青年家园房地产开发项目可行性研究报告.docx
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青年家园房地产开发项目可行性研究报告
青年家园房地产开发项目
可行性研究报告
第一章总论项目概况
第一节项目概况
项目名称
项目建设单位
项目建设的地理位置
第二节提出的背景
第三节项目的性质和主要特点
第四节项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标
第二章项目投资的环境分析评价
第一节项目的社会经济发展方向分析
第二节项目的必要性和社会经济意义
第三节项目所在地周围环境
第三章项目建设条件
第一节基础设施建设条件
第二节市政条件
第四章项目环境影响及节能
第一节环境影响
第二节节能
第五章市场供需情况调查，预测和分析
第一节开发对象环境的调查分析
第二节各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测
第三节各类商品房的售价和租金的调查与预测
第四节务类商品房市场需求的调查与预测
第六章开发方案的分析与选择
第一节规划设计方案选择
第二节建筑设计方案分析与选择
第三节市政及出公用服务设施布置方案
第七章开发项目策划
第一节开发地域和具体地点的分析与选择
第二节开发内容和开发规模的分析与选择
第三节开发时机和开发进度的分析与选择
第四节项目融资方式的分析与选择
第五节房地产产品经营方式的分析与选择
第八章开发进度安排和项目开竣工日期
第九章物业管理
第一十章开发成本及项目投资估算
第一节开发成本估算
第二节项目总投资估算
第三节各种成本费用计算依据及计算表（附表）
第四节成本分析
第一十一章资源供给
第一节资金筹集和使用计划
第二节资金筹措方案分析和多方案比选
第三节建筑材料的需要量，供应计划和采购方式
第四节施工力量的组织计划
第五节项目施工期间的动力、用水等供应
第六节项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件
第十一章项目财务评价
第一节销售收入、税金和利润预测
第二节项目财务评估
第三节项目不确定性分析
第四节项目方案比选
第十二章项目综合评价
第一节综合评价的项目费用和效益的划分和估算
第二节综合盈利能力分析
第三节社会影响分析
第十三章结论与建议
第一章总论
第一节项目概况
项目名称：
润业．117°青年家园
项目建设单位：
山东润业房地产开发有限公司
本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。
第二节项目提出的背景
根据《济南市“十一五”城市规划》确定的济南市城市规划与发展方向，济南市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。
功能布局：
四大片区呼之欲出
据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。
其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约２７平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。
中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约２２平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择４—５平方公里左右的用地作为核心区。
产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约２３平方公里，规划主要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。
华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约１５平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。
景观结构：
轴带区廊山水相融
按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。
一轴指南北向的空间景观主轴。
即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。
其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。
道路交通：
打造方格状路网
在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。
其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。
其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。
中心区设计：
四家公司争抢“绣球”
作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。
目前，有来自中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。
据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。
初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约８平方公里。
在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。
按照要求，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于１５％的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则要求，确定合理的开发建设与整治改造策略。
第三节项目的性质和概况
项目性质：
本项目自然环境优越，定位开发建设小高层住宅，配套建地下停车库一处兼作小区内人防设施。
属住宅商业开发项目。
项目规划建筑设计在对北京、上海等多个知名楼盘考察的基础上进行，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济南市一道宏伟亮丽的风景线。
本项目以推进住宅产业现代化为目标，通过节能示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。
力争达到墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次（厨、卫）到位四项基本要求。
项目概况
项目名称：
润业·117°青年家园开发项目
①交通状况：
46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、BRT4号线、BRT5号线、80路、89路
②配套：
电梯：
进口电梯
厨房：
简装
卫生间：
简装
供电：
完善
供水：
自来水管道暗埋
供气：
配套
采暖：
市政热力管网到小区换热站。
通讯：
两条电话线接口，两个有线接口，一个网络接口
第四节可行性研究报告编制依据
国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求
国家现行有关建筑技术设计规范和标准
国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
济南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
承办单位提供的基础资料
符合城市总体规划的要求
合理利用城市空间和土地，充分考虑投资生产效益和土地使用效益，注重经济、社会、环境效益的统一。
满足社会化生产水平不断提高的要求，使各项建设适应社会发展需求。
第二章投资环境分析评价
第一节济南房地产现状分析
济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
地形可分为三带：
北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。
济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。
