某某古城风貌区控制性详细规划结构性规划方案.docx
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某某古城风貌区控制性详细规划结构性规划方案
XX古城风貌区控制性详细规划结构性规划方案
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一、规划范围
规划XX古城风貌区东起宝塔路，西至伯先路，南至宝盖路，北到中华路，规划用地面积为76.24公顷。
二、规划目标与原则
1、保持“古城风貌保护区”的历史文化遗产和历史风貌特征，保护传统民居和街道所保留的历史信息，保持传统街巷的空间尺度和界面特征。
2、在保护古城风貌特色的基础上，实现有序更新和开发，改善基础设施和居住环境，提高居住生活品质。
3、以大西路商业街、伯先路近代建筑群、西津渡口为依托，发展高档商业、办公和旅游功能，带动整个西区的发展与繁荣。
4、将周边长江、运河、云台山和宝盖山的自然景观纳入“古城风貌保护区”，实现自然环境和城市建设的协调发展。
第一部分现状
一、土地使用现状
1、概况
XX古城风貌区规划范围内以居住用地为主，其中大西路两侧沿街以商业为主，此外还包括金融、办公、工业及相应的公共服务设施等。
2、用地布局
居住用地共59.16公顷，占总用地77.6%，其中传统居住区主要分布在大西路以南，宝盖路以北地区，以及中华路以北的街坊内，用地较为完整。
其它居住地区大部分为近几年新建，或七、八十年代建造的居住区，主要分布在宝塔路北段沿街、大西路沿线以及大西路、迎江路和中华路之间地区。
商业用地共4.62公顷，占总用地6.1%，主要分布在大西路两侧沿街地区，基本上以零售批发商店服务行业为主，中华路与宝塔路南段有规模较大的沿街集贸市场，人民街大西路东北处有一小商品市场。
工业用地主要分布在长江路南侧，大西路中段；部分小工厂散布在传统居住区内。
行政办公用地主要分布在大西路与山巷的交叉口以南，以及伯先路沿线。
文化娱乐设施主要分布在福音堂周围地区。
学校、居委会、派出所等各项居住服务设施则零星分布在各街坊内，布局较为零乱。
现状用地平衡表
用地分类（大类）
用地面积（ha）
比例（%）
用地分类（中类）
用地面积（ha）
比例（%）
居住用地（R）
59.16
77.6
住宅用地
55.88
73.3
居住区服务设施用地
3.24
4.3
公共服务设施用地（C）
6.86
9.0
行政办公用地
1.39
1.8
商业服务用地
4.62
6.1
文化娱乐用地
0.36
0.5
医疗卫生用地
0.21
0.3
宗教用地
0.29
0.4
工业用地（M）
2.13
2.8
一类工业用地
0.48
0.6
二类工业用地
1.65
2.2
仓储用地（W）
0.33
0.4
仓储用地
0.33
0.4
道路广场用地（S）
6.10
8.0
道路用地
6.10
8.0
市政公用设施用地（U）
0.1
0.1
邮电设施用地
0.09
0.1
环卫设施用地
0.01
0.01
绿地（G）
1.3
1.7
公共绿地
1.3
1.7
综合用地
0.16
0.2
综合用地
0.16
0.2
现状建设总用地
76.24
100
二、道路交通现状
现状道路用地面积为6.10公顷，占总用地面积的8.0%。
古城风貌区内除了以“路”命名的道路为交通性道路，可以通行机动车外，以“街、巷”命名的道路大多仅可通行摩托车、自行车，因而基本保留了古城风貌区原有街巷格局特征。
目前古城风貌区内可满足的交通量较小，原有道路系统可分成以下三级道路：
（1）城市交通性主干道——长江路，可通行大型机动车，断面宽度40米。
