高效房地产开发管理模式.ppt

高效房地产开发管理模式.ppt

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高效房地产开发管理模式高效房地产开发管理模式如何快速、低成本、高品质、最优服务地如何快速、低成本、高品质、最优服务地完成项目策划销售、规划设计、工程管理等工作完成项目策划销售、规划设计、工程管理等工作住宅小区开发的核心竞争策略与设计要点浅说1.1.提出问题提出问题1.11.1高效的含义高效的含义1.21.2为什么提出高效房地产开发管理模式为什么提出高效房地产开发管理模式1.31.3为什么品牌开发企业注重先进的管理模式为什么品牌开发企业注重先进的管理模式1.41.4对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法看法1.51.5恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作规划、建筑、景观设计公司的工作2.2.分析问题分析问题2.12.1高效房地产开发管理模式是否存在高效房地产开发管理模式是否存在2.22.2高效房地产开发管理模式包括的内容高效房地产开发管理模式包括的内容2.32.3流程简介流程简介2.42.4成果品质的控制成果品质的控制2.52.5规范化的管理体系规范化的管理体系2.62.6产品化设计产品化设计3.3.解决问题解决问题3.13.1实现高效房地产开发管理模式的条件实现高效房地产开发管理模式的条件3.23.2实现高效房地产开发管理模式的方式实现高效房地产开发管理模式的方式3.33.3高效房地产开发管理模式强调设计与管理的有高效房地产开发管理模式强调设计与管理的有机结合机结合目录目录深圳灏景苑会所设计深圳灏景苑规划设计1.11.1高效的含义高效的含义1.21.2为什么提出高效房地产开发管为什么提出高效房地产开发管理模式理模式1.31.3为什么品牌开发企业注重先进的管理模为什么品牌开发企业注重先进的管理模式式1.41.4对待前期策划、规划设计、项目管理的对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法一些不恰当的看法1.51.5恰当地看待开发中核心资源，如广告恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作司的工作1.1.提出问题提出问题深圳波托菲诺天鹅堡珠海生态家园规划图（11）高效的含义包括：

高效的含义包括：

a.a.质量质量质量不仅以销售业绩质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。

期使用情况的反馈。

b.b.时间时间时间是对一般的房地时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑样的开发周期内，提高建筑产品的质量。

产品的质量。

c.c.合理的成本控制（与售价对应合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），相对的低成本）1.11.1高效的含义高效的含义南京东郊小镇简而言之，高效就是在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率。

（11）缩缩短短开开发发周周期期用最短用最短的时间使一个项目开盘的时间使一个项目开盘（22）资资金金压压力力从从一一次次性性付付清清地价开始地价开始,开发商风险加大开发商风险加大（33）市场的变化市场的变化当前地产千当前地产千变万化，时间越长预测市场变万化，时间越长预测市场的难度越大的难度越大（44）时间成本时间成本时间越长运营时间越长运营成本越高成本越高1.21.2为什么提出高效房地产开发管理模式为什么提出高效房地产开发管理模式

（1）a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要12年，（例如：

南油地产的四达大厦）而对于一些大型项目来说，则要用67年甚至更长的时间（例如：

广州碧桂园）

（2）例如：

北京、上海、深圳、武汉等地已开始实行一次性付清地价武汉万科四季花城大盘开发应注重品牌开发策略大盘开发应注重品牌开发策略万科总规特点万科总规特点1善于借用城市文脉的元素与成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划2布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计3设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围深圳万科四季花城万科建筑产品特点万科建筑产品特点1建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项2建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主3局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多4户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多5户型的观景性，通透性更强万科园林景观环境特点万科园林景观环境特点1以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题2建筑景观重社区，情趣街道的建筑景观与环境融合3广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参与性4景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中“生长”出来5街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡深圳万科金域蓝湾万科精心凝炼的品牌管理模式万科精心凝炼的品牌管理模式深圳横岗花园中心绿地规划图万科开发理念特点万科开发理念特点万科万科总规特点特点万科建筑万科建筑产品特点品特点万科园林景观环境特点万科园林景观环境特点客客户服服务管理是万科的品牌核心管理是万科的品牌核心万科的品牌策略特点万科的品牌策略特点万科的品牌管理能力万科的品牌管理能力客户服务管理是万科的品牌核心客户服务管理是万科的品牌核心全面提升万科的产品力全面提升万科的产品力以文化牌善以文化牌善长的地的地产品牌品牌专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验的开发经验44、设计概念与模型确定、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正、设计方案自审与修正7、设计方案提交、设计方案提交8、设计方案审验、设计方案审验9、设计方案修改、设计方案修改10、设计方案细化与确定、设计方案细化与确定11、施工图设计、施工图设计12、施工配合、施工配合13、效果评估、效果评估1、合同谈判、合同签定、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了、设计人员深入了解项目和当地市场解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集、设计概念研讨与意见征集一般的设计管理流程一般的设计管理流程具体产品注重概念创新具体产品注重概念创新对土地价值的识别和挖掘对土地价值的识别和挖掘规划设计具备超前性规划设计具备超前性以以“物物业业管管理理”为为突突破破点点并并形形成成了了超超前前的的物业管理模式物业管理模式住宅标准化与产品创新的成功结合住宅标准化与产品创新的成功结合全程品质管理全程品质管理万科开万科开发理念特点理念特点专业化、化、细节化、注重研化、注重研发能力能力以以人人文文、城城市市文文脉脉和和产品品创新新并并重重，支支持持品牌提品牌提升升开开发档次属于具档次属于具较高性价比的中高社区高性价比的中高社区1.31.3为什么品牌开发企业注重先进开发为什么品牌开发企业注重先进开发管理模式：

