融创中国湾邸壹号院二轮策略汇报合并版3.0.ppt

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风尚营销公司正式成立于2004年，前身为怡景地产工作室。

精耕房产地营销11年间，风尚从只有几个人的团队发展到300多人，办公面积达1400多平米。

以每年平均40%以上的增长率稳步发展。

业务涉及安徽本土十余处地市级城市，更跨足安徽，目前已正式进驻南京、苏州、镇江、溧水等地区。

办公环境公司品牌案例安徽南京万科品牌万科.森林公园万科.城市之光万科.蓝山万科.深蓝万科.万科城万科.金域华府万科.金色名郡万科.湖心岛（芜湖）万科.海上传奇（芜湖）万科.万科城（芜湖）万科品牌万科.九都荟万科.尚都荟万科.新都荟万科.翡翠公园万科.璞悦山万科.万科城万科.蓝山万科.尚都荟万科.新都荟深耕万科地产7年服务华润地产6年合肥华润万象城华润五彩城华润桃源里华润熙云府华润橡树湾苏州华润金悦湾华润昆玉九里华润平门府华润凯旋门华润红橡世家华润橡树湾旭辉湖山源著旭辉铂悦府旭辉陶冲湖地块旭辉.职教城地块旭辉御府旭辉外滩十八栋旭辉中央宫园服务旭辉地产5年互联网整合传播案例万科褚橙案例2014、2015年连续两年获得万科集团iprize最佳营销案例奖自2008年以来风尚营业额稳步过千万，业务面从最初单一的整合推广逐步演变成包括风尚创意、多谷互动、风尚影视、笛航公关、风尚代理在内的全生态链营销资源整合平台，也是安徽区域唯一家拥有创意互动、影视、公关、代理的全生态链创意型亿元级公司。

所有的理所当然，背后都是万水千山融创ZWQTA-025号地块第二轮沟通汇报2850万/亩ZWQTA-025437.74%17099元/现象：

拍地之后市场的疯狂开盘现场现象：

拍地之后市场的疯狂售楼部现象：

拍地之后市场的疯狂二手房交易中心万科森林公园先买车位华润凯旋门3期1.1万/95折1.8万/无房源6个月单套涨100万晚9点人满为患旭辉湖山源著天鹅湖畔1.6万单价3天300万政务区二手房华润大厦3000万整层去化加速华润中心600万现金半年等待买万象城商铺故事500余套700人已购车位1000认筹人140万方大盘合肥豪宅标杆别墅销冠政务老小区亚太第12座疯狂疯狂现象现象观点观点11：

具备：

具备购买力购买力的是资本的是资本持有者持有者与与可持续者可持续者观点观点22：

客户购买逻辑在变，市场营销模式在变：

客户购买逻辑在变，市场营销模式在变资本资本本质本质资本从来不会冷静，只是没有触动它的占有欲。

需需求求现实现实分享两个需求导向营销案例的理解唤醒需求&错位营销旭辉湖山源著推广主题回归信仰居住文明进化论从此湖山归源著源著归来不看墅258万起，人生总要一套别墅亿元实景冠鼎皖省传播体系箸福合肥系列活动阶段目的品牌发声地段中国中央别墅区第五极中央别墅区占位实景价值传播产品兑现体验筑坝蓄水活动支撑2.7临展开放4.18体验中心开放4.30梦圆中学签约3.13品牌发布会5.19首期开盘品牌15年专注别墅修为实景亿元级实景冠鼎皖省产品匠心至极，尽精微，致广大1.13媒体见面会价值兑现价格与价值相得益彰湖山学院系列活动学校签约活动、徽商企业家名车系列活动宾利、保时捷、宝马车展湖山学院吴晓波、商会系列活动安徽MBA联谊会、安徽房地产商会2015项目品牌旭辉品牌5000方示范区匠心258万起别墅错位大平层豪宅标签&制造需求坚持，不断的软着落凯旋一期的生命线20102011.62011.12资源匹配度产品的沟通产品的细节品牌形象中国城市豪宅极致成就万象城OR五彩城？

合肥能否承载万象城总部决策与考察模板：

深圳幸福里3个月高端客户调研经理级1个小时以上时间深化户型细节超定位的示范区亚洲两大豪宅基因成都金悦湾的会所大连星港湾的门脸感谢戴总的坚持10-20米细节的沟通45MIN的标准接待时间2011.12夜间低调开盘2011.6推广线中国顶级城市综合体中国城市豪宅极致成就活动线亿元翡翠展1.5亿4万实景样板管理线45分标准流程10-20m细节设计场景化去卖场化营销标准接待服务与细节2012二期三期精装尝试95折110-1702015.9.25万象城开业写字楼热销华润凯旋门阶段理解85-140入市立豪宅形象降低门槛配套兑现2011.08平层12亿成功的分享临展：