（2）区内交通性道路——只允许通行中小型机动车，断面宽度为17米以下，7米以上，包括有迎江路、伯先路、大西路、中华路、二马路、宝塔路和宝盖路。
（3）街坊内生活性街巷——交通方式以摩托车、自行车和步行为主。
这一等级的道路多以“街、巷”命名，路面宽度不等，界面退进丰富，路面的铺装以块石、条石、片石、砾石为主，基本上保留了古城风貌区原有街巷格局和风貌。
古城风貌区内缺乏完整的公共交通系统，公交与出租车主要集中在大西路和宝盖路上。
该区内无专用的社会停车场，现状机动车主要沿大西路两侧沿街停放，在一定程度上对大西路的交通通行条件造成影响。
三、建筑风貌现状
XX古城风貌区西靠“西津渡口”及伯先路近代建筑保护区。
区内拥有大量的保存较完好，规模较大的传统民居建筑群。
同时还有相当数量的历史性公共建筑，如：
清真寺、太平天国水师衙门、布业公所等。
是体现XX国家历史文化名城风貌的重要组成部分。
其建筑风貌的主要特点为：
1、规划区紧靠“西津渡口”及伯先路保护区,对XX整体城市历史风貌的体现具有重要地位，各级文保、文控单位及较有特色的传统建筑分布范围较广。
2、大量传统民居建筑群形制基本未遭破坏，形成较具规模的历史性生活街区。
由多幢建筑组织而成的典型传统建筑群则分布集中在大西路以南的伯先路—大龙王巷—宝塔横街一线及大杨家巷、打索街一带地区。
3、区内传统民居建筑整体风貌上风格较统一，集中体现在平面布置形式、建筑材料、屋顶形式及侧面山墙形式上，体现了清末至民国时期的地方民居特色。
同时，同一时期形成的大量公共建筑则集中反映了XX从清末至民国时期的历史发展进程，对了解XX在这一时期的历史风貌具有举足轻重的作用。
但目前传统居住区内的建设缺乏有效的控制和引导，导致传统街区内新建设的建筑形式、体量呈现无序状态，与周边历史环境缺乏必要的过渡和协调，造成对整体风貌的破坏。
同时，大量特色民居周围搭建严重，文物古迹和特色建筑风貌没有得到应有的突出和体现。
大西路沿线的商业、办公等公共建筑的形式较为杂乱、随意，缺乏建筑风格的协调和继承，使趋向西津渡口的引导性和序列感较差，极大削弱了对西津渡口风貌的体现。
规划区内文保、文控单位一览表
名称
时代
所在地
清真寺
清
清真寺街84号
火星庙戏台
清
火星庙巷
美孚火油公司旧址
近代
迎江路
太平天国新城旧址
清
姚一湾小营盘
亚细亚火油公司旧址
近代
长江路207号
广肇公所
清
伯先路82号
福音堂
清
大西路343号
税务司公馆旧址
近代
长江路前进印刷厂内
真道堂旧址
近代
宝盖路127号
伯先路现代建筑群
近代
伯先路
老存仁堂药店
清
大西路476号
节孝祠堂牌坊及碑刻
清
宝盖路244号
包氏钱庄
小街115号
清代海关道台沈公馆
盆汤巷35号
陈锦华公馆
清真寺街11号
周少彭公馆
宝塔横街97号
李公馆
宝塔路119号
丁志盈公馆
平安巷8号
四、需要解决的问题归纳
1、除文物保护和文物控制单位外，古城风貌保护区内仍存在一些形制较好的传统特色建筑，需要全面保留、修缮和维护。
2、必须有效协调保留的传统建筑与城市发展的关系，处于保留传统建筑周边的新建筑需与传统建筑风貌取得协调。
3、现有特色街巷的空间特征应在建筑改造和城市更新中加以保留。
4、居住、工业、文物古迹等用地参差混杂，重要文物古迹周围环境品质较差，须进行整理和组织。
5、整个古城风貌区的居住品质急需得到提高，居住环境急需得到改善。
保留的传统建筑需要全面改善居住生活设施，搭建建筑需拆除，部分建筑需加固结构，平面布局需加以恢复和整理。
6、影响特色街巷景观风貌的建筑物必须拆除或改造。
7、现有道路无法满足通行要求，交通性道路不成系统，需适当拓宽现有道路或在对传统建筑风貌影响较小之处开辟新的城市道路，以方便古城风貌保护区与外界的通行条件，并调整和增设机动车停车场地。
