设计管控--东原D8案例分享.pptx

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2017/01/092017年度设计管控（方案）-东原D8公馆案例分享深总院-重庆分院演讲者：

葉超SADI三流的企业卖产品二流的企业卖品牌一流的企业卖标准“全球市场经济条件下各行业企业发展趋势”！

【保利集团户型设计标准2014版】为什么要进行设计管控？

设计管控是对项目计划的执行、品质的保证、成本的控制、安全的保障乃至整个商业地产未来的运作都有着十分重要的意义。

参与选址项目策划概念总图方案设计初步设计施工图设计复盘总结竣工验收中期检查样板段确认施工封样设计封样成果转换设计管控内容1.全程管控：

概念规划、方案设计、初步设计、施工图设计、实施、运营六个阶段。

2.重点管控：

安全管控、计划管控、定额设计、品质管控、落实强条、面积管控和绿建节能七大方面。

3.专项管控：

对于集团重点或特殊类项目，由规划院牵头成立专项小组进行设计管控。

概念规划阶段的设计管控在概念规划阶段，规划院配合发展部和成本部进行概念规划设计，概念规划成果作为发展部谈判和成本部进行项目成本测算的依据。

这部分过程要对项目进行调研，踏勘和评审规划，组织核实限高、退线、人防、日照等相关事宜，核实周边是否有需要保留的建筑，是否有高压架空线、主要市政管线等相关事宜，多次沟通确定规划方案和主要经济指标。

本阶段重点注意事项：

总图业态规划、日照及限高。

这部分内容对决策有很重要的影响。

注意用地条件的特殊规定。

方案阶段的设计管控规划院组织项目的设计单位招标工作，设计单位定标后，设计单位就项目情况和强条要求进行方案较低，并通过方案评审、方案论证等会议对设计单位的方案阶段成果进行检查。

1.方案启动会-设计部介绍规划方案、计划节点及设计配合主要节点。

2.方案深化设计评审-负责人加上深化方案，参会部门提评审意见。

明确各部门下一步工作计划，提醒各方提供书面反馈意见，项目公司落实总图设计条件，外管网设计条件，明确人防事宜，明确消防论证事宜以及上述各项反馈的时间节点，集团相关部门给结构降板、荷载等条件及反馈时间节点，项目公司明确提供基坑开挖图及基础图时间节点。

3.立面效果工作-总图确认后开始里面设计招投标工作，立面前期规划院把控大方向，外立面必须附上立面成本测算内容。

初步设计阶段的设计管控初步设计阶段的重点是初步设计评审，是规划院管控的重要阶段。

初步设计的四个不变原则：

重大效果不变、主要指标不变、关键成本不变以及业态布局不变。

初步设计阶段是一个承前启后的阶段，是设计和施工交接的一个起点。

在此过程中药明确市政、消防、人防等政府对接情况，明确消防论证及报批时间节点、人防报批时间节点和初设成果会审会时间节点。

明确下阶段工作内容，明确下阶段的时间节点，对接方式，涉及的单位。

封样管理是商业地产公司有别于设计单位、一般地产公司的重要工作。

集团设计部门进行立面设计封样工作，明确设计效果，用于指导幕墙招标。

设计封样管控对项目品质有着极其重要的地位。

初步设计阶段重点注意事项：

解决安全、业态、专业三者的矛盾，并确定业态规划的80%-90%.3580体系方案管控的利器！

30，50，80，100。

A概念设计ConceptDesign1设计条件资源5期PARKD7MALL+OFFICE老社区老社区MTRBUSPARKING商业价值PARKD7MALL+OFFICE老社区老社区BUSPARKING1234指标要求：

总建筑面积：

9.5万平米（计容）（两栋SOHO,一栋小套型住宅）容积率：

6.4建筑密度：

不大于45%建筑高度：

不超过100米。

高密度12米高差260258248247值得深度挖掘利用期望住宅（8.4万m2）商业（1.1万m2）住宅（7.5万m2）商业（2万m2）优势:

1与公园在一个地块2交通方便3靠近D7MALL和老社区弱势:

容积率高（如何增加商业价值和商业面积?

