翡翠谷生态度假村可行性报告.docx
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翡翠谷生态度假村可行性报告
翡翠谷生态度假村可行性报告
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翡翠谷生态度假村项目可行性报告
目录
第一章项目概况
1.1项目基本情况
1.1．1项目名称
1．1.２项目建设性质
1.1.3建设单位
1.1.4项目建设地点
1.1．5项目建设规模
1.1.6项目建设期限
1．２可行性研究报告编制依据
１.3项目综合评价
第二章建设可行性分析
2．1项目提出背景
2.2项目建设必要性及可行性分析
２.2.１项目建设的必要性
2.２．2项目建设的可行性
第三章市场需求分析
3.1生态农业观光园概况
3．１.1生态农业观光的涵义
3．1.２发展过程的阶段模式
３.1．3分布上的地域模式
3.14生态农业观光园的主要类型
３.1.5生态农业观光园的功能分区
3．1.6生态农业观光园的目标
3.2生态农业观光园旅游分析
3.３绿色食品市场分析
3.3 1我国绿色食品市场的发展
3.3.2绿色食品的发展前景
3．3休闲农业之社会需求
第四章项目总体方案设计
4.１项目建设指导思想
4.2项目规划原则
4.3项目建设总体方案
4.4项目建设内容
第五章项目技术方案
5.1技术方案原则
5．2生态环境综合治理技术
5.３无公害农产品生产技术
５.4庭院生态模式建设技术
5．5绿化工程技术设计要求
5.6无线射频技术（RFID）应用
5.7绿色食品使用农药的准则
5.7绿色食品使用农药的准则
第六章投资估算
6.１投资估算依据
６.２项目建设投资估算
6．２.1项目固定资产投资
６.2.2流动资金估算
6.2.3项目总投资
６.3资金筹措
6.4资金使用和管理
第七章财务评价
７．1评价依据
7.２基本数据
7.2.1计算器的确定
7.2.2营业收入、营业税金及附加估算
7.2．3总成本费用估算
７.3利润估算及分配
7.4财务盈利能力分析
7.4.1投资利润率、投资利税率
７.4．２财务内部收益率（FIRR）
7.4.3财务净现值（FNPV）
7.4.4投资回收期（Ｐt）
7．5财务不确定分析
7.5．１盈亏平衡分析
７.５.2敏感性分析
７.6结论
第八章环境保护分析
8.1环境保护
8.１.１周围环境现状
8.1.２项目污染源及防治
8.２节能
8.2.１建筑
8.２.2电气
8.３安全
第九章风险分析
9.1农业发展新问题
9.2现代农业发展面临的风险
9.２.1资源风险
9.2.２人均耕地不足
9.2.３农业生态恶化
9.２.4自然风险
９．2.5市场风险
9.3农业生态观光是化解农业风险的关键
9.4防范风险措施
9.4.1制度安排与政策机制
９.4.2市场调节机制
９.4.3资金投入机制
9.4.4科技创新机制
9．4.5推广应用机制
9.4.6风险控制与管理机制
9.4．7人才培育机制
第十章组织机构与人力资源配置
1０.１工程项目管理
１0．1.1实施投资项目法人制
１０.2组织机构
10.3人力资源
１0.４员工培训
1０.5管理机构和设置
第十一章国民经济评价、社会评价
１1.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想
11.２生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流
11．３生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。
11.4生态农业观光园可持续发展的方向
11．５生态效益
11.6社会效益
第十二章研究结论与建议
12.１方案总体描述
1２．2结论与建议
12．2.１结论
12.２.２建议
附 录
附件1效果图
附件2产品销售收入预测表
附件3总成本费用估算表
附件４ 销售税金及附加估算表
附件5损益和利润分配表
附件6固定资产折旧费计算表
附件７ 无形资产及递延资产摊销表
附件8流动资金估算表
附件9 项目财务现金流量表
附件10资产负债表
附件11资金来源和运用表
翡翠谷生态度假村项目可行性报告
第1章项目概况
1.1项目提要
１.1.1项目名称
项目名称：
翡翠谷生态度假村项目可行性报告
1．１.２项目建设单位
项目建设单位:
有限公司
法人代表:
注册资本：
企业类型：
有限责任公司
注册地址:
成立日期:
年月 日
1.1.3项目建设地点
翡翠谷生态度假村座落于漳平市官田乡福坪村与南家畲
1.1.4项目建设规模：
从翡翠谷生态度假景区所处地理位置、生态旅游吸引力、对外交通及接待能力，自身客流量以及周边景区的客流量进行分析预测,综合考虑人们的旅游需求和各方面因素影响,对风景区游客发展预计规模控制在日平均游客量为４０0－500人次，年游客总量控制在１５-18万人次。
随着旅游开发的深入和配套景区保护措施的不断完善，其规模可进一步提高,景区还有较大发展余地。
１.1．5项目建设期限:
为使本规划具有较强的可靠性,又考虑到国民经济发展计划的惯用时段划分，将规划期限的时段选定为2014年至2019年，分为近、中、远三个期限。
1．１6项目建设内容:
近期规划:
2014年-－20１5年,重点建设阶段。
建设区域为翡翠谷生态度假景区一期。
内容包括翡翠谷度假酒店、湖畔听溪度假村、农耕体验园（部分园区）等，连接各景点的道路以及基础、服务设施,同时加大宣传,提高翡翠谷生态度假景区的知名度
中期规划:
２０16年－２０1７年，全面完善阶段。
建设区域为翡翠谷生态度假景区二期。
内容包括香溪古镇、农耕体验园、峡谷漂流等。
即在进一步完善已建成景区的经典质量、基础服务设施的同时，开发新的旅游休闲场所。
随着初期知名度的提高，来翡翠谷生态景区的游客越来越多，因此,可以逐步将福坪村建成游客的集散地。
远期规划:
20１8年－2０19年，完善提升阶段。
建设区域为翡翠谷生态度假景区三期。
内容主要为森林氧吧公园,进一步开发山体上的森林优势,推出徒步穿越、绿野仙踪、极限登山等，从而形成以生生态度假、休闲娱乐为中心完整的旅游网络。
1．2可行性研究报告编制依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[19９9]1号）;
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）:
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002］１75号）;
●《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）同农综字第28号】
●本项目的项目建议书;
● 企业提供的相关技术资料:
● 企业提供的相关协议、资质、证书；
● 公司财务报表;
１.4项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向,一方面拓宽了旅游业的广度,为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：
另一方面改变了传统的农业生态结构,优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域,强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值,加速传统农业向现代新型农业的转变,是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设,引导和推动漳平市农业结构调整。
第二章建设可行性分析
２．1项目提出背景
生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。
近年来,伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量,为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是,农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生,拓展了农业发展的新空问,开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。
于是,同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍,观光休闲农业,在日本、美同等发达同家2０世纪7０年代就已形成产业规模，进入新世纪，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃,或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味,品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本,使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益足普通种养业的５至10倍。
