滨河休闲度假村建设项目可行性研究报告.docx
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滨河休闲度假村建设项目可行性研究报告
########县########乡
滨河休闲度假村建设项目
可行性研究报告
二〇一〇年十一月
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：
########县########乡滨河休闲度假村建设项目
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：
法人代表：
注册资本：
万元
企业类型：
有限责任公司
注册地址：
成立日期：
1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
一、建设地点：
建设地点位于########市########县########乡########村，紧邻滨河大道。
二、建设规模：
滨河休闲度假村是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色休闲度假村，为确保产品优质高产，休闲度假村聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为30亩。
三、建设期限：
建设期为2年
四、建设内容：
1、2011年计划重点建设基础设施：
（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；
（2）兴建小型现代化的养殖中心；
（3）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；
（4）修建沼气池，满足休闲度假村照明、动力等需要；
（5）建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；
（6）修建小型会议中心；
2、2012年计划：
（1）兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。
休闲园规划结构为：
休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。
（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。
3、建立绿色产品生产基地。
进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。
为了确保休闲度假村建设前期的资金周转及维持经营，按照市场化运营模式进行运营管理。
4、建设农业生态休闲观光园。
在生态示范园的基础上，立足休闲度假村山青水秀、“绿色环保”以及休闲度假村休闲园的特点，充分利用休闲度假村自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。
1.1.4资金构成
项目估算总投资1089.07万元，其中：
固定资产投资1006.66万元（含固定资产、无形资产、递延资产、预备费用），建设期利息33.77万元，流动资金48.64万元。
1.1.5资金筹措
项目估算总投资1089.07万元，其中：
自筹资金369.07万元；申请银行贷款520.00万元（其中流动资金贷款20万元）；争取自治区、########市、########县财政补助200.00万元。
1.2可行性研究报告编制依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；
●《利息自治区农业开发“十一五”规划纲要》；
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
●《国家农业综合开发项目建设试行标准》〔（94）国农综字第28号〕；
●项目建设地的相关技术资料。
1.3主要技术经济指标
表：
1.1主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
经营规模
1
游客
万人/a
10000
正常年
2
住宿
间/a
13104
正常年
3
绿色蔬菜
吨/a
40
正常年
4
餐饮
桌/a
1080
二
年工作曰
天
360
三
主要原材料用量
1
肥料
万元/a
1.00
2
农药
万元/a
0.40
3
其他
万元/a
0.40
四
动力及燃料消耗量
1
新鲜水
万m3/a
1.20
3
燃料煤
万吨/a
360.00
4
电力
万kwh/a
25.92
五
全厂定员
人
67
其中：
生产工人
人
53
管理人员
人
14
六
占地面积
亩
30
七
工程总投资
万元
1089.07
1
固定资产投资
万元
1006.66
2
建设期利息
万元
33.77
3
投资方向调节税
暂缓征收
4
流动资金
万元
48.64
八
年销售收入
万元
577.55
正常年
九
成本和费用
1
总成本
万元
247.94
年均
2
经营成本
万元
194.52
第5年指标
十
年均利润总额
万元
258.51
年均
十一
年均销售税金
万元
27.79
十二
财务评价指标
1
投资利润率
％
23.74
2
投资利税率
％
26.29
3
投资回收期
5.77
税前，包括建设期2年
4
全员劳动生产率
万元/人.年
8.62
5
财务内部收益率
％
23.28
税前
6
财务净现值
万元
712.00
I=12%，税前
7
借款偿还期
年
4.66
包括建设期2年
1.4项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动########市农业结构调整。
第二章项目背景
2.1项目的由来
生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域[1]。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。
于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益是普通种养业的5至10倍。
生态农业观光休闲度假村不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态农业观光休闲度假村是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
生态农业观光休闲度假村是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光休闲度假村的快速发展提供了广阔的发展市场。
########自然条件得天独厚，具有发展农业特色优势产业的优势。
北部引黄灌区光、热、水、土资源丰富，稻麦高产，瓜甜果香，是西北地区重要的商品粮生产基地。
