北碚温泉项目可行性研究报告.docx
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北碚温泉项目可行性研究报告
北碚温泉项目可行性研究报告
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基本研究结论
本报告主要通过对某某宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。
【市场可行性结论】
北碚温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。
建议贵司尽早切入某某市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。
但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。
建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。
【温泉度假旅游项目发展机会与方向】
1、项目主题定位：
集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村
定位释义——
温泉特色是本项目最大的特色，其可填补北碚区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。
另一方面，北碚本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。
按某某现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。
本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。
北碚历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。
同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。
在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。
由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。
除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。
休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。
因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。
整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。
2、项目档次定位
建议项目档次定位为中高档。
从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。
3、项目目标客户群体定位
1）经济收入特征
建议本项目目标市场包括：
2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：
首先集中在北碚区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。
3）目标市场的年龄特征
目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。
4）目标市场的群体特性与行业特征
建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其它散客占40%左右。
其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。
3、项目产品特色
度假村主要经营特色为：
温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。
温泉特色：
温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。
将颐尚温泉的成功温泉特色引入某某市场，并结合某某市场特征略加改良。
在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立某某第一专业温泉理疗中心的地位。
除温泉的理疗特色外，更引入其它特色。
如“时尚”消费。
餐饮特色：
建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。
休闲娱乐特色：
建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。
建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。
如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。
另利用大片的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。
住宿方面：
房型供应：
客房价格：
四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。
建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。
客房量配置：
建议本项目一期开发中客房配置率为60%以上，即为全部客流中的60%以上群体配备客房。
商务会议特色：
为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。
建议首期会议室应配置5-6个。
4、主要营销与推广方式
1）公关活动、大型主题活动
2）建立直销网络
3）景点串联
面向中档消费客户：
观光—休闲旅游线路：
某某—金刀峡观光—博雅居温泉休闲—某某
