锦源公寓价格定位及营销推广策略3.ppt

锦源公寓价格定位及营销推广策略3.ppt

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锦源公寓企划营销推广方案锦源公寓企划营销推广方案2013年年11月月一、市场概述一、市场概述小户型小户型市场产品分析市场产品分析同济联合广场同济联合广场同济联合广场项目总述个案基本信息开发商常熟同济科技园有限公司地址常熟市东南开发区湖山路333号总占地面积15325总建筑面积6.27万平米，商务公寓3.1万平米容积率3.49产品类型1幢商务公寓、1幢商务写字楼及2层商业裙房户数621户，其中商务公寓390户绿化率32%产权40年“同济联合广场”是由常熟大学科技园有限公司、上海同济科技园有限公司联合投资，同时携手常熟政府共同打造的南部新城地标性建筑。

“同济联合广场”由同济设计，踞“南部新城”核心位置，占有“昆承湖”无可复制的自然资源，是区域内唯一拥有一线湖景资源的项目。

项目的卖点为创造“未来小屋”的理念。

同济联合广场项目情况产品信息建筑形式1幢为商务写字楼，2幢为商务公寓，底层为商铺建筑层数1幢1-24层、2幢3-31层商业1-2层户型面积2幢：

朝南58.93、57.93、64.42平米朝北41.76、38.49平米层高2幢商务公寓层高为3.0米平面布局共2个单元，两梯六户装修标准精装修交付时间2014年底12同济联合广场项目情况产品信息目前报价2幢价格预告8000-9000元平米1幢暂无报价精装修标准报价2500元平米精装修公司上海建工集团上市公司电梯日立电梯车位地下207辆、地上61辆物业费暂定3-4元/平米/月开盘时间2013.11.16优惠活动交1万，抵2万12同济联合广场项目整体概述：

1、C户型引入天然气2、国内罕见的“空气源热泵”新技术应用，全天候24小时热水供应3、物业管家服务，24小时贴心服务4、享受常熟科技园内8000平米绿化空间5、拥享18.4万平米昆承湖一线湖景同济联合广场户型鉴赏朝南：

B、C、D户型优势：

1、户型均南向设计，阳光比较充足；2、楼栋东西方向均有开窗设计，使边套户型采光面较大；3、卫生间均有窗户设计，通风效果好；4、正真的一室一厅设计，功能性强。

劣势：

1、所有户型均只有一个卧室，无法改成两房；2、室内框架、柱子较多，不利于家具布置；3、所有房型的卧室都比较小，空间很局促。

4、朝南方向仅一开间，导致客厅部分采光较差。

同济联合广场户型鉴赏朝北：

A、E户型优势：

1、所有窗户均为落地窗，采光面比较充足；2、A户型的客厅、卧室、厨房、卫生间均有窗户，全明设计；3、E户型卫生间通阳台，利用率较高。

劣势：

1、户型朝北，缺乏阳光照射；2、A户型的卧室开间较小，除去衣柜部分只剩下不足3米；3、E户型客厅部分比较暗，厨房间通风效果差。

紫晶城紫晶城紫晶城项目总述个案基本信息开发商苏州紫金房地产开发有限公司地址常熟理工学院东南校区正南面（湖山路与黄浦江路交汇处）总占地面积约3万平米总建筑面积约10万平米容积率3.5产品类型商务公寓、商务写字楼及商业户数约1800户绿化率37%产权40年“紫晶城”是由苏州紫金房地产开发有限公司投资兴建的南部新城壹号作品。

约10万方复合街区，集叠加公寓、创意办公、空中私墅、都市街区、独栋商业五大业态，营造多元化的原创“全时生活”模式，为都市人群提供全天候的生活服务。

开发商在常熟已开发项目有：

铂宫、派公馆。

紫晶城项目情况产品信息建筑形式4幢为叠加公寓，3幢为创意办公，另有部分连体商业及独栋商业建筑层数4幢17层、3幢18层商业1-3层户型面积1-4幢：

42、45、54、74平米层高1-4幢层高为5.48米平面布局仅1个单元，4梯16户装修标准精装修交付时间2015年底紫晶城项目情况产品信息目前报价1-4幢价格预告10000元平米精装修标准报价2500元平米精装修公司暂未定电梯三菱车位暂未定物业费暂定2.4元/平米/月开盘时间未开盘（12,3收大定金）优惠活动暂未定45m274m254m2南74544245744542545442454542547474户型设计特点：

