A．价格 B．常数
C．价格变动率 D．时间
2、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。
A．交易情况 B．交易日期
C．区域因素 D．个别因素
3、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。
该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。
甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。
A．甲高于 B．甲低于乙
C．甲等于 D．不可比
4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。
A．甲大于 B．甲等于乙
C．甲小于乙 D．不可比
5、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）m。
A．9 B．13.5
C．15 D．18
6、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A．类似写字楼的客观收益 B．市场比较法
C．该写字楼的实际收益 D．无法估算
7、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。
A．取三者的平均值 B．取三者的中间值
C．任选其中之一 D．在三者的基础上综合分析决定
8、路线价法估价的第三个步骤为（ ）。
A．设定标准深度 B．求取路线价
C．编制深度百分率表 D．划分路线价区段
9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ ）。
A．越高 B．越低
C．不变 D．符合客观实际
10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A．4858 B．5200 C．2700 D．6264
11、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。
A．1998年6月30日 B．现在
C．重新估价的作业日期 D．要求重新估价的委托方指定的日期
12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（ ）人民币元/m2。
1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A．7935 B．8260 C．8290 D．7964
13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A．100 B．42 C．63 D．77
14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。
A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03
15、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/m2。
A．3000 B．2700 C．2914 D．2500
16、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。
三者之间的大小关系为（ ）。
A．RL＜RB＜RO B．RB＜RL＜RO
C．RL＜RO＜RB D．RO＜RL＜RB
17、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A．均衡原理 B．预期原理
C．竞争原 D．替代原理
18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A．2660 B．2294 C．2425 D．2427
19、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ ）元/m2。
区域因素
1
2
3
权重
估价对象
可比实例
0.5
100
90
0.3
100
90
0.2
100
125
A．2000 B．1900 C．2100 D．1905
20、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。
A．自然寿命≥经济寿命 B．自然寿命≤经济寿命
C．自然寿命=经济寿命 D．无关
21、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。
A．1257 B．1571 C．800 D．1300
22、资本化率=（ ）+风险调整值。
A．平均利润率 B．安全利率
C．经济增长率 D．银行贷款利率
23、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。
A．现在 B．未来
C．过去 D．B和C
24、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（ ）。
A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3
C．f1=f2=f3 D．无关
25、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。
其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为（ ）元/m2。
A．1376 B．2308 C．2558 D．1055
二、多项选择题
（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。
）
1、房地产价格的形成基础有（ ）。
A．房地产的需要 B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性
2、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A．土地生熟程度 B．土地使用权年限
C．土地使用者 D．土地利用条件
3、估价报告书必须记载（ ）。
A．委托估价方名称 B．受理估价方名称
C．估价报告书使用方名称 D．估价目的
4、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A．路线价 B．深度百分率
C．宗地形状 D．临街状态
5、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A．法律上允许 B．程序上合理
C．技术上可能 D．财务上可行
6、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A．市场比较法 B．收益法
C．成本法 D．购买年法
7、建筑物的物质折旧包括（ ）。
A．功能衰退 B．正常使用的磨损
C．环境恶化 D．意外的破坏损毁
8、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。
A．扎实的理论知识 B．广泛的人际关系
C．丰富的实践经验 D．良好的职业道德
9、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A．使用性质相同 B．地点相近
C．价格相同 D．交易日期与估价时点相近
10、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B．资本化率的求取
C．市场比较法中交易日期修正
D．不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
三、判断题
1、有甲、乙两宗位置、面积、形状等相当的土地，甲土地现为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于估价结果有误。
（ ）
2、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。
（ ）
3、不论估价目的如何，委托人要求估价的房地产都应是估价人员的估价对象。
（ ）
4、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。
（ ）
5、市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。
（ ）
6、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。
（ ）
7、成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产的价格。
（ ）
8、某成片荒地的面积为2km2，取得代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平’’的熟地的开发成本为2.5亿元，正常的开发利税为0.8亿元，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，则开发完成后的可转让熟地的成本价格为375元/m2。
（ ）
9、高层建筑地价分摊的核心是解决高层建筑各产权人的土地占有份额问题。
（ ）
10、如果建筑物的实际成新率大于用直线法计算出的成新率，则表明建筑物的维修保养情况较好。
（ ）
11、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。
（ ）
12、房地产估价的委托人应是房地产的产权人。
（ ）
13、土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变。
（ ）
14、从较长期来看，由于高房价才有高地价（或地租），而不是高地价（或地租）导致高房价。
（ ）
15、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的年折旧额为6.59万元。
（ ）
四、计算题
（要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小
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