陕县项目营销提案(第三稿)).ppt

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鹏远房产三门峡陕县项目营销提案1、人员：

70余位2、位置：

郑东CBD金成阳光世纪3、特点：

年轻态专业发展迅速4、曾经独立服务的楼盘：

37个汇汇报报框框架架本本本本项项项项目目目目初初初初步步步步理理理理解解解解用地特质用地特质用地特质用地特质项目特质项目特质项目特质项目特质供应特征供应特征供应特征供应特征项项项项目目目目综综综综合合合合分分分分析析析析需求特征需求特征需求特征需求特征城市发展城市发展城市发展城市发展基本假设基本假设基本假设基本假设综合分析综合分析综合分析综合分析SWOTSWOT分析分析分析分析营营营营销销销销初初初初步步步步策策策策略略略略推广策略推广策略推广策略推广策略包装策略包装策略包装策略包装策略执行策略执行策略执行策略执行策略营销策略营销策略营销策略营销策略初初初初步步步步市市市市场场场场定定定定位位位位与与与与产产产产品品品品定定定定位位位位产品定位产品定位产品定位产品定位整体定位整体定位整体定位整体定位客户定位客户定位客户定位客户定位产品优化产品优化产品优化产品优化价格定位价格定位价格定位价格定位本项目的初步理解本项目的初步理解本项目的初步理解本项目的初步理解5三门峡市快速发展，为陕县的经济建设提供了有力支撑。

三门峡市快速发展，为陕县的经济建设提供了有力支撑。

城市概况城市概况城市概况城市概况基石：

基石：

1、政策大力支持；2、城市居民购买力增强；3、经济进入快速发展时期；4、产业及城市发展规划清晰；5、环境优美、舒适宜居.陕县处于豫秦晋三省交界的黄河金三角地带，陕县处于豫秦晋三省交界的黄河金三角地带，紧邻三门峡市，随着三门峡市城紧邻三门峡市，随着三门峡市城市化水平越来越高，加上陕县新区的快速发展，陕县和三门峡市也将逐渐一体市化水平越来越高，加上陕县新区的快速发展，陕县和三门峡市也将逐渐一体化。

化。

88分钟车程分钟车程陕县陕县三门峡三门峡11、三门峡城市重心西南移，陕县重心东北移，两地经济发展合一。

、三门峡城市重心西南移，陕县重心东北移，两地经济发展合一。

22、人口流动性不大，购房地缘性强。

、人口流动性不大，购房地缘性强。

33、开发商多为省内或者在全国二线的开发商、开发商多为省内或者在全国二线的开发商44、商品房的消费缺乏动力，厂矿企业多集资建房。

、商品房的消费缺乏动力，厂矿企业多集资建房。

55、房价偏高。

三门峡成交均价在、房价偏高。

三门峡成交均价在2300-30002300-3000之间，陕县均价在之间，陕县均价在1500-1500-20002000元之间。

元之间。

66、市场竞争激烈。

三门峡目前存量大，新项目开工多，而且陕县本、市场竞争激烈。

三门峡目前存量大，新项目开工多，而且陕县本项目周边新项目较多，未来竞争激烈。

项目周边新项目较多，未来竞争激烈。

77、客户购房谨慎，自用为主。

、客户购房谨慎，自用为主。

普遍认可现房，期房抗性较大，不见兔子不撒鹰；投资激情弱，需普遍认可现房，期房抗性较大，不见兔子不撒鹰；投资激情弱，需要进行市场引导，刺激投资热情。

要进行市场引导，刺激投资热情。

整体房地产市场情况整体房地产市场情况整体房地产市场情况整体房地产市场情况市场供销两旺，市场竞争日趋加剧。

竞争主要集中在同区域内的同品市场供销两旺，市场竞争日趋加剧。

竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。

质楼盘。

花园洋房市花园洋房市场供应场供应最少，小高层、高层供应充足最少，小高层、高层供应充足销售均价在销售均价在2000-35002000-3500元元/平米平米高层价格在高层价格在2800350028003500元元多层价格在多层价格在2000260020002600元元小高层价格在小高层价格在2400280024002800高层小高层高层小高层多层，但是多层，但是并不是特别明显，相互有重叠并不是特别明显，相互有重叠交叉。