中部干旱带和南部山区环境洁净，光热资源丰富，具有发展特色农业和生态农业的优越条件。
拥有大量的土地，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。
########自治区正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。
########市########县紧邻########，自然条件和旅游资源十分丰富。
########县境内有山有水有沙，资源丰富。
########过境流程93公里，平原面积200多万亩，名列全国六大自流灌溉区之一。
89万亩良田依########之利，加之日照充足，昼夜温差大，农作物种类多，产量高，品质好，是########优质小麦、玉米、油料、蔬菜和淡水鱼的重要产地之一，是全国重要的商品粮生产基地，也是发展林业、牧草、中药材极佳的生态区。
########素有“宝疙瘩”之美誉，天然森林、多种矿产蕴藏其中，森林积蓄量达9.3万亩,########腹地矿产资源极其丰富，主要有煤炭、粘土、大理石、铁矿石、硫矿石等10多种，其中尤以煤炭资源储量大，是冠誉国际市场的“煤王”########煤的产地，储量达9亿吨。
########煤具有低灰、低硫、低磷和高发热量等特点，广泛用于冶金、化工、建材等行业，被誉为“########乌金”，是世界环保煤炭珍品。
########虽地处西北边陲，但有着融南北方自然景色为一体的独特景观，旅游资源十分丰富。
县境内有先祖繁衍生息的大水沟遗址；有“长河落日圆”九曲缓缓北上的########；有岳飞《满江红》中立誓踏破的绵绵########。
近年来投资建设的头闸万亩生态林旅游区、康熙饮马湖、########湖、天河湾、沙苇湖等分布在县城周围，大小湖泊90余处，旅游资源开发前景十分广阔。
距县城18公里的沙湖，是全国35个王牌和AAAA级旅游景点之一，兼蕴江南秀丽景致，又涵塞北壮美格调，湖光沙色，风光奇特，吸引了大批的中外游客来此参观。
而########市########县丰富的山川和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光休闲度假村的发展提供了广阔的成长空间。
因此抓住机遇决定在########市########县########乡########村兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲度假集于一体的绿色休闲度假村，总面积约为30亩。
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
2.2.1项目建设的重要性与必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。
现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。
生态农业实质上是生态化的现代农业。
生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。
因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。
人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。
可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
滨河休闲度假村提出的建设休闲度假村规划方案，正是贯彻国家大力发展旅游产业，拉动内需的精神，实现可持续发展的具体举措。
滨河休闲度假村强化真正意义上的综合性和多元性，将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
2.2.2项目建设的意义
1观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：
熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响[6]。
2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。
观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。
可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而观光农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。
城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮开发的热点地区。
2.3项目建设单位概况
########县########乡位于########县县城东北25公里处，是典型的########聚居乡。
全乡辖11个行政村，75个村民小组，总人口2.2万人，其中########占全乡总人口的93％以上。
全乡总面积83.6平方公里，其中耕地面积5.3万亩。
本规划项目占地符合########乡总体规划，位于########乡########村，紧邻滨河大道，占地面积30亩。
滨河休闲度假村是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲度假为一体的绿色休闲度假村，为确保产品优质高产，休闲度假村聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为30亩。
休闲度假村的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把滨河休闲度假村建成“生态农业示范区”。
2.4项目建设区域及所在地概况
2.4.1项目建设区域概况
2.4.1.1自然地理条件
1、地理位置
东经106°32′ 35″北纬（38°54′30″）位于########平原北部，########中上游和########东部。
########县位于################自治区########平原北部，########灌区下游，隶属########市管辖的计划单列县，东临########台地，西依########，中傍滔滔########水，土地总面积2251.6平方公里，总人口29.85万人，有汉、回、蒙、满等15个民族,其中:
########占总人口的30.16%；全县辖7镇、6乡,160个行政村、21个居委会，是########北部唯一的建制县。
########县东与内蒙古鄂托克前旗相邻，南接########市贺兰县，西倚########，与大武口区及内蒙古阿拉善左旗毗邻，北与########市惠农区接壤。
