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《物业经营管理》第二章考点分析共23页

2011年物业管理师《物业经营管理》第二章考点分析

（1）

2011年物业管理师《物业经营管理》第二章房地产投资及其区位选择考点分析 

第一节 房地产投资

一、房地产投资的概念（掌握）

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房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

房地产投资的主要目的：

获得未来的房地产资产收益或增值，也可以说成使财富最大化。

除了着重掌握房地产投资的主要目的之外，还要注意以下几点：

（1）投资者（经济主体）可以是个人，也可以是单位。

（2）投资者预先投入的可以是资金，也可以是实物。

（3）投资者可以直接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产直接投资；也可以间接从事或参与房地产开发经营活动，即房地产间接投资。

（4）房地产投资的作用

①投资者可以获得作为房地产业主的荣誉；②投资者获得较高的收益和资本增值；③降低投资组合的总体风险；④抵抑通货膨胀的影响

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二、房地产投资的形式（熟悉）

房地产投资分为直接投资和间接投资。

（一）房地产直接投资

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地（取得土地）开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

1．房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购置（取得土地）土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

关于房地产开发投资的概念，要注意以下几点：

（1）房地产开发投资的起始点：

获取土地使用权；

（2）房地产开发投资的终止点：

转让开发的房地产；

2．房地产置业投资

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产（或已具备了使用条件），以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。

房地产置业投资的目的一般有两个：

一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

关于房地产置业投资的概念，包含以下2个层面的意思：

（1）置业投资的对象：

已具备了使用条件或正在使用中的房地产，可以是增量房地产，也可以是存量房地产；

（2）置业投资中房地产的取得方式：

可以获取房地产所有权或使用权，即可以是购买也可以是租用。

（二）房地产间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场（或与房地产相关的权益）的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

1．房地产企业债券和股票投资

为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。

债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。

2．投资于房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司（金融工具）。

REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优点：

第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。

由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票成了许多个人投资者及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。

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3．购买住房抵押支持证券

住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。

主要做法是：

银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。

三、房地产投资的特性（掌握）学/慧_教~育&网%

房地产投资的特性包括7个方面：

①位置固定性或不可移动性；②寿命周期长；③适应性；④各异性；⑤政策影响性；⑥专业管理依赖性；⑦相互影响性。

（一）位置固定性或不可移动性（区位选择异常重要）

位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

房地产不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。

所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租户能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力。

当投资者准备进行一项房地产投资时，还很重视对房地产所处宏观区位的研究。

很显然，租户肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。

此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。

总之，由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。

通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。

（二）寿命周期长（适于进行长期投资）

1．寿命周期长的原因

主要体现在两个方面：

一是投资者对房地产拥有的权益比较长；主要体现在土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。

二是地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。

也就是说，房地产具有较长的自然寿命。

2．自然寿命和经济寿命的区别和联系

房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。

从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置着。

但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。

房地产的经济寿命与其使用性质相关。

一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。

应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

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（三）适应性（需要适时的更新改造投资）

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。

由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。

单选题：

投资者对房地产内部使用功能的变动

（四）各异性（投资价值难以判断因而易产生资本价值风险）

各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

此外，业主和租户也不希望所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。

因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号，不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租户的知名度、增强其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。

从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

（五）政策影响性（易受政策影响）

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

（六）专业管理依赖性（依赖专业管理）

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

主要体现在以下两个方面：

（1）房地产开发投资需要专业管理。

在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。

（2）房地产置业投资需要专业管理。

房地产置业投资，也需要投资者考虑租户、租约、维护维修、安全保障等问题，即使置业投资者委托了专业物业资产管理公司，也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划，与物业管理公司一起制定有关的经营管理策略和指导原则。

