安阳建业桂花居前期物业管理招标书DOC801.docx
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安阳建业桂花居前期物业管理招标书DOC801
安阳建业?
桂花居前期物业管理
投
标
书
河南建业物业管理有限公司
二00五年十一月二十五日
文件名
页码
资格资质证明文件
1.1有关资质文件
1.2法定代表人身份证明书
1.3投标代表授权委托书
1.4投标函
1.5公司简介
1.6管理业绩
1.7现时管理的物业
报价文件
2.1前期介入管理
2.2物业服务费收费标准报价
2.3投标分项报价表
技术文件
3.1项目负责人简历
3.2物业管理总体设想
3.3物业管理组织机构框架图
3.4物业管理行政管理方案
3.5公共秩序维护和消防服务方案
3.6清洁绿化服务方案
3.7物业管理应急预案
3.8物业管理物质装备计划
3.9物业管理人员配备计划
3.10物业管理总体目标
3.11物业管理相应的规章制度
3.12物业管理所使用的法律、法规
商务文件
4.1服务承诺
4.2收取物业管理费的方式
4.3
1.资格、资质证明文件
1.1有关资质文件
1.2法定代表人身份证明书
1.3投标代表授权委托书
1.4投标函
1.5企业简介
1.6管理业绩
1.7现时管理的物业
1.2法定代表人身份证明书
法定代表人身份证明书
单位名称：
河南建业物业管理有限公司
单位性质：
有限责任公司
地址：
郑州市经济技术开发区经南二路28号
成立时间：
1994年8月
经营期限：
20年
姓名：
丰光，性别：
男，年龄：
32岁，系河南建业物业管理有限公司的法定代表人。
特此证明。
投标人：
河南建业物业管理有限公司
日期：
2005年11月25日
1.3投标代表授权委托书
投标代表授权委托书
本授权委托书声明丰光系河南建业物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托我公司的刘江华为我公司安阳建业?
桂花居项目招标活动中我方代表，我方针对本次投标做出的书面承诺以及签署的所有文件，均对我方具有约束力，我方保证遵守。
代理人无转委托权，特此委托。
代理人：
刘江华性别：
男
职务：
河南建业物业管理有限公司安阳分公司经理
投标人：
河南建业物业管理有限公司
法定代表人：
丰光
授权委托日期：
2005年11月25日
1.4投标函
投标函
致：
安阳建业住宅建设有限公司
我方已全面阅读和研究了本次招标文件和招标补充文件，并经过对现场的踏勘，澄清疑问，已充分理解并掌握了本招标的全部有关情况，同意接受招标文件的全部内容和条件，并按此确定本投标的要约内容，以本投标书内容进行投标。
经测算，前期启动开办费为176973元，物业服务费收费标准为0.71元/平方米?
月。
现场派驻经理为刘江华，管理人数27人，物业管理的目标为达到或超过国家一级《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。
我方将严格按照有关物业管理招标法规及招标文件的规定参加投标，如我方中标，在接到你方发出的中标通知书的规定时间内，按中标通知书，招标文件和本投标书约定与贵方签订物业服务合同，并递交人民币壹万元的投标保证金，履行规定的一切责任和义务。
本投标书自开标之日起七天内有效，在此有效期内，全部条款内容对我方具有约束力。
我方如出现以下行为之一者，你方可无条件没收我方的投标保证金。
1、收回标书。
2、擅自修改或拒绝接受已经承诺的条款。
3、在规定的时间拒签合同或拒付履约保证金。
4、在投标、评标过程中有违法违纪行为。
投标人：
河南建业物业管理有限公司
投标人代表：
1.5企业简介
企业简介
河南建业物业管理有限公司成立于1994年，是国家建设部认定的物业管理一级资质企业，现为中国物业管理协会常务理事单位。
公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神，坚持“物业管理、尽善尽美”的质量方针，专业提供全方位的物业管理服务、房屋租售、工程完善配套服务，获得了业主的一致赞誉，在社会上树立了良好的企业形象。
1998年8月，公司率先在河南省行业内通过ISO9002：
1994第三方国际质量体系认证，成为河南省第一家获此殊荣的物业管理企业，在规范化管理方面迈出了关键的一步。
公司的质量体系及各项运作模式日趋完善，从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高，各方面均取得了优异的成绩。
由公司管理的“金水花园”、“建业广场”、“建业城市花园”等小区多次被评为河南省、郑州市“文明住宅小区”、“十佳住宅小区”、“卫生先进小区”等殊荣。
1997年-2002年，“金水花园”、“建业城市花园”先后荣获国家建设部“全国物业管理优秀住宅小区”、“全国物业管理示范住宅小区”之行业最高荣誉。
公司凭借多年锤炼和沉淀的品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势，不断引入国内外先进物业管理理念，注重环境和社区氛围的营造，丰富公司的省域化和时代化内涵，塑造物业管理品牌。
