房地产估价技术报告.docx

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房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

委估房地产位于东川区铜都镇新街村<原糖厂院内>,东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近,距离东川区政府约2．5公里,距离东川火车站约3公里,宗地四至为：

宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业##、北临东川工业园区土地.由于地处东川工业园区内,区域内交通条件、基础设施条件较好,产业聚集度较优,周边有云南奥字锌业##、昆明宇翔纸业##、碧谷镇政府等.

估价对象土地面积3156.5㎡,形状呈长方形,地形规整,土地开发程度宗地红线内外达到"五通一平"<通给水、通排水、通电、通信、通路与宗地内场地平整>,为东川区铜都镇II级工业用地.估价对象土地地上建筑物主要有：

1幢为云南长宇清真食品##办公楼,2层砖混结构,外墙为涂料,内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库与生产车间,单层砖混结构,内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间与检验室等,单层砖木结构,内部按食品生产要求进行装修.建筑物均建成于2006年,勘估时建筑质量状况良好,使用正常,委估地块土地使用权终止日期为2056年12月4日,到评估基准日土地剩余使用年限为46．33年.

二、区域因素分析

东川是昆明市所辖五区之一,拥有人口30．2万,国土面积1858．79平方公里,东邻会泽,南接寻甸,西连禄劝,北与四川省会东县隔金沙江相望.境内最高海拔4344．1米,最低海拔695米,高差3649．1米.

区政府所在地距昆明距离157公里,距四川西昌316公里.

东川自古就有"天南铜都"之美誉,东汉以后为历代王朝提供铸币原料,到清代盛极一时,称为"京铜"、"云铜".东川矿产资源丰富,为我国六大产铜基地之一,到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等,铜金属储量335万吨,占全省储量的三分之一,位居全国第三；东川轿子雪山以"雄、奇、险、峻"被誉为"滇中第一山"；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区,被称为"泥石流的天然博物馆"；小江两岸是昆明市最大的热带作物区,素有"天然温室"之美称.

20##4月l3日,省委、省政府决定建立东川再就业特区,以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目,构建产业群,充分实现工业兴区.东川将以团结进取,奋力拼搏,开拓创新的勇气和信心,把再就业特区建成工业结构优化,农业独具特色,商贸旅游活跃,城市功能完善,具有亚热带风光特色的昆明新区,"天南铜都"将再现新辉煌.建立东川再就业特区土地优惠政策：

一、再就业特区建设需要的土地,以盘活存量土地和现有的建设用地为主；特区建设需要的新增农用地转用指标,纳入昆明市土地利用年度计划统筹安排,若昆明市农用地计划指标不足,由省国土资源厅负责按项目予以追加.

二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理,省、市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排,并由专人负责落实,免收征地管理费.

三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益,按收支两条线的原则,定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开发.

四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费,除30％上缴中央财政外,其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目.

三、市场背景分析：

云南地处祖国西南边陲,既因其独特的高原风光、热带雨林和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源,又因其多姿多彩的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源,使其成为国内著名的综合胜地,并蜚声于世界.昆明是云南政治、经济、文化中心和交通枢纽,省会所在地,是中国架设第三座欧亚大陆桥的战略通道,是国务院首批公布的

4个历史文化名城之一,以其独特的自然条件、人文景观与历史文化遗迹著称于世,是国内与东南亚地区的综合热点城市之一.实际居住人口,已达到583万人,其中城市人口292万人,交通与居住条件还需要进一步加强,客观上使昆明的土地长期需求看好.昆明还被国务院批准为享受沿海开发城市优惠政策的城市.通过积极的招商5『资,吸5l了广大国内外客商前来投资,极大地加快了昆明市经济的发展.

东川区位于云南省东北部,是昆明市所辖五区之一,拥有人口302万,国土面积1,858平方公里,境内最高海拔4,344米,最低海拔695米,东与会泽县相邻,西与禄劝县接壤,南与昆明寻甸相连,北与四川省：

会东县隔金沙江想望.区政府所在地距离昆明150公里<高速路>,从昆明到东川乘车约1．5至2小时左右,距离昆明新国际机场100公里,是出滇入川的最近通道.东川准轨铁路支线连接贵昆线,全长81公里.距离东川100公里的大型水电站白鹤滩电站将开工建设,电站建成,东川境内金沙江水位将上升100多米,东川将出现高峡出平湖的壮丽景观.

2004年4月13日,云南省委省政府决定设立云南省东川再就业特区,给予全省乃至全国最优惠的政策.

