重庆市甲级写字楼市场研究.docx
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重庆市甲级写字楼市场研究
1重庆市甲级写字楼市场研究
重庆市写字楼市场分析
1.1.1重庆市整体写字楼市场现状分析
投资情形
最近几年来，重庆市写字楼物业的开发一直维持平稳的态势，年投资额稳步增加。
继2004年全市写字楼总投资额达到亿元以后，延续市场投资热潮，2005年该值达到17亿元。
被市场认可为宏观调控年的2006年，全市写字楼总投资额仍超过11亿元，2007年全市写字楼总投资额为亿元，写字楼开发市场整体进展态势平稳。
数据来源：
重庆市历年统计年鉴及固定资产月报
供需情形
数据来源：
重庆市历年统计年鉴及固定资产月报
从重庆市最近几年来写字楼市场供给状况来看，施工面积整体维持较为平稳的水平，除2005年有较大增幅外，其余年份均维持在210万平方米左右，2007年施工面积有较大增幅达到万平方米；完工面积方面，由于市场需要时刻吸纳2005年的较大放量，开发商适当操纵开发速度，且近两年国家宏观调控作用明显，因此2006年完工面积仅为16.7万平方米；2007年，市场继续放量，完工面积达到万平方米。
从写字楼物业的消化速度来看，在2006年及之前，年销售面积在28万平方米左右，市场消化能力大体维持恒定，2007年写字楼完工面积放量急速扩大的情形下，销售面积爬升到万平方米。
从供求差来看，二者之间的差距慢慢缩小，2006年写字楼的销售面积更是超过完工面积3.5万平方米，增进了空置面积的减少，2007年完工面积与销售面积的差额在万平方米，与01－05年供需差距相较，已缩小很多。
1.1.2区域散布分析
据不完全统计，重庆市目前拥有必然规模（写字楼部分总建筑面积5000平方米以上）的已投入利用的写字楼共计60余栋，整体量冲破150余万㎡。
此类大型写字楼要紧散布在渝中，江北及南岸三个区域，其合计市场占有率达到写字楼整体市场的77%。
资料来源：
戴德梁行
从区域散布来看，中高级写字楼要紧集中在渝中区，整体量已冲破70万㎡，占据了主城区写字楼供给的半壁河山，这与渝中区的区位优势和在全市的地位（全市商贸中心）有关。
从片区来看，解放碑、两路口—上清寺是该区写字楼最集中的两大片区，比较知名的有多数会商厦、希尔顿商厦、半岛国际商务大厦、太平洋广场和中安国际大厦等。
江北区写字楼物业供给量位居第二，整体量已接近35万㎡。
主若是由于观音桥商圈改造以后新增写字楼供给较多，再加上城市重心和产业的北移和商务市场日趋活跃，江北区写字楼物业近期迅速放量，以后进展潜力庞大。
南岸区为主城区写字楼的第三大供给区域，总供给量约20余万平方米。
写字楼以中档和中低档为主，要紧集中散布在各区域的核心商圈周边。
重庆甲级写字楼概念
由于目前国内业界对甲级写字楼没有一个统一标准的现行标准来界定，我司依照重庆写字楼现时的实际市场情形，对完全知足以下指标且综合水平较高者概念为甲级写字楼。
指标如下：
DTZ甲级写字楼概念指标
1.位置
公共交通
位置优越，交通便利
商业气氛
居于城市商务中心或商业聚集区
周边交通建设
公交线网发达,或距现有、规划轻轨5-10分钟
2.建筑设计
层高
3米及以上
净高
2.6米及以上
标准层面积
达900平方米及以上
建筑类型
框架结构,能提供可灵活分隔适应各种变化的空间
3.标识
高度
100米以上
识别性
建筑辐射范围（半径10-20米）内可较显著识别
4.装饰
外观
铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料
大堂
有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶
电梯厅
采用高档装饰材料，地面应采用石材或地毯
办公间
墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，块状胶垫地毯地面
卫生间
进口名牌洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高级瓷砖或石材墙、地面
走廊
高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶
5.楼宇配套
商业配套
齐全的商务配套,以及能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、票务中心、快递服务等
车位
每90~150平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。
