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宜城雷河镇土地利用总体规划

宜城市雷河镇土地利用总体规划

（2010-2020年）调整完善

文本

宜城市雷河镇人民政府

二O一七年四月

前言

土地利用总体规划作为合理调控、管理土地资源的重要手段，在保护耕地、协调各业用地、合理开发土地资源等方面有着特殊的指导作用，对实施土地用途管制、制约和引导用地需求、控制用地外延发展挖掘内涵潜力、提高土地利用率和产出率、实现全镇耕地总量动态平衡等方面起到了积极的指导作用。

根据县级土地利用总体规划的要求和雷河镇的自然社会经济条件，综合研究和确定土地利用的目标、发展方向，统筹安排各类用地，协调各业用地矛盾，确定各类用地规模，划定土地用途区，重点安排好耕地、生态用地及其他基础产业、基础设施用地，确定村镇建设用地和土地整理、复垦、开发的规模和范围，以控制和引导城乡土地利用。

本规划以《中华人民共和国土地管理法》和国务院有关文件以及襄阳市的有关规定，以及宜城市土地利用总体规划（2010-2020年）、宜城市国民经济和社会发展“十三五”计划等为依据，规划范围为雷河镇行政区域范围内的全部土地。

本次调整以2014年为基期年，2020年为规划目标年。

目录

第一章总则1

第一节规划目的1

第二节规划任务1

第三节规划依据1

第四节规划范围2

第五节规划期限2

第二章镇域概况3

第一节基本概况3

第二节土地利用现状4

第三节土地利用特点5

第四节土地利用存在的主要问题5

第三章土地利用规划目标7

第一节规划基本原则7

第二节主要规划目标7

第三节土地利用发展方向与重点8

第四章土地利用结构调整10

第一节土地利用结构调整原则10

第二节农用地结构调整10

第三节建设用地结构调整11

第四节其他用地结构调整12

第五章土地用途分区及管制13

第一节基本农田保护区13

第二节一般农地区14

第三节城镇（村）建设用地区15

第四节独立工矿区16

第五节风景旅游用地区16

第六节林业用地区17

第七节其他用地区17

第六章建设用地空间管制19

第一节允许建设区19

第二节有条件建设区20

第三节限制建设区21

第七章耕地和优质农用地保护22

第一节落实耕地保护责任22

第二节严格保护基本农田22

第三节制定基本农田保护对策22

第八章重要建设用地安排24

第一节城镇建设用地24

第二节居民点用地24

第三节基础设施用地25

第九章土地开发整理复垦和生态环境保护26

第一节土地开发整理复垦26

第二节土地开发整理复垦措施26

第三节生态环境保护27

第十章规划实施措施28

第一节法律措施28

第二节社会措施28

第三节行政措施29

第四节经济措施29

第五节科技措施30

第一章总则

第一节规划目的

根据宜城市雷河镇社会经济发展对土地利用的客观需求，以严格保护耕地为前提，以保障科学发展用地为重点，以节约集约利用土地为核心，优化配置土地资源，加强生态环境建设与保护，统筹规划各类各区域用地，妥善处理经济发展与资源环境保护、当前与长远、局部与全局的关系，促进土地资源的合理利用，提高土地资源对经济社会可持续发展的保障能力，推进工业化、城镇化进程，促进宜城市雷河镇社会经济又好又快发展。

第二节规划任务

（1）根据雷河镇土地利用现状和社会经济发展需要，明确土地利用方向和目标；

（2）根据宜城市土地利用总体规划分解的雷河镇土地利用总体规划控制指标，统筹安排各类用地；

（3）确定和配置规划期内全镇的基本农田、建设用地规模和布局；

（4）划定土地用途区，确定各用途区的管制规则；

（5）制定雷河镇土地利用总体规划实施的具体措施。

第三节规划依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城乡规划法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（4）《土地利用总体规划编制审查办法》（中华人民共和国国土资源部第43号令）；

