海南太阳河温泉旅游度假中心可行性研究报告.docx
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海南太阳河温泉旅游度假中心可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
海南太阳河温泉旅游度假中心扩建项目
1.2建设地址
万宁市兴隆温泉旅游区，海南太阳河温泉旅游度假中心坐于黄金旅游城中心地带，坐落于西南山东面腹地的自然丛林之中，生态环境十分幽雅宜人。
1.3承办单位概况
1.3.1单位名称：
海南太阳河温泉旅游度假中心简介
本中心于1994年1月18日，经万宁市工商管理局批准，依法成立；公司住所：
万宁市兴隆农场；注册资本金；陆佰陆拾陆万元。
具有法人资格。
法定代表人：
陈思；企业类型为有限责任公司。
经营范围：
客房、餐饮、打字复印、传真、美容美发、客运、旅游业服务业。
兼营：
糖、烟、酒、代理机票（凭许可证经营）
海南太阳河温泉旅游度假中心经过11多年的艰苦创业，现已发展成为农工贸、旅游等多产业交叉经营的综合性有限公司。
该度假村位于兴隆黄金旅游城中心地带，是一家富有热带园林风光的现代型度假型温泉酒店，占100％份额，其资产达8,000.00万元。
公司现有总资产已逾16,000.00万元，年综合服务与营销总收入约2,000.00万元以上。
本公司在长期的经营与服务中，得到市政府与银行以及社会各界同仁的大力支持与厚爱，建立起较佳的社会知名度和信誉，厚积了一定的经济实力、经营管理与按市场规律经营的理念，同时广集了一定数量的经营管理与技术人才和行业的实践经验。
为本次申请国家银行资金，投入太阳河温泉旅游度假中心的扩建，提供了较好的实力保证。
我们承诺，将按国家的规定，高效使用好国家银行支持的信贷资金，并能确保项目经营取得最大的经济回报效益，以报答社会。
1.4编制依据
1、国家发展计划委员会与建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版本；
2、《万宁市兴隆温泉旅游城总体规划》；
3、公司现有经营资料、委托喜来登公司设计的施工图以及万宁市琼建工程造价咨询有限公司编制的施工图设计预算书；
4、兴隆温泉旅游区现有各类旅游企服务设施及经营情况；
5、财务指标采用本区旅游服务企业平均财务指标作为基准值作评估；
6、国家及海南省税收政策等；
1.5项目发展状况
太阳河温泉旅游度假中心已由本公司等投入1,152.00万元，完成第一期工程，即完成了15幢西欧式别墅建筑，拥有240间客房，床位480张和2幢管理用房、中餐厅及配套的温泉游泳池，停车场、生态园林以及部分卫生设施、经排水、首期供电设备和管理服务中心等设施，形成了480人/日住宿的接待能力。
从元月开张以来，已接待旅客45360人次；旅游服务收入72.00万元/月左右，经营前景十分看好。
同时也为兴隆旅游开发区增添了生态型休闲度假设施，深得宾客的喜爱。
项目本期扩建工程，已邀请三亚喜来登设计有限责任公司，按照国际四星级标准设计，其设计效果，体现了大世界温泉休闲中心的建设必需满足热带生态型、热带绿色景观和自然型的根本特色，体现人与自然环境的和谐统一、建筑风格与园林的协调，将美学原理与地形地貌有机结合，进行四星级及精品设计的总要求。
为其实施提供了十分优美的蓝图。
而由万宁市琼建工程造价咨询有限公司，依此编制的工程造价预算书，则为我们进行资金投入提供了重要依据。
第二期工程建设完成后，海南太阳河温泉旅游度假中心将以更加完善的功能设施为旅客提供服务，届时我们将不断完善的企业对外服务形象，并逐渐将其建成兴隆旅业中一颗耀眼的新星。
以服务于中外宾客、力争取得更好的经济效益和社会效益，为我省早日实现其国际旅游样板目的地的宏伟目标，做出企业应有的贡献。
1.5.2项目扩建的必要性
海南省是目前世界上唯一没有工业污染的地区，空气新鲜，气候宜人，具有最好的人居环境。
早已被国际旅游组织确定为，可以造就成为样板旅游目的地。