东川自古就有"云南铜都"之美誉,东汉以后为历代王朝提供铸币原料,到清代盛极一时,称为"京铜"、"云铜".东川矿产资源丰富,为我国六大产铜基地之一.到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅锌、汉白玉等,铜金属储量335万吨,占云南省储量的三分之一,位居全国第三；东川是中国的老工业基地,工业基础强实,工业氛围浓厚；东川轿子雪山以"雄、奇、险、峻"被誉为"滇中第一山,’；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；白土地以世界泥石流天然博物馆而胜誉中外,是世界独具特色的泥石流汽车越野赛道；小江两岸是昆明市最大的热带作物区,素有"天然温室"之美称.

20##,全区预计实现生产总值31．5亿元,增长11．3％,其中第一产业预计实现增加值3．6亿元,增长6．3％；第二产业预计实现增加值20．4亿元,增长14．8％；第三产业预计实现增加值7．5亿元,增长2．3％.工业总产值预计完成86．7亿元,下降5％；财政总收入完成4．8亿元,减少48％,完成调整预算的l00％<其中,地方财政收入完成3亿元,减少29％,完成调整预算的100％>；城镇居民人均可支配收入13228元,增长8％；农民人均纯收入达2695元,增长14．1％.实施项目191个,新开工项目144个,全社会固定资产投资完成31．5亿元,增长40％；金融机构各项存款余额为51亿元,比年初增长18％；各项贷款余额达25亿元,比年初增长30．4％.

四、变现能力分析：

估价对象为工业厂房与工业用地,有独立产权,可独立转让,但市场变现有一定难度,需要一定的时间,且变现价值与市场正常成交价会有一定差异.

五、最高最佳使用分析：

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值使用.根据《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》记载,估价对象的用途为工业用地和工业厂房,根据对估价对象的综合分析,保持现用途已为最高最佳使用.

六、估价测算过程：

由于估价对象为工业厂房,其所处区域没有可用以参照的成交实例,其房地产所产生的客观纯收益也无法获取,因此本估价报告采用成本法评估,并运用数理统计分析的有关方法,结合估价人员的经验,最终确定估价对象的估价结果.具体计算过程为：

首先用市场比较法求取别墅土地的价值,然后用重置成本法求取建筑物的价值,两者相加得出委估房屋房地合一的价值.

1、用市场比较法求取委估对象土地的价值

在求取某一宗待估土地的土地价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以与个别因素等差别,修正得出待估土地在评估时日地价的方法.其计算公式为：

待估宗地价格=比较案例价格×<待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数>×<待估宗地价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数>×<待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数>×<待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素指数>

比较案例情况说明表

比较因素

待估宗地

案例一

案例二

案例三

位置

东川区铜都镇新街村

东川区铜都镇

东川工业园区

土地用途

工业

交易日期

2010.07

2010.04

2010.03

2009.12

交易情况

正常

土地使用年限

46.33

交易类型

出让

区

域

因

素

与原料消费市场的位置关系

较好

道路状况

较好

一般

较好

道路通达度

距离主干道小于100米

临主干道

临支路

临次干道

交通运输设施完备度

完备

较完备

基础设施供给与其费用

较好

产业集聚度

好

自然条件

较好

规划限制

无

污染管制

无

个

别

因

素

地形与地势

较好

较差

较好

地质与水文条件

较好

宗地面积

适中

较好

适中

较好

邻接道路的宽度等级与通达性

较好

好

一般

较好

与干路与主要交通运输设施的位置关系

较近

临主干道

一般

较近

基础设施通达与供给度

较好

好

一般

较近

土地使用限制

无

确定调整系数：

<1>交易情况修正

待估宗地与比较实例均为正常的市场交易价格,无异常情况,故不需做交易情况修正.

<2>交易时间修正

云南省实行了国有土地储备和公开交易制度后,对土地利用进行了合理调整,优先满足社会公益事业、基础产业和新兴产业的用地需求,而且对新兴产业、公益事业采用成本价或划拨方式供地.加强地价的管理,合理控制土地的成本,变"生地、毛地"供应为"熟地、净地"供应,保证了城市规划的落实,使土地价值与价格趋于平衡.根据昆明市东川区国土资源局公布的数据显示,今年东川区土地交易价格与去年同期相比价格没有发生较大变化,尤其是工业用地今年上半年来交易价格变化幅度不大,因此本次估价期日和各交易案例交易时的地价指数可不作修正.

<3>区域因素与个别因素

区域因素与个别因素每项均分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以待估宗地为100,每相差一个等级修正1％.

根据以上分析建立土地比较因素条件指数和修正计算表<下表>.