（5）《国土资源部办公厅关于印发市县乡土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅[2009]51号）；

（6）《湖北省国土资源厅关于印发（湖北省土地利用总体规划审查与报批办法）的通知》（鄂土资发[2009]26号）；

（7）《湖北省国土资源厅关于印发乡级土地利用总体规划试点工作指导意见的通知》（鄂土资发[2009]54号）；

（8）《宜城市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（9）《雷河镇土地利用总体规划（2001-2009年）》；

（10）乡（镇）土地利用总体规划编制规程；

（11）乡（镇）土地利用总体规划制图规范；

（12）其它相关规划、技术规范、政策规定和基础资料。

第四节规划范围

规划范围为雷河镇行政辖区范围，土地总面积为12993.58公顷。

第五节规划期限

本次调整以2014年为基期年，规划期限为2010-2020年。

第二章镇域概况

第一节基本概况

（1）地理位置

宜城市雷河镇地处宜城市西南郊，坐落在金牛山脚下，西依荆山余脉，夫子垭、八万山、女冠山作屏，蕴藏丰富矿产。

土地总面积12993.58公顷，辖民主、官堰、七里、新河、新常、廖河、泉水、前锋、胡耳、和平、新集、季莲12个村民委员会，112个村民小组。

（2）自然条件

雷河镇西南部大山之中蕴藏着丰富的磷、白云石、铝、硅、粘土等矿产资源，木材蓄积量大；国有东方化工厂、鄂西化工厂、华光器材厂人才、技术、化工原料资源丰富、硝酸铰、亚硝酸钠、甲醛、对硝、邻硝、间硝、光学玻璃等化工产品满足供应；蛮河水系、百里长渠在境内形成农业供水网络，水源充足，农产品资源丰富，有4万亩的西瓜基地，500万袋的香菇生产基地，2000万皮蛋、100万只板鸭基地，2万亩的蔬菜基地，年出栏猪、牛、羊等牲畜500万头，为发展农产品深加工工业提供了丰富的资源。

（3）社会经济

2014年末雷河镇总人口52990人，其中非农业人口34657人。

全年粮食播种面积56898亩，粮食总产量29240吨，2010年全镇农民人均纯收入3594元。

全镇经济社会呈现出持续、快速、健康发展的强劲势头。

（4）区位优势

雷河镇境内交通四通八达，焦柳铁路纵贯南北，250省道横贯东西，襄荆高速公路穿境而过，百里长渠和蛮河水系萦绕其间，为发展农业提供了丰富的水利资源。

第二节土地利用现状

2014年末年雷河镇土地总面积为12993.58公顷，其中农用地面积11502.83公顷，建设用地面积1375.92公顷，其他用地面积114.83公顷，分别占土地总面积的88.53%、10.59%、0.88%。

（1）农用地

农用地中耕地面积5299.66公顷，园地面积19.39公顷，林地面积5274.52公顷，其他农用地面积909.06公顷，分别占土地总面积的40.79%、0.15%、40.59%、7.00%。

（2）建设用地

建设用地中城镇用地面积478.46公顷，农村居民点用地面积598.25公顷，其他独立建设用地42.3公顷，交通水利及其他建设用地面积256.91公顷，分别占土地总面积的3.68%、4.60%、1.98%。

（3）其他用地

其他用地水域面积89.53公顷，自然保留地25.3公顷，分别占土地面积的0.69%、0.19%。

第三节土地利用特点

雷河镇西南部大山之中蕴藏着丰富的磷、白云石、铝、硅、粘土等矿产资源，木材蓄积量大。

蛮河水系、百里长渠在境内形成农业供水网络，水源充足，农产品资源丰富。

（1）土地开发利用率高

镇域内土地利用率已达99.12%，其他用地仅0.88%，气候适宜，土地自然生产力高。

（2）农业用地面积较大，垦殖率较高

镇域内农用地面积占土地面积的88.53%，所占比例较大，耕地垦殖率高达40.79%，但中低产田比重偏大。

（3）土地后备资源缺乏，开发潜力十分有限

全镇其他用地占土地总面积的0.88%，分布零散，可开垦为耕地的荒地资源潜十分有限。

第四节土地利用存在的主要问题

（1）农村居民点建设用地布局不够合理

由于经济不断发展，人民生活水平不断提高，对居住质量要求趋向高标准，但是农村仍然以单家独户居多，呈现出零星杂乱状态，人均居民点用地偏大，节约集约利用程度有待于提高。