通过多年的努力，公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为省内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，本着“高效、精干、务实”的原则，按照“定机构、定岗位、定编制、定职责、定工资”的“五定”工作要求，建立了现代企业管理机制。
公司汇聚了一批优秀管理人才，高层管理人员90%以上为MBA学历，中层管理员工具有本科学历的占40%，100%获得全国物业管理专业培训资格证书。
姓名
职位
证书
闫颖春
集团财务总监兼物业总经理
王志红
副总经理
许光平
副总经理
靳洪涛
总助
毛红艳
总助
陈清萍
总助
郑玲
部门主管
唐云香
部门主管
谢书敏
部门主管
张礼辉
部门主管
公司2002年底启动省域化发展战略，经过3年的运作，先后在濮阳、商丘、新乡、南阳、三门峡、驻马店等13个地市成立物业分公司，为公司规模化发展奠定了坚实的基础，其管理的小区服务规范、运作成熟，迅速成为当地物业管理行业的一面旗帜。
1.5.4管理理念：
1企业精神：
追求卓越坚忍图成
2企业特征：
守信用负责任走正道务正业
3认知定位：
中原物业管理“金牌管家”
4企业理念：
根植中原造福百姓
5质量方针：
物业管理尽善尽美
6服务理念：
细节体现尊贵
“持续满足客户不断增长的需求”是建业人的一贯追求，我们将高扬规模化发展、信息化管理、专业化管理企业发展战略旗帜，继续做河南物业管理行业的领跑者，为物业管理行业做出新的贡献，为城市化进程做出不懈努力和追求。
目前，公司管理组织机构图见下图所示：
如上图所示，公司采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与职能部门的专业职能相结合的管理体制。
这样既保证了公司总经理对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策，又能够放手授权给公司职能部门去协调、指导、监督具体工作的执行。
而作为基层作业层的各个业务部门，则能够在各职能部门的指导、监督和考核下依据明确的目标和要求开展工作。
1.6管理业绩
管理业绩
我公司目前的物业服务面积达300万平方米，物业类型有多层、小高层、高层、别墅、商业，共27个服务项目，其中郑州市有6个服务项目，地市18个服务项目。
有关管理业绩如下：
时间
荣誉称号
荣誉证
1997年
“金水花园”获“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号
1998年
“金水花园”被省精神文明建设指导委员会授予“省级文明社区示范点”的光荣称号
1998年
公司内部质量认证体系通过英国摩迪国际有限公司（AOQC）ISO9002国际标准第三方认证，成为省内第一家采用国际质量标准进行管理的物业公司
2000年
“金水花园”被金水区人民政府评为“绿化达标生活区”
2000年
公司被评为“消费者信得过物业管理公司”
2000年
公司当选为中国物业管理协会常务理事单位
2001年
城市花园通过河南省建设厅组织的“河南省物业管理示范住宅小区”的验收
2001年
荣获郑州市房地产管理司颁发的2001年度物业管理企业“先进单位”
2001年
获得郑州市消费者协会颁发的“二零零一年度郑州市物业管理企业先进单位”称号
2002年
建业广场荣获“郑州市物业管理示范大厦”称号
2002年
城市花园荣获中华人民共和国建设部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”
2002年
建苑小区荣获“郑州市物业管理示范住宅小区”
2003年
建业广场荣获“河南省物业管理示范大厦”称号
2003年
获得郑州市消费者协会颁发的“二零零二年度郑州市消费者信得过物业管理公司”称号
2003年
公司顺利通过ISO9001：
2000版的换版认证工作
2004年
荣获由金水区人民政府颁发的“2003年度创建文明城区先进单位”称号
2004年
荣获郑州市消费者协会颁发的“2003年度诚信单位”称号
2004年
异地服务项目濮阳建业城市花园荣获了由濮阳市房地产管理局颁发的“濮阳市优秀管理住宅小区”称号
2004年
濮阳建业城市花园荣获了由河南省建设厅颁发的“河南省物业管理示范住宅小区”的称号
2004年
荣获郑州物业与房地产协会颁发的“郑州市物业管理名企20强”称号
2004年
荣获建业集团颁发的“先进集体”奖
2004年
荣获建业集团颁发的“协作精神奖”
2005年
我公司被国家建设部认定为一级资质物业管理企业，成为目前河南省内唯一的一家一级资质企业。
2005年
我公司荣获金水区人民政府颁发的“区级文明单位”称号
2005年
金水花园荣获郑州物业与房地产协会颁发的“郑州市物业管理十佳社区”称号
2005年
我公司员工张俊杰荣获“郑州市优秀外来就业青年荣誉称号”
2005年
金水花园荣获“2005十大服务型小区”
2005年
城市花园荣获“2005十大环保型小区”
1.7现时管理的物业
现时管理的物业
物业名称
面积（㎡）
图片
金水花园西区
100,000
金水花园东区
90,000
建业广场
50,000
城市花园
350,000
建苑小区
50,000
建业新天地·桂园
150,000
郑州森林半岛
400,000
郑州联盟新城
