上半年安庆怀宁地块出让调研汇报.pptx

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12018年04月11日安庆怀宁地块工作汇报汇报框架CONTENTS2018年03月30日201020304怀宁楼市调研HN09-0304号地块分析城东政务新区地块分析建议楼市分布在售项目市场观点Part1怀宁楼市调研怀宁楼市地图碧桂园水岸夆景雨润滨河壹号德辰德辰成韵府成韵府现阶段，怀宁县有四个项目在售，为位于城东政务新区的水岸夆景、碧桂园、雨润滨河壹号位等三个项目。

市中心德辰成韵府项目二期在售。

在售项目碧桂园1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#精装修销售毛坯销售在售项目碧桂园占地面积4.8万方建筑面积（计容）8.6万方容积率1.8绿化率35.2%项目地址怀安河路与孔雀路交叉口向东200米处配套设施周边配套：

图书馆、博物馆、规划展示馆、政务服务中心、体育馆、怀安河公园小区配套：

室外双园林泳池、社区底商、儿童娱乐区、健身休闲区交通配套：

5路、1路公交车项目规划由9栋小高层、6栋高层、沿街住宅底商组成在售情况住宅部分：

推出601套住宅，销售517套，剩84套，去化率86%；商业部分：

推出30套商铺，销售27套，剩3套，去化率90%。

储备货量已全部推售。

2017年9月16日首次开盘，1-3#、5#、8-9#、12-13#、15-17#等采取精装修销售模式；6-7#、10-11#等采取毛坯销售模式。

1、5#、8-9#、12-13#、17#为120-121户型，均价7300-7400元/。

2、其中1-3#、15-16#为144-145户型，均价7400-7500元/。

3、6-7#、10-11#为198户型，均价6900-7000元/。

4、底商商铺主力面积50-70，直接销售，均价12000元/。

在售项目碧桂园（以下数据摘自怀宁房产资源网）楼栋户型总套数（套）可售套数商铺中套数（套）可售套数120-121144-14519850以下50-5560-7090以上1#165312#332513#1625215#7081236#1877#1858#7059#72610#18811#181512#72713#721615#1816#1817#727合计601套84套30套3套1、住宅共601套，其中120-121户型共428套、占比71.2%，140-145户型共101套、占比16.8%，198户型72套、占比12%。

2、商业30套，50以下商铺5套、占比16.7%，50-70商铺21套、占比70%，90以上商铺4套、占比13.3%。

在售项目碧桂园主力客群：

以金拱镇、马庙镇、高河镇等乡镇客户为主，经营塑料、汽配等行业商户，其它乡镇有少量客户。

在售项目碧桂园销售历史：

怀宁碧桂园项目正式开盘前，当时楼市住宅销售价格5800元/。

2017年9月16日碧桂园正式开盘，其中120户型、145户型采取精装修销售模式，均价定价7300-7500元/；198户型采取毛坯销售模式，均价定价6900-7000元/。

碧桂园开盘后7个月内，共销售517套住宅。

该项目销售节点主要有两个，除了该项目开盘热销，就是传统春节返乡潮期间大卖。

碧桂园的成功销售，在不足半年时间，直接推动怀宁楼市住宅价格上涨约1000元/，市场上在售住宅的毛坯价格接近碧桂园的精装修价格。

在怀宁楼市价格上涨后，由于碧桂园此时已将所有货源全部推出，无法再次上调价格，于是该项目干脆以备案价销售。

在售项目碧桂园项目借鉴：

1、碧桂园地产的品牌影响力强大。

2、现场展示效果非常好，包括外场景观包装展示、内场装潢装饰包装展示、看房动线包装展示等。

3、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

11层小高层在售项目雨润滨河壹号2#3#4#5#6#7#8#S-1S-2S-3S-4S-5S-6S-7S-8S-9S-101#17层高层24层高层双拼别墅在售项目雨润滨河壹号占地面积4.4万方建筑面积（计容）8万方容积率1.8绿化率38%项目地址永宁大道和怀安河东路交口东北角配套设施周边配套：