3梯16户，户型面积42-74平米，5.45米层高，总价38-70万元。

紫晶城户型解析紫晶城精装样板房项目小结以上两个楼盘均位于东南开发区，现开发力度较大的南部新城，该区域主要以商业项目为主。

同济联合广场层高为3.0米，非挑高型；紫晶城层高为5.48米，为挑高型商务公寓。

同济联合广场北面是昆承湖国际花园，并紧靠国家科技园，可享受科技园内的绿化、环境、休闲场所等一切设施；南面是“天玺”，后期地域发展趋势比较成熟。

首创“常熟未来小屋”的概念，比较新颖，易吸引眼球。

紫晶城目前周边没什么配套，基本生活技能不全。

小区规模比较大，建筑类型多样，能满足不同客户的需求，建成后呈现多样性的业态。

开发商经验比较丰富，开发过东区铂宫和派公馆两个楼盘，都做得比较成功，在场上界有一定的口碑。

庆裕新都汇庆裕新都汇产品信息建筑形式1幢为酒店式公寓，2幢为精装酒店，1幢、2幢的裙房为商业。

1幢为目前在售的产品；2幢为开发商自行开发的星级酒店，商业部分由开发商自行招商，不对外销售建筑层数1幢共17层（1-2层为商业）、2幢共8层，商业为1-3层户型面积1幢：

朝南48平米朝北42-46平米层高1幢为5.8米；庆裕新都汇项目情况1幢2幢庆裕新都汇项目情况产品信息目前售价1幢目前在售1-13层房源，14层及以上未公开毛坯均价7500-9500元/平米精装修酒店式公寓可进行菜单式装修，装修标准为8万、13万、18万三个档次电梯3梯22户车位地上车库+地下车库160余个，采用租赁方式，地下租金为200元/个/月，地上80元/个/月物业费酒店式公寓2.1元/平米/月开盘时间2012年10月入住时间2013年年底2幢1幢庆裕新都汇项目情况销售情况及客户信息目前售价1幢毛坯9000元平米，同层南北差价1000元平米（总价相差约5万元），层层差价为150元/平米（总价相差约1万元）付款优惠一次性付款98折贷款99折销售情况1幢目前推出2-13层房源，目前销售率为46.9%；从销售情况来看，朝南的户型去化速度较快，2-11层南向户型基本售罄，余房主要集中在北面。

4月份加推12-13层房源共计44户，到目前成交9户。

活动情况目前推出特价房的形式，特价房全部为2层的户型，共计8户，2层均价为7500元/平米，总价整体优惠约10000元，总价约34-35万元/户置业目的80%为投资性需求楼楼栋栋/朝向朝向户户型面型面积积上市上市套数套数成交成交套数套数销销售率售率1幢42-48平米37717746.9%庆裕新都汇样板房实景隆盈广场隆盈广场隆盈广场项目情况目前在售目前在售尚未建设尚未建设A幢B幢C幢D幢产品信息建筑形式4栋小高/高层均为LOFT办公公寓，其中A幢、B幢及其商业裙房为目前在售的产品建筑层数A幢4-17层、B幢4-11层商业1-3层朝向A幢：

朝南、朝北B幢：

朝东、朝西户型面积A幢：

朝南55-58平米、69平米朝北48-50平米B幢：

朝东54-58平米朝西42-52平米层高A幢为5.5米；B幢为5.38米；商业为6米隆盈广场项目情况A幢B幢产品信息目前售价A幢为毛坯房朝南户型均价10000元/平米；朝北户型均价8500元/平米B幢为精装修房均价12000元平米（含装修价格）精装修标准2250元平米精装修公司空间易家装饰工程（江苏）有限公司电梯A幢：