天鹅湖大酒店，总统套房，会客厅，沙盘电视首期客户建议：

银泰中心君亭酒店、天鹅湖大酒店设置融创会客厅，同时商场内设置装置展示及引导。

转化率50%60%接待：

与客户的视野相迎合，在凯旋门的客户接待过程中，置业顾问会利用北京、香港、国外等案例引导客户感知充分发挥融创自己的资源和成功开发的案例,（如地标性：

杭州印）一线城市商业、商务、居住、文化等理解高度分享，引导客户客源：

合肥首批财富的聚集地（马鞍路世纪阳光花园、柏景湾、天鹅湖畔、老城区）客户：

依然是原始资本持有&持续者蜀南庭苑绿城桂花园华润澜溪镇和庄蜀峰湾维多利亚御景山庄碧海山庄梦园城市风景园景天下新加坡花园城湖公馆金色池塘拓基广场香榭丽都恒大华府华地紫园国建、三盛、国际丽晶城、岸上玫瑰、发能、融侨、国贸、融科、宋都、置地、森林海、绿地内森绿地国际花都天鹅湖畔内森庄园山水名城国际丽晶城新地中心维也纳森林花园旭辉中央宫园华邦世贸城大溪地1912幸福里安高城市天地大溪地香樟雅苑绿城百合学府花园广利花园水墨兰庭香槟小镇嶺湖墅安居苑汉嘉西园新村西环盛世名城学府名都琥珀山庄颐和花园翠竹园、康居时代、国轩轩、奥林花园金色名郡凯旋门信旺华邦光明御琴湾梅园公寓中央美域海亚当代龙居红皖家园望江花园凤凰城中海原山柏景湾城建五环城重点社区次重点社区客户地图客户来源第一层级来访客户地图：

省委大院、联邦花园、铁四局、元一柏庄、时代广场、万振逍遥苑、绿城玫瑰园、世纪阳光花园、银杏苑、蓝蝶苑、报业园、工行宿舍、柏景湾、缤纷南国、绿地内森庄园、国建香榭水都、天鹅湖畔等小区。

凯旋门二期、三期一路之隔二期85-140为主力的普通刚需刚改产品依据一期所建立的豪宅形象和1.5亿示范区园林的打造热销12亿凯旋门三期做精装放弃做精装两场花费重金的营销活动，依然难唤醒市场印象基本无溢价，95折起售一期的客群和二期客群的不对位，三期又是全新的客户层级，客户资源的连接沟通断层，客户资源维护的缺失一期二期三期2012.8刚改产品110-170拔高形象制造需求凯旋门现象平层阔宅龙九时与间豪宅立势（刚改产品）跌宕起伏资本资产资源打动力的极致产品高净值人群/客户用户基础/社群唯一性/占有欲豪宅品牌营销模型从产品定型到营销整合豪宅非一日之功也非一时之攻回归项目理解，地价、预估价、开发预期都鲜明的指向豪宅之路如果按照整盘42亿元（不含车位）的销售金额计算营销理解：

洋房：

定价权高层+商业：

现金流超高层：

溢价空间，超预期35000元/17099元/437.74%2850万/亩“这块地我们将引入融创最高端的top系列，打造合肥最高端的精装豪宅。

”杭州融创总经理王鹏先生结合模型看融创的企图心资本资产资源归心豪宅合肥顶豪阶层归心社群唯一性/占有欲其企图心重点在于产品及用户社群的落地也即本次沟通的重要命题：

归心豪宅如何在合肥落地？

企图心一立合肥顶豪物业标杆品牌极致资产/归心豪宅解决销售问题企图心二立合肥顶豪客户社群品牌用户资源/归心社群解决品牌生存问鼎合肥顶豪标杆的可能企图心一红线外顶豪标杆的可能性豪宅首先是好位置而不是好价格对稀缺资源的占有是打造高端精品的首要法则政务区核心地段天鹅湖唯一资源融创眼中的豪宅基因项目豪宅基因匹配借鉴杭州归心社区体系，六个维度解析机会点红线内顶豪标杆的可能性杰出品质舒适空间周到细节和谐邻里活力社区贴心服务华润/高品质战略风险点检查精工行动华润凯旋门114两房140三房万科全面家居解决方案美好家定制万科邻里公约幸福社区城市乐跑赛万科营地万科慢跑道万科睿服务五星服务本案项目具备合肥顶豪标杆的产品机会归心社区价值体系初步评估精装为溢价需求不具备打动力基本需求无高端圈层基本需求无高端配置基本需求无专属定制空间创新度及打动力弱产品打动力不强市场认知万达公馆国际一线奢装十字圆厅水刀拼花大理石等工艺竞争评估绿城/品质工地开放日绿城8X1.8m南阳台6X1.9m北阳台华润凯旋门会所泳池绿城幸福绿城APP感悠慧爱恣悉归心豪宅价值体系落地初步建议高于国家标准高使用率三重空气净化国际教育机构社区泳池零干扰服务忄忄亘亘忄忄台台忄忄董董忄忄青青忄忄兑兑忄忄冘冘第三方实测评估高实用率高舒适度三重全屋净水杰出品质舒适空间周到细节和谐邻里活力社区贴心服务感悠慧爱恣悉三层LOW-E玻璃阳台？