图书馆、博物馆、规划展示馆、政务服务中心、体育馆、怀安河公园交通配套：

5路、1路公交车项目规划3栋小高层、6栋高层、10栋别墅组成销售情况定价过高，销售惨淡。

项目共推出546套住宅，经怀宁房产资源网官方数据统计，备案14套，可售532套，去化率2.6%储备货量剩10栋约20套双拼别墅未推出。

2018年1月30日领取1-9#预售许可证、共546套住宅，2月4日举办产品推荐会，节前低调开盘。

截止至2018年4月10日，实际备案14套。

1、6-7#沿滨江公园西边套户型，均价8000元/；项目高层住宅总体均价约7800元/。

在售项目雨润滨河壹号（以下数据摘自怀宁房产资源网）楼栋户型总套数（套）可售套数125130-136147156-1581#22222#22223#22224#4816645#32326#96937#4848908#4848949#484893合计546532项目共推出546套住宅（20套别墅尚未推出），130-136户型为主力面积段。

其中125户型共144套、占比26.4%，130-136户型共320套、占比58.6%，147户型16套、占比2.9%，156-158户型共66套、占比12.1%。

项目历史：

2017年4月22日拍卖获得雨润滨河壹号地块，溢价160%、楼面地价2710元/。

2017年12月17日营销中心盛大开放，2018年1月3-6日在营销中心现场举办皇家马戏团大型宣传活动，2018年1月30日取得1-9#预售许可证，2018年2月4日在营销中心现场举办明星演唱会、和产品推荐会。

研判由于价格原因，该项目高调的推广活动未能够有效转化销售，春节前该项目低调开盘，怀宁房产资源网官方统计数据显示，仅14套住宅备案，销售不理想。

在售项目雨润滨河壹号在售项目雨润滨河壹号项目借鉴：

1、举办的皇家马戏团宣传活动、费翔/高胜美明星演唱会活动等，成功吸引了怀宁市民的关注，使该项目快速的建立了市场知名度。

2、价格仍然是怀宁楼市第一要素，需谨慎定价。

在售项目水岸夆景7层电梯洋房25层高层1#2#4#10#11#3#5#6#7#8#9#在售项目水岸夆景占地面积4.7万方建筑面积（计容）8.4容积率1.8绿化率36%项目地址孔雀路和怀安河东路交口东北角配套设施周边配套：

图书馆、博物馆、规划展示馆、政务服务中心、体育馆、怀安河公园交通配套：

5路、1路公交车项目规划4栋高层、7栋洋房、沿街社区底商组成销售情况住宅部分：

推出288套住宅，销售193套，剩95套，去化率67%；商业部分：

推出30套商铺，销售9套，剩21套，去化率30%。

储备货量3#、5-7#共约120套电梯洋房，10-11#共约200套高层住宅。

2018年2月10日首次开盘，1-2#、4#电梯洋房88套，8-9#25层高层建筑200套。

1、1-2#、4#洋房均价7200元/，销售68套，去化率77.3%。

2、8-9#高层建筑均价6600元/，销售125套，去化率60%。

3、底商商铺主力面积40-50，直接销售，均价12000元/。

项目共推出288套住宅，130-,40户型为主力面积段；推出商铺30套，40-50为主力商铺面积。

1、288套住宅中，100-115户型共27套、占比9.4%，120-130户型共85套、占比29.5%，130-140户型130套、占比45.1%，140-150户型共19套、占比6.6%，150-160户型共27套、占比9.4%。

2、30套商铺中，40-50铺面面积共24套，占比80%。

在售项目水岸夆景（以下数据摘自怀宁房产资源网）楼栋户型总套数（套）可售套数商铺中套数（套）可售套数100-115120-130130-140140-150150-16040以下40-50731#10104452#7157384#7104778#5050125151129#3721246399合计288953021主力客群：