（2）基础设施建设滞后，尤其是交通建设相对滞后

应加大道路建设，一方面要对原有的乡道进行改建，另一方面要借助全市交通建设的契机，提升道路的品质，为本镇经济的发展提供良好的外部条件。

（3）农业与非农业矛盾突出

随着经济快速发展，城镇建设用地规模的扩展速度大大加快，由于地理位置、地形条件等方面的原因，建设占用的耕地多为自然条件优越、交通便利的优质耕地，新开发的耕地难与被占用的耕地质量相当，进而加剧了农业土地利用与非农建设用地的矛盾。

第三章土地利用规划目标

第一节规划基本原则

（1）严格保护耕地，守住基本农田红线

立足于落实保障国家粮食安全的责任，强化对耕地特别是基本农田的保护，并实行由单纯的数量保护和质量保护并重转变。

各项非农建设要优先利用未利用和其他农用地，尽量不占或少占耕地。

（2）节约集约用地，控制建设用地规模增长

按照建设资源节约型社会的要求，把节约集约用地作为各项建设必须遵循的基本方针，加快各业各类用地由外延扩张向内涵挖潜、由初放低效向集约高效转变，控制建设用地规模增长。

（3）改善生态环境，实行土地资源可持续利用

坚持“在保护中开发、在开发中保护”的指导方针，贯彻环境优先的理念，正确处理土地利用与土地生态环境的关系，加强生态环境建设与保护，实现土地资源可持续利用。

第二节主要规划目标

（1）经济社会方面

充分发挥雷河的中心作用，坚持走新型工业化道路，加快推进农业结构调整和新农村建设，大力发展第三产业，进一步统筹城乡发展，扩大对外开放，全面建设小康和谐社会。

（2）耕地保有量与基本农田保护面积

2014年雷河镇耕地面积5299.66公顷，规划确定2020年耕地保有量不低于4782公顷；规划确定2020年雷河镇基本农田保护面积不低于3176公顷。

（3）新增建设用地总量及占用耕地调控指标

2010-2020年新增建设用地总量控制在277.36公顷以内，占用耕地规模不突破218.46。

同时，至2020年，建设用地总量不突破1643.50公顷。

（4）耕地补充

规划期重点开展农村居民用地整理及其他用地开发利用。

2010至2020年开发整理补充耕地10.26公顷。

（5）生态保护

规划期间，坚持经济建设与环境，社会效益相协调的原则，将雷河镇建设成为布局合理、生活舒适、安全卫生、环境优美的城镇。

第三节土地利用发展方向与重点

（1）统筹区域空间一体化管理。

在符合上级土地利用总体规划的前提下，进一步加强空间整合，构筑层次明确、布局合理、发展联动、设施共享的村镇空间发展形态。

（2）城乡建设方面，着力开展村镇用地整理工作，积极推进中心村庄与集镇建设，重点推进雷河镇城镇化建设，切实、合理提高城乡建设用地利用效率，构建城乡协调的土地利用新格局。

（3）严格落实耕地和基本农田任务，加强保护力度。

按照上级下达的耕地保护任务，确保规划期内全镇3176公顷基本农田保护面积不减少，质量有所提高，防止耕地因城镇及工业的发展受到污染。

第四章土地利用结构调整

第一节土地利用结构调整原则

土地利用结构调整兼顾社会、经济、生态效益原则，从实际出发、因地制宜，优先安排农用地，农业用地内部优先安排耕地、林地，建设用地内部优先安排交通、水利等重点建设项目用地以及城镇发展用地，其他各类建设用地确需用地的，应以内部挖潜、盘活存量为原则，尽量占用劣地，特别应控制占用耕地及林地。