此外，房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。

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（七）相互影响性（存在效益外溢和转移）

相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。

从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。

四、房地产投资的利弊（熟悉）xｕehｕｉedu.coｍ

1．房地产投资之利

在介绍房地产的特性时，实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等三个优点。

这里再介绍房地产投资的一些其他优点。

（1）自然寿命周期长，适于进行长期投资

（2）易于满足使用者不断变化的需要

（3）能从公共设施的改善和投资中获取利益

（4）相对较高的收益水平。

可以从两个方面来理解：

①房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率能超过20%。

在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。

②房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10%～12%的权益收益率也比较容易做到。

这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。

（5）能够得到税收方面的好处。

这主要是针对置业投资来说的，置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。

这句话最好改成：

置业投资的所得税是以有效毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的数额为基数以固定税率征收的。

从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。

这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

（6）易于获得金融机构的支持。

由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。

包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。

（7）能抵消通货膨胀的影响。

由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。

又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。

房地产投资的这个优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。

（8）提高投资者的资信等级。

由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。

这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

2．房地产投资之弊

房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。

这些缺点突出表现在：

（1）流动性差。

（2）投资数额巨大。

（3）投资回收期较长。

（4）需要专门的知识和经验。

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第二节房地产投资的风险

投资者在选择投资机会的过程中，会受到很多因素的影响，除了收益之外，还要考虑风险。

一、房地产投资风险的基本概念

（一）风险的定义

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

一般用标准差（标准方差）来衡量风险的大小，一般来说，标准差越小，投资风险也就越小。

反之，标准差越大，风险就越大。

还可用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。

例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50％、为900万元的可能性为50％，则2003年该物业价值的标准方差为

期望值为

标准差与期望值之比为100/1000=10%；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为

期望值为

标准差与期望值之比为200/1000=20%。

因此，可以推断物业2的单位收益投资风险大于物业1的单位收益投资风险。

因此，可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险。

当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。

后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。

较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

（二）风险与不确定性

风险和不确定性有显著的区别。

风险的定义前面已经说过，决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率。

但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。

在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。

尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等对不确定性投资风险进行分析。

（三）风险分析的目的

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

3．预期收益的变动性和离散性如何?

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

二、系统风险（熟悉）

系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。

系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

（一）通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

①只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

②收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着最严重的购买力风险。

③不管是以固定利率借出一笔资金，还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的通货膨胀风险。

④以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

⑤按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

⑥通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率。

⑦房地产投资者可以适当调高其要求的最低收益率来降低通货膨胀风险对实际收益率影响的程度。

⑧由于房地产投资的保值性，投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加，而是要比两者相加小一些。

（二）市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

（1）房地产市场供求关系的变化对房地产市场的影响

①会造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

②有可能使市场内出现结构性过剩（某地区某种房地产的供给大于需求），当这种结构性过剩达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产空置或积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力增大，这很容易最终导致房地产投资者的破产。

（2）房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。

只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。

（3）投资者在进行投资决策时，主要取决于投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。

也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。

（4）投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，降低市场供求风险的影响。

（三）周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。

（四）变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

由于房地产属于非货币财产；流动性差；销售过程复杂。

其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。

（五）利率风险

（1）调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。

通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。

（2）利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：

一是导致房地产实际价值的折损。

因为利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

（六）政策风险

政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

（七）政治风险

房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。

政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。

政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

（八）或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

为了规避这种风险，置业投资者可以就具体灾害进行投保；也可以要求承租人担负其所承租物业保险的责任。

三、个别风险（熟悉）

房地产投资的个别风险包括6种：

收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。

（一）收益现金流风险

收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

对于开发投资者来说，①未来房地产市场销售价格、②开发建设成本、③市场吸纳能力等的变化，都会使开发商面临这种风险。

对置业投资者来说，①未来租金水平和房屋空置率的变化、②物业毁损造成的损失、③资本化率的变化；④物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响，使投资者面临收益现金流风险。

（二）未来运营费用风险

未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。

关于未来运营费用风险，应该注意以下两点：

（1）未来运营费用包括：

物业的维修费用和保险费、建筑物功能过时所带来的更新改造费用、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。

（2）即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使置业投资者面临功能过时带来的风险，即未来运营费用风险。

（三）资本价值风险

资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发