8、需振兴和提高大西路在XX市商业经济中的地位，改善商业环境，并充实旅游功能，增加其他公共设施，提高大西路的聚人效应。
9、应以长江路沿线改造为契机，带动古城风貌保护区的改造与发展。
10、须合理组织西津渡口与周围城市环境的关系，强化西津渡口对古城风貌区乃至整个城市旅游发展的作用。
11、公共的场地、绿地需要增加，同时需适当增加机动车停车场地。
12、居民日常生活服务设施需要增加。
13、集贸市场极大影响道路通行条件和城市环境卫生，须进行整改。
第二部分规划
一、土地利用规划布局
1、居住
规划居住用地可分为两大类：
传统居住用地及其他居住用地。
传统居住用地的建筑风格应以传统形式为主，与保护建筑及传统保留建筑取得协调；其他居住用地则允许现代的建筑布局和形式。
居住用地以山巷南段、中华路北段和大西路为界划分为四个片区。
规划将西北片区定位为商住服务区，可进行成片开发并介入现代建筑形式，并通过沿街商业和服务业增强大西路北侧片区的吸引力，成为长江路沿线与大西路西段旅游区的发展腹地，并以此带动古城风貌保护区的土地增值。
这一片区以新建的现代化居住街坊为主，沿街采用上住下店的商住综合发展模式。
其余是以传统居住用地为主的片区，主要以修缮、更新传统建筑为主，建筑风格以传统形式为主，与保护建筑及传统保留建筑取得协调。
在各片区设有集中的居住服务中心，包括学校、卫生站、幼托、居委会以及活动中心等居住服务设施，改变原有零散分布的现状。
2、商业
规划将大西路定位为集商业、旅游、文化娱乐、展示和办公为一体的多功能商业街，以增强其聚人效应和作为地区中心的凝聚力。
此外，加强原有中华路的商业服务功能，并开辟山巷为新的商业街，形成“二横一纵”的商业发展轴。
其中，大西路与山巷交叉口地区为古城风貌区的核心地区，集商业、办公、文化娱乐为一体。
在进入古城风貌区的大西路东段是以杨家巷作为背景的商业起步发展区，结合杨家巷部分传统保留建筑，发展小规模、多功能、高档次的特色精品商店，加强古城风貌区的吸引力。
结合云台山、伯先路近代建筑群和西津渡的旅游基础，在大西路与伯先路交汇处形成古城风貌区的旅游商业中心，增强古城风貌区的旅游和服务功能。
伯先路、西津渡口以及大西路由迎江路至领事馆一段为本次规划中的“丫”字形步行商业街。
规划步行商业街大西路段南北两侧街区为集中的旅游商业区，集观光游览、商业服务为一体，为XX古城风貌区独特的游览和购物区。
3、行政办公
规划中的行政办公用地主要集中在两处，一处位于大西路和山巷的交叉口附近的核心区。
另一处为长江路沿线南侧，依托长江路景观整治工程，呈带状集中了商业、金融、贸易、行政办公等用地，形成品质高、环境优的综合功能区。
4、文化娱乐
规划在大西路东段原群众艺术馆附近建设文化娱乐活动中心，并与金融办公区共同形成古城风貌区的核心地区。
福音堂西侧设图书馆一处，结合福音堂、清真寺以及规划的中心文化广场绿地，形成人文气息浓郁的文化中心。
5、绿地
规划绿化主要沿南北向道路纵向发展，并结合传统居住街坊的道路与建筑改造条件形成横向的绿化渗透。
纵向的迎江路、万家巷、清真寺街、潮水沟——又新街，横向的火星庙巷、大巷、宝塔横街为绿化轴，将长江、云台山、宝盖山的绿意引入整个地区。
规划增设两处较为集中的绿地，一处位于风貌区的核心，另一处位于中华路和迎江路之间的现代商住片区。
规划在传统居住街坊内开辟小绿地，供居民活动用，并降低居住的密度，提高生活环境品质。
6、旅游配套设施
结合西津渡口和伯先路近代建筑群等特色风貌，规划旅游配套设施设在“丫”字形步行商业街沿街以及大西路段南北两侧街区，主要以商业服务为主，形成一定规模，突出旅游业的重要地位。
规划在长江路以南地区设若干旅游配套设施，为旅游以及办公等服务。
规划用地平衡表
用地面积（ha）