管理模式：

万科的开发管理模式特点：

万科的开发管理模式特点：

万科开发理念特点万科开发理念特点万科万科总规特点特点万科建筑万科建筑产品特点品特点万科园林景观环境特点万科园林景观环境特点客客户服服务管理是万科的品牌核心管理是万科的品牌核心深圳万科第五园实景图（11）设计贯穿开发的全过程设计贯穿开发的全过程一项工程从买地、设计、施一项工程从买地、设计、施工、销售到入住，设计一直工、销售到入住，设计一直存在。

存在。

（22）设计阶段占用时间较长设计阶段占用时间较长占整个工程的占整个工程的60%70%60%70%左右左右（33）地产背景与设计的结合地产背景与设计的结合众多境内外设计公司的发展众多境内外设计公司的发展战战略略就就是是走走地地产产与与设设计计相相结结合合的的道道路路，为为地地产产商商提提供供全全程程设设计计服服务务的的同同时时，赢赢得得较高回报。

较高回报。

为什么设计师近几年来大量投身于为什么设计师近几年来大量投身于房地产实践房地产实践深圳万科城花园实景

（2）一般的设计程序包括：

方案设计、扩初阶段、施工图阶段。

由于发展商最初的定位不明确，导致摆动比较大，很多时候扩初图和施工图已经出来了，回头还要改动设计方案。

另外，一边施工一边设计的现象存在，这种现象实际上导致设计周期延长。

（11）“明天把基础图拿出来明天把基础图拿出来”不恰当的速度要求不恰当的速度要求（22）“先搞几张效果图看看先搞几张效果图看看”不恰当的进度安排不恰当的进度安排（33）“做一个标志性的建筑做一个标志性的建筑”不恰当的形象定位不恰当的形象定位（44）“请某某设计大师设计请某某设计大师设计”让建筑师解决开发问题让建筑师解决开发问题（55）“把设计费降低把设计费降低100100万万”可能买的东西不一样可能买的东西不一样（66）“设计师就是要找到灵感设计师就是要找到灵感”灵感来源于积累和分析灵感来源于积累和分析（77）“这个材料不好，是设计的问题这个材料不好，是设计的问题”设计师解决不了所有设计师解决不了所有问题问题1.41.4对待设计一些不恰当的看法对待设计一些不恰当的看法确立景观的总体风格和指导思想确立景观的总体风格和指导思想确立项目总体规划和建筑风格确立项目总体规划和建筑风格确立社区功能和经济技术指标确立社区功能和经济技术指标确立项目定位和项目主题确立项目定位和项目主题（11）设计不是一件神秘的事情）设计不是一件神秘的事情（22）设计不是一件简单的事情）设计不是一件简单的事情（33）设计不是能一次完成的事情）设计不是能一次完成的事情（44）设计不能解决所有问题）设计不能解决所有问题（55）设计创造的价值是有限）设计创造的价值是有限的的1.61.6恰当地看待开发中设计院的工作恰当地看待开发中设计院的工作万科北京情花家园

（1）设计就好比炒菜

（2）想炒好一道菜不是一件容易的事（3）炒一道好菜也有多道程序（4）策划好比点菜，点菜不是设计能解决的问题（5）一道普通菜做得再好也不可能卖出天价2.12.1高效房地产开发管理模式是否存在高效房地产开发管理模式是否存在2.22.2高效房地产开发管理模式包括的内容高效房地产开发管理模式包括的内容2.32.3流程简介流程简介2.42.4成果品质的控制成果品质的控制2.52.5规范化的管理体系规范化的管理体系2.62.6产品化设计产品化设计2.2.分析问题分析问题（11）“明天把基础图拿出来明天把基础图拿出来”不恰当的速度要求不恰当的速度要求（22）“先搞几张效果图看看先搞几张效果图看看”不恰当的进度安排不恰当的进度安排（33）“做一个标志性的建筑做一个标志性的建筑”不恰当的形象定位不恰当的形象定位（44）“请某某设计大师设计请某某设计大师设计”让建筑师解决开发问题让建筑师解决开发问题（55）“把设计费降低把设计费降低100100万万”可能买的东西不一样可能买的东西不一样（66）“设计师就是要找到灵感设计师就是要找到灵感”灵感来源于积累和分析灵感来源于积累和分析（77）“这个材料不好，是设计的问题这个材料不好，是设计的问题”设计师解决不了所有设计师解决不了所有问题问题1.41.4对待设计一些不恰当的看法对待设计一些不恰当的看法确立景观的总体风格和指导思想确立景观的总体风格和指导思想确立项目总体规划和建筑风格确立项目总体规划和建筑风格确立社区功能和经济技术指标确立社区功能和经济技术指标确立项目定位和项目主题确立项目定位和项目主题（1