第二节农用地结构调整

以严格保护耕地和基本农田为根本目标，合理调整农用地结构，在不影响生态环境的前提下，适度开发其他用地，能够开发为农用地的，优先开发为农用地。

到2020年全镇农用地总面积11235.72公顷，占全镇土地总面积的86.47%，较2014年减少267.11公顷。

（1）耕地

到2020年全镇耕地总面积为5093.97公顷，占全镇土地总面积的39.2%，比2014年减少205.89公顷。

规划期内必须严格控制非农建设占用耕地，各项非农建设占用耕地应控制在218.46公顷以内。

（2）园地

到2020年全镇园地总面积为19.39公顷，占全镇土地总面积的0.15%，与2014年持平。

（3）林地

到2020年全镇林地总面积为5250.33公顷，占全镇土地总面积的40.46%，比2014年减少24.19公顷。

（4）其他农用地

到2020年全镇其他农用地为872.03公顷，占全镇土地总面积的6.71%，比2014年减少37.03公顷。

第三节建设用地结构调整

围绕提高建设用地保障科学发展的能力，加强建设用地节约集约利用，合理调整建设用地内部结构。

规划期间，交通、水利等基础设施用地相应增加，城镇用地适度扩大，农村居民点用地适度减少，城乡建设用地结构进一步优化。

到2020年建设用地总面积1643.03公顷，占全镇土地总面积的12.64%，较2014年净增267.11公顷。

（1）城镇用地

到2020年全镇城镇用地总面积控制在579.82公顷以内，占全镇土地总面积的4.46%，比2014年净增101.36公顷。

（2）采矿用地

到2020年全镇采矿用地总面积控制在111.17公顷以内，占全镇土地总面积的0.85%。

（3）居民点用地

加大闲散居民点整理复垦力度，到2020年全镇农村居民点用地面积控制在692.89公顷以内，占全镇土地总面积的5.33%，比2014年净增94.64公顷。

（4）交通水利及其他用地

到2020年全镇交通水利及其他建设用地总面积达到245.04公顷，占全镇土地总面积的1.89%，较2014年增加2.24公顷。

第四节其他用地结构调整

规划期间全镇滩涂沼泽用地和水域均保持不变。

在保护生态环境的前提下，适度开发自然保留地。

到2020年全镇水域总面积保持不变，为89.53公顷，占全镇土地总面积的0.69%。

到2020年全镇自然保留地总面积达到25.3公顷，占全镇土地总面积的0.19%。

第五章土地用途分区及管制

根据雷河镇土地资源条件、社会经济发展战略空间布局及土地利用调控措施的要求，按照有利于统筹区域生产力布局和经济布局，有利于统筹城镇体系和基础设施建设，有利于实行分类指导区域土地利用、保持土地利用方向和调控措施相对一致性原则，将全镇划分为基本农田保护区、一般农地区、城镇（村）建设用地区、独立工矿用地区、风景旅游用地区、林业用地区、其他用地区。

第一节基本农田保护区

全镇共划定基本农田保护3401.88公顷，占全镇土地面积的26.18%。

土地利用的管制细则为：

（1）该区是保障粮食安全的特殊区域，主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施建设。

任何单位和个人不得擅自占用基本农田进行其他用途建设；

（2）基本农田保护区内的耕地未经批准不得转变用途，鼓励区内其它用地转为基本农田或为基本农田服务的用地。

对影响农业生产的现状建筑物和构筑物规划期间必须实施搬迁，并及时进行环境的修复和复垦。

对现状农村居民点、独立工矿等零散的建设用地鼓励搬迁整理，及时复垦为耕地，确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；

