如何在房地产中介企业实施特许连锁管理以21世纪不动产为例修改版.doc

如何在房地产中介企业实施特许连锁管理以21世纪不动产为例修改版.doc

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如何在房地产连锁企业实施特许连锁管理

摘要

房地产中介组织运营管理模式研究是一个较新的研究领域，我国关于房地产中介组织还缺乏较为系统的研究，仅有的关于房地产中介组织的研究过多的注重对实践的描述，很难找到真正经济学的深刻分析。

房地产中介组织，是随着房地产业的发展而逐步发展起来的，规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式，对于促进房地产业的健康发展和规范房地产经济运行有着极其重要的作用。

我国改革开放20多年来，房地产中介行业的从业人员队伍迅速扩大，但是，由于我国的房地产中介业起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段，特别是在运营管理模式方面还处于探索阶段，总体上仍然比较稚嫩，缺乏核心竞争力，与国际规则的要求和发达国家和地区成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不小的差距。

随着房地产市场的迅猛发展，房地产中介业面临新的挑战和发展机遇。

关键词：

房地产，连锁，企业，特许，经营，管理；

Summary

Realestatemanagementoperationsoftheorganizationisarelativelynewareaof​​research,ourlackoforganizationontherealestatemoresystematicstudy,theonlyrealestateorganization'sresearchontheexcessivefocusonthedescriptionofthepractice,itisdifficultdepthanalysistofindtherealeconomics.Realestateorganization,withtherealestatedevelopmentandgraduallydeveloped,standardizedandprovenrealestateorganizations,advancedoperationandmanagementmodelforpromotingthehealthydevelopmentofrealestateandtherealestateeconomyhasanextremelyimportantrole.China'sreformandopeningup20years,realestaterapidlyexpandingteamofindustryprofessionals,butbecauseofChina'srealestateindustrystartedlateinthestandardsofpractice,practicerules,professionalquality,technicalmeans,especiallyinoperationsmanagementmodelsisstillintheexploratorystage,theoverallisstillrelativelyimmature,lackofcorecompetitiveness,andinternationalrulesanddevelopedcountriesandregions,thematurerealestateintermediaryservicesystem,therearestillabiggap.Withtherapiddevelopmentoftherealestatemarket,realestateindustryisfacingnewchallengesandopportunities.

Keywords:

realestate,chain,enterprise,franchise,management,administration;

目录

摘要 1

Summary 1

目录 2

引言 2

一、房地产中介服务概念 3

1.1、中介、中介业的概念 3

1.2、房地产中介服务的概念 4

1.3、房地产中介服务机构 5

二、房地产中介服务的内容与分类 5

2.1、房地产中介服务业的特点 6

2.2、中介机构在房地产市场中的地位 7

三、中介机构的服务对房地产市场的影响分析 8

3.1、分析前提与假设 8

3.2、影响分析 9

四、如何在房产中介企业实施特许经营连锁 9

4.1、直营连锁经营模式 9

4.2、特许经营系统概述 10

4.3、特许经营的基本特征 10

4.4、直营连锁经营与特许经营的区别 11

4.5、美国房地产中介机构与特许经营 11

4.6、特许经营模式对中介机构的推动作用 12

4.7、中介机构应用特许经营模式存在的困难 13

结论 14

参考文献 15

引言

规模化连锁中介组织按照中介门店与企业之间的所有权关系和经营管理权关系，又分为直营连锁、特许加盟连锁和直营+加盟的混合模式三类中介企业。

这三类中介企业的共同点是同一公司体系中有多个业务门店，而它们之间最显著的区分则在于门店所有权和经营管理权在企业内部的分配，同时也必然还存在着市场定位和企业素质等方面的差异。

通过重点对“上房置换模式”和“21世纪不动产模式”二种运营模式进行实证研究，并对房地产中介组织运营模式演变发展研究分析，本文提出，从大的时间跨度来看，从单店模式到小规模连锁再到规模化连锁是我国房地产中介组织运营模式发展主线，规模化连锁将是我国房地产中介组织运营模式的发展方向。

本文从企业内部管理和行业管理二个方面对房地产中介组织的管理模式进行研究分析。

内部管理主要从发展战略管理、资金管理、风险管理、人力资源管理、品牌管理、客户关系管理几个方面进行论述，重点对居间和代理的业务流程管理进行实证研究，以对实际工作有现实指导意义。

行业管理先阐述房地产中介组织行业管理现状，再通过行政管理、行业自律管理等方面，进一步得出结论认为，现阶段我国宜采取行政与行业自律并行的新型房地产中介行业管理模式，通过今后相当一个时期的实践，可在条件具备时向行业自治模式过渡。

