城市房屋拆迁估价常见问题浅.doc

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城市房屋拆迁估价常见问题浅析

各位领导、同行：

大家好！

国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带,面对成千上万的被拆迁户,房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。

经过实践的磨炼,业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别,难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为,也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。

今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。

一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题

为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》（省政府第157号令），《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房[2004]264号）以及《房地产估价机构管理办法》（部令第142号）等有关规定。

其中：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：

拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

（3）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

（4）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第三条规定城市房屋拆迁评估，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。

城市房屋拆迁评估的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

（5）《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定　本办法所称房地产估价活动，包括……城镇房屋拆迁等需要进行的房地产评估。

有了这五大法宝， 房屋拆迁评估的作用以及评估机构与评估人员的地位和资格要求得到了确认。

城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估，城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。

二、关于城市房屋拆迁评估程序的问题

估价报告的形成必须符合法定程序，只要程序到位，那我们做拆迁评估就不会存在太大的问题。

评估机构要使自己不至于工作被动，规范房屋拆迁评估行为，推进房屋拆迁评估活动公开、透明、公正，进一步强化房屋拆迁评估监督作用。

如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

评估程序合法、合规，归纳如下：

（1）主体合法：

评估机构及签字房地产估价师符合规定。

评估机构主体只有符合法律的有关规定才具有法人资格，否则，即使其出具的估价报告客观真实，也不具有合法性，不能被采用。

据此，估价报告只有法定的房地产估价机构（临时机构不能做拆迁评估）作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。

例如，某地一拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）委托方式符合规定：

分类评估与拆迁人签定委托合同，分户评估只能通过评估机构被拆迁人投票或双方共同选择或拆迁当事人抽签等方式，并签定委托合同。

（3）现场查勘程序符合规定：

首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要有无关的第三方证人（社区工作人员等）全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上（含3名）的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。

第四，房屋拆迁评估要求要亮证执业。

凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。

第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

（4）评估资料收集齐全：

房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部分提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

（5）估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

（6）评估公示符合规定，评估要求公示七天，并在公示予以现场答复。

（7）估价报告的要素组成完整，符合规范和《城市房屋拆迁估价指导意见》等文件规定，并按要求进行送达。

（8）估价报告出具后异议期间的处理。

三、与评估机构接受委托方式的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：

“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

”

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定：

被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

第九条规定：

被拆迁房屋的补偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。

双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第八条规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估，并共同出具分户评估委托书。

拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。

　　第九条市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后，应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函，接受房地产价格评估机构报名。

报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。

少于3家的，市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。

　市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签，并聘请公证人员进行现场公证，当场宣布抽签结果。

之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：

作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。

这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。

拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

四、关于房屋拆迁估价现场实勘的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

　实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

（2）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十二条拆迁当事人有义务协助评估机构开展现场调查、现场勘测、现场拍摄等工作。

　　现场调查记录应当由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行现场勘测、现场拍摄等工作或者被拆迁人不同意在现场调查记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中如实说明。

现场查勘程序符合规定：

首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要由无利害关系的第三人（社区工作人员等）见证、全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上（含3名）的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。

第四，房屋拆迁评估要求亮证执业。

凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。

第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

五、评估之前应首先明晰评估对象产权文件的问题，以及违章建筑的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

　　当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

　　当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

估价人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，收集以下资料：

房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部门提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上却是大型的商场，对于这种情况我本人认为在选用评估方法时应坚持“合理，合法，合情”的原则。

对于房屋产权属权所出现非正常情况，应在报告中特别是假设与限制条件中予以充分说明，或特别假设与限制说明。

另：

违章建筑的问题：

《城市房屋拆迁估价指导意