（3）除经国家和省人民政府批准的能源、交通、水利、军事等重点项目，经论证确需占用基本农田，可依法对基本农田进行调整外，其余建设项目一律不得占用基本农田。

经批准占用基本农田的，实行基本农田“先补后占”，且用地补偿执行法定最高标准；

（4）非农业建设占用基本农田的单位，没有条件开垦新基本农田，或者有条件开垦，但需要在占用基本农田后进行的，必须缴纳基本农田造地费。

占用基本农田后开垦的新基本农田，数量和质量与所占基本农田相当的，经县土地管理部门会同同级农业行政主管部门验收合格，收缴单位应当将收缴的造地费全额退还给缴纳单位。

（5）基本农田保护区内的一般耕地在未被建设占用之前，按基本农田管制制度实施管护。

第二节一般农地区

该区面积约2570.61公顷，占全镇土地面积的19.78%。

主要包括现有的成片园地、畜禽和水产养殖用地；城镇绿化隔离用地；基本农田保护区外为农业生产和生态建设服务的农田防护林、农村道路、农田水利等其它农业设施，以及农田之间的零星土地。

土地利用的管制细则为：

（1）区内土地主要用作一般耕地和直接为农业生产、生态建设服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施用地；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当优先整理、复垦或调整为耕地、园地。

规划期内确实不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；

（3）不得破坏、污染和荒芜区内土地；未经相关部门批准，不得随意占用区内土地进行开垦、采石、挖沙、取土、堆放等活动；

（4）限制占用区内土地进行非农建设，但高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的国家与省级基础设施建设项目除外。

第三节城镇（村）建设用地区

该区面积11510.3公顷，占全镇土地的11.62%。

该区是指为城镇建设需要而划定的区域，主要包括规划期间保留为城镇区域、规划期间新增的城镇建设发展用地。

城镇用地区的管制细则为：

（1）该区内的土地主要用于城镇建设。

同时须符合经批准的城镇、村庄和集镇建设规划；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

（3）各类建设用地项目应当坚持节约集约用地的原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模；

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜；

（5）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦。

村镇用地区的管制细则为：

（1）该区内的土地主要用于村庄，集镇建设。

同时须符合经批准的城镇、村庄和集镇建设规划；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

（3）各类建设用地项目应当坚持节约集约用地的原则，严格按照国家有关标准，合理确定用地标准和规模；

（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜；

第四节独立工矿区

该区总面积111.69公顷，占全镇土地的0.86%。

指为独立为城镇村之外的采矿用地以及其他独立建设用地发展需要划定的土地用途区。

土地利用的管制细则为：

（1）区内土地主要用于采矿业以及不宜在居民点内配置的工业用地；

（2）区内土地使用应符合经批准的工矿建设规划；

（3）区内因生产建设挖损、塌陷、压占的土地应及时复垦；

（4）区内建设应优先利用现有低效建设用地、闲置地和废弃地；

（5）区内农用地在批准改变用途之前，应当按原用途使用，不得荒芜。

第五节风景旅游用地区

该区面积14.9公顷，占全镇土地的0.11%。

主要包括该区域内的风景旅游用地。

（1）该区内的土地主要用于风景旅游区的建设；

（2）区内城镇建设应优先利用现有低效建设用地，闲置地和废弃地；

第六节林业用地区

该区面积5268.92公顷，占全镇土地的40.55%。

主要包括规划期间保留为林地的区域、规划期间通过土地整理、复垦、开发、生态退耕等活动增加的集中连片林地、为林业生产和生态建设服务的运输、水源保护、水土保持等设施用地及其他零星土地。

土地利用的管制细则为：

（1）本区优先划定林地、生态建设用地等用途，原则上不得作为城市、建制镇及独立工矿用地；

（2）严格控制区内林地转用，各类建设原则上不得占用水土保持林、水源涵养林、生态防护林及人工造景林，不得擅自毁林开垦、采石、挖沙、取土，严禁擅自乱砍滥伐、乱采滥挖；