一、房地产中介服务概念

1.1、中介、中介业的概念

中介，顾名思义，是“中间介绍或引介”的意思。

通常意义上的“中介”是指中介活动或中介行为，它主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪代理等活动或行为。

中介与经纪内容有相同的地方，但是一般而言，中介更多的是侧重于介绍交易双方认识，而关于交易的条件和内容则是由交易双方当事人自己谈判确定。

经纪则更深入，它把交易双方对交易活动的内容和条件先确定下来然后让双方进行交流，因而经纪人进行经纪活动时，实际上是帮助双方确定交易条件、提供交易服务。

目前我国基本上不严格区分中介与经纪这两个概念，而是把中介与经纪等同起来，有时互相替换使用[6]。

在国内（特别是我国的港澳台地区）介绍中介的有关著作中有时使用的是“仲介”一词，这里“仲”的含义也是“中间”的意思，因此，二者在作用上应是相通的。

本文以我国有关法律（如《中华人民共和国城市房地产管理法》等）使用的称谓为准，使用“中介”一词。

中介业称中介行业，是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统。

中介业的载体组织，可以是全国统一的中介业协会或学会，如中国房地产估价师协会等组织；也可以是分地域或分职能范围的中介行业协会或学会，如房地产协会。

1.2、房地产中介服务的概念

参读有关的研究文献，专家学者从不同的角度对房地产中介的概念进行了界定，这其中较有代表性的有以下几种：

张跃庆（1997）根据房地产中介活动的范围，将房地产中介分为广的中介和狭义的中介两种[7]：

广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。

狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。

李恒光（2003）对房地产中介的概念作了更为深入的的讨论，她认为：

狭义的房地产中介应以我国《城市房地产中介服务管理规定》为依据，将房地产中介定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称[8]。

并进一步指出狭义的房地产中介仅指为交易提供服务的经营性的中介活动，不论从理论还是从实践的角度，狭义的房地产概念都有很大的局限性，广义的房地产中介的讨论更有意义。

王德起博士（2001）则认为：

“房地产中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介入在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统[9]。

”他认为应从三个层次来理解这一概念：

狭义的房地产中介即指房地产经纪，主要对应于微观层次上的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；广义的房地产中介即我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”。

该种意义上的房地产中介主要对应于宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；泛义的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等以及调节和规范房地产经济关系的中介服务活动。

专家学者对房地产中介概念的不同阐述从一个侧面反映出了我国理论界对房地产中介研究的逐渐深入的过程，随着房地产市场蓬勃发展和交易日趋活跃，房地产中介的服务项目日渐丰富，房地产中介概念的内涵与外延也将在房地产中介实践活动中得到不断补充和发展。

基于对定义的权威性及实践性的考虑，本文对房地产中介及其相关概念的定义采用的是中国房地产估价师学会的阐述:

房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

1.3、房地产中介服务机构

由具有专业职业资格的人员发起设立的，有企业性质和组织形式的房地产经纪公司、房地产信息咨询公司、房地产销售公司、房地产估价师事务所等称为房地产中介服务机构（下文简称“中介机构”）。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：

1、有自己的名称和组织机构；

2、有固定的服务场所；

3、有必要的财产和经费；

4、有足够数量的专业人员；

5、法律行政法规规定的其他条件。

房地产中介服务机构主要有合伙制和有限责任制两种组成方式[10]。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应到登记机关所在地的县级以上的房地产行政主管部门备案。

二、房地产中介服务的内容与分类

按照对房地产中介狭义的理解，房地产中介服务仅指直接地为房地产的投资、协作、买卖、租赁、交换（包括所有权交换和使用权交换）、抵押、典当等市场交易行为，提供居间性有偿服务的活动，主要的业务包括信息咨询服务、房地产价格评估、经纪代理等。

基于此种认识，房地产中介服务应该涵盖的业务范围与经营方式。

若遵循对房地产中介概念的广义理解，则除了上述业务之外，房地产中介服务还应当包括房地产信托、房地产律师事务、房地产公证、房地产仲裁、受托物业管理等项业务。

房地产信托投资公司、专门从事房地产法律事务的律师事务所和房地产仲裁机构等都属于广义的房地产中介服务机构。

但是现阶段我国房地产金融主要由专业性金融机构承办，真正意义上的房地产金融中介机构还未建立。

2.1、房地产中介服务业的特点

房地产中介服务机构主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构中的专业人员所拥有的各种专业知识，凭借其特有的