湖泊有大明湖、白云湖等。
济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。
济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。
形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。
未来几年内济南市将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。
由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。
随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。
为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。
济南市房地产固定投资持续增长。
2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。
这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。
近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。
相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。
在08年严重的经济危机下，房地产的增幅依然在稳步增长，可见房地场已经成为国民经济的支柱产业，且市场发展局势较好。
2009年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%
从市场总体来看2009年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达到8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，济南市普通住宅均价突破8000元。
济南市房地产市场发展趋势
①刚性需求保增长
济南的城市化进程正处于初期阶段和快速的推进阶段，农村人口的转移、大学毕业生的就地发展、人才的自由流动、婚龄青年的购房等，必将产生庞大的刚性需求；济南是一座有千年历史的古老城市，城中村、危旧房屋的改造难度与过程还需要很长的时间，这为地产的可持续发展创造了无限机遇。
②品质竞争时代来临
保守的济南政府已经意识到，引进是推进城市变革的先锋力量，是确保省会地位与其经济大省地位相匹配的关键，世茂、绿城、保利、中海、万达、恒大、绿地等知名地产开发商的先期进入，会吸引更多全国性大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产品的创新，促进品牌和品质的良性竞争。
③政策层面谨慎乐观
根据12月份结速的中央经济工作会议的精神看，积极的财政政策和适度宽松的货币政策没有改变，基本面的维持意味着明年“钱”仍然会比多，充裕的流动性使得投资或投机的需求在增加，和股市、黄金样，作为投资品的商品房将会受到炒家的重点关注，对于房地产行业来讲，政策的稳定是正面的消息，预计房地产市场在2010年总体上仍然会是供不应求，另一方面，政策依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用。
区域市场分析
区域住宅市场成长状况
本项目位于济南东部区域。
济南近五年来房地产市场统计数据
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
区域内供应产品特征
2009年济南市普通住宅总供应量为30342套，326.56万平方米，同比增长78.58%。
从区域分布上看，东部所占比例最高，其次是西部和南部区域，三个区域占总供应的80%以上。
奥体文博片区拟建中央商务区，完善东部新区商业配套服务。
历下区将启动片区基础资料摸底，调整完善片区现有规划，为中央商务区落户提供条件。
根据规划，东部新区中央商务区范围为二环东路以东，旅游路以北，解放东路以南，奥体中心以西区域。
相关部门将立即启动片区基础资料摸底梳理，积极与有关方面沟通衔接，调整完善片区现有规划，加快制定配套引导扶持政策，做好各项策划准备。
随着省立医院东院等多家省直、市直单位的落户，东部新区常住人口将大量增加。
另外，商品住宅开发项目一个接一个，大量市民纷纷选择在东部新区安家。
按照有关部门统计，东部新区建成后，可以容纳30万常住人口。
“现在东部新区楼盘多了，人多了。
全运会前后又大幅提升了片区基础设施的承载能力，硬件没问题了。
但是还缺乏相配套的商业设施，生活还不是特别方便。
建设中央商务区，就是完善商业配套。
”23日下午，历下区相关部门负责人告诉记者。
这位负责人还表示，在东部新区建设中央商务区，是济南市区重心东移的体现。
“历下区是中心城区，东部新区是新建区域，也是未来城市发展的宝贵空间。
”
根据规划，东部新区中央商务区内以建设大型居住区、购物场所、配套酒店为主，打造功能现代、产业高端、生态宜居、宜业、宜游的现代化新城区
第二节项目的必要性和社会经济意义
润业·117°青年家园开发项目在秉承“人与自然和谐共生”的开发理念下，结合济南的气候特点及地势条件，适应北方气候特点和居住习惯的特点。
项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在9000元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。
开发建设该片区对市政改造，绿化、美化济南市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解年轻一代的住房压力，有着极为重要的意义。
济南市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。
济南市政府也十分希望在济南市能成功建设打造一个节能示范工程。
所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。
同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目示范工程的建设，对济南市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。
为进一步推进济南市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。
同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。
第三章项目建设条件
第一节建设条件
一、地质条件
二、气象条件
济南市属暖温带季风性大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
济南市历年气象情况统计（1985--2000）
2000年12月31日采集
指标
单位
1985年
1990年
1995年
1997年
1998年
1999年
2000年
年平均气温
℃
12.8
13.8
14.0
14.4
14.9
14.4
14.0
最高气温
℃
36.9
38.1
36.5
40.6
38.2
38.4
37.8
出现日期
月.日
6.08
7.08
6.19
6.22
6.28
7.02
7.1
最低气温
℃
-26.8
-21.1
-12.6
-15.6
-16.6
-13.4
-15.5
出现日期
月.日
12.08
1.13
12.25
1.08
1.18
1.09
1.25
全年降水量
毫米
593.2
844.9
636.2
568.0
742.7
448.3
635.1
年降水日
天
83
94
65
60
64
66
72
日最大降水量
毫米
87.5
111.2
88.3
139.6
154.2
80.5
101.3
出现日期
月.日
7.29
8.29
8.07
8.20
8.04
6.15
7.22
全年日照时数
小时
2356.2
2425.3
2517.8
2624.0
2322.2
2310.0
2386.1
年蒸发量
毫米
1717.4
1739.7
2034.4
2159.6
1906.5
1872.6
1870.3
年均相对湿度
%
68
69
61
61
65
62
65
年平均风力
米/秒