海南年均吸引1000多万人次的游客前来观光度假，发展旅游业具有得天独厚的自然优势。
万宁市位海南岛的东南部沿海，处在海南东线旅游热线的中点，旅游资源十分丰富，兴隆温泉旅游区经过十多年建设，已形成一定的接待规模，并成为海南省三大旅游区域之一，兴隆温泉旅游区的品牌享誉国内外。
2000年兴隆客房接待量达158.00万人次，2001年达199.30万人次。
营业总收入达3.5亿元，并且以每年近8%的速率增长着。
原海南省委书记王岐山提出，要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村，为海南旅游业发展指明了方向，大世界温泉休闲中心泉休闲中心正是在这种形势下，并借鉴前人的成功经验而提出扩建工程的。
1.6扩建规模及内容
项目现状：
项目总占地100亩，已投入资金1,152.00万元，建设完成了12幢别墅，2幢管理与职工用房、1幢中餐厅、停车场和公共卫生环境工程，形成了初步的接待能力。
并从年初试营业至今，取得了较好的经营业绩。
扩建规模与内容：
拟扩建客房120间，增设西餐厅（50桌）、大档排、大堂吧、展示市场、美容美发、保健桑拿、卡拉OK和歌舞厅等，重塑海南太阳河温泉旅游度假中心的辉煌。
1.7研究结论
项目扩建，是在现有设施基础上的自然扩展，建设条件具备，境量投资合理，客源充足，能利用拥有的土地资源，实现资源经济化。
扩建工程完成后，将有效地提高太阳河温泉旅游度假中心的生态旅游设施档次和接待能力，也有利于提高兴隆地区的旅游接待质量、增进就业，增加地税。
扩建营业能带来良好的财务前景，扩建项目抵抗风险能力强，投资扩建是完全可行的。
1.8主要经济指标
项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
一
新增工程指标
1
建筑总面积
平方米
13,200.00
2
绿化面积
平方米
4,833.33
二
增量经济指标
1
总投资
万元
3,652.00
2
固定资产投资
万元
3477.60
3
流动资金
万元
174.40
4
扩建期利息率
%
5.58
5
扩建期利息
万元
69.75
6
项目资金筹措
（1）
企业资本金投入
万元
1,152.00
（2）
申请银行长期贷款
万元
2,500.00
7
扩建获增量收入（正常年）
万元
1,563.15
8
年总成本
万元
594.31
9
年经营成本
万元
353.30
10
年经营税金与附加
万元
136.78
11
利润总额
万元
832.06
12
财务内部收益率
%
25.38
13
财务净现值
万元
1,493.15
14
投资利润率
%
22.784
15
投资利税率
%
26.529
16
资本金利润率
%
58.59
17
借款偿还期
年
4.26
18
投资回收期
年
5.34
19
盈亏平平衡点
%
30.00
20
资产负债率
%
1.16
21
流动比率
%
5,758.92
22
速动比率
%
5,610.01
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目扩建背景
万宁市位于海南岛东南部，总人口55.16万人，还有30多万华侨和港澳台同胞，他们分布在世界26个国家和地区，是海南省著名的侨乡之一。
这里有海南第一山——东山岭、热带植物园、兴隆热带花园、兴隆温泉、东南亚风情村、牛岭、大洲岛——“华夏神岛”、六连岭、香水湾、石梅湾等风景旅游度假区。
兴隆温泉旅游城区从海榆东线高速公路，经兴梅大道到达，是全国著名的旅游温泉度假区，是海南环岛旅游重点景区之一。
这里有温泉眼十几处，水温四季保持60℃。
该区温泉水富含矿物质，对皮肤病、关节炎和神经衰弱等病症有治疗作用。
附近有兴隆热带花园、热带植物园和东南亚风情村等休闲观光点，已成为吃、住、玩、浴多功能配套、具有相当规模的温泉旅游度假区。
目前，已有兴隆康乐园大酒店，兴隆明珠温泉酒店、兴隆金银岛大酒店、兴隆温泉宾馆、兴隆天健花园酒店等32家宾馆、酒店、拥有8860张床位。
其中：