面向高档消费客户：
高尔夫——温泉休闲旅游线路：
红塔高尔夫球场—博雅居温泉休闲
第一章区域环境资源价值及旅游产业发展研究
一、某某宏观环境资源价值及旅游业发展状况
（一）、某某市自然地理经济状况
1、某某市的自然地理状况
某某位于中国西南部，长江上游，幅员面积8.24万平方公里。
东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市、内江市、遂宁市，北连陕西省以及四川省广安地区、达川地区。
与某某接壤的各省市均是中国有名的旅游大省，随着近年来交通网络基础建设的高速发展，某某与各省市之间的旅游资源共享、联系加强。
某某处于东亚内陆季风区，具有自己特有的气候：
冬暖春早，夏热秋雨，四季分明；降水丰沛，空气湿润，雨热同季；日照少，云雾多；立体气候明显，气候资源丰富，形成了某某同一区域内不同特色的气候景观。
某某以山地、丘陵为主，动植物及矿产资源丰富，辖区内拥有600多种动物资源，其中兽类近100种，鸟类200余种，水生动物及鱼类200多种。
属国家一至三级保护的珍稀动物近100种。
拥有4000多种植物资源，近2000种药用植物资源。
已发现矿产68种（含亚矿种），查明有资源储量的矿产54种，查明各类矿产地415处。
水资源丰富，其中地表水资源量为545.85亿立方米，而长江、嘉陵江、乌江等流经某某地区的过境水为3863.86亿立方米；地下水资源量为101.81亿立方米。
某某近年来利用自然资源，开发建设了四面山、金刀峡、万盛石林/黑山谷、仙女山/天生三桥、小南海、钓鱼城/涞滩二佛寺、天坑地缝、野生动物世界、茶山竹海、市郊温泉度假及星级“农家乐”等一大批旅游名品和新品。
2、某某市的经济发展
（资料来源：
某某市统计公报）
2005年某某实现地区生产总值3069.1亿元，人均地区生产总值为10978元。
其中都市发达经济圈（注：
都市发达经济圈包含主城九区。
凡文中某某市指行政区划内的全某某市。
文中所言主城区即指都市发达经济圈的主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、北部新区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区等。
）完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%，人均生产总值约合2500美元。
按照国际经验，一个地区人均GDP1000美元时，大众性观光旅游将出现高潮，人均GDP达到3000-5000美元时，较高层次的休闲旅游度假形式将规模化启动。
作为常住人口超过600万的某某都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在较高层次的休闲旅游度假规模化启动的准备期。
随着经济的持续稳定发展，某某较高层次的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。
经济的发展带动旅游市场投入的增加，自1998年以来，某某财政每年安排3000万元旅游结构调整资金，六年间累计投入1.83亿元，共资助旅游项目189个，带动社会投资18.75亿元。
3、某某的人口与社会生活
某某自有文字记录至今已有3000多年的历史，古称江洲、巴郡、楚州、渝州、恭州，至1189年定名为“某某”即“双重喜庆”。
1891年某某成为内陆第一个设立海关的对外口岸城市。
1929年，某某正式设市。
抗日战争期间某某曾为国民政府陪都。
1992年定为沿江开放城市。
1997年3月14日被设为直辖市。
某某于1986年国务院确定某某为国家历史文化名城。
2000年以来某某重点打造了以历史文化为特色的旅游景点，形成了巴文化旅游、陪都旅游、抗战旅游、红岩旅游等一系列品牌旅游线路。
2005年止某某市共辖40个区县（自治县、市），其中15个区，21个县（自治县），4个县级市。
其中2004年某某市政府对部分区县行政区划作了调整。
调整后，全市设 418个乡、626个镇、106个街道办事处。
来自某某统计局数据知：
2005年底全市常住人口达到2798万人，其中城镇人口1265.95万人，城镇化率达到45.2%，比上年提高1.7%。
2004年底某某市都市发达经济圈（即某某主城区：
渝中区、江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、北碚区、沙坪坝区等九区）的常住人口达627.16万人,是国内少有的特大型城市之一（全国常住人口超过500万的城市也仅十多个）。
2005年某某的社会消费品零售总额实现1215.76亿元，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，同比增长15.8%，城市居民人均可支配收入达到10244元，同比增长10.2%，城市人均消费支出8623元，同比增长8.2%。
城市居民家庭恩格尔系数为36.4%。
（1）某某城市居民的收入结构及收入状况
城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2004年）：
项目
总平均
中等收入户
中等偏上户
高收入户
最高收入户
占全体的比例
/
20%
20%
10%
10%
平均每人全年总收入（元）
9910
9229
11402
14804
22006
＃可支配收入
9221
8614
10676
13599
20523
平均每户全年总可支配收入
27847
26016
32242
41068
61981
平均每户月均可支配收入
2321
2168
2687
3422
5165
注：
1、资料来源《某某2005统计年鉴》。
2、城市居民家庭收入分组方法：
将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分成：
最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。
总体中最低5%的户为困难户。
3、某某2004年平均每户家庭人口为3.02人。
（2）某某城市居民的消费支出及结构
