开盘方案_精品文档.ppt

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祥腾新领域开盘策略起承转合策略起承转合策略祥腾新领域-一期开盘起承攻蓄策略起起Fromthebeginning政策频出，购房群体融资受阻政策频出，购房群体融资受阻成交锐减，开发领域洗牌在即成交锐减，开发领域洗牌在即媒体曝光，楼市惨淡再遭冰霜媒体曝光，楼市惨淡再遭冰霜二手降价，投资客户信心受挫二手降价，投资客户信心受挫观望转浓，变相降价愈演愈烈观望转浓，变相降价愈演愈烈上海楼市近阶段成交走势上周上海市商品房成交面积上周上海市商品房成交面积18.6万，成交均价环比下降了万，成交均价环比下降了19%；上周上海市商品住宅成交面积上周上海市商品住宅成交面积11.3万，成交均价远比下跌了万，成交均价远比下跌了10%上海楼市近阶段供应情况市场判断市场判断承承View&Logic市场判断市场判断攻市策略攻市策略实际反馈情况实际反馈情况新问题新问题前期市场判断及攻市策略市场判断市场判断目标客投资客目标客群敏感点总价目标客群所在区域临近青浦的市区区域目标客群抗性物管费、区域发展前期市场判断及攻市策略攻市策略攻市策略扩大宣传范围、加大宣传力度认可度、知名度以挖掘老客户为主，挖掘泛客群为辅通过目标聚焦战略，借助于有效地传播渠道和营销手法，培养潜在客户以小众传播为主，有选择性地应用媒体组合推广渠道平价开盘，塑造高性价比产品借高度总价控制的价格策略逆势而上实际反馈情况售卡售卡92张张目标客群主要敏感点为：

55-70万之间总价控制老客户、已购卡新客户对外介绍居多认可度新生客群主要通过广告媒体宣传获悉项目信息，待置业顾问进行详细销讲后，确定购卡销讲引导新问题总价的确定总价的确定前50张VIP的销讲均价为6000元6500元的抗性？

物管费用降低？

补贴？

12套商铺价格确定？

后续二期131套住宅价格策略？

攻攻Consult&Attack谋而攻之谋而攻之开盘谋略开盘谋略开盘后营销体系的建立开盘后营销体系的建立开盘前细分阶段-主要营销节点海量蓄客海量蓄客3月月8日日媒宣进入密集期媒宣进入密集期3月月15日日第四轮客户赛选第四轮客户赛选3月月18日日开始开始VIP认筹认筹3月月22日日开盘方案确定开盘方案确定3月月28日日一期开盘一期开盘仅仅6天天4月月18日日商铺交房商铺交房仅三周仅三周4月中旬月中旬样板房开放样板房开放6月月18日日暂定二期开盘暂定二期开盘仅仅60天天筛选提纯筛选提纯转化成交转化成交时间紧迫！

时间紧迫！

开盘谋略通过公关活动配合一期开盘通过公关活动配合一期开盘聚集人气、宣传造势、创造良好舆论环境外场公关活动调节气氛“缩短”等候时间内外场分开利于销控活动中穿插抽奖活动，针对已购卡客户送家电或装修基金选房方式选房方式摇号摇号通过时限留住目标客群提高关注度通过摇号方式制造紧张气氛提高兴趣度可据实际情况加推或者销控房源商铺销售商铺销售加推加推方案一：

根据实际情况，对投资意向较强的客户推出商铺，若购卡，则优惠累加方案二：

以抽奖形式，针对已购卡客户推出底商，若购住宅后再购底商，享受折上折优惠开盘流程现场限时摇号现场限时摇号来宾选房来宾选房客户签约客户签约现场公证现场公证外场为等候区，现场有外场为等候区，现场有表演、休闲游戏等供来表演、休闲游戏等供来宾休闲等候宾休闲等候来宾签到、投递来宾签到、投递VIP卡号卡号外场观赏节目、等候摇号外场观赏节目、等候摇号具体时间安排：

来宾签到、投递来宾签到、投递VIP号号9：

0010：

00外场观赏节目、等候摇号外场观赏节目、等候摇号9：

0015：

00（中午提供冷餐）（中午提供冷餐）现场摇号（共四组，每组现场摇号（共四组，每组20人）人）10：

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00来宾选房来宾选房10：

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00客户签约客户签约10：

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00外场活动外场活动9：

3014：

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30为休息时间，来宾可享用冷餐、娱乐休闲、休息等为休息时间，来宾可享用冷餐、娱乐休闲、休息等蓄蓄Consult谋而攻之谋而攻之开盘谋略开盘谋略开盘后营销体系的建立开盘后营销体系的建立开盘后营销体系的建立根据一期产品的实际客群的分析制定二期销售策略根据一期产品的实际客群的分析制定二期销售策略为二期销售蓄客为二期销售蓄客启动时间短启动时间短市场低迷市场低迷远离市区远离市区解决蓄客问题解决蓄客问题解决卖场问题解决卖场问题延续前期宣传方向的延续前期宣传方向的延续事实证明产品调性应定位为投资性产品一期VIP有效客群属性验证该产品的目标客群为投资客前期媒体反馈情况得知受众群所在区域应扩展至市区创新宣传载体的选择宣传载体的选择媒体宣传载体选择应精准诉求方向应锁定投资客心理敏感点企划宣传表现应更强势且有的放矢各小众宣传方式应广撒网而精赛选