）机会:

地形高差（立体化的动线组织能不能强化优势,弥补弱势?

）覆盖率45%甲方诉求：

1提升项目商业价值和商业面积2注意D7整体性探索一：

商、住关系强化商业价值:

平面格局PARK商业住宅D7MALL住宅与公园共同为商业提供人气。

公园为住宅和商业提供景观资源。

商业南北向联系轻轨站与停车场。

SOHO平面选择甲壳虫公寓案例特点：

全是双侧布房。

（可以节约走道面积，这对面积小甲壳虫公寓极重要。

双侧布房比单侧布房提高10%的实用率。

因此，平面应该是“一”字型或“H”型，否则实用率很低。

商住关系：

住宅平面尽量紧凑，尽量靠边布置。

把东面留给商业。

在宽阔位置，争取实现商业内街。

PARK探索二：

商业定位D7区还缺什么商业空间？

当我们讨论第五期新建2万平米商业空间时，首先要知道D7区目前拥有的是住宅、商业中心、写字楼。

D7MALL宏大、密集。

D7MALL=2个深圳万象城。

第五期新的2万平米应与D7MALL拉开差距，避免同质竞争。

难波公园NambaPark,Osaka,Japan（注意名称不是“XXMALL”而是“XXPARK”）Retail：

精品店、商铺、药店等300多家RetailParkPark剖面示意Park+RetailRetailPark常规剖面NambaPark强化retail与park的互动关系。

将人向高楼层引入。

Park+Retail怡丰城VIVOCity,SingaporePark+RetailRetailRoofGardenParkVivoCity强化retail与park的互动关系。

BayD7区有商业，也有公园，但还没有这样的公园化的商业空间。

探索三：

增加商业价值粗算商业面积“两层底商店铺”的格局只能做到1.0-1.5万平米。

因此，必须有所突破。

增加商业面积向3层发展（合理立体动线组织）向-1层发展（利用地形）六本木山RoppongiHill,Tokyo,Japan（注意名称不是“XXSHOPPINGCENTER”而是“XXHill”）RetailPlaza剖面示意Park+RetailRetailcirculations常规剖面NambaPark将人向高楼层引入。

上面楼层反而更有价值。

lobbylobby2规划愿景OurVisionD7MALLD7ParkOurVisionMALL实体PARKretaillobbyD7MALLD7PARK高密度商业环境：

时尚、中高端、绚丽、缤纷、中密度商业环境：

闲暇、便利、生活化2F底商+住宅原策划OurVisionlobbylobbylobby商业Hill+住宅立体流线组织+“泛首层”概念通过与公园的结合引入商业人气。

并向3层发展。

3概念方案总计容面积：

约9.5商业：

2.0-2.2万平米SOHO:

5.75万平米（980x29x2）住宅：

1.75万平米（600x29x1）4个主要商业体量+立体交通流线网络塔楼尽量靠边。

把东面留出来给商业。

住宅面向公园。

住宅为商业提供人流。

公园与五期商业相互渗透。

立体化的动线组织将公园引向各楼层。

商业空间也随之向三层发展。

红石路边上下层广场将人流引向-1层红石路边上下层广场将人流引向-1层商业内街立体动线泛首层商业内街空间节点商业平面示意260标高平面256标高平面屋面场地1.合理的商住关系和SOHO平面选型2.周边资源整合。

结合公园的中密度商业。

与D7MALL商业和而不同、相互补充。

3.结合地形高差,立体组织交通。

实现泛首层概念，实现商业价值的增加。

4.临红石路侧商业接近50%。

4立面意向年轻动感的塔楼外观上海新天地朗庭概念设计阶段：

（30%深度）设计院:

1提供策划思路2概念总图3强排指标4提供平面选型5立面意向开发商:

1投资决策2明确总图方向3指标经济测算4产品初步筛选5达成初步立面风格概念设计阶段：

（参会人员）设计院:

1方案主创汇报2设计总监补充3运营部参会开发商:

1董事长或执行总裁2总经理或副总3设计研发总4营销部5招商部6开发部7成本部编号编号WBSWBS任务名称任务名称工期工期前置任务前置任务责任部门责任部门备注备注阶段阶段概念设计40d40d研发部研发部1111设计前期准备设计前期准备31d31d研发部研发部221.1选择概念设计单位24d研发部33选择概念设计竞标单位10d研发部44公司确定竞标单位3d3研发部55与参与竞标的单位谈判11d4研发部661.2编制概念设计任务书24d研发部77【设计任务书部门内部研讨会】9d研发部88编制概念设计任务书6d7研发部99【建筑概念设计任务书公司研讨会】3d8研发部1010任务书OA会签【工作联系单】4d9研发部1111任务书公司OA审批【项目成果】2d10研发部12121.3签订概念设计合同31d研发部1313编制设计合同3d研发部1414合同条款谈判15d13研发部1515OA审批【合同审批】3d14研发部1616合同盖章并发送设计单位10d15研发部171722概念设计完成概念设计完成25d25d研发部研发部18182.1完成概念设计25d研发部1919【设计任务书交底会】2d研发部2020设计单位进行概念设计23d19研发部2121.1设计中间成果提交12d研发部2222.2【项目概念阶段设计研讨会】2d21研发部2323.3反馈调整意见1d22研发部2424.4概念设计调整6d23研发部2525.5概念设计成果提交2d24研发部262633概念设计内审概念设计内审15d15d1818研发部研发部27273.1【项目概念阶段设计研讨会】5d研发部28283.2【建筑概念设计成果汇报会】1d27研发部29293.3编制项目技术经济分析报告（概念版）6d28FF研发部30303.4【项目概念设计成果公司评审会】5d29研发部31313.5确定中标方案及方案设计单位1d30研发部32323.6技术经济分析报告OA审批【项目成果】3d31研发部B方案设计SchemeDesign上海新天地朗庭上海新天地朗庭比选方案方案设计阶段：

（成果）1形成方案报建文本及电子文件，通过规划局及协办各部门审批，获得方案批复。

2提醒注意与消防部门的沟通（扑救面、建筑高度的认定问题）。

3综合管网提条件，明确各管线接口。

4方案报建一旦通过，立即着手方案深化设计5开展外立面、外墙材料、细部节点大样设计方案设计阶段：

（50%深度）设计院:

1报建总图2报建指标3确定产品类型4单体图纸绘制5多方案外立面开发商:

1敲定总图2指标明确化3产品获得认可4开发部与规划衔接5立面风格成本测算方案设计阶段：

（参会人员）设计院:

1方案主创汇报2综合管网专业3相关设计人员4运营部跟进开发商:

1总经理或副总2设计研发总或经理3营销总监4开发部6报建部5成本部6采设部（外墙材料）编号编号WBSWBS任务名称任务名称工期工期前置任务前置任务责任部门责任部门备注备注阶段阶段方案设计方案设计165d165d研发部研发部1111设计前期准备设计前期准备35d35d研发部研发部221.1签定方案设计合同35d研发部33编制方案设计合同2d研发部44合同条款谈判15d3研发部55OA审批【合同审批】3d4研发部66合同盖章并发送设计单位15d5研发部771.2编制方案设计任务书35d研发部88【设计任务书部门内部研讨会】18d研发部99编制方案设计任务书9d8研发部1010【建筑方案设计任务书公司研讨会】3d9研发部1111任务书OA会签【工作联系单】1d10研发部1212任务书公司OA审批【项目成果】4d11研发部131322方案设计完成方案设计完成78d78d11研发部研发部14142.1【设计任务书交底会】2d研发部15152.2设计中间成果提交30d14研发部16162.3设计中间成果部门一审7d15研发部1717草图送交相关部门沟通0d研发部1818相关部门读图3d17SS研发部1919相关部门书面反馈1d18研发部2020与公司内各部门沟通3d19研发部2121政府意见征集7d1