城市居民家庭平均每人全年消费支出及结构（2004年）：
项目
总平均
中等收入户
中等偏上户
高收入户
最高收入户
20%
20%
10%
10%
消费支出（元）
7973.05
7608.36
8749.23
10440.66
16290.81
其中：
服务性消费支出
2443.77
2029.51
2582.20
3287.74
5973.94
食品
3015.32
3198.57
3421.90
3267.92
4219.77
衣着
779.68
751.64
912.62
1228.35
1851.75
家庭设备用品及服务
474.15
379.46
516.09
972.89
1303.09
医疗保健
537.95
715.12
622.47
494.61
805.48
交通和通讯
865.45
800.80
1068.42
1186.98
1712.97
教育娱乐文化服务
1200.52
792.49
1239.75
1392.18
3636.35
＃教育
667.79
460.90
504.44
750.81
1780.57
居住
903.22
788.00
748.00
1658.45
2192.51
杂项商品与服务
196.77
182.29
219.98
239.27
568.88
资料来源：
《某某2005年统计年鉴》
按此测算，某某居民家庭娱乐文化服务支出额为：
项目
总平均
中等收入户
中等偏上户
高收入户
最高收入户
20%
20%
10%
10%
娱乐文化消费支出（元）
532.73
331.59
735.31
641.37
1855.78
2005年某某国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。
按此推算某某城市居民旅游消费支出额：
项目
总平均
中等收入户
中等偏上户
高收入户
最高收入户
20%
20%
10%
10%
人均旅游消费支出（元）
398.65
380.42
437.46
522.03
814.54
（3）某某城市居民汽车保有量
数据显示，我市目前的汽车保有量已经超过56万辆，我市私家车的保有量累计已经达到了29.5万辆，预计7月将会彻底突破30万辆大关。
而私家车保有量在我市整个汽车保有量中的比重也进一步增加，达到了53%左右，比去年的提高了2-3个百分点。
（二）、某某市旅游市场发展状况
1、某某市旅游资源丰富
某某旅游资源丰富，现拥有世界文化遗产1处,全国重点风景名胜区6处,国家自然保护区3处,全国重点文物保护单位13处,全国历史文化名镇3个,国家森林公园18处,国家地质公园3处,国家级地震遗址保护区1处,国家AAAA级旅游区（点）17处,全国爱国主义教育示范基地6处,全国青少年科技教育基地1处,全国首批工农业旅游示范点8处,全国重点寺庙3处。
全市有各类市级旅游资源区（点）366处。
从整体上看某某旅游资源具有四大特色：
一是“主城一点”都市旅游。
即以“山城夜景”为品牌的现代都市风貌揽胜旅游,以“红岩精神”为代表的红色旅游,以“抗战风云”为特色的历史文化名城旅游等。
二是“‘三江’沿线游船旅游。
即以得天独厚的长江、乌江、嘉陵江“三江”水道为载体,乘船漫游“长江三峡”、“乌江画廊”、“秀丽嘉陵”,观光沿线风景名胜。
三是“市郊一圈”特色旅游。
即以环主城近郊温泉湖泊休闲度假带、西部大足石刻群、北部合川钓鱼城、东部武隆地质公园、南部渝南山林为主体而形成的“一环四区”市郊特色旅游。
四是某某优越的中心城市地理位置,使旅游可向周边省区延伸,合作开展川渝黔、渝鄂陕、渝湘黔3个“金三角”连片跨地区旅游。
2、近年来某某旅游市场发展速度较快
某某旅游市场统计表
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
平均值
接待人数（万人）
3096.28
3981.32
4665.84
4286.25
5279.04
6017.71
4554.41
增长率
24.15%
28.58%
17.19%
-8.14%
23.16%
13.99%
16.49%
国内人数（万人）
3069.67
3949.99
4619.69
4262.8
5235.6
5965.32
4517.16
增长率
24.05%
28.68%
16.95%
-7.73%
22.82%
13.94%
16.45%
入境人数（万人）
26.61
31.33
46.15
23.45
43.44
52.39
37.23
增长率
43.92%
17.74%
47.30%
-49.19%
85.25%
20.60%
27.60%
总收入（亿元）
148.54
177.6
219.63
203.92
259.77
301.12
218.43
增长率
37.16%
19.56%
23.67%
-7.15%
27.39%
15.92%
19.42%
（资料来源：
某某旅游局）
◆
某某旅游市场发展速度较快，主要客源是国内游客，占年均总接待人数的99%；而国外游客仅占1%。
◆某某旅游市场年接待人数及总收入年平均增长率分别为16.49%和19.42%。
而接待游客中入境游客的年平均增长速度是最快的，达到了27.6%，国内游客年平均增长速度为16.45%。
◆从某某旅游市场游客成份来看，国内游客中本地游客仍占主体地位，其次是周边省市居民。
◆2003年在遭遇“非典”影响，接待人数及收入下滑以后，2004年及2005年均保持较快的增长速度。
◆某某旅游市场在没有较大自然灾害的影响下，接待人数及收入将会保持10%以上的速度增长。
入境游客增长较快，但带有较强的不稳定性，国内游客将会稳步增加，市内游客仍是以一日游、近郊游、自驾车游为主。
◆某某市内各景点接待游客最多的是仙女山、黑山谷、统景-张关溶洞。
◆某某市内旅游的旺季仍是黄金周，而参加旅行社出游的游客以三天以内的行程为主。
3、某某人均旅游消费水平低于全国平均水平
2005年某某国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。
从国家旅游局统计数据知2005年全国城镇居民人均旅游消费为737.12元，某某人均旅游消费水平低于全国平均水平。