6.硬件
5A智能化系统
达到5A级标准
电梯
高效的电梯管理系统，足够的电梯数量
空调系统
国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力
7.软件
物业管理知名度
较高
物业管理水平
高效全面
客户
外资及外地企业入渝成立公司和办事处、本地知名企业并以第三产业为主
整体甲级写字楼市场分析
1.3.1散布情形
据DTZ甲级写字楼判定标准，重庆市目前现有或在售的甲级写字楼总共11栋，其散布图如下：
重庆现有或在售甲级写字楼散布图
已交楼超过3个月的物业
在售或即将交楼物业
资料来源：
戴德梁行
由上图能够看出，随着市场的进展，重庆市甲级写字楼市场三足鼎立格局正在形成。
作为重庆从来的商贸中心，渝中区的商务地位自90年代中后期写字楼开发取得大进展后，一直维持着其重庆写字楼市场的主导地位，目前解放碑、上清寺、两路口片区已经成为全市写字楼市场进展的标志性区域；近期，随着渝中区大量旧城改造项目的推出，为该区的商务业提供了新的进展机缘。
与此同时，随着重庆次中心区域的各类配套的大幅度完善，中档及以上商务类物业的进展取得了基础保证，江北区正慢慢形成区域性的商务气氛，区域商务物业进展潜力庞大。
另外，由于最近几年来会展经济的持续火热，以会展为依托的南坪商务圈的商务气氛也已初具规模，其商务地位取得进一步的增强，区域内商务物业的进展潜力也自然慢慢增加。
1.3.2整体供需情形
在2003年以前，重庆市的甲级写字楼市场大体以每隔一到两年推出一栋的速度进展；2004年以来，重庆甲级写字楼的供给迅速放量，并在2005年达到谷峰，交房面积超过11万平方米；2006年至今，仅江北以后国际一栋甲级写字楼交付利用。
目前甲级写字楼市场可租赁建筑面积总存量超过32万平方米。
注：
甲级写字楼供给面积统计基准为写字楼实际可租赁楼层建筑面积总和，不包括大堂及设备层、避难层面积。
资料来源：
戴德梁行
在供需方面，经历近10年的进展，甲级写字楼市场供需日趋平稳，每一年吸纳量有所增加。
专门是近两年重庆经济的快速进展，新进驻企业数量与日俱增，本地企业快速扩张，致使甲级写字楼的需求激增；但是近期新增物业供给却为零，致使优质写字楼市场的供不该求。
空置率方面，由于上述缘故，市场整理空置率慢慢走低。
1.3.3整体租售水平
注：
价钱均按建筑面积计算
资料来源：
戴德梁行
就整体销售价钱而言，初期（2002左右）重庆甲级写字楼的平均售价在5000元/㎡左右，进入2003年售价大幅增加，2005年推出的三栋甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价在7000-10000元/㎡（建筑面积，清水房）左右，大大冲破了以往的售价。
，而且将这种售价水平维持到2006年。
在2007年推出的龙湖西城天街售价在8000元/平方米以上，而估量在09年年末交房的西南经济区协作大厦售价9000元/平方米以上，套内均价13000元/平方米左右。
就租金而言，产品不同较大，致使租金水平有专门大差距。
02年以前，仅有多数会和希尔顿两栋甲级写字楼，其租金价钱较高决定了那时整体市场租金的高水平；但随着03年浪高凯悦的显现，由于地域缘故，其低廉的租金拉低了整体租金水平；伴随近几年甲级写字楼数量的增加，其他区域产品的显现，租金整体逐年上浮。
2007年到2020年初，新进企业入驻甲级写字楼活跃，且部份企业开始改换办公地址，促使整个甲级写字楼市场需求旺盛，交易活跃。
与2007年末相较，2020年1季度平均租金上涨了4%，达70元/平方米每一个月。
1.3.4租赁客户行业、地域分析
1.3.4.1行业散布
写字楼
租户个数及占比
金融业
贸易业
建筑、制造业
服务业
政府
总计
大都会
个数
22
23
51
42
6
144
比例
%
%
%
%
%
100%
世界贸易中心
个数
9
2
13
24
1
49
比例
%
%
%
%
%
100%
国际贸易中心
个数
13
8
22
35
0
78
比例
%
%
%
%
0%
100%
国际商务中心
个数
10
4
16
23
1
54
比例
%
%
%
%
%
100%
纽约纽约
个数
4
2
4
23
0
33
比例
%
%
%
%
0%
100%
希尔顿
个数
13
8
47
44
1
113
比例
%
%
%
%
%
100%
浪高凯悦
个数
8
5
38
52
5
108
比例
%
%
%
%
%
100%
未来国际
个数
7
9
37
53
0
106
比例
%
%
%
%
0%