品质共建小组尊融会高端会所三十分高效响应客户拜访杭州标准初步落地建议客户访谈修正归心产品发布会合肥落地/初融创025地块有资格有能力问鼎合肥顶豪标杆合肥顶豪标杆的面子形象诉求|案名|定位案名导出原则-它应当符合顶豪产品的形象定位-它应能直观体现融创品牌或产品线品牌-它需与土地价值或城市文化有一定连接或嫁接湾邸壹号院案名主推融创顶豪产品系，不负地王天鹅湖属性原：

官员住宅归心属性ONESWANPARK融合府案名备选融创/融和创造合肥产品属性定位导出原则-品牌+产品的价值输出大于地段显性价值再强调-匹配顶豪客户的语境或营造对话感-须有融创高端生活体系植入中国顶豪领创者中国顶豪领创者专注归心豪宅专注归心豪宅物质定位融创高端生活体系之落地融创品牌形象及产品系归心豪宅归心豪宅更懂顶豪更懂顶豪精神定位产品+高端生活体系客户圈层/对话洋房业态定位顶境心院顶钻心宅顶幕心邸超高层高层顶峰心寓酒店式公寓始终围绕资源的整合行为，营销需求通过资源整合围绕客户营造归心社群理念并通过触点的精细化管理完成沟通到购买的目标转化构建及运营的理解高端客户资源的社群化构建及运营4月5月6月7月8月9月洋房高层首开10月全产品线开盘5月底临售开放传播线资源整合阶段客户拓展节点首波客户收割品牌造势阶段产品背书阶段节点势能阶段首批开盘阶段营销线客户转化阶段4.23外展点开放资源不断转换持续热销阶段资源势能资源拓展资源转化资源整合评估后的循环转化整合线制造一个闭环的整合动作我是谁坐下来我请客家里请老友会友交友好友整合亦是与客户处理关系过程融创粉首批客户客户转化首批收割资源的势能体现资源的拓展能力资源转化节点资源整合节点首次整合我是谁融创品牌+杭州品牌这是品牌资源的开场开启品牌城市占位宣传的第一步品牌可整合资源评估全国地王大户中国豪宅领导者合肥单价地王戳破合肥天花板孙宏斌先生融创各城市公司IP头条霸主孙宏斌先生资源洞察一归心社区杭州3年经验成就杭州品牌资源洞察二归心社区概念&价值传递资源势能价值模型构建融创品牌定位价值壹号院品牌价值起点设置关键设置闭环设置围墙网络移动终端案名发布发酵线索引爆孙宏斌先生的语录犹如雷军之于小米，罗永浩之于锤子围观的墙引发一次舆论的线索孙宏斌语录最具昭示的传播渠道最具头条效应的人物最具传播话题的语句归心社区理念资源价值二维码+视频导入+搜索引擎合肥前所未有的豪宅模式再次发酵通过官方新闻媒体昭告天下（这是融创的一次公关，也是合肥项目的一次炒作）融创合肥第一站安徽之首，政务核心壹号院产品背书关键词导入语录归心围墙势能升级闭合动作品牌发布会即案名发布会意义1：

前期炒作的落位是融创与合肥结缘的价值背书意义2：

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一代球王，是大众的巅峰审美第二张脸：

回归生活，是对家庭的温暖与守护转化价值联想：

临展归心形象包装，样板示范主题炒作，如果铜像或者蜡像装置，算是深入人心。

硬汉的成就+细腻的关爱贝克汉姆和他的女儿顶豪与归心的理念形象合体归心大使建议二次整合坐下来-会友与合肥客户的接触融创产品对味高端客户的仪式感合肥融创团队合肥阵地媒体资源产品规划内容产品打造理念阶段可整合资源评估杭州客户资源杭州活动资源湾邸壹号院产品核心构成资源拓展期价值模型构建归心的社群资源互动归心豪宅产品沟通起点设置关键设置闭环设置会客厅临展装置客户访谈归心产品发布会发酵线索引爆两点沟通1天鹅湖大酒店总统套房2银泰中心总统套房即是临展厅，又是客户调研区一个沙盘+电视机LED+会客厅三面形象1天鹅湖大