比较因素条件指数和修正计算表

比较因素

估价对象

案例一

案例二

案例三

交易价格〔元/平方米〕

待估

445

390

410

土地用途

100

交易日期

100

交易情况

100

土地使用年限

100

产易类型

100

区域

因素

与原料消费市场的位置关系

100

道路状况

100

道路通达度

100

101

100

交通运输设施完备度

100

基础设施供给与其费用

100

产业集聚度

100

规划限制

100

污染管制

100

个别因素

地形与地势

100

地质与水文条件

100

宗地面积

100

101

100

101

邻接道路的宽度等级与通达性

100

101

100

与干路与主要交通运辅设放的位置关系

100

101

100

基础设施通达与供给

100

101

土地使用限制

100

待估宗地比准价格〔元/平方米〕

423.40

418.47

418.37

<4>求取比准价格

比准价格=实例交易单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×土地用途调整系数×区域因素调整系数×个因素调整系数<见上表>

<5>计算土地评估单价

通过对可比实例价格进行调整,本次估价确定采用A、B、c三个可.比实例比准价格的算术平均值作为本次评估土地的评估单价,即：

土地评估单价=<423.40+418.47+418.37>÷3

=420．08元／㎡

本次估价取整为：

420元／㎡

<6>计算估价对象土地的总价

估价对象土地总价=估价对象土地面积×估价对象土地评估单价

=3156.50㎡×420元／㎡

=132.60万元

2、用重置成本法求取委估对象建筑物的价值

重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格.成新率根据现场勘察打分与结合估价对象使用年限综合评定.

房屋评估价值=建筑物重置价值×建筑物综合成新率

<1>砖混结构厂房

以委估房屋l幢为例：

1幢为云南长宇清真食品##办公用房,2层砖混结构,外墙为涂料,建成于20##,内部均为中等装修,办公室地面铺地砖,墙面和顶面刷乳胶漆,铝合金窗、木门或防盗门,通风、采光良好、工程质量良好,房产的保养、维护状况一般.

①成本法求取房屋建筑物价格：

工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值.然后根据现行使用定额《云南省建筑工程预算定额<2003>》、《云南省安装工程消耗量定额<2003>>>与与之配套的取费用定额；《云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用与资金成本等费用最终得出该类房屋建筑重置价值.

建筑安装评估造价费用计算表

建安工程造价估算表

序号

费用名称

计算公式

费〔税〕率

金额

〔一〕

直接费

①+②+③

471.23

人工费

〔1〕×工程数量

121.97

②

材料费

〔4〕×工程数量

324.69

③

机械费

〔6〕×工程数量

24.57

〔二〕

措施费

按〔一〕的比例估算

12.00%

56.55

其中：

通用措施费〔占85%〕

56.55

85.00%

48.07

专业措施费〔占15%〕

56.55

15.00%

8.48

〔三〕

其它项目费

按〔一〕的比例估算

1.50%

7.07

〔四〕

管理费〔三类工程〕

[①+③]×费率

18.00%

26.38

〔五〕

利润〔三类工程〕

[①+③]×费率

9.00%

13.19

〔六〕

规费

④+⑤+⑥

32.86

④

社会保障与住房公积金

①×费率

26.00%

31.71

⑤

工程定额侧定费

[〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕]×费率

0.00%

0.00

⑥

意外伤害保险费

[〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕]×费率

0.20%

1.15

〔七〕

税金

[〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕+〔六〕]×费率

3.24%

19.68

〔八〕

建筑工程造价

〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕+〔六〕+〔七〕

626.94

〔九〕

给排水与电气照明安装工程费

〔八〕×费率

0.50%

152.60

〔十〕

建它工程造价

〔八〕+〔九〕

779.54

〔十一〕

前期费

〔十〕+费率

7.40%

57.69

其它费

0.00

〔十二〕

资金成本

〔建安造价+前期与其它费〕×利率×1×0.5

5.31%

22.23

〔十三〕

重置全价

建安造价+前期与其它费+资金成本

859.46

建安单价

779.54

重置单价

859

砖混结构重置单价取整为：

859元／平方米

②成新率的确定计算

理论成新率=<1一已使用年限／设计规定使用年限>x100％,由于委估房屋为砖混结构生产用房,建筑设计经济耐用年限为40年,至评估基准日已使用年限为4年.

理论成新率=<1—4／40>×100％=90％

③现场勘查成新率采用打分法确定：

根据对该建筑的实地详细勘察,并向有关管理人员询问该建筑的相关情况参照"房屋完损评定标准"分项确定建筑的现场勘查成新率.