占地比例（%）
用地面积（ha）
占地比例（%）
用地性质
用地面积（ha）
占地比例（%）
C
10.947
14.4
C1
0.956
1.3
C1-行政办公
0.956
1.3
C2
7.814
10.2
C21-商业服务
5.756
7.5
C1C2-商业办公
1.027
1.3
C22-金融贸易
0.061
0.1
C25-旅馆招待
0.619
0.8
C26-市场用地
0.351
0.5
C3
0.97
1.3
C34-图书展览
0.242
0.3
C35-影院游乐
0.728
1.0
C5
0.423
0.6
C5-医疗卫生
0.423
0.6
C6
0.428
0.6
C62-中等专科
0.428
0.6
C7
2.613
C7-文物古迹
2.613
C9
0.356
0.5
C9-宗教其他
0.356
0.5
G
5.066
6.6
G
5.066
6.6
G11-公园绿地
1.935
2.5
G12-街头绿地
3.131
4.1
R
36.87
48.4
RC
15.249
20.0
RC-传统居住
15.249
20.0
R2
21.621
28.4
R21-二类居住
18.853
24.7
R22-公共服务
2.768
3.6
CR
5.847
7.7
CR
5.847
7.7
C1R2-居住办公
1.121
1.5
C2R2-商住服务
4.726
6.2
S
17.309
22.7
S1
15.70
20.6
S1-道路用地
15.703
20.6
S2
0.781
1.0
S22-游憩广场
0.781
1.0
S3
0.825
1.1
S3-机动停车
0.825
1.1
U
0.201
0.3
U1
0.087
0.1
U1-供应设施
0.087
0.1
U3
0.114
0.1
U3-邮电设施
0.114
0.1
总用地
76.24
76.24
100.0
二、道路交通规划
1、规划措施
根据规划原则，结合现有的街道和桥梁状况，道路交通规划采取五项措施：
（1）组织可环通的单向机动车交通线路。
（2）拓宽山巷，打通迎江路，增加为区内交通性道路。
（3）将伯先路改造成全天候商业步行街，并沿大西路延伸至迎江路。
（4）规划增设两个等级的道路（共五级道路系统）：
区内生活性主路（断面宽度为7米）和区内生活性次路（断面宽度为5米），它们大都为原有的街坊内生活性街巷改造拓宽而成。
（5）按用地布局要求重新组织社会停车场。
2、道路系统
规划五级道路分别为：
城市交通性主干道、区内交通性道路、区内生活性主路、区内生活性次路、街坊内生活性街巷及商业步行街。
各级道路的新辟或拓宽尽可能利用现有街巷，尽量避开规划中界定的“传统保留建筑”和“特色空间”，并尽量保持“传统建筑风貌保护区”街巷界面的完整性。
城市交通性主干道为长江路，红线宽度40米。
区内交通性道路除将宝塔路、宝盖路和中华路按总体规划要求拓宽外，另打通两条贯穿全区的南北向道路。
一条是将山巷拓宽并向北打通至宝塔路，红线宽度20米。
另一条是将迎江路拓宽并向南沿贾家巷延伸至宝盖路，红线宽度24米。
区内生活性道路及区内生活性街道均可通行机动车，红线宽度方案一分别为7米和5米，方案二均为7米。
位于传统风貌保护区中的现有特色街巷保留为步行巷道。
规划道路断面一览表
道路等级
路名
红线宽度（现状）
红线宽度（规划）
路名
红线宽度（现状）
红线宽度（规划）
城市交通性主干道
长江路
40米
40米
区内交通性道路
大西路
17米
17米
宝塔路
12.5米
20米
中华路
18米
24米
宝盖路
11.5米
30米
迎江路
20米
24米
区内生活性主路
二马路
3.5米
7米
清真寺街
3.5米
7米
宝塔横街
3.5米
7米
又新街