4、某某旅游市场接待服务能力增加
来自某某市旅游局的数据表明：
2005年末，某某市直接从事旅游的从业人员已达19.96万人，导游人员5162名，其中：
特级1名，高级16名，中级112名，初级5033名。
间接从业人员已达99.8万人。
比2004年增长13.1%。
星级宾馆饭店189家，其中：
五星级5家，四星级25家，预备四星级1家，三星级72家，二星级79家，一星级7家。
星级宾馆饭店拥有客房20789间，床位37270张，员工35134人。
据经验系数,大体上10亿元GDP需要一家酒店。
某某3069.1亿元的GDP，酒店数应为300家左右。
某某的酒店市场应有一定的空间。
某某全市三星以上宾馆饭店平均入住率为64.5%，其中主城区平均入住率为71.6%。
2004年,全行业的客房出租率平均为60.4%。
某某宾馆饭店的入住率相对较高。
但某某宾馆饭店的平均客房价却较低。
比如,某某最大的万豪酒店,一个酒店投资13亿,平均客房价格400块钱。
而上海的万豪投资量不如某某,客房价可到1400块钱。
某某宾馆饭店的平均客房价低与某某的住房价收入低相关。
按专家经验系数，2005年某某主城区住宅的平均销售价格为2587元/平方米，则主城区宾馆饭店平均客房价则应为其十分之一，约为250元/间。
这基本与现况吻合。
在某某注册的涉外旅游船42艘，国内旅游定点游船52艘。
全市旅游客运车辆630台。
全市共有国际国内旅行社220家，其中，国际旅行社23家，国内旅行社197家。
5、某某旅游市场消费仍以某某市内旅游者为主。
1）旅游市场国内消费者结构分析
（资料来源：
某某旅游局）
2005年，某某市接待国内旅游者5965.32万人次，比上年增长13.94%。
某某市国内旅游以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数的42.34%；其次为周边的四川、陕西、湖北等省市的客人，占来渝国内游客总数的26.8%；其三为广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国
内游客总数的17.5%。
来渝游客中以休闲、观光、度假等纯旅游为目的的占49.55%，商务旅游占24.82%，探亲访友占13.05%，会展旅游占12.59%。
（资料来源：
某某旅游局）
2）旅游市场国外消费者结构分析
2005年，全市接待入境旅游者52.39万人次，比上年增长20.59%。
其中，某某长江三峡沿线接待入境旅游者23.64万人次，比上年增长72.6%。
入境旅游者中，香港同胞5.95万人次，比上年增长6.24%；澳门同胞0.16万人次，比上年增长66.17%；台湾同胞4.48万人次，比上年增长15.92%；外国人41.81万人次，比上年增长23.37%。
来渝旅游的外国游客人数，美洲排第一、亚洲排第二、欧洲排第三，分别占全市入境旅游者总数的38.3%、27.5%、22.6%。
入境旅游人数位居前五位的国家为：
美国、日本、德国、英国、韩国。
3）旅游市场出境旅游者结构分析
全市出境旅游者7.33万人次,比上年增长35.55%。
在出境旅游者中，香港游3.97万人次,比上年增长53.34%；澳门游1.02万人次,比上年增长23.15%;出国游2.25万人次,比上年增长12.97%。
出国游目的地国家前五位为泰国、新加坡、德国、马来西亚、澳大利亚。
4）黄金周旅游消费结构分析
黄金周旅游统计表
2004年
五一节
2004年
十一节
2005年
春节
2005年
五一节
2005年
十一节
2006年
春节
接待人数（万人）
457.57
372.1
438.32
537.65
439.6
487.41
一日游人数（万人）
387.84
307.68
388.32
463.5
372.34
432.14
日平均花费（元）
198.56
201.09
207
208.47
206.8
217.77
过夜游客（万人）
69.73
64.42
50
74.5
67.26
55.26
日平均花费（元）
382.04
384.59
398.5
400.62
387.29
401.15
收入（亿元）
12.55
10.8
11.62
14.95
12.75
17.73
（资料来源：
某某旅游局）
Ø一日游是黄金周旅游市场的重点，一日游接待量平均占总接待量的86%，过夜游客占接待总人数的14%。
过夜游客的日均花费比一日游客高186元/天。
Ø五一节是三个黄金周中出游人数最多的，其次是春节，最后是十一节。
Ø黄金周是全年旅游的旺季，现二日游、三日游在游客的选择比重中加大。
Ø黄金周主要的旅游以散客旅游为主，商务团体旅游较少。
近郊旅游以家庭旅游或朋友等同伴旅游为主，旅行社组团较少。
6、温泉旅游成为某某市新的旅游热点
温泉度假成为某某旅游市场新的热点，以2006年春节黄金周为例：
据统计渝北区统景温泉春节期间共计接待游客11215人次，门票收入60.53万元，同比分别增长了16%和236%。
九龙坡天赐温泉景区体量大，项目多，吸引众多游客特别是自驾车一族前来度假，接待人流量最多的一天突破万人。
巴南区温泉休闲旅游春节黄金周共接待3.66万人次，旅游综合收入1526.2万元。
初三、初四两天，几个温泉休闲区接待人数相加均超过7000人次。
北碚区北温泉春节“黄金周”期间，接待游客1.63万人次。
7、某某旅游市场存在的问题
1）某某高端旅游市场开发不足
目前某某的高端游客在整个旅游市场中所占比重不足10%，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出、令其满意的产品。
2）某某整体旅游宣传力度不够
某某旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。
除三峡旅游的单方面宣传力度虽较大，但其他景区的宣传则是分散的，无法形成规模性宣传力度。
3）某某旅游开发和管理不足
虽然某某旅游资源丰富、市场潜力巨大，但在合理
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