砖混结构厂房成新率计算表

序号

分项

标准分

评定分

评定依据

结构

基础

未发现明显不均匀下沉

承重构件

可见部分未发现明显变形

非承重结构

墙体基本完好

层面

防水未见渗漏

地面

面层存在一定磨损

小计

100

权重80%

装修

门窗

轻度变形受损

外墙

完好

内墙

一般性蚀落

顶棚

一般完好,局部老化剥落

其他

使用正常

小计

100

权重10%

设备

水卫

基本完好,个别轻微渗漏

电照

线路装置基本完好,设备可满足使用要求

暖通

设施设备完好

其他

使用正常

小计

100

权重10%

勘查成新率

A+B+C=

91.00%

④综合成新率的确定：

综合成新率=勘查成新率×60％+理论成新率×40％

=91％×60％+90％×40％

=91％<取整>

⑤砖混结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率

859元／㎡×91％

=781．69元／㎡

本次评估砖混结构厂房评估单价取整为782元／㎡

<2>砖木结构厂房

以委估房屋5幢为例：

5幢为云南长宇清真食品##生产车问,单层砖木结构,外墙为涂料,建成于2006年,内部按食品生产要求进行装修,室内地面铺地砖,墙面部分贴墙砖,顶面为塑扣板吊顶,塑钢窗、通风、采光良好、工程质量良好,房产的保养、维护状况一般.

①成本法求取房屋建筑物价格：

工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值.然后根据现行使用定额《云南省建筑工程预算定额<2003>》、《云南省安装工程消耗量定额<2003>》与与之配套的取费用定额；"云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用与资金成本等费用最终得出该类房屋建筑重置价值.

建筑安装评估造价费用计算表

建安工程造价估算表

序号

费用名称

计算公式

费<税>率

金额

<一>

直接费

①+②+③

339.79

①

人工费

<1>×工程数量

113.56

②

材料费

<4>×工程数量

208.52

③

机械费

<6>×工程数量

17.71

措施费

按<一>的比例估算

12.00%

40.78

其中：

通用措施费<占85%>

40.78

85.00%

34.66

专业措施费<占15%>

40.78

15.00%

6.12

<三>

其它项目费

按<一>的比例估算

1.50%

5.10

<四>

管理费<三类工程>

[①+③]×费率

18.00%

23.63

<五>

利润<三类工程>

[①+③]×费率

9.00%

11.81

<六>

规费

④+⑤+⑥

30.37

④

社会保障与住房公积金

①×费率

26.00%

29.53

⑤

工程定额侧定费

[<一>+<二>+<三>+<四>+<五>]×费率

0.00%

0.00

⑥

意外伤害保险费

[<一>+<二>+<三>+<四>+<五>]×费率

0.20%

0.84

<七>

税金

[<一>+<二>+<三>+<四>+<五>]×费率

3.24%

14.63

<八>

建筑工程造价

<一>+<二>+<三>+<四>+<五>+<六>+<七>

466.11

<九>

给排水与电气照明安装工程费

<八>×费率

1.50%

152.60

<十>

建安工程造价

<八>+<九>

618.71

<十一>

前期费

<十>×费率

7.40%

45.78

其它费

0.00

<十二>

资金成本

<建安造价+前期与其它费>×利率×1×0.5

5.31%

17.64

<十三>

重置全价

建安造价+前期与其它费+资金成本

682.13

建安单价

618.71

重置单价

682

砖木结构重置单价取整为：

682/平方米

②成新率的确定计算

理论成新率=〔1-已使用年限/设计规定使用年限〕×100%,由于委估房屋为砖木结构生产用房,建筑设计经济耐用年限为30年,至评估基准日已使用为4年.

理论成新率=〔1-4/30〕×100%=86.67%

③现场勘查成新率采用打分法确定：

砖木结构重置单价取整为：

682元／平方米

②成新率的确定计算

理论成新率=<1一已使用年限／设计规定使用年限>×100％,由于委估房屋为砖木结构生产用房,建筑设计经济耐用年限为30年,至评估基准日已使用年限为4年.

理论成新率=<1—4／30>×100％=86．67％

③现场勘查成新率采用打分法确定：

⑤砖木结构厂房评估单价=重置单价×综合成新率

=682元／元×88％

=600．16元／m.

本次评估砖木结构厂房评估单价取整为600元／㎡

<3>计算估价对象房屋的总价

根据对该建筑的实地详细勘察,并向有关管理人员询问该建筑的相关情况参照"房屋完损评定标准"分项确定建筑的现场勘查成新率.

砖木厂成新率计算表

序号

分项

标准分

评定分

评定依据

结构

基础

未发现明显不均匀下沉

承重构件

可见部分未发现明显变形

非承重结构

墙体基本完好

层面

防水未见渗漏

地面

面层存在一定磨损

小计

100

权重80%

装修

门窗

轻度变形受损

外墙

完好

内墙

一般性蚀落

顶棚

一般完好,局部老化剥落

其他

使用正常

小计

100

权重10%

设备

水卫

基本完好,个别轻微渗漏

电照

线路装置基本完好,设备可满足使用要求

暖通

设施设备完好

其他

使用正常

小计

100

权重10%

勘查成新率

A+B+C=

88.60%

④综合成新率的确定：

综合成新率=勘查成新率×60％+理论成新率×40％

=88．60％×60％+86．67％×40％=88％<取整>

⑤砖木结构厂房评估单价

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