辽宁锦州太阳广场商业中心项目招商执行方案.ppt

辽宁锦州太阳广场商业中心项目招商执行方案.ppt

《辽宁锦州太阳广场商业中心项目招商执行方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《辽宁锦州太阳广场商业中心项目招商执行方案.ppt（68页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

辽宁锦州太阳广场项目招商执行方案12011年中国城市综合体最佳服务机构项目招商方案目录2招商总体思路1招商核心策略2招商启动时机建议3招商对象特征分析4招商业态布局及租金建议5招商执行策略建议78项目组织架构及招商流程招商节点划分69招商实现目标2011年中国城市综合体最佳服务机构3前前言言本项目的招商能否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续经营的基础稳固性，具有举足轻重的作用。

为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我们在上一阶段定位报告的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、锦州商业发展状况及百货、商业街等行业状况，结合锦州市商业的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商执行方案。

本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。

2011年中国城市综合体最佳服务机构4招商总体思路142011年中国城市综合体最佳服务机构5敲山震虎、众星捧月敲山震虎、众星捧月统一一经营、整合市、整合市场打造旗打造旗舰、多元招商、多元招商完善政策、合理回完善政策、合理回报业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营效果。

在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了三十二字的招商和经营模式原则：

52011年中国城市综合体最佳服务机构6我们重点讲述招商思路：

敲山震虎构筑较高平台，与城市发展互动公关活动先行，如举办省级中高层次的投资论坛，邀请政府、经营商、媒体及相关领域的权威人士，媒体报道紧随，全程报道及后续跟踪整个公关活动的全过程。

众星捧月项目与媒体结合进行，跳出市区信息圈，在周边市县，加强对项目的立体媒体宣传。

62011年中国城市综合体最佳服务机构7打造旗舰根据项目的整体规划定位“锦州首个大型一站体验式购物中心”，致力于打造集多功能业态复合、多元化的体验式商业新模式。

多元招商为统一形象，尽快繁荣市场，应采用多途径统一招商的原则。

对于投资者购买的商铺，应采用“售后返租”的形式，进行统一招商。

项目的招商可采用联营和纯租赁等方式展开，其中次主力店和大型品牌商家可采用联营方式展开，中小商户应以纯租赁为主。

72011年中国城市综合体最佳服务机构8招商核心策略282011年中国城市综合体最佳服务机构遵循：

主力店商户次主力店商户知名品牌商户中小商户的招商顺序逐步推进，根据确定的业态规划进行目标明确的主题招商。

先主力后散户同业差异，异业互补先紧后松招商初期遵循优质品牌、优先考虑的策略，对目标主力商户适当放宽条件，严格挑选优质商户；招商中后期再调整招商政策，力求以较高开业率推出本项目。

首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后跟进。

保持各业态的互为补益性，满足顾客多方位的消费、体验需求，并通过人性化硬件的设置和特色文化元素的设计，让顾客在愉悦的过程中消费。

形象塑造强化本项目商业是一个拥有特色主题和品牌形象的项目，招商始终要围绕已确定的主题和目标商户范围。

招商初期，着重项目整体形象宣传，之后针对商家宣传经营理念、功能规划、经营优势、投资前景。

招商原则92011年中国城市综合体最佳服务机构招商核心策略核心策略主力商户优先招商品牌客户带动招商分行业招商加盟招商定向招商总量控制优惠招商102011年中国城市综合体最佳服务机构111、主力商户优先招商本项目应采取“先确定主力店，再全面招商”的基本策略，主力商户优先招商，重点引入品牌百货和品牌超市，以大带小，用主力店来带动品牌店和中小商家。

核心主力店对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的整体形象档次、品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。

2、品牌客户带动招商大型知名品牌可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进商业项目的招商。

本项目可通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。

在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进本项目的招商。

112011年中国城市综合体最佳服务机构123、分行业招商根据项目的业态划分，A、B、C区包含主力百货、超市、家电大卖场、电影院、品牌餐饮、大型服饰品牌集成店、娱乐休闲等各类型业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。

4、定向招商项目所在区位商业氛围浓厚，根据本项目的业态规划，A、B、C区的主题性较强，因此对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过常规的现场招商难以满足本项目定位的大量招商要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式之一。

5、加盟招商品牌有拓展需求，需要发展加盟，而锦州及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可设立品牌加盟服务中心，提供品牌加盟及解答投资者咨询等服务。

122011年中国城市综合体最佳服务机构136、总量控制实现有效的招商控制将成为项目招商成败的关键。

在项目招商过程中，通过分批推出招商面积的控制，制造分批次推出的面积供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。

再通过经营大户先行建立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，彻底粉碎他们对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。

7、优惠招商招商条件优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位等。

对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。

132011年中国城市综合体最佳服务机构14招商启动时机建议32011年中国城市综合体最佳服务机构15“良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得当，才能产生好的招商开局。

招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：

一、项目入市宣传时间应选择在正式招商前1个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。

二、准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目现场环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。