8梯32户B幢：

4梯14户车位地上车库+地下车库1000余个物业费商务办公2.6元/平米/月商业8元/平米/月开盘时间2012年3月交房时间毛坯交付2014年3月，精装交付2014年9月隆盈广场项目情况A栋销售情况及客户信息目前售价A幢毛坯9000元平米，同层南北差价800-1000元平米（总价相差约4-5万元），层层差价为150-200元/平米（总价相差约1万元）付款优惠一次性付款98折贷款99折销售情况A幢为2012年年初首次开盘的房源，目前销售率为25.8%；B幢为2013年新推房源，也是目前主力在售的产品，目前销售率为34.8%；从销售情况来看，成交户型主要集中在10层以下；11-17层成交数量较少。

客户来源从目前已购的客户来看，大多以居住或工作在城北区域的本地客户。

置业目的75%为投资性需求楼楼栋栋/朝向朝向户户型面型面积积上市上市套数套数成交成交套数套数销销售率售率A栋朝南55-58M22078541%69M2141285.7%A栋朝北48-50M2224188%合计44511525.8%楼楼栋栋/朝向朝向户户型面型面积积上市上市套数套数成交成交套数套数销销售率售率B栋朝东54-58M2562951.8%B栋朝西52M2561017.8%合计1123934.8%隆盈广场样板房实景常汇生活广场常汇生活广场常汇生活广场项目情况LOFT复式公复式公寓寓商业部分商业部分产品信息建筑形式1栋L型高层为LOFT复式公寓，1-3层为商业裙房；另外一栋为3层商业楼其中LOFT复式公寓为目前在售房源建筑层数LOFT复式公寓为4-16层商业1-3层户型面积LOFT复式公寓：

42-78平米主力户型面积为73-78平米层高LOFT复式公寓为5.6米；常汇生活广场项目情况产品信息目前售价朝南毛坯均价10000元/平米朝北毛坯均价8800元/平米朝东毛坯均价9000元/平米朝西毛坯均价8500元/平米整体均价9500元/平米电梯8梯43户车位地上车库+地下车库350余个物业费LOFT复式公寓2元/平米/月开盘时间2012年4月入住时间2014年8月付款优惠一次性付款97折贷款98折项目小结以上三个楼盘均位于城北新区，该区域开发力度很大，形成了目前区域内集住宅、商住、商业等多样性的区域。

该区域内原有信一新都市、景天花园、衡泰锦苑等小区，后新增了帝保花园、绿地铂克花园、中南锦城等一系列住宅小区，使区域价值不断得提升。

以上三个楼盘均是挑高型产品，可分隔成两层使用，使用面积无形中增加了很多，客户也得到了更大的实惠。

庆裕新都会和隆盈广场均位于珠海路上，交通便利，周边配套齐全，区域发展日益成熟，具有很大的增值潜力。

常汇生活广场位于海虞北路延伸段，常熟老街的南面，地段比较优越。

小区引进了多个国际品牌，如易初莲花大型超市、肯德基、一茶一坐、星巴克等，后期居住品质较高。

二、价格定位二、价格定位锦源公寓锦源公寓价格定位价格定位价格定位系数对比因素本项目同济联合广场紫晶城隆盈广场庆裕新都汇常汇生活广场备注外部因素16%地段因素评分100102100105105110本项目就地段来看并没有优势10%商业配套评分100110108115115115隆盈与常汇均已有大品牌店入驻的意向10%公共生活配套评分100108110100100115相对来说，北区的几个项目的配套稍显不足5%自然人文景观评分100115100959598本项目可直接观赏虞山风景，空气清晰8%区域规划发展评分100105105115115110本项目周边的发展尚有一段时间内部因素5%开发商品牌评分100110110100110100均以本地开发商为主5%总规模评分100105110105100105相比之下，本项目的规模中等偏小5%建筑品质评分100105105100105105隆盈与常汇配备玻璃幕墙，品质有所提升23%产品规划评分100170180170170170区域内挑高产品为主，且客户偏好性较强5%平面布局评分100981001009898大多楼盘的平面布局较为合理3%剩余产权年限评分100110110105105105本项目为04拍得的地块，较其他项目早4-5年左右5%其他评分100102100100105102考虑到一些项目聘请较为专业的装修公司100%系数累加100120.67122.15119.4121.15122.056855元项目价格（毛坯）？

700075009000900010000折后价格70007500880087008170参考权重20%20%20%20%20%项目价格*权重*100/系数累加11601127147414361556静态竞比价格6855元/平米（理论价格）考虑到本项目将在20