500,000
物业名称
面积（㎡）
图片
濮阳建业绿色家园
70,000
新乡建业绿色家园
80,000
商丘建业绿色家园
60,000
驻马店建业绿色家园
350,000
南阳建业绿色家园
70,000
三门峡建业绿色家园
50,000
许昌建业帕拉帝奥
130,000
2、报价文件
2.1前期介入管理
2.2物业管理费取费标准报价
2.3投标分项报价表
2.1前期介入管理
前期介入管理
如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。
并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。
安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。
现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。
维修人员职责：
具有良好的亲和力。
公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
8房屋装修过程中的监管和服务。
9物业各种标识的制作和服务工具的配置。
物业交付前房屋拓荒工作的实施。
项目
人数
月工资标准
工资总额
备注
项目经理
1
1000
1667
50天
管理员
2
650
2167
50天
维修工
2
650
2167
50天
公共秩序管理员班长
1
650
1083
50天，含吃
公共秩序管理员
15
550
11000
40天，含吃
保洁工
5
420
2800
40天
厨师
1
500
833
50天
合计
27
21717
2
项目
测算依据
费用总额
社会保险
按项目经理、大班长工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。
952
培训费
按工资总额的1.5%计算
326
合计
1278
名称
数量
单价
概算金额
备注
台式电脑
2台
3500
7000
办公1台，收费1台。
针式打印机
1台
2600
2600
收费打印专用
普通办公桌
7张
300
2100
经理1张，管理员2张，维修工2张，门卫值班室2张。
普通办公椅
10把
150
1500
文件柜
5套
500
2500
经理1套，管理员2套，维修1套，公共秩序管理员1套
接待用沙发、茶几
1组
1500
1500
办公室用
柜机空调
1台
3000
3000
办公室用
电热水器
1台
500
500
办公室用
电话
2部
50
100
经理1部，收费1部。
计算器
2台
50
100
经理1台，收费1台。
合计
20900
名称
数量
单价
备注
3米合梯
1个
800
1.5米合梯
1个
120
管道疏通机
1台
2500
切割机
1台
300
电工用具
1套
550
万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元，电工刀1把15元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元
水工用具
1套
630
管钳2把50元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元
合计
4900
名称
数量
单价
概算金额
备注
三轮车
1辆
1000
1000
加装顶箱
配套工具
2套
100
200
含尘推、玻璃擦等
合计
1200
名称
数量
单价
概算金额
备注
高低双人床
8
240
1920
电视柜
1
300
300
29寸电视机
1
1800
1800
公共秩序管理员宿舍用
1.5P空调
2
1600
3200
2间宿舍
双缸洗衣机
1
600
600
公共秩序管理员宿舍用
太阳能热水器
1
2000
2000
20根管，电辅加热（一次4人）
桌子
3
200
600
每班1张
凳子
16
25
400
窗头柜
16
50
800
每人1个
合计
11620
名称
数量
单价
概算金额
备注
对讲机
6
1000
6000
每班5人，班长1人
手电筒
4
30
120
每班4人
橡胶棒
4
20
80
每班4人
伺客台
1
600
600
雨衣
4
80
320
每班4人
胶鞋
4
35
140
每班4人
电暖气
1
300
300
门岗
合计
7560
名称
概算金额
业主公约
1000
房屋装饰装修管理规定
1000
前期物业服务协议
1000
房屋装饰装修管理协议
1000
房屋交付表格
1000
合计
5000
元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。
上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。
74175-15100+252*2=59579元
2.2物业服务费收费标准报价
物业服务费收费标准报价
2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
2.2.2人员配置：
现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
项目
人数
