厦门市建筑地下层开发管理细则.docx
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厦门市建筑地下层开发管理细则
厦门市建筑地下层开发管理细则
厦门市规划局
厦门市国土资源与房产管理局
厦门市建设与管理局
二ＯＯ八年五月
目录
一、研究背景1
二、研究依据3
三、制定原则3
四、地下层定义及面积计算原则4
（一）地下层4
（二）半地下层4
五、地下层建筑面积计算细则解释说明5
（一）地下层5
（二）半地下层5
六、地下层地价缴交规定10
七、单独开发地下层建筑退线管理规定10
（一）需修改的技术管理规定原相关条文10
（二）规划调整建议11
八、相邻地块联合开发地下层管理规定13
（一）可开发条件13
（二）技术要求13
（三）其它14
一、研究背景
随着厦门市城市建设逐渐推进，土地利用不断向集约化、立体化发展，高层建筑项目不断增多，带动了地下空间的开发。
地下空间的性质和使用功能也趋向综合化，除了设备房、停车库等公共配套功能，出现了大量作为商场、办公等商业类开发项目。
为了有效控制和引导建筑地下空间的开发，通过规划管理细则的研究，提出可操作性、实施性的政策依据，进一步规范地下层建设项目规划审批依据的技术标准，统一建筑地下层及半地下层的概念定义和建筑面积计算方法，厦门市规划局、厦门市国土资源与房产管理局、厦门市建设与管理局联合发文《厦门市建筑地下层开发管理细则》，作为地下层开发建设的管理细则。
二、研究依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《中华人民共和国人民防空法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部58号令）
5、《建设部关于修改城市地下空间开发利用管理规定的决定》
6、《厦门市城市规划管理技术规定》2006年
7、《厦门市城市总体规划》（2004－2020）
8、《厦门市地下空间开发利用规划》2007年
9、其它相关法规、规范
三、制定原则
1、保护和改善城市的生态环境，尊重地下空间资源基本规律，使厦门市地下空间的开发利用同经济技术发展水平相适应。
2、坚持竖向分层立体综合开发，横向相关空间互相连通，地面建筑与地下工程协调配合，保障城市空间整体协调发展。
3、控制与引导并重，有序管理。
四、地下层定义及面积计算原则
（一）地下层
房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1米。
（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；
（2）若地下室作为办公、商场或其它营业性公共场所等用途的，应分项列出建筑面积（并按有关规定缴交地价）。
（二）半地下层
1、平地建筑半地下层
房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。
半地下层其层数计入地上层数，面积按一半计算容积率。
2、坡地建筑半地下层
坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2。
半地下室建筑面积单列。
在计算容积率时，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数计入地上层数，建筑面积不计入容积率计算中；
半地下层如全部或部分用于商业、办公、与居住相关用房等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层的层数计入地上层数，面积按一半计算容积率。
五、地下层建筑面积计算细则解释说明
（一）地下层
房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1米。
在计算容积率时，地下室的建筑面积不计容积率；若地下室作为办公、商场或其它营业性公共场所等用途的，应单独列出建筑面积，并按有关规定缴交地价。
1地下层
1.1定义
1.2计算细则
满足条件
功能
剖面图
平面图
层数
建筑面积
容积率
h1≥1/2H
且h2≤1.0米
公共停车、公共设备用房、人防用途
不计入
单列
不缴交地价
不计
h1≥1/2H
且h2≤1.0米
办公、商场、居住相关用房等功能
不计入
单列
缴交地价
不计
注释：
H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
（二）半地下层
半地下室建筑面积单列。
半地下室层数计入地上层数，建筑面积按一半计算容积率。
1、平地建筑半地下层
房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。
2半地下层
2.1平地建筑半地下层
2.1.1定义
2.1.2计算细则
满足条件
功能
剖面图
平面图
层数
建筑面积
容积率
1/3H≤h1＜1/2H
且h2≤1.5米
——
计入
单列
按一半建筑面积计入