是南达甘陕，北往内蒙，东穿########高原，西越########进入阿拉善草原的通行要道。
地貌单元自西向东分为########山地、山前洪积扇地、西大滩碟形洼地、########冲积平原、河漫滩地、鄂尔多斯台地。
自然地理环境独具特色，地势呈西南高东北低，地貌复杂多样，绚丽多彩。
########以其雄厚宽阔的体魄，抵挡了来自西伯利亚和蒙古的寒流与风沙，使################享尽########之利而少风沙之害，富庶一方，形成了热量丰富，日照充足，四季分明，干旱少雨，蒸发强烈，昼夜温差大的气候特点。
2、自然环境
########县境内有山有水沙，资源丰富．########过境流程43.5公里，平原面积200多万亩，名列全国六大自流灌溉区之一。
89万亩良田依########之利，加之日照充足，昼夜温差大，农作物种类多，产量高，品质好，是########优质小麦、玉米、油料、蔬菜和淡水鱼的重要产地之一，是全国重要的商品粮生产基地，也是发展林业、牧草、中药材极佳的生态区。
年平均日照时数3067.2小时，年平均气温8.0℃～8.3℃，年降水量165.7—188.3毫米，年蒸发量1756.8毫米．无霜期在153－170天之间。
3、重要矿产及资源
########腹地矿产资源极其丰富，主要有煤炭、粘土、大理石、铁矿石、硫矿石等10多种，其中尤以煤炭资源储量大，是冠誉国际市场的“煤王”########煤的产地，储量达9亿吨。
########煤具有低灰、低硫、低磷和高发热量等特点，广泛用于冶金、化工、建材等行业，被誉为“########乌金”，是世界环保煤炭珍品。
2.4.1.2基础设施
航空：
########河东机场是国家4D级现代化机场，现已开通至北京、西安、上海、广州、南京、济南、青岛、太原、成都、郑州、乌鲁木齐等国内大中城市40多条航线。
县城距########河东机场80公里，行程1小时。
铁路：
包兰铁路贯穿########境内，有兰州铁路局########站，年运输能力300万吨；县城距惠农陆路口岸45公里，口岸年货物吞吐能力400万吨。
公路：
京藏高速、109国道、110国道及203省道、301省道贯通县境，道路四通八达，运输便捷。
供电：
电力供应充裕、安全、可靠，价格便宜。
大武口电厂、########电厂距县城分别有20公里和40公里，总装机容量312万千瓦，发电量200亿千瓦时，县内共有220千伏变电所4座，110千伏变电所8座，35千伏变电所11座。
供水：
水资源充沛。
########径流县境45.3公里，年平均流量185亿立方米，地下水补给总量3.2亿立方米以及########泉水，可利用量1.1亿立方米，日综合生产能力7.5万立方米，日污水处理能力1.5万立方米，为工农业生产和人民生活提供了源源不断的优质水资源。
2.4.1.3########市旅游基础条件
########县虽地处西北边陲，但有着融南北方自然景色为一体的独特景观，旅游资源十分丰富。
县境内有先祖繁衍生息的大水沟遗址；有“长河落日圆”九曲缓缓北上的########；有岳飞《满江红》中立誓踏破的绵绵########。
近年来投资建设的头闸万亩生态林旅游区、康熙饮马湖、西沙湖、天河湾、沙苇湖等分布在县城周围，大小湖泊90余处，旅游资源开发前景十分广阔。
距县城18公里的沙湖，是全国35个王牌和AAAA级旅游景点之一，兼蕴江南秀丽景致，又涵塞北壮美格调，湖光沙色，风光奇特，吸引了大批的中外游客来此参观。
2.4.1.4经济建设
●2008年国民经济情况
2008年，在县委、政府的正确领导下，全县上下全面贯彻落实中央宏观调控政策及市、县经济工作会议精神，积极应对金融危机带来的影响，抢抓机遇，坚定信心，确保增长。
全县经济保持平稳较快增长，各项社会事业稳步发展，人民生活水平不断提高。
全年全县生产总值2008年全县实现生产总值60.8亿元（总量净增了20亿元），按可比价格计算，比上年增长14.1%。
其中，第一产业增加值9.3亿元，增长7%；第二产业增加值39.1亿元，增长16.6%；第三产业增加值12.4亿元，增长13.8%。
三次产业结构由2007年19：
55.8：
25.2调整为2008年的15.3：
64.3：
20.4，三次产业的贡献率分别为9.3％、63.6％和27.1％。
农业总体稳定，农业和农村经济持续稳定发展。
全年完成农林牧渔业总产值17.2亿元，比上年增长9.4%。
其中，农业产值12.1亿元，增长10.8%；林业产值0.19亿元，下降4.5%；牧业产值3.3亿元，增长2.2%；渔业产值1.1亿元，增长14.2%；农林牧渔服务业产值0.5亿元，增长12.4%。
全年农作物总播种面积6.97万公顷，长5.3%。
其中，粮食作物播种面积5.33万公顷；蔬菜播种面积1.13万公顷。
全年粮食总产量33.08万吨；蔬菜总产量55.09万吨；肉类总产量1.52万吨；禽肉产量3098吨；奶类产量11505吨；水产品产量14851。
工业增势较强。
2008年，全县完成工业总产值108.5亿元，比上年增长45.9%。
其中规模以上工业总产值83亿元，比上年增长48.8%。
分轻重工业看,轻工业完成产值3.6亿元,比上年下降10.6%；重工业完成产值79.4亿元,比上年增长53.3%；轻重工业比重为4.4：
95.6；全县规模以上工业实现销售产值75.8亿元,比上年增长39.7%；产品销售率为91.3%,比上年下降5.9个百分点。
实现工业增加值36.5亿元。
按可比价格计算，比上年增长17.6%，工业增加值占全县生产总值的比重为60%，比上年提高9.4个百分点。
其中规模以上工业实现增加值31.6亿元，可比增长18.5%。
主要工业产品产量有增有减。
主要工业产品产量中，洗煤产量251.1万吨，比上年增长6.2%；电石产量5.8万吨，增长8.1%；活性炭产量2.4万吨，增长34.8%；化学农药2.2万吨,增长110%；焦炭产量16.3万吨，下降7.7%；铁合金产量15.2万吨，下降30%；碳素制品12.1万吨，下降16.3%；机制纸及纸板4万吨，下降2.2%。
需求方面：
消费投资稳步趋升，对外贸易形势较好，经济增长的需求拉力不断加大。
消费稳中趋旺。
2008年以来，全县消费需求稳步扩大，市场持续旺销。
全年，社会消费品零售总额10.38亿元，增长19.4%。
农村市场趋于活跃，全年增长16.9%，实现农村零售总额16.9亿元。
投资快速增长。
全社会固定资产投资增长较快。
全年完成全社会固定资产投资总额41.95亿元,比上年增长35.3%。
其中县属投资完成35.34亿元，增长30.8%，在县属投资中：
城镇完成投资25.12亿元，增长46.4%；农村完成投资7.06亿元，增长22.6%；房地产投资完成3.16亿元，下降22.9％。
从投资结构看，第一产业完成2.51亿元，比上年增长19
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