在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。

2011年中国城市综合体最佳服务机构16三、猛烈造势入市针对当前锦州商业氛围欠缺的现状，我司认为“无造势即无市场”。

入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。

四、有目的入市根据开发商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高开发商的资金利用效率。

五、有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。

162011年中国城市综合体最佳服务机构17小结建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（主力店、国内外一线品牌）的入驻来带动销售。

综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从8月份开始入市筹备及预热，9月份开始进行主力商户的正式招商。

172011年中国城市综合体最佳服务机构18招商对象特征分析4182011年中国城市综合体最佳服务机构191、招商对象定位辽西首家国际化、地标性、全新业态城市综合体主力店+品牌店+特色主题商业项目定位招商对象定位192011年中国城市综合体最佳服务机构202、招商对象分析主力店知名品牌百货知名品牌超市“品牌百货+超市”的主力店组合确定了本项目的档次。

利用品牌引导作用，全业态开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。

特色主题商业有效改变目前锦州市零散经营的状况，通过特色化、差异化的主题商业打造，有效集中整合相关品牌资源和经营力，行程本项目独一无二的商业竞争力。

品牌店知名品牌集成店、知名餐饮品牌、电影院及娱乐品牌。

招商范围锁定在国内外知名品牌。

主力店的确定进驻，为本地区的投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。

202011年中国城市综合体最佳服务机构21男女服饰213、分业态目标招商商户举荐2011年中国城市综合体最佳服务机构22潮流服饰222011年中国城市综合体最佳服务机构23儿童服饰232011年中国城市综合体最佳服务机构24专业卖场242011年中国城市综合体最佳服务机构25休闲娱乐252011年中国城市综合体最佳服务机构26时尚餐饮262011年中国城市综合体最佳服务机构27大型餐饮272011年中国城市综合体最佳服务机构28特色餐饮282011年中国城市综合体最佳服务机构29招商业态布局及租金建议5292011年中国城市综合体最佳服务机构30B区：

以创新功能组合为主导的一站式购物中心本项目形象的最大载体，以多功能复合、创新业态品牌集聚、引领型体验式消费为主要表现形式，打造锦州最核心的、最具竞争力的一站式购物中心。

C区：

以香港潮流时尚为主导的国际风情体验式购物中心区别于B区的一站式购物中心的常规业态构成，以创新的主题式区块构筑C区的业态布局，通过引入香港潮流时尚元素，打造锦州乃至辽西最具代表性的香港名店城。

30分区域商业定位2011年中国城市综合体最佳服务机构31A1区：

以3C数码体验店为特色的时尚数码港通过产品替换频率较高的数码通讯产品，以及更具体验性的购物环境，区别锦州已有数码业态，吸引本项目广泛的受众群体。

A2区：

以炫彩生活为主旋律的流行精品屋通过打造前卫、时尚的生活美妆集群，形成广受年轻女性青睐的炫彩生活示范区。

A3区：

以创意生活和和谐家庭为特色的环球时尚创意生活馆生活是多姿多彩的，善于发现生活，创造生活，才是人生的一大乐趣，通过蕴含创意元素的商户组合，既满足当下增加生活情趣的需求，又能体现体验式消费的特征。

31分区域商业定位2011年中国城市综合体最佳服务机构321、针对业态招商租金策略建议a、针对主力店，它是整个项目商业价值的体现，也是确保项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。

b、针对品牌店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%10%作为招租标准。

c、针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%10%作为招租标准。

d、针对专业店、服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。

322011年中国城市综合体最佳服务机构33运用招商政策杠杆，差异化招商Level1Level2Level3Level4Level5级别5：

不稳定商户基本策略：

高租金低租期级别4：

大型单体商户基本策略：

低租金高租期级别3：

利润支柱性商户基本策略：

租金级别2：

带动型商户基本策略：

扣点+保底租金级别1：

品牌型商户基本策略：

免租+扣点合作332011年中国城市综合体最佳服务机构34尽管本项目处在锦州核心商圈之核心位置，但考虑到新商业的培养周期，我司建议本项目租金水平采取低开高走的策略，即开业初期以相对低的租金水平吸引更多优质商户进驻，随着商业的逐渐成熟，逐步提高项目的租金水平。

因此，我司建议本项目（A区、C区）整体租金水平设置如下：

年份租金建议第一年33.5第二年3.54第三年45单位：

元/平方米/天注：

此租金不含时尚百货、超市等大型主力店商户342011年中国城市综合体最佳服务机构B1层业态建议及租金建议B1层除已确定的12000平方米超市面积外，我司建议剩余面积打造以潮流地带、时尚水吧、特色礼品等主题。

地下一层业态建议及租金预测租赁区域单店面积需求（平方米）预计商户数（个）平均租金（元/平方米/天）时尚水吧8103-45-6潮流地带8305006005-6特色礼品30508-104-5品牌零售8010010155-62011年中国城市综合体最佳服务机构A1区业态建议及租金建议A1区业态建议及租金预测租赁区域业态定位单店面积需