100%
总计
个数
86
61
228
296
14
685
比例
%
%
%
%
%
100%
注：
一、金融业是指银行、保险、投资（但不包括投资咨询和治理）、融资、资产治理与评估、基金、信誉、担保公司等；
二、贸易业指物流运输行业和专门的商贸企业；
3、建筑、制造业是指房地产开发企业、建筑公司和传统概念上的制造行业；
4、政府是指领事馆、外地政府驻渝办事机构，重庆的政府及事业机关。
重庆甲级写字楼租户行业散布图
资料来源：
戴德梁行
1.3.4.2地域散布
写字楼
市内企业
市外企业
国外企业
500强
大都会
%
%
%
%
世界贸易中心
%
%
%
%
国际贸易中心
%
%
%
%
国际商务中心
%
%
%
0%
纽约纽约
%
%
%
%
希尔顿
%
%
%
%
浪高凯悦
%
%
%
%
未来国际
%
%
%
0%
总计
%
%
%
——
注：
1、地域的划分依据以母/总公司的注册地为准；
2、市外企业是指母/总公司的注册地在重庆市之外，中国（大陆、港澳台地域）之内；
3、个别公司既是市内/外公司，也是500强公司，或既是国外公司，也是500强公司，在计算500强企业占比时存在重复计算，因此市内企业、市外企业、国外企业的占比之和为100%，但最终的占比之和可能会超过100%。
资料来源：
戴德梁行
重庆甲级写字楼租户地域散布图
资料来源：
戴德梁行
1.3.4.3入驻重庆现有甲级写字楼的世界500强企业分析
入驻重庆甲级写字楼的500强企业有：
国内：
和记黄埔、中国石化、中国移动通信、中国人寿保险股分、中国石油；
国外：
壳牌、汇丰银行、西门子、IBM、三星电子、皇家飞利浦电子、丰业银行、松下电器、荷兰银行、索尼、巴斯夫、东芝、蒂森克虏伯、莱茵集团、强生、多数会人寿、诺基亚、马士基集团、微软、葛兰素史克、拜耳、佳能、霍尼韦尔国际、利宝彼此保险、拉法基、3M、惠氏、三洋电机、英美烟草、万宝盛华、施耐德电气、施乐、英特尔、富士电机、三井物产。
其中，国内5家，国外32家，共计37家。
各写字楼散布情形见下表：
写字楼
入驻500强企业个数
入驻名单
入驻500强企业占比
大都会
26
和记黄埔、壳牌、汇丰银行、西门子、IBM、松下电器、荷兰银行、蒂森克虏伯、莱茵集团、强生、大都会人寿、马士基集团、微软、葛兰素史克、拜耳、佳能、霍尼韦尔国际、3M、三洋电机、英美烟草、施耐德电气、施乐、英特尔、丰业银行、索尼、东芝
％
世界贸易中心
6
拉法基、西门子、巴斯夫、中国石油、中国移动、惠氏、
％
国际贸易中心
5
中国移动通信、三星电子、皇家飞利浦电子、中国石化、万宝盛华
％
国际商务中心
——
——
——
纽约纽约
1
中国人寿保险股份有限公司
％
希尔顿
4
利宝相互保险、富士、诺基亚、三井物产
％
浪高凯悦
2
大都会人寿、中国移动通信
％
未来国际
——
——
——
注：
1、西门子在多数会和世界贸易中心都有租赁办公间，其中世界贸易中心主若是为其治理卖场和营销人员而租赁，重庆公司本部是在多数会；
2、多数会人寿重庆公司本部在多数会，浪高凯悦设有营销中心；
3、中国移动在各写字楼设置的多为营销中心；
4、代理多个国际品牌（含500强企业）产品的代理公司未计算在内。
500强企业入驻重庆甲级写字楼占比
资料来源：
戴德梁行
1.3.4.4结论
1、从上表能够看出，多数会商厦入驻企业中超过一半以上为外资企业，且500强企业的占比接近20％，是重庆所有甲级写字楼当中入驻外企和500强企业占比最高的，这说明多数会商厦作为重庆顶级写字楼代表的地位在短时刻内不可撼动；
2、世贸、国贸、希尔顿三栋写字楼入驻外企和500强企业占比数据相差不大，这三栋写字楼目前在重庆市场上的地位仅次于多数会商厦；
3、国商、浪高凯悦、纽约纽约相较其余4栋写字楼，在硬件、物业方面稍差，因此反映在市场上，更多是本地公司选择入驻，其中，浪高凯悦是南坪唯一的一家甲级写字楼，入驻的500强企业在其设立的均为营销中心，而公司本部均未设立在浪高凯悦，从这点考虑，如假设除开浪高凯悦地理位置的因素，其所谓的500强企业入驻比例，能够忽略不计；
4、以后国际地处江北观音桥商圈，远离渝中核心商务区，商务气氛尚不浓厚，因此，选择入驻的也多为本地企业；
5、从目前甲级写字楼的散布和入驻租户的情形分析来看，解放碑作为重庆核心商务区的地位短时刻内无法撼动。
类比项目情形分析
1.4.1硬件情形对照
重庆市甲级写字楼硬件设施一览表
项目名称
大都会商厦
纽约·纽约
世界贸易中心
国际贸易中心
国际商务中心
希尔顿商务大厦
浪高凯悦
未来国际
龙湖·西城国际
中新城上城
西南经济协作大厦
开发商