注释：
H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
2.2坡地建筑半地下层
坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2。
坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上，是指建筑具有覆土深度小于建筑净高的1/3的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于等于1/2建筑净高。
①半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数计入地上层数，建筑面积不计入容积率计算中；
②半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层的层数计入地面以上层数，面积按一半计算容积率；
③如半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多栋共用，且该部分基本位于地面以下，并与半地下商业、办公等区域有明确的分界线时，可将该部分划分开，建筑面积不计入容积率计算；而商业、办公等区域按建筑面积计入容积率；
④一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其余根据地下层定义作为地上层或地上层。
2.2坡地建筑半地下层
2.2.1定义
2.2.2计算细则
满足条件
功能
剖面图
平面图
层数
建筑面积
容积率
l1≥1/2L
公共停车、公共设备用房、人防用途
计入
单列
不计
l1≥1/2L
商业、办公等功能，且出入口、外墙位于地面以上
计入
单列
按一半建筑面积计入
l1≥1/2L
停车及设备用房与半地下商业、办公等区域有明确分隔
计入
Sa单列
Sb单列
Sa不计
Sb按全部建筑面积计入
一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其余作为地上层。
计入
SA单列
SA按一半建筑面积计入
SB按全部建筑面积计入
注释：
H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
L——外墙周长，即建筑该层各边外墙之和
l1——该层建筑覆土深度超过建筑净高一半（即h1≥1/2H）的外墙墙面长度之和
（三）其他
1、使用功能与面积计算
建筑室内空间明确分隔为多个组成部分，且各部分功能不同，则应将各部分功能分别计算建筑面积，并分别确定其性质、建筑面积计算细则。
注释：
H——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
L——外墙周长，即建筑该层各边外墙之和
l1——该层建筑覆土深度超过建筑净高一半（即h1≥1/2H）的外墙墙面长度之和
公共设备、公共停车、人防等公共使用部分建筑面积不得分割出售。
独立别墅、联排式别墅中为各户专用的、层高在2.20米以上的半地下层，或作为坡地建筑有1～2面位于地面上时，无论其作何使用，其层数均计入地上层数，建筑面积按一半计入容积率计算。
2、“覆土”的界定
地下层建筑外墙外部应为实体填充，若因施工、安全、技术处理等工程原因需预留排水沟、沉降缝等（此部分空间为无屋顶覆盖的空间），其地下层外墙与挡土墙间的水平净距d1与d2应符合如下规定：
d1≤0.75米，d2≤1.2米
d1为挡土墙底部与建筑外墙水平净距。
若挡土墙顶端低于楼层楼板，d2为挡土墙顶端高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；挡土墙顶端高于楼层楼板时，d2为该层楼板底面高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距。
注释：
d1——挡土墙底部与建筑外墙水平净距
d2——若挡土墙为直立式，d2为地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；若挡土墙为斜坡式：
若挡土墙顶端低于楼层楼板，d2为挡土墙顶端高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距；挡土墙顶端高于楼层楼板时，d2为该层楼板底面高度处，地下层建筑外墙与挡土墙的水平净距。
3、对多栋建筑共用的地下室的界定
若地下建筑为多栋建筑共用，且其地下建筑为一整栋建筑物，没有被通道分隔，应将此地下层作为一个整体进行地下室的性质确定。
若地下建筑为多栋建筑共用，且其地下建筑为一整栋建筑物，仅有内部庭院无通道分隔，应将此地下层作为一个整体进行地下室的性质确定。
若地下建筑内部设有通道，当通道小于4米时，此地下层建筑仍按照整体确定地下室的性质；当通道宽大于等于4米时，其地下层建筑应按照被通道分隔的各个部分分别确定地下室性质。
（通道不同于走廊。