交叉。

楼盘类别分析楼盘类别分析楼盘类别分析楼盘类别分析楼盘楼盘均价均价（元（元/）类型类型南山公馆南山公馆30803080高层高层建业森林半岛建业森林半岛35003500小高层、高层小高层、高层大中海商业文化广场大中海商业文化广场高层高层公园九号公园九号32003200高层高层甘棠居甘棠居25002500小高层、高层小高层、高层中原世纪苑中原世纪苑28002800多层、高层多层、高层天鹅湾天鹅湾20002000高层、小高层、多层高层、小高层、多层区域价值陕县未来区域价值陕县未来中心中心p项目位于陕县新区与老城之间，与三门峡市区具有一定距离的项目位于陕县新区与老城之间，与三门峡市区具有一定距离的割断割断p陕县与三门峡之间有多条城市主干道，具有良好的交通通达陕县与三门峡之间有多条城市主干道，具有良好的交通通达性性p区域内有若干普通居住区，个别小区环境较好外，其余居住区域内有若干普通居住区，个别小区环境较好外，其余居住环境相对较差。

环境相对较差。

项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价新区新区项目项目地块地块老城区老城区l位置：

位置：

位于新区老城区交汇处，踞位于新区老城区交汇处，踞陕县新区主干道龙飞路与辛庄街交叉陕县新区主干道龙飞路与辛庄街交叉口。

东距三门峡市中心口。

东距三门峡市中心8分钟车程，西分钟车程，西临陕县成熟老城区。

临陕县成熟老城区。

11、邻近福乐超市、永乐超市等，生活服务配套设施比较成熟；、邻近福乐超市、永乐超市等，生活服务配套设施比较成熟；22、区域内市政管网等基础设施建设完善；、区域内市政管网等基础设施建设完善；33、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；44、实验幼儿园、陕县第五小学、实验初中、陕县中学等，周边医院、实验幼儿园、陕县第五小学、实验初中、陕县中学等，周边医院、学校云集；学校云集；55、在建的高阳山水库支渠从项目地块内穿过，对未来的环境改善起到一、在建的高阳山水库支渠从项目地块内穿过，对未来的环境改善起到一定促进作用。

定促进作用。

66、距市区、距市区88分钟车程，出则繁华，入则宁静。

分钟车程，出则繁华，入则宁静。

地段价值地段价值陕西新区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目的稀缺价值凸现。

陕西新区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目的稀缺价值凸现。

本案本案项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价区位价值区位价值本项目属三门峡市陕县核心区位项目，具备开发精品项目的硬件本项目属三门峡市陕县核心区位项目，具备开发精品项目的硬件条件条件本案本案项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价地块价值配套地块价值配套酒店酒店:

金泉酒店、电力温泉宾馆、华源宾馆等金泉酒店、电力温泉宾馆、华源宾馆等行政行政:

陕县县人民政府、县公安局、陕县交通局、广电局等陕县县人民政府、县公安局、陕县交通局、广电局等银行银行:

中国建设银行陕县支行、农村信用社等中国建设银行陕县支行、农村信用社等公园公园:

陕县人民公园、锦绣花园、高阳山水库支渠等陕县人民公园、锦绣花园、高阳山水库支渠等学校学校:

陕县中学、实验初级中学、陕县实验幼儿园、陕县中学、实验初级中学、陕县实验幼儿园、其它其它:

中国移动、中国联通营业厅中国移动、中国联通营业厅项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价地块价值交通地块价值交通位于新区老城区交汇处，踞陕县新区主干道龙飞路与辛庄街交位于新区老城区交汇处，踞陕县新区主干道龙飞路与辛庄街交叉口，紧邻永乐街、陕州大道，三面临街。

交通便利，多条快叉口，紧邻永乐街、陕州大道，三面临街。

交通便利，多条快速通道四通八达，东距三门峡市中心速通道四通八达，东距三门峡市中心88分钟车程，西临陕县成熟分钟车程，西临陕县成熟老城区。

老城区。

项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价陕县行政区陕县行政区本本案案陕县老城商业区陕县老城商业区三门峡市区三门峡市区地块价值景观地块价值景观项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价高阳山高阳山王莽寨王莽寨高阳水库示意高阳水库示意关键词：