五星级1家、四星级2家、三星级（含预备三星）17家，二星级12家。
兴隆是归国华侨聚居地，有21个国家和地区1万多名归国华侨，异国风情浓郁，华侨文化积淀丰厚，是著名的侨乡。
近几年来，兴隆投资改善道路、供电和给排水基础设施，收效显著。
特别是投资3,000.00多万元，改造石梅到兴隆道路，提高了路面等级广受旅客和市民的称赞，实现了交通便捷、舒适与安全和经济发展的多重目标。
基础设施的改善，进一步加快了兴隆生态旅游和度假设施的发展，特别是海南作为最佳旅游样板目的地的全面推出，东线成为旅游黄金海岸带，给兴隆旅游业的发展带来了新的契机。
去年春节以来的旅游黄金周及冬春季节游客纷至沓来，旅游点人山人海，接待设施应接不暇。
度假旅游成为重点，客房开房率高达100%，从而也确立兴隆作为度假型、生态观光型旅游区的经济前景。
为适应兴隆旅游业的发展需求，本公司持出扩建海南太阳河温泉旅游度假中心工程计划，以增加其景区接待功能和服务项目，进一步增强吸引力和竞争力，并获取更好的经济效益和社会效益，实现旅游经济资源的可持续发展。
2.2项目扩建的必要性
2.2.1海南旅游业发展的需要
旅游业也称“无烟工业”，它投资少，见效快，产业关联度大，环境保护与资源利用最佳，是具有可持续发展的生态型产业，也是世界公认的朝阳产业，旅游消费已成为继食品及住房之后的第三大消费。
改革开放20多年来，我国旅游业有了长足的发展，旅游市场已从单一的观光市场发育为多元结构的市场，逐渐适应了国际旅游业的变化趋势，即从适应“大众旅游”，向适应个性化，多样化需求的新旅游模式—“新时代旅游”转变。
另一方面，随着知识经济时代的到来，传统旅游企业的组织功能、营销哲学、经营手段、服务设施等已受到全面的挑战。
为迎接本世纪中国旅游业的黄金时代，我国旅游业应有更多的新的创意，应有多采多姿，魅力无穷、富有特色的旅游产业的开发。
1996年，国家旅游局首次正式推出中国度假休闲游。
面海南岛位于我国最南端，是我国唯一的热带省份和海洋大省。
这里有灿烂的阳光、美丽的海滩、大片未开发的原始森林，以及多姿多彩的民族风情，旅游资源十分丰富。
海南建省为特区十几年来，始终将旅游业作为一个重点产业。
近年来更是半旅游业作为三大支柱产业之一，纳入其发展目标，加大旅游投资力度。
海南旅游业虽然起步较晚，但发展较快，已成为我国著名的避寒旅游胜地。
1987年到海南来旅游（定点饭店接待）的国内外游客为75.08万人次，2000年为1007.57万人次，2001年达1124.76万人次，2002年达到1200万人次，呈大幅度上升态势。
由于旅游业的迅速发展，使得以旅游为龙头的第三产业日益壮大，产业结构得到优化，第三产业生产总值占我省GDP的比重由1987年的24.57%上升到2000年的42.3%。
2.2.2兴隆旅游业发展的需要
旅游服务设施是旅游区功能性的核心设施，它是在公共性设施条件改善，旅游产品已形成的基础上，对进一步促进旅游业发展起重要的作用，也是旅游业发展的客观标志。
它代表旅游服务的软硬条件与服务水平及服务能力，优质的设施和服务是构建旅游业内在要求。
几年来，兴隆温泉旅游设施的较快发展，提高了接待能力和服务水平，建立了较好的诚信，2000年接待量已逾200万人次，年递增率达8%，其发展前景可观，但也不能忽视旅游业的质量问题，如何提高服务设施的档次，尤其是如加快发展生态型度假与保健度假的旅游产品及服务设施，以适应人们回归自然，向往泥土芬芳生活等多视角、多方位的休闲观光旅游度假愉悦和美好感受之需求。
兴隆旅游区已建立的旅游产品基本上属于生态型，可在一定程度上满足这样一些要求，但目前设施档次还不高，特别是接待设施之功能仍欠完善。
根据本地的旅游增长情况、城镇建设、交通路网、规划布局等，本项目的扩建具有良好的补充完善及提高的作用。
2.2.3提高兴隆旅游服务质量的需要
兴隆是海南省旅游的重点区域之一，随着海南旅游业的蓬勃发展，到兴隆旅游的国内外游客逐年增
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