岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告2008年.doc

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项目投资可行性分析

（龙凤缘项目）

二零零八年五月

目录

目录 2

一、总论 3

1.1项目简介 3

1.1.1项目概况 3

1.1.2项目规划总体要求 3

1.1.3项目建筑面积指标 3

1.2编制依据 4

1.3主要经济技术指标 4

1.4结论 4

二、市场分析 5

2.1宏观环境分析 5

2.1.1城市概况 5

2.1.2经济发展状况 6

2.1.3居民生活水平 6

2.2、房地产市场分析 7

2.2.1房地产市场综述 7

2.2.2板块特征 8

2.2.3未来发展趋势 9

三、项目周边环境 10

3.1项目周边环境分析 10

3.1.1周边环境 10

3.1.2SWOT分析 10

四、项目定位 11

4.1总体定位 11

4.2产品定位 12

4.3客户定位 12

4.4价格定位 12

五、财务效益 12

5.1销售收入测算 12

5.2建设投资估算 13

5.3不确定性分析 14

5.4经济效益评价 15

一、总论

1.1项目简介

1.1.1项目概况

项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。

项目土地面积为55ha（折合550963㎡），总建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。

龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。

在半径50km-100km范围内（即形成30-60分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭---“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。

长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。

这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。

1.1.2项目规划总体要求

项目占地面积550963平方米：

其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。

规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。

1.1.3项目建筑面积指标

项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米。

1.2编制依据

本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。

此外，本报告编制依据还有：

1、湘阴县统计报告；

2、岳阳市房地产管理局发布数据；

3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。

1.3主要经济技术指标

占地面积550963m2

总建筑面积 402000m2

其中：

住宅359000m2

多层262000m2

联排别墅 74000m2

独栋别墅23000m2

幼儿园 3000m2

公建配套 40000m2

容积率0.73

建筑密度13%

绿化率 60%

1.4结论

本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。

从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

二、市场分析

2.1宏观环境分析

2.1.1城市概况

湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。

湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。

县境内留下了“规模甲通省”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。

湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。

湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。

岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。

岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。

京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。

岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。

岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。

2.1.2经济发展状况

近年来，湘阴县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会保持良好发展态势。

2006年，全县实现国内生产总值68.3亿元，同比增长10%；完成财政总收入23008万元；全社会固定资产投资完成22.8亿元，同比增长0.9%；社会消费品零售总额完成15.6亿元,同比增长12.4%；农民人平纯收入4150元，比上年增加313元；城镇居民可支配收入7800元，同比增长9.9%。

县域经济综合实力排名全省第14位。

城镇以上固定资产投资快速增长。

全年城镇以上固定资产投资完成12.4亿元，比去年同期增长41.5％，占全社会固定资产投资完成额的46.8％，是支撑全社会固定资产投资高速增长的主力军。

投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。

仅2007年1-9月，湘阴县固定资产投资项目45个，比去年同期减少12个，其中新开工的20个。

但其中总投资超过5000万元以上项目 24个，比去年增加项目14个。

房地产开发增势较强。

2007年1-9月全县房地产企业完成开发投资0.6亿元，同比增长46.3%。

2007年底，湘阴GDP达到80亿元，比上年增长12%，超目标要求2个百分点，财政收入达到2.48亿元，增长7.8%，比目标要求高出5.5个百分点，农民纯收入达到4465元，比上年增加400元，增长9.6%。

而项目邻近的新特区中，长沙、株洲、湘潭三市各相距不超过50公里，在湘江两岸成“品”字形排开。

长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。

近年来，世界500强企业有32家落户长株潭。

根据权威报告指出，到2010年长株潭三市经济总量将突破4200亿元，这意味着三市GDP年均增长达到12%，在湖南全省GDP中的比重达42%以上，人均GDP达4万元；城镇化率达57%以上，城市核心区人口达到500万人以上；由2005年至2010年累积投资要占到全省的55%，达到9200亿元。

2.1.3居民生活水平

湘阴县城镇居民2007年度人均支配收入为7327元，同比增长7%；农村人均现金收入为3641元，同比增加279元，增长8.3%，增幅提高了0.5个百分点，创近几年新高。

财政收入有所增长，金融运行平稳。

湘阴县完成财政总收入1.7亿元，同比增长12.8%，其中，地方财政收入完成1.4亿元，增长17.7%。

金融运行平稳，服务力度有所加大。

全县金融机构各项存款余额24.1亿元，同比增长30.6%，各项贷款余额17.4亿元，同比增长19.2%，其中，工业贷款1.8亿元，农业贷款3亿元，全县居民储蓄20.2亿元，同比增长20.6%。

全县社会消费品零售总额12.7亿元，同比增长16%，增幅为历年少见。

其中城市消费品零售额7亿元，增长14.6%，县以下消费品零售额5.7亿元，增长13%。

分行业来看，批发和零售业分别增长25.9%、13.2%，住宿和餐饮业增长14%。

2.2、房地产市场分析

2.2.1房地产市场综述

项目所属的岳阳市在07年1-8月期间，房地产开发新开工面积123.72万平方米，同比增长87.91%，其中商品住宅110.56万平方米，同比增长100.36%；商业营业用房9.91万平方米，同比增长25.13%。

房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。

1-8月在建项目中，施工面积超5万平方米的房地产开发项目由上年同期的7个增至13个，总施工面积达149.43万平方米，同比增长55.92%，占总施工面积的55.26%，比上年同期提高了12.66个百分点。

岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。

全市销售各类商品房56.76万平方米，同比增长35.1%，实现销售额10亿元，同比增长106.8 %。

其中，商品住宅销售面积和销售额分别为51.38万平方米和7.83亿元，同比分别增长40.23%和139.45%。

根据最新统计数据显示，湖南省08年第一季度商品房销售面积430.8万平方米，同比增长24%，增幅下降22.3个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长23.3%，增幅下降32.6个百分点。

全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分点，其中商品住宅销售额91.5亿元，增长35.5%，增幅下降84.5个百分点。

全省商品住宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，环比上涨0.9%，价位在全国排23位；其中长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/平方米，同比上涨15.4%，环比上涨0.8%。

全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少29.8%。

2.2.2板块特征

根据项目的地理位置及城市整体规划，分为长沙城版块、岳阳城版块、湘阴县版块，三者构成“1小时生活圈”。

一、长沙城版块

随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，大盘时代已来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。

与项目具有可比性的代表楼盘有万科西街庭院、碧桂园威尼斯、上海城开托斯卡纳等。

项目均价表1单位：

元/㎡

产品类别\项目名称

西街庭院

威尼斯

托斯卡纳

洋房

4500

3500

6600

联排别墅

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