依山傍水、四季温泉、活水流淌关键词：

依山傍水、四季温泉、活水流淌地块价值景观地块价值景观项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价项目综合素质评价九曲十八湾九曲十八湾黄河黄河黄河湿地公园黄河湿地公园温泉示意温泉示意对项目特性的看法对项目特性的看法对项目特性的看法对项目特性的看法p100亩，规模适中，项目地块目前为空地，便于快速启动；亩，规模适中，项目地块目前为空地，便于快速启动；p地块临城市主干道，项目高档次形象较易树立。

地块临城市主干道，项目高档次形象较易树立。

p山、河、温泉、社区活水等，宏观自然环境优越。

山、河、温泉、社区活水等，宏观自然环境优越。

本项目适合做带有底商纯居住社区本项目适合做带有底商纯居住社区p周边若干普通居住区，部分都市村庄，开曼铝业等厂矿，局周边若干普通居住区，部分都市村庄，开曼铝业等厂矿，局部环境较差，部环境较差，但瑕不掩瑜。

但瑕不掩瑜。

对微观地块的看法对微观地块的看法对微观地块的看法对微观地块的看法p项目四周临街，交通可达性高，且具有较高商业价值项目四周临街，交通可达性高，且具有较高商业价值p项目用地面积适中，地块规整呈平行四边形布局项目用地面积适中，地块规整呈平行四边形布局p项目具有良好的空间展示性项目具有良好的空间展示性对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法对区域供应市场的看法p本项目区域相对三门峡市区来讲，住宅供应量较少，土地日益本项目区域相对三门峡市区来讲，住宅供应量较少，土地日益稀缺，未来潜力大；稀缺，未来潜力大；p住宅档次一般，缺乏明确定位的高档次、绿色生态的居住精住宅档次一般，缺乏明确定位的高档次、绿色生态的居住精品社区；品社区；p区域平均价格水平较低，价格空间上限尚未被打开；区域平均价格水平较低，价格空间上限尚未被打开；p中高端居住市场的巨大需求尚未被有效挖掘与释放。

中高端居住市场的巨大需求尚未被有效挖掘与释放。

对需求特征的看法对需求特征的看法对需求特征的看法对需求特征的看法p对中高端住宅产品吸纳量较强，并表现出较强购买能力，目对中高端住宅产品吸纳量较强，并表现出较强购买能力，目标客户区域集中在三门峡城市中心区；标客户区域集中在三门峡城市中心区；p随着新的产品形式和推广方式的介入，高端产品的需求量将随着新的产品形式和推广方式的介入，高端产品的需求量将得以进一步释放。

得以进一步释放。

p巨大的住宅消费特别是高档住宅的消费潜力尚未得到有效释放巨大的住宅消费特别是高档住宅的消费潜力尚未得到有效释放区域供需矛盾点区域供需矛盾点区域供需矛盾点区域供需矛盾点供应市场供应市场p供应量较少供应量较少p档次较低档次较低p缺乏领军项目缺乏领军项目p一般改善型住宅一般改善型住宅为主为主需求市场需求市场p购买能力强购买能力强p对高档产品需求旺盛对高档产品需求旺盛p价格敏感度低价格敏感度低居民强大的经济实力与置业热情和市场供应产品之间存在居民强大的经济实力与置业热情和市场供应产品之间存在较大的矛盾，市场发展空间较大。

较大的矛盾，市场发展空间较大。

本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析本项目综合分析项目地理环境项目地理环境项目位于三门峡市陕县龙飞路中段北侧，东临中泰花园、西项目位于三门峡市陕县龙飞路中段北侧，东临中泰花园、西邻天河小区，北临永乐路，南临龙飞路。

邻天河小区，北临永乐路，南临龙飞路。

地块目前现状为空地块目前现状为空置，地块形状比较规整，近似平行四边形。

置，地块形状比较规整，近似平行四边形。

项目规划项目规划项目总用地面积：

项目总用地面积：

72255，其中建设用地面积，其中建设用地面积66911.35（合约（合约100亩）；亩）；总建筑面积总建筑面积200734.05；项目基本概况项目基本概况本区域唯一复合型高标准社区本区域唯一复合型高标准社区优优势势劣劣势势机机会会威威胁胁项目态势（项目态势（SWO