以金拱镇、马庙镇、高河镇等乡镇客户为主，其次为其它乡镇量客户。

在售项目水岸夆景在售项目水岸夆景项目历史：

2017年4月12日拍卖获得水岸夆景地块，总金额1.5亿元、楼面地价1785元/。

2017年8月26日营销中心盛大开放，2017年11月17日取得1-2#、4#预售许可证，2018年1月3日取得8-9#预售许可证。

该项目领取预售许可证后，面临竞品项目碧桂园的销售分流、雨润滨河壹号项目认筹分流，导致该项目一再延迟开盘。

直至2018年春节返乡潮期间，在碧桂园项目120、140等户型大卖缺货，且雨润滨河壹号开盘前释放价格信息7000-8000元/，2018年2月10日水岸夆景在润滨河壹号项目之前提前3天开盘，1-2#、4#电梯洋房售价7200元/，去化率77.3%；8-9#高层售价6600元/，去化率达60%。

项目借鉴：

1、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

2、价格竞争仍然是主要销售利器。

在售项目水岸夆景占地面积8.2万方建筑面积（计容）31.3万方容积率3.0绿化率35%项目地址E区经二路与政和路交汇处（振宁学校旁）配套设施周边配套：

享受老城区生活配套、购物配套项目规划由12栋高层板式建筑组成销售价格毛坯价约6800元/销售情况2018年1月二期推出840套住宅，销售454套，剩350套可售，去化率56.5%在售项目德辰成韵府2018年1月初项目二期开盘，推出7-12#高层住宅、共约840套，总体均格约6800元/。

截止至2018年4月10日，根据怀宁房产资源网统计显示，累计销售454套、余350套可售。

项目二期共推出804套住宅，120-130户型为主力面积段。

其中80-100户型共20套、占比2.5%，100-120户型共248套、占比30.8%，120-130户型268套、占比33.3%，130-140户型共248套、占比30.8%，140-150户型共20套、占比2.5%。

在售项目德辰成韵府（以下数据摘自怀宁房产资源网）楼栋户型总套数（套）可售套数80-100110-120120-130130-140140-1507#666666638#202020309#6666668210#2424243911#3232325312#60606083合计804350项目借鉴：

1、春节返乡潮为怀宁楼市最重要的销售节点。

在售项目德辰成韵府2017年9月-2018年春节销售情况2017年市区成交的土地均已投入市场，根据怀宁土地局官方网站统计显示，2017年9月至2018年春节期间，共推出2239套、销售1178套、剩1061套，储备货源340套。

即2018年9月至2019年春节，怀宁市区可售货源共1461套、仅占2017年可售货量的65.3%，仅比2017年9月至2018年春节销售总套数1178套多283套，研判怀宁楼市供求相对均衡、市场发展稳定。

项目名称已推套数已售套数可售套数储备套数碧桂园60151784雨润滨河壹号5461453220套别墅水岸夆景28819395320套德辰成韵府804454350合计223911781061340套楼市观点根据现场调研和在四五线城市销售经验，春节返乡潮期间是怀宁市楼市旺季，其次为小长假（如五一、端午、中秋）、学生暑假前后，其余时间表现平淡。

根据怀宁土地局成交公示，2018年怀宁市区楼市发展平稳，供求相对均衡。

根据2018春节期间销售情况反馈，以在外地经商的怀宁人为主要购房群体，其中金拱、马庙、高河等镇购买力较强。

根据三个在售项目销售情况，企业品牌、销售价格成为市民购房的主要参考因素。

经过市场检验，现阶段，怀宁市区楼市接受高层住宅6600元/（毛坯价）、电梯洋房7200元/（毛坯价）。

地块区位远期规划地块现状与周边建筑SWOT分析Part2HN09-03-04号地块地块位置HN09-0304号地块地块东至区间支路，南至茶岭西路，西至皖河路，北至区间支路。

基础经济指标：

地块占地：

23700.25总建面积47400（计容）容积率2.0建筑密度28%绿地率35%车位配比=1:

1限高60米。

远期规划HN09-0304号地块本地块西部与中恒置业地块（约40亩）一路之隔，地块东部与还建小