2.5
2.5
2.5
2.6
2.4
2.7
2.6
年平均气压
百帕
1012.0
1012.2
1009.7
1010.2
1009.4
1008.4
1008.5
无霜期天数
天
210
209
214
210
211
215
208
三、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。
道路：
工业南路等道路四通八达。
由于目前济南人均住房面积２０．１８ｍ２，润业·117°青年家园开发项目主推高层104、156平米左右及小高层110、153平米左右两居和三居，可选择性余地大，现在购买高层、小高层三居室赠送双人香港游，买两居室赠送单人香港游。
配电梯住宅：
购买配电梯住宅消费者，多数追求住房的舒适性。
户型以三室二厅二卫户型为主，多数客厅宜放在南面，可设计走入式衣柜，卧室开间不低于3.6米；面积控制在130—180m2/套。
同时，户均面积控制适中，可使电梯分摊成本降低。
高层住宅（一梯两户板式小高层或两梯两户高层住宅）分起居室南向和北向两类。
虽户型较为简洁，过道使用不太经济,但由于采用大卧室和大客厅格局,卧室和客厅采光好，适应了北方宽敞舒适的居住习惯，得到大家的认可。
润业·117°青年家园开发项目高层住宅户型建议以三室二厅二卫户型为主，也可考虑部分复式户型。
面积控制在120—180m2/套。
高层住宅是市区的“别墅”，属豪华型住宅，户内设计布局要精细化。
根据济南市城区总体规划，城区将向东发展，本项目符合济南市城区总体规划要求。
该区基础设施配套完善，220千伏变电站、邮件分拣中心、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下。
供水、供电、暖、燃气等市政供给，根据市区相应部门提供的资料,可满足项目要求。
随着市民收入的稳步增长,中高档住宅需求正成为今后的发展趋势。
第二节市政条件
本项目开发建设市政条件成熟，供应方案可行。
高压供电：
由济南市历下区220千伏变电站提接，双回路供应
天燃气供应：
市天燃气主干管在项目东侧，由市天燃气公司开通即可
城市供水：
项目南北两侧均有主管道通过，可实现回路供水
市政排水：
项目实施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水处理达标后回用
闭路及电信：
分别由市电视台和电信局负责小区接通工作
第四章项目环境影响及节能
第一节环境影响
一、建设地点环境现状
本项目地点在济南市历下区。
该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力且周围无污染企业。
本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油类、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。
因此，对周围环境不产生不良影响。
二、污染源分析及治理措施
1、主要污染源与污染物
本项目属住宅片区建设，其主要污染源为生活污水、厨房类烟及生活垃圾。
为确保片区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。
2、环保治理措施
本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：
（1）生活污水
本项目对生活污水进行生化处理，检测达标循环使用，实现生活污水零排放。
（2）本项目在厨房采用通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。
（3）生活垃圾
本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场。
三、绿化
绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染。
保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把院绿化、道路绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保片区环境优美整洁，片区绿化率不低于46.5%。
四、环境影响评价
本项目属住宅区建设，其污染源很小，且污染物排放量很少，产生的少量生活污水，经集中生化处理后，完全可达环保要求；对生活垃圾集中存放，每天外运，不对周围环境造成污染。
第二节节能
本项目拟采取以下节能措施：
1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。
2、住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。
3、灯具以节能型为主，达到节约电能目的。
4、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。
5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺以节能降耗。
6、采暖采用地面辐射式采暖。
7、洗浴采用冬夏均能使用的集中式太阳能。
8、生活污水生化处理循环使用
第四章市场供需情况调查、预测和分析
第一节开发对象环境的调查分析
第二节济南市各类商品房地产开发分析预测
房地产业稳中趋缓。
2008年，房地产业增加值114.9亿元，增长9.6%。
房地产开发投资274.1亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6个百分点。
新开工房屋面积482.8万平方米，竣工面积172.2万平方米。
房屋销售价格上涨7.2%，其中新建房屋销售价格上涨7.0%。
在房地产开发市场中，住宅占79.8％，商业营业用房占13.8％，办公楼写字楼占2.8％，其他公建配套设施占3.6％。
2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93.3亿元，增长10.4%；实现利税22亿元，增长8.6%；全员劳动生产率（按当年价全社会增加值计算）为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。
建筑业稳定发展。
2008年，全市建筑业增加值190.5亿元，增长5.5%。
年末有资质等级的建筑业企业702家，增长3.1%；全年建筑业总产值668.3亿元，增长13.9%；实现利税43.2亿元，增长31.6%；房屋施工面积4173.3万平方米，增长9.7%；房屋新开工面积1417.0万平方米，降低7.7%；商品房屋竣工面积1600.2万平方米，增长0.6%，其中住宅竣工778.6万平方米，下降31.9%。
2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增长7.8％。
其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增长1.1%；非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增长19.3%。
一季度，房屋建筑施工面积2026.2万平方米，比去年同期增长13.2 %。
其中，新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7 ％。
一季度，完成竣工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9 %，房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。
第三节济南市各类商品房的售价和租金的调查
2007年济南市房地产价格指数表（以上年同季价格为100的指数）
据舜网2008年11月25日讯24日，有关部门发布了2008年济南市第三季度住宅市场报告分析。
数据显示：
第三季度，济南商品房均价为每平方米6675元。
选取的24个在售楼盘中，建筑面积均在2万平方米以上，之前销售率超过85%的尾盘不在统计范围。
从在售项目区域分布来看，东部在售项目规模最大，为161.3万平方米；其次是西部，规模为118.3万平方米；其他各区域在售项目总规模相对较小。
该季度住宅市场整体均价约为6675
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