微综合体的策划规划和盈利.ppt

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微综合体的策划、规划和盈利第一部分中小城市的房地产市场基础一、中小城市的房地产市场基础1、何为中小城市我们习惯上把中小城市的定义按人口划分：

100万以上属于大中城市10070万属于中型城市7050万属于中小城市5030万属于小城市3010万属于微型城市一、中小城市的房地产市场基础2、中小城市的房地产市场层级

（1）按照我国行政区域级别划分，有这样5个行政管辖关系。

省会城市、地级市省会城市、地级市省、自治区、直辖市省、自治区、直辖市副省级城市副省级城市县级市、县、区县级市、县、区镇、乡、街办镇、乡、街办一、中小城市的房地产市场基础

（2）按照择居习惯和中心城市的向心力原理，房地产市场置业和投资有逆城镇辖区的规律，当经济条件改善以后，层级序位低的城市居民就有往上一层级迁徙的规律，这个规律导致房地产市场出现“树”状现象：

县级城市大城市地区城市乡镇（村）镇异县城市异地大城市异区城市异乡镇异村镇一、中小城市的房地产市场基础（3）中小城市既被大中城市吸纳了市场资源同时吸纳下面城镇的市场资源。

除上述情形之外，还有一些特殊情形，如炒房、就业、婚姻、养老也会发生异地购房的情况。

一、中小城市的房地产市场基础（4）引起向上层级城市购房的一些原因A、生活环境和商业配套（约50%）B、社会保障和医疗体系（约22%）C、就业机会和其他因素（约28%）（上述数据为北方一个楼盘的在周边小城市市调数据）一、中小城市的房地产市场基础3、中小城市房地产开发的模式

（1）楼盘规模小市场小、开发商实力小，很难做大环境；

（2）住宅品质不高，户型偏大，但又受总价压制；（3）物业管理水平低，收缴率低，5087%；（4）极少有大中城市客户；（5）一般情况销售周期略长鲜有“日光盘”，但现在少了，导致回款周期也长；（6）销售不规则有些楼盘无证也收款，可以先上车再补票；（7）商业地产以街铺为主，商场式物业失败率高，但和住宅差比大，少则3倍多则10倍。

第二部分中小城市的微综合体发展条件二、中小城市的微综合体发展条件1、区域房地产市场条件：

（1）人口密度；

（2）经济发展水平；（3）中小城市房地产的投资偏好现房，所以回笼资金有前少后多的特点。

比重关系产业产业比重商业需求办公需求酒店需求备注一产10%中小小二产50%大中中三产50%大大大二、中小城市的微综合体发展条件2、政策环境：

（1）旧改力度；

（2）领导决心；（3）政策条件；（4）对开发的附加要求。

二、中小城市的微综合体发展条件3、房地产市场发展前景的判断

（1）经济发展前景；

（2）交通条件改善；（3）城市规划、城市环境改善；（4）土地供应量和房地产开发量；（5）特殊原因地块位置、人文因素（迷信）二、中小城市的微综合体发展条件4、区域市场的一些特性

（1）中小城市由于商务活动少，商业和居家限制小，办公物业需求量小；

（2）酒店星级不高，有些酒店挂四星，实际客房门市价格、设施、管理仅为大中城市的三星水平，但客房率各地差异很大；（3）商业中的大型百货无法实施。

第三部分微综合体地块的选择三、微综合体地块的选择1、影响选择的因素收集融资能力城市商业地块开发技术宏观因素微观因素商圈消费交通市场环境位置规模形态可视可达相邻关系综合体规划三、微综合体地块的选择2、上述诸影响因素之间的关系分析

（1）各种因素的影响性

（2）因素排序三、微综合体地块的选择3、关键因素的排列

（1）市场因素：

供求关系、开发数量、竞争关系、商住价格差比；

（2）地块因素：

规划条件指标，密度和容积率商业面积多少、价格多少才可以决定项目能否做；（3）政策条件：

安置方案、安置顺序、交地条件、预售条件设置。

第四部分战略定位四、战略定位1、微综合体项目的不足

（1）城市空间小、市场小；

（2）地块紧凑、开发强度大；（3）项目周边的环境一般，甚至于差；（4）就地安置：

任务重要，安置须开发；（5）政府不切实的要求（五星级酒店等）。

2、微综合体项目的有利条件

（1）地块位置好，往往是区域中心、区域认同性强，但还迁面积大；

（2）政府倾斜力度较大，控制性强；（3）对商业物业，主要是街铺情有独钟；（4）土地成本低，轻松启动。

四、战略定位3、战略制订

（1）商住同步，商业还款以后再投入；

（2）创造环境，提高品质（新天地案例）（3）理念在先，产生附加值，不可以太现实主义，否则项目没有魅力。

四、战略定位第五部分微综合体项目规划策略五、微综合体项目规划策略1、密度最大化，容积率用足（把容积率给住宅，把建筑密度给商业）2、外商内住，创造小环境3、再挤也做景观，创造地标，请政府做周边环境4、盘活内部，引商上楼，注意竖向规划五、微综合体项目规划策略5、少做或不做办公，研究酒店，异化商业很重要6、商业物业：

