“凤姐”的故事----社区主任物业管理座谈会.pptx

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维护公平正义服务保障民生“凤姐凤姐”的故事的故事物物业业管理座管理座谈谈会会维护公平正义服务保障民生一、高档社区“大观园”的物业管理情况维护公平正义服务保障民生。

维护公平正义服务保障民生。

维护公平正义服务保障民生11、业主业主维护公平正义服务保障民生一一维护公平正义服务保障民生101101怡红院怡红院-宝玉宝玉.102102潇湘馆潇湘馆-黛玉黛玉.103103蘅芜院蘅芜院-宝钗宝钗.104104秋爽斋秋爽斋-探春探春.105105稻香村稻香村-李纨、贾兰李纨、贾兰.106106紫菱洲（缀锦楼）紫菱洲（缀锦楼）-迎春迎春.107107藕香榭、暖香坞藕香榭、暖香坞-惜春惜春.108108拢翠庵拢翠庵-妙玉妙玉.维护公平正义服务保障民生22、问题、问题维护公平正义服务保障民生环境变差环境变差案件高发案件高发物业骄横物业骄横维护公平正义服务保障民生一一维护公平正义服务保障民生33、原因、原因维护公平正义服务保障民生业主缺位业主缺位维护公平正义服务保障民生李李纨纨贾探春、薛宝钗贾探春、薛宝钗贾迎春、贾惜春、妙玉贾迎春、贾惜春、妙玉贾宝玉、林贾宝玉、林黛玉黛玉“业主”：

维护公平正义服务保障民生贾贾母母-市政府市政府王夫人王夫人-镇政府镇政府凤凤姐姐-社区社区“政府”：

维护公平正义服务保障民生业主素质有待提高业主素质有待提高（观念有待转变）（观念有待转变）维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生对物业的监管宽严失度对物业的监管宽严失度没有人管没有人管/一棍子打死一棍子打死维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生44、大观园怎样改善物业管理工作、大观园怎样改善物业管理工作维护公平正义服务保障民生成立物业管理委员会成立物业管理委员会维护公平正义服务保障民生江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例第二十七条第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

维护公平正义服务保障民生扬州市住宅物业管理办法扬州市住宅物业管理办法第二十六条第二十六条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业管理区能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业管理区域内的域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的五至十一人的单数单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

公示。

维护公平正义服务保障民生大观园的物业管理委员会大观园的物业管理委员会李纨、探春、薛宝钗李纨、探春、薛宝钗维护公平正义服务保障民生大观园的物业管理委员会大观园的物业管理委员会之之李李纨纨维护公平正义服务保障民生物业管理委员会物业管理委员会全心全意全心全意为小区服务为小区服务维护公平正义服务保障民生他二人便一日皆在厅上起坐，宝钗便一日在上房他二人便一日皆在厅上起坐，宝钗便一日在上房监察，至王夫人回方散。

每于夜间针线暇时，临寝之监察，至王夫人回方散。

每于夜间针线暇时，临寝之先，坐了小轿，带领园中上夜人等各处巡查一次。

先，坐了小轿，带领园中上夜人等各处巡查一次。

红楼梦第五十五回红楼梦第五十五回维护公平正义服务保障民生选择选择好好物业公司，物业公司，签订签订好好物业合同，物业合同，履行履行好好物业合同！

物业合同！

维护公平正义服务保障民生敏探春兴利除宿弊敏探春兴利除宿弊识宝钗小惠全大体识宝钗小惠全大体第五十六回第五十六回维护公平正义服务保障民生维护公平正义服务保障民生二、法律法规里的物业管理维护公平正义服务保障民生法律法律全国人大及其常委会全国人大及其常委会法规法规行政法规行政法规国务院国务院地方法规地方法规省、设区市的人大及其常委会省、设区市的人大及其常委会规章规章部门规章部门规章国务院各部委国务院各部委地方规章地方规章省、设区市的政府省、设区市的政府其他规范性文件其他规范性文件厅、局，县、市，乡、镇。

维护公平正义服务保障民生物权法、合同法法律物业管理条例行政法规江苏省物业管理条例地方法规扬州市住宅物业管理办法地方规章（仪征市）关于*意见规范性文件维护公平正义服务保障民生中华人民共和国物权法、合同法中华人民共和国物权法、合同法（国务院）物业管理条例（国务院）物业管理条例江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例扬州市住宅物业管理办法扬州市住宅物业管理办法（仪征）市政府关于进一步加强物业管理工作的意见关于进一步提升社区物业服务水平的实施意见（试行）维护公平正义服务保障民生中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法20072007年年33月月1616日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，20072007年年1010月月11日起施行。

日起施行。

维护公平正义服务保障民生第一编总则第一编总则第一章基本原则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第二章物权的设立、变更、转让和消灭第三章物权的保护第三章物权的保护第二编所有权第二编所有权第四章一般规定第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第七章相邻关系第八章共有第八章共有第九章所有权取得的特别规定第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第三编用益物权第四编担保物权第四编担保物权第五编占有第五编占有维护公平正义服务保障民生。

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维护公平正义服务保障民生你的家不是全你的，你的家不是全你的，整个小区整个小区“都是都是”你的！

你的！

维护公平正义服务保障民生物权法物权法第七十五条业主可以设立第七十五条业主可以设立业主大会业主大会，选举，选举业主委员业主委员会会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

委员会给予指导和协助。

第七十六条第七十六条下列事项由业主共同决定下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

维护公平正义服务保障民生物权法物权法第七十八条第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以请求人民法院予以撤销撤销。

维护公平正义服务保障民生物权法物权法第八十一条业主可以第八十一条业主可以自行管理自行管理建筑物及其附属设施，建筑物及其附属设施，也可以委托也可以委托物业服务企业物业服务企业或者或者其他管理人其他管理人管理。

管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权有权依法更换依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

督。

维护公平正义服务保障民生三、物业管理难题探讨维护公平正义服务保障民生

（一）提出问题维护公平正义服务保障民生1、“理想”维护公平正义服务保障民生（国务院）物业管理条例江苏省物业管理条例扬州市住宅物业管理办法维护公平正义服务保障民生物业管理条例物业管理条例第一章第一章总则总则第二条本条例所称第二条本条例所称物业管理，是指物业管理，是指业主业主通过选聘物业服务企通过选聘物业服务企业，由业，由业主业主和物业服务和物业服务企业企业按照物业服务按照物业服务合同合同约定，对房屋及配套约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的设施设备和相关场地进行维修维修、养护养护、管理管理，维护物业管理区域，维护物业管理区域内的环境内的环境卫生卫生和相关和相关秩序秩序的活动。

的活动。

维护公平正义服务保障民生物业管理条例物业管理条例第一章第一章总则总则第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业，由业主和业主和物业服务企业物业服务企业按照物业服务合同约定按照物业服务合同约定，对房屋及配套，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

内的环境卫生和相关秩序的活动。

维护公平正义服务保障民生江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例第一章总则第一章总则第二条第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指本条例所称物业管理，是指业主通过选聘业主通过选聘物业服务企业物业服务企业或者或者业业主自行主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活