通道为室外空间，无屋顶覆盖，不计算建筑面积；走廊为室内空间，具有屋顶覆盖，需计算建筑面积。
）
六、地下层地价缴交规定
根据建筑的使用功能及地下层性质，分别按照有关规定缴交相应地价。
七、单独开发地下层建筑退线管理规定
（一）需修改的技术管理规定原相关条文
根据厦门市城市规划管理技术规定（2006年版）:
第八十四条建筑物的地下部分退让道路红线或用地红线距离不小于其地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的高度）的0.7倍，且最小退距不得小于4米，有特定要求的地区除外，但不得影响道路结构与管道。
其它地下构筑物、管井、管沟等退让城市块速路、主干道绿化景观带的净距不得小于1米；退让次干路、城市支路以下道路红线或用地红线不得小于1米。
该规定的退线可能带来以下情况：
即当开发用地地块面积较小时，地下建筑退让D1>地上建筑退让D，地下空间的开发利用率低。
（二）规划调整建议
针对现行的技术规定存在的问题，地下建筑物退让应该细分为以下5种情况：
1、地下建筑物退让用地边界、城市道路
按上述技术规定退让用地边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，其距离可适当缩小，但其最小退距应不小于4米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
2、地下建筑物退让绿线、蓝线
建筑物的地下部分退让城市绿线、蓝线最小退距应不小于4米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
3、地下建筑物退让紫线
地下建筑临紫线应按地面建筑退让要求退让。
4、地下建筑物退让黄线
建筑物的地下部分退让规划黄线的距离，按照城市各项基础设施相关规定进行确定。
工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合厦门市城市规划管理技术规定（2006年版）的相关规定。
5、沿街骑楼形式建筑退线
地下室退线与地上建筑退线要求一致。
6、其它地下构筑物、管井、管沟
其它自建自用地下构筑物、管井、管沟等退让城市块速路、主干道绿化景观带的净距不得小于1米；退让次干路、城市支路以下道路红线或用地红线不得小于1米。
八、相邻地块联合开发地下层管理规定
为鼓励地下公共空间开发，针对地块周边环境的不同（临城市道路，临城市绿地，临公共开敞空间，临其它地块等等），提出如下几项建议：
（一）可开发条件
1、城市商业办公中心区、人流集散中心等用地紧张地区；
2、地块建设本身需配套地下公共设施，或与周边联系所需地下通道等城市公共空间；
3、相邻地块有联合设计、统一开发的可能性。
（二）技术要求
1、占用道路开发地下空间
城市道路地下空间是指道路规划红线内的地下空间部分。
城市道路（包括路面路基、高架基础等市政设施）是道路地下空间的主体部分，市政管线、地下交通设施、车行下立交等市政设施是道路地下空间的客体，道路地下空间的利用首先要保证主体的使用功能。
1.1道路地下空间应合理开发，市政管道、地下通道、轨道交通等应层次明确并符合相关规范及设计要求。
1.2现状道路地下空间开发最小覆土深度不得少于2.5米，并且不能影响已敷设的市政管线，最大深度不得超过地表以下15米,与市政管线的净距应满足相关设计要求；
1.3规划（未建）道路地下空间开发，所预留的覆土深度不得少于2.5米并且应满足相关地下市政管线设计要求，开挖深度不得超过于地表以下15米。
1.4有条件成片联合开发的地区，应考虑敷设地下市政共同管沟。
2、占用城市绿地开发地下空间
2.1绿地地下空间应合理开发，植被、市政管道、地下通道等应层次明确并符合相关规范及设计要求。
2.2现状绿地地下空间开发应满足地面植被覆土需求，（深根乔木要求覆土深度大于1.5米，必要时需设置0.4米的排水层厚度）。
并且与市政管线的净距应满足相关设计要求，最大深度不得超过地表以下15米。
2.3规划（未建）绿地地下空间开发，预留的覆土空间应满足相关设计要求，并且最小覆土深度不得少于2米，最大深度不得超过地表以下15米。
3、相邻地块联合开发地下空间
相邻地块联合开发地下空间，地下工程建设满足联合开发的大地块设计要求。
（三）其它
1、面积计算与地价缴交
联合开发的地下空间，其面积计算方式与地价缴交按相关规定执行。
2、建筑退线
相邻地块整体开发地下空间的建筑退线可按照合并后的大地块退线。
3、权属划分
地下空间使用权
3.1地块红线内部地下空间除民防、市政公用设施等之外的商业、办公、停车等设施的占有及使用权为产权单位所有。
3.2占用市政道路、城市公共绿地等开发地下空间，其所有权归人民政府所有，使用权由建设方与人民政府协商确定。
设计时，应明确所有权界线，产权单元不得横跨界线。
若因公共利益需要收回使用权时，人民政府告知使用方后，可收回其使用权。
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