（3）国家重点基础设施建设应尽量避开林地，确需占用的，须征得林业主管部门的批准同意。

第七节其他用地区

该区总面积115.28公顷，占全镇土地的0.89%。

指除可开垦区以外的其他其他用地，包括暂时不能开发的裸土地、裸岩、砂砾石地等，河流、坑塘等水域，以及军事、监教、宗教、殡葬等特殊用地。

土地利用的管制细则为：

（1）禁止任何不合规划、破坏生态环境的开发行为，禁止开山炸石、取土制砖、修墓、倾倒废物污水等；

（2）鼓励对废弃河道、零星坑塘水面等进行土地整理；

（3）禁止盲目开荒和破坏自然植被的活动，禁止造成水土流失的江河挖土或填土行为，鼓励多渠道、多形式开发利用土地资源。

（4）禁止直接向区内排放未经净化处理的工业、生活废水；

（5）禁止向区内水体倾倒工业废渣、废水、垃圾、粪便和其他废弃物；

（6）禁止利用渗坑、渗井、裂隙等排放污水和有毒有害废弃物；

（7）禁止在区内贮存、堆置工业废渣、垃圾、油类和其他有毒物品。

（8）区内国防用地受国家保护，任何单位和个人不得侵占破坏；

（9）陵园和公墓用地区之外的坟墓要迁向陵园和公墓用地区，杜绝乱葬现象。

第六章建设用地空间管制

为加强对建设用地的空间管制，按照保护资源与环境优先，有利于节约集约用地的要求，结合建设用地空间布局安排，划定建设用地管制边界和建设用地管制区。

根据雷河镇的实际用地需求，为控制建设用地盲目扩张，引导镇、村理性发展，划定了城乡建设规模边界、城乡建设用地扩展边界和禁止建设用地边界，形成允许建设区、有条件建设区和限制建设区三个空间管制区。

第一节允许建设区

允许建设区是指城乡建设用地规模边界所包含的区域，涵盖了规划期内应保留的现状建设用地和规划新增建设用地，划分为城镇、村庄、工矿灯不同类型。

允许建设区是城乡现状建设用地与规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。

雷河镇划定的允许建设区主要位于中心城区以及连接村庄集镇的等级公路两侧，范围广，面积较大，有利于城镇、村镇各项建设项目的展开。

允许建设区的管制细则为：

（1）区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展空间；

（2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量与存量用地，促进土地集约节约利用；

（3）规划实施过程中，在允许建设区面积不变的前提下，其空间布局形态可依据程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。

（4）允许建设区边界的调整，须报规划审批机关同级国土资源行政主管部门审查批准。

第二节有条件建设区

有条件建设区是指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的区域，也是城乡建设用地适应调整的允许区域。

有条件建设区划定的原则是要按照保护资源和环境、有利于节约集约用地的方案，尽量利用存量建设用地和其他用地，应少占农用地特别是耕地。

雷河镇划定的有条件建设区主要位于中心城区、规模村庄外围的非基本农田部分，即主要分布在一般农用地。

有条件建设区的管制细则为：

（1）区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模；

（2）土地利用总体规划确定的农村土地整治规模已完成，经评估确认拆旧建设用地复垦到位，存量建设用地达到集约用地要求的，区内土地可安排新增城乡建设用地增减挂钩项目；

（3）规划期内建设用地扩展边界原则上不可调整。

如需完成调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

第三节限制建设区

限制建设区是指在总体规划中划定的，不宜安排城镇开发项目的地区；确有进行建设必要时，安排的城镇开发项目应符合城镇整体和全局发展的要求，并应严格控制项目的性质、规模和开发强度。

雷河镇划定的限制建设区主要是镇域内的各大小湖泊，水库，以及部分村落的林地，园地等。

限制建设区的管制细则为：

（1）区内土地主导用途为