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光,它是在现代农业基础上,集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为晕础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线,融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势,有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展,人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时,节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
而漳平市丰寓的山川和多样的农业资源再加上便利的地理交通条件,为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空问。
因此我公司抓住机遇决定在漳平市官田乡桂东村及福坪、南家畲自然村，兴建一个以生态开发为宗旨,集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态园,总面积约为2000０亩。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设的必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。
现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上,强化资源节约、环境零损害的绿色性。
生态农业实质上是生态化的现代农业。
生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向,也符合农村社会人文发展的方向。
因此,生态农业是一种可操作、可实现的现代农业,足未中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能,还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。
人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是,农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。
可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业,但需要不懈的努力,才能实现预期目的。
2． 2.2项目建设的可行性
（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会,却正在失去与自然的和谐相依:
熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离,紧张、烦躁压迫着现代人的神经,于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活,于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出,即产生了强烈反响。
（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。
农业是我国国民经济的命脉,发展农业是我国的国策。
观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想,把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中,这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。
可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
（三）观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择,并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力,加之缺乏相应的金融政策的支持,虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色,直接受到国家投资政策倾斜优惠。
城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势,吸引了大批投资者纷纷进入,可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
第三章市场需求分析规划
３.1生态农业观光园概况
3.1．1生态农业观光的涵义
生态旅游是从２1世纪以来发展起来的。
生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
目前,最流行的关于生态旅游的定义有两个：
生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为,主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为,为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观,这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现,现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。
随若收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。
各地掀起发展观光农业的热潮：
有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托,兴建“观光果同”或珍稀动物养殖场：
有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施:
有的集科研、技术开发、观光旅游于一体,兴建“水果世界”等等。
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。
狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业;广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上,通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施丁，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体,使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。
生态农业观光始于二战后的欧美国家,后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。
由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带,走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。
它改变了传统农业仅关注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想,把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
3．1.２发展过程的阶段模式
观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。
在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1）。
阶段是与特定的经济基础对应的,开发式的观光农业旅游项目,最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。
例如“广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资1．5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资６亿元的“未来农林大世界”等，部属此类的代表。
表3.1观光农业旅游发展的价段模式
阶段模式