月工资标准
月工资总额
备注
项目经理
1
1000
1000
管理员
2
650
1300
维修工
2
650
1300
公共秩序管理员班长
1
650
650
含吃
公共秩序管理员
15
550
8250
含吃
保洁工
5
420
2100
厨师
1
500
500
合计
27
15100
2社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
社会保险
按管理员、维修工工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
5229
奖金福利费
按工资总额的14%计提
2114
培训费
按工资总额的1.5%计算
227
法定节日加班费
按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。
716
服装费
服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季两套。
675
合计
8961
3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：
0.11元/月·㎡?
，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
4物业管理公共区域清洁卫生费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
清洁工具费
200元/人·年
83
化粪池清淘费
2400元/年
200
垃圾外运费
4车/月,70元/车
280
消杀费
5元/户·年
113
合计
676
5物业管理公共区域绿化养护费用：
执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
0.04元/㎡·月×58492㎡=2340元/月
6物业管理公共区域秩序维护费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·年
400
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
133
合计
533
7办公费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
电话费
300元/月（含上网费）
300
低值易耗品费
100元/月
100
社区活动费
100元/月
100
节日布置费
1000元/次，每年3次
250
办公水电采暖费
每月按300元计算
300
固定资产折旧
每月按252元计算
252
不可预见费
按管理成本的3%计提
1062
合计
2364
8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）
（1＋2＋3……＋7）×3.5‰=128元/月
9法定税费：
（1＋2＋3……＋8）×5.5%=2013元/月
10利润：
（1＋2＋3……＋9）×8%=3088元/月
11上述合计：
项目
测算结果（元/月）
管理服务人员的工资
15100
社会保险和按规定提取的福利费
8961
物业共用部位、共用设施设备的维护费用
6489
物业管理公共区域清洁卫生费用
676
物业管理公共区域绿化养护费用
2340
物业管理公共区域秩序维护费
533
办公费用
2364
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
128
法定税费
2013
利润
3088
合计
41692
12物业服务费收费标准报价为：
41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡·月
2.3投标分项标价单
投标分项标价单
项目
数据
备注
物业管理服务费（元/平方米?
月）
0.71
人员总数（名）
27
投标人盖章
3.技术文件
3.1项目负责人简历
3.2物业管理总体设想
3.3物业管理组织机构框架图
3.4物业管理行政管理方案
3.5公共秩序维护和消防服务方案
3.6清洁绿化服务方案
3.7物业管理应急预案
3.8物业管理物质装备计划；
3.9物业管理人员配备计划；
3.10物业管理总体目标；
3.11物业管理相应的规章制度；
3.12物业管理所使用的法律、法规。
3.1项目负责人简历表
项目负责人简历表
姓名
唐云香
性别
女
年龄
32
学历
大专
工作年限
11
从事本项工作年限
11
项目名称
建设单位
建设规模
服务时间
服务质量及获奖情况
金水花园
建业集团
10平方米
1994年—2000年
1、1997年，荣获建设部颁发的“全国城市物业管理优秀住宅小区”
2、1998年“金水花园”被省精神文明建设指导委员会授予“省级文明社区示范点”
3、2000年，“金水花园”被金水区人民政府评为“绿化达标生活区”
投标人名称：
河南建业物业管理有限公司
委托代理人签字:
3.2物业管理总体设想
物业管理总体设想
3.2.1总体设计方案阐述：
建业桂花居以“绿色家园”为指导思想，以“桂花居”为立
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