以大带小，业态适度超前7、组团分开（高档和还迁物业要分开），品质相近，环境资源共享（西安项目）8、车位配置不要少五、微综合体项目规划策略第六部分微综合体项目的营销方案六、微综合体项目的营销方案营销是房地产融资的一个环节，营销的核心是出让一个“梦”，理想的状态给市场一个自我创作的余地。

1、项目理念：

“现代都市生活”，把“挤”变成优势。

2、营销顺序：

商业安居住（商）住六、微综合体项目的营销方案3、营销主要手段

（1）口碑传播

（2）风向人物（带头大哥要重视）（3）客带客（4）送房下乡（5）文人助推（6）有限优惠第七部分微综合体项目的盈利模式七、微综合体项目盈利模式1、关键词：

建筑密度理由：

（1）商住差比大，区域市场商业物业市场价值高；

（2）密度大、底商多、底商价值高、收益最大；七、微综合体项目盈利模式2、盈利模式的关键

（1）住宅摊薄成本，商业赚取暴利；

（2）商业以大带小，合理规避税收；（3）销售清盘为主，商业委托管理；七、微综合体项目盈利模式3、案例一项目概况u用地面积：

约为40800（61亩）u总建筑面积：

112500u其中：

商业面积约为：

48000u居住面积约为：

45000u类住宅面积约为：

19500分类面积1-3#每幢12层，单层面积为650，每幢面积为7800（下部两层为商业）4-7#每幢18层，单层面积为750，每幢面积为13500（下部三层为商业）主体商业物业：

共三层：

单层面积为15500，主体商业面积为45000（扣除住宅楼通道等）。

七、微综合体项目盈利模式策划定位基本思路：

符合城市规划和产业导向，充分挖掘土地商业价值，为企业在省内长期发展创造县级城市优秀项目品牌。

开发类型：

本项目适合产品性开发，即以销售物业为主。

市场地位：

由于位置条件制约，居住和商业物业的差价巨大，项目须以商业为主，创造市场制高点。

形成市场效应和产品卖点，达到产品性开发的收益和周期的要求。

规划定位：

立体街区七、微综合体项目盈利模式创意案名：

总案名：

“美丽城”商业案名：

美丽城时尚商业广场类居住物业：

美丽城行政公寓、美丽城青年公寓居住物业：

美丽城都市花园舞台：

楼台笙歌人为景，霞光侵空不夜天。

七、微综合体项目盈利模式营销战略都市生活理念，吸引下一层级城市买房人合理利用土地，商业密度用足（上部住宅，下部商业）合理利用道路，外围商业界面最大化合理定位业态，切合市场特点（中小城市市场最好买）住宅摊薄成本，商业赢得暴利（商业比原来增加了30%）商业部分13000元/，住宅2800元/战略决策对路，认真做好商业（底商销售没有风险，卖掉一层，项目就可以安然无恙）产品优化得当，经济效益剧增（分层销售，去化快，总价不高单价高）营销策划性强，广泛挖掘资源（乡镇客户36%）七、微综合体项目盈利模式结果去化快-比预期快5个月价格高-商业价格提高15%总体收益增加22%七、微综合体项目盈利模式原设计方案现设计方案七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式方案二：

一期：

规划总用地面积：

29979（45亩）建筑面积：

137342其中：

地上：

住宅：

56965商业：

34288地下：

一层：

20278二层：

20470二期：

开发酒店、办公（规划中）建筑密度：

49%容积率：

3.28绿地率：

11%机动车泊位：

579其中：

地上：

80地下：

499七、微综合体项目盈利模式策划定位必须成为地区（本地人口34万）的标志性建筑。

在今后若干时间内代表区域最高的建筑水平；营造良好的城镇中心的生活环境，努力达到“商住和谐、商住互为景观”的目标；创造充满现代感、人性的、有趣的、活力的城镇公共空间；努力达到政府认可、市民喜欢、委托方满意、用户赞同的设计效果；具有上佳的景观性及建筑和环境的审美性。

七、微综合体项目盈利模式建筑文化定位复合化、人性化的城市商业空间趣味性、交流性的城市公共空间高品质、高品位的城市居住空间营销策略七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式七、微综合体项目盈利模式谢谢