发展阶段
旅游主题
主导者
市场
市场消费强度（交通除外）
自发式
甲期旅游萌芽阶段
不明确仅作为休闲调剂
自发形成的
1供求关系模糊
2个人需求导
<３０元/天/人
自主式
初期经营阶段
有一定主题和活动安排
中小型旅行社主动参与经营
①以短期赢利为目的②产品导向
90+30元/天/人
开发式
成熟的经营阶段
有明确的主题和系列活动策划
大型（旅游）集团开发和管理
①以长期投资收益为目的②项目投资导向
>12０元／天／人
３．１.３分布上的地域模式
地域模式代表的是同阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现,它反映了开发者的区位与市场策略。
通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表3.2）:
表3.2观光农业旅游开发的地域模式
模式
医位及目标市场
特点
管理形式
例注
依托自然型
1）距大中城市20公里以外,但交通便利２）以多个大中城市为目标市场
1）基础条件较好,地貌类型齐全
2）以独立完整的农业自然景观单元为依托
３） 范围广阔６平方公里左右
1）基水保留原有农村各级组织
２）分散管理
3）接近原生自然
江西井冈山观光农业区
湖北随州观光农业区
依托城市型
1）距大中城市1０公里以内
2）以一个大中城市为目标市场
1）借助一定的农业基础
2）主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
3）范围较小2平方公里左右
1）独立封闭行政组织
2） 集中管理
3）更接近人工主题公园
苏州“未来农林大世界”
珠海“现代农业公园”
３.1 4生态农业观光园的主要类型
生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动,它的形式和类型很多。
其中规模较大的主要有5种:
１.观光农业园:
在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔莱、赏花、采荼，享受田园乐趣。
这是国外观光农业最普遍的一种形式。
２.农业公园:
按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。
例如日本有葡萄园公园,将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。
除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外,目前大多数是综合性的,包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、化卉区及活动区等。
农业公园面积,因性质和功能而异,既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
3．教育农业园:
这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物,饲养的动物以及配备的设施,如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等,进行农业科技示范、生态农业示范,传授游客农业知识。
代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园,台湾的自然生态教室等。
４.森林公园：
是一个以林木为主,具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。
在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合,以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施,必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
５．民俗观光村：
在具有地方或民族特色的农村地域,利用其特有的文化或民俗风情,提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所,让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方风俗。
如深圳的民俗文化村等。
3.1.5生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。
按其不同的性质和功能进行空间区划,可划分为四个分区（见表3.3）:
1．观赏区：
由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
2.示范区：
由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式,传授系统的农业知识，使游客增长教益。
3．休闲体验区:
由当地乡村民居、乡村活动场所构成,营造游客能深人其中的乡村生活空间,使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术,农产品加工技术以及农业经营管理等,体验农村生活。
４．产品区：
由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。
让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程,并购买乡村旅游产品,推动乡村经济发展。
表3.3观光农业园功能四分区方案
场所分区
占规划面积
构成系统
功能导向
例注
观赏区
50-6０％
1）观赏型农田带、瓜果区２）珍稀动物饲养场
3）花卉茁圃
使游客身临其境感受真切田园风光和自然生机
珠海蝴蝶公园、随州银杏公园
示范区
15-25%
１）农业科技示范
2）生态农业示范
3）科普示范范（配研修所）
以浓缩的典型农业模式，传授系统的农业知识增长教益
东莞年丰山庄,桑基鱼塘
休闲体验
10-1５%
１）乡村民居
2）乡村活动场所
营造游客能深入其中的乡村空间,参与体验并实现精神交流
井冈山的农民客栈与公社食堂
产品区
5-１０％
1）可采摘的直销果园
２）乡村工艺作坊
３）乡树集市
让游客充分体验劳动过程并以亲切的交易方式回报乡村经济
东莞年丰“动手果园”
3.1.６生态农业观光园的目标
一是直接经济效益目标。
生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。
因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标,特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。
二是可持续发展目标。
可持续发展是现代农业的基本理念。
生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
三是示范观赏目标。
离开了这人目标,就没有了生态农业观光。
这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。
换句话讲,也是产业链的延伸与拓展。
三大目标是一个统一的整体。
三者相互关联、相互促进。
“直接经济效益目标”是三大目标的基础,“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间,又是第三目标——示范观赏目标的基础。
而示范观赏目标为基础产业提高了知名度,拓宽了市场空间,促进了“直接经济效益日标”的实现。
3.2生态农业观光园旅游分析
据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。
199０年，我国国内年旅游人数只有２.4亿人次,到2０１0年,近８亿人次出游。
1９９０年，中国公民出境人数只有300万人次，到2010年,１2１3万人次周游列国。
２013年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。
全年入境旅游人数达8９01万人次,比上年增长6.7%，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长9. 7%，首次跃居世界第５位；国内旅游人数达7.８4亿人次,比上年增长５．３%。
国内旅游收入达3５2２亿元人民币,比上年增长1０．９%。
旅游业总收入达到49９5亿元，相当于当年国内生产总值的５.2%，比上年提高了0.1５个百分点。
旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。
生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经
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