3.5米
7米
火星庙巷
3米
7米
镇屏街
3.5米
7米
万家巷
3.5米
7米
渔巷
3.5米
7米
人民街
5米
7米
大巷
3.5米
7米
区内生活性次路
民国春街
3.5米
5米
打索街
3.5米
5米
杨家门南巷
3米
5米
西麒麟巷
2米
5米
薛家巷
3米
5米
九如巷
3米
5米
魏同兴巷
2米
5米
三善巷
2米
5米
街坊内生活性街巷
商业步行街
伯先路
7米
7米
三、保护对象与范围
1、各级文物保护、文物控制单位
古城风貌区中的各级文物保护和文物控制单位均为保护建筑，不允许拆除。
各级文物保护、文物控制单位用地界限内为“绝对保护区”，建筑本身与环境均要按照国家文物保护法的要求进行保护。
不允许随意改变原有状况、面貌及环境。
如需进行必要的修缮，应在专家的指导下按原样修复。
文物保护和控制单位周围按文物保护法的有关要求设置“建设控制地带”和“环境协调区”。
2、传统保留建筑（群）
除文物保护和文物控制单位外，将古城风貌区内一些传统形制保留完好，具有较高价值的传统建筑定义为“传统保留建筑”。
传统保留建筑应在旧区改造和开发，道路拓宽和新辟等活动中应该予以保留，并加以修缮。
3、传统建筑环境协调区
将各文保、文控单位环境协调区之间保存较为完好的传统建筑成片的区域划定为“传统建筑环境协调区”。
该区域内集中有较多的“传统保留建筑”，它与文物保护和控制单位的三级保护区一起，将构成XX古城风貌保护区中集中体现城市历史风貌的地区。
四、绿化广场空间
规划利用两面临水，一面临山的自然景观优势，将自然环境引入古城风貌区。
位于传统居住用地中的新增绿化空间多为因新辟道路或拓宽道路而拆出的空地，并避免破坏特色街巷的空间尺度和界面特征。
规划通过街道绿化系统将大西路南侧的大片传统居住区与北侧居住片区连为一体，分别形成沿迎江路、火星庙西侧新辟道路、山巷及清真寺东侧新辟道路等主要南北向道路的绿化轴线，并使云台山和运河自然景观通过步行绿带向区内渗透。
规划两处集中绿地，一处位于规划核心区，结合中心广场和中心商务区，构成古城风貌区的中心开放空间。
另一处集中绿地位于大西路西北侧居住片区，将现代居住区规划理念运用于可大规模改造更新的地区，提高居住区的环境品质。
五、建筑控制
（一）各类建筑风貌区
在充分研究和分析古城风貌区传统特色、现状情况的基础上，考虑古城风貌区整体风貌特色的有序、有机过渡和合理体现，并结合现状和规划用地情况，规划将建筑风貌区划分为传统建筑风貌保护区、传统建筑风貌协调区、历史风貌环境控制区三类。
各类建筑风貌区的控制是针对各区中的所有新的建设活动而言的。
1、传统建筑风貌保护区
“传统建筑风貌保护区”为文保、文控单位及传统保留建筑集中成片的区域，该区域是XX古城风貌区中体现城市历史风貌的集中地区，需对区内历史风貌进行整体保护。
该区域主要分布在伯先路—大龙王巷—宝塔横街一线及大杨家巷、打索街一线地区。
2、传统建筑风貌协调区
“传统建筑风貌协调区”为“传统建筑风貌保护区”与“历史风貌环境控制区”之间的风貌过渡地区，该区域中仍有部分传统保留建筑，应在整体建筑风貌上与传统建筑形式取得协调。
主要分布在“传统建筑风貌保护区”的周边地区。
区内整体建筑质量较差，急需改善居住环境，同时与“传统建筑风貌保护区”相邻，对风貌协调的要求较高。
3、历史风貌环境控制区
“历史风貌环境控制区”为保留建筑较少，可成片开发，建筑形式允许现代风格的区域。
主要集中分布在宝塔路北段沿街地区，大西路中段及西北居住片区。
该区域内鼓励土地及建筑的置换和更新开发，但建设受到控制，须与整体古城风貌相协调。
■各类建筑风貌区建设标准原则
1、传统建筑风貌保护区
1）保留原有传统建筑，修缮时要求按原样恢复；
2）对列入“其他保留建筑”的非传统建筑要求进行改建，使其形制符合传统建筑风貌要求。
应适当降低层数，使之符合高度要求；应对建筑外观进行局部改造，与周边传统建筑风貌取得协调。
3）未列入“其他保留建筑”的非传统建筑以及搭建建筑要求拆除；
4）原则上不允许建筑新建。
建筑拆除后的空地仅可作为绿地、道路、场地等公共空间。
2、传统建筑风貌协调区
1）保留原有文保、文控单位、传统保留建筑以及其他形制较好的传统建筑，修缮时按原样恢复；
2）原有搭建建筑要求拆除，原有非传统建筑可拆除或改造。
建筑拆除后的空地应按照规划要求，作为公共空间或新建建筑。
3）新建与改建建筑必须与周边传统建筑风貌协调，建筑高度参考高度控制图。
3、历史风貌环境控制区
1）保留原有文保、文控单位以及传统保留建筑，修缮时按原样恢复；
2）保留和改造“其他保留建筑”。
3）新建与改建建筑的体量与尺度与古城风貌区整体环境协调，建筑高度参考高度控制图。
各类建筑风貌区比例表
分区
传统建筑风貌
保护区
传统建筑风貌
协调区
历史风貌环境
控制区
总计
面积
21.39
20.17
15.30
56.86
比例
37.6%
35.5%
26.9%
100%
（二）建筑高度控制
规划将古城风貌区的建筑高度控制分为五级：
保留原有建筑高度、限高8米、限高12米、限高18米以下以及限高24米。
古城风貌区的建筑高度控制大体上为北高南低。
其中保留原有建筑高度的区域基本为“传统建筑风貌保护区”。
“传统建筑风貌保护区”周围建筑高度基本控制在8米以下，“传统建筑风貌协调区”内建筑高度基本控制在12米以下，“历史风貌环境控制区”内建筑高度基本控制在18米以下，沿长江路和大西路可适当增至24米以下。
六、保护与改造方式
规划将保护与改造方式分为保护、保留和更新三类。
保护对象分为“保护建筑”和“保护地区”两类。
其中“保护建筑”为各级文保、文控单位及规划中界定的传统保留建筑。
“保护地区”是“传统建筑风貌保护区”中各级文保、文控单位及传统保留建筑最为集中的区域，也是古城风貌区中需要进行整体保护的最小范围。
保留对象基本为处于“传统建筑风貌保护区”内的其他传统建筑，以及规划中界定的“其他保留建筑”。
更新对象为可以拆除新建的区域。
七、整体风貌
规划将大西路以南大龙王巷两侧的街区以及大西路以北的水师衙门周边地区确定为集中体现XX古城历史风貌的地区，并在其中建立一条基于传统街巷上的“历史风貌展示带”来联系西津渡历史街区、伯先路近代建筑保护区、大西路以南传统居住片区、水师衙门周边传统居住片区及长江路景观带。
“历史风貌展示带”可作为未来古城风貌区的特色游览路线，沿线串联了古城风貌区中一些重要的文保、文控单位和传统保留建筑，如清真寺、福音堂、大杨家巷、水师衙门等，并通过由“历史风貌展示带”上延伸的支线沟通其他传统街区。
规划大西路西北片区可引入与古城风貌不相冲突的现代居住区设计概念，并结合长江路整治工程，使现代城市氛围逐渐向南融入传统街区，并在大西路中段的核心区形成交汇。
大西路核心区作为不同建筑风貌的结合点、城市广场和绿地的集中区，以及集合各类公共设施的综合功能区，将成为古城风貌区的视觉焦点。
附表
附表1现状用地平衡表
用地性质（大类）
用地面积（ha）
比例（%）
用地性质（中类）
用地面积（ha）
比例（%）
居住用地（R）
59.16
77.6
住宅用地
55.88
73.3
居住区服务设施用地
3.24
4.3
公共服务设施用地（C）
6.86
9.0
行政办公用地
1.39
1.8
商业服务用地
4.62
6.1
文化娱乐用地
0.36
0.5
医疗卫生用地
0.21
0.3
宗教
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