和记黄埔
重庆英利房地产开发有限公司
重庆鑫隆达房地产开发公司
重庆聚富房地产开发公司
重庆中发房地产开发有限公司
重庆庆隆屋业发展有限公司
重庆凯悦房地产开发有限公司
重庆英利房地产开发有限公司
重庆龙湖地产发展有限公司
重庆中华企业房地产发展有限公司
重庆凯悦房地产开发有限公司
地理位置
渝中区邹容路
渝中区民族路
解放碑商业步行街东北门户
位于渝中区民生路、青年路和中华路交合处，与世贸中心只有一街之隔
渝中区中华路174号
渝中区中山三路
南坪西路2号/百盛肯德基店旁
江北区观音桥步行街/新世界百货背后
杨家坪步行街
九龙坡区高新区袁家岗奥体路1号/轻轨袁家岗站对面
南岸区南坪转盘工贸浪高会展国际广场
竣工时间
97年12月
04年10月
05年6月
05年6月
05年6月
01年11月
03年1月
07年2月
08年5月
09年6月
09年6月
项目总面积（㎡）
150,000
75,000
150,000
160,000
33,303
80,000
170,000
120,0000
133,000
800,000
60,000
单层建筑面积（㎡）
2,100-2,500
1,070
1,500
1,300
933
1,070
1,300
1,300
1,491
每层面积递减，8层为2160㎡，45层为1900㎡
1,000
写字楼总面积（㎡）
59,150
38,520
93,000
39,150
20,526
40,690
38,000
55,900
30,000
46,000
45,000
写字楼可租赁建筑面积（㎡）
54,600
32,100
66,000
31,083
17,727
35,230
36,560
51,000
28,080
46,000
36,000
使用率
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%%
80%
大堂面积及层高
大堂200平方米，层高6米，豪华装修，地面为浅色大理石，有红色图案，墙面为大理石，有吊顶，柱包有大理石、不锈钢等材料。
大堂90平方米，层高4.6米
大堂250平方米，层高4.6米
大堂100平方米，双层挑高，层高5.6米
大堂100平方米，层高9.2米，装修较简单，地面为大理石，有水晶吊灯。
大堂进深较大，但开间较窄。
大堂80平方米，挑高7.2米，五星级豪华装修。
大堂100平方米，层高10.5米
大堂100平方米，层高10.8米
大堂200平方米，局部挑高10.2米
大堂440平米，层高7米
——
标准层净高
2.4米
2.8米
40层以上3.1米，40层以下2.6米
2.8米
2.6米
2.8米
2.4米
2.8米
2.8米
3米
2.6米
物业外观
独特，醒目
高楼层，简约、富现代感
全市最高的写字楼，解放碑的地标性建筑
简约线条
外立面设计不够新颖、美观，所以整体外观感受不够大气
两路口标志性建筑，气势较大
简洁现代
现代简约，逐渐收分
简洁、简约
现代简约，富有视觉冲击力
简约线条
外立面
玻璃幕墙，局部为高档石材等材料
棕色系的玻璃幕墙和石材为主
玻璃幕墙，局部为铝板
玻璃幕墙、高级石材
玻璃幕墙、高级石材、浮雕漆
玻璃幕墙，局部为高档石材等材料
玻璃幕墙、真石漆、干挂花岗石
玻璃幕墙
石材、铝塑板、玻璃幕墙、面砖等
玻璃幕墙
铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料
电梯
10部原装日立客梯，2部货梯；承重1600Kg
5部原装进口三菱电梯（4部客梯，1部客梯）；承重1150Kg
10部原装三菱超高速电梯，其中4部电梯低区运行；其中6部电梯1分钟可直达顶层；另有4部观光电梯。
承重1350Kg
7部三菱电梯，1部货梯，6部客梯；承重1350Kg
4部三菱电梯，1部货梯，每部可承重1600Kg
塔楼4部瑞士讯达电梯，裙楼2部电梯；承重1350Kg
4部日立电梯，1部货梯。
8部进口电梯
六部广州日立电梯，载重1000kg，2.5米/秒。
（其余甲级写字楼均为3.5米/秒）
8部迅达客梯，2部货梯，承重1350Kg
8部电梯，2部观光电梯。
新风系统
新风量30立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
室外机、新风机安装到位，新风进口预留入户；每层两套新风机组。
每户配有独立的新风系统。
每户新风量控制在60立方米/人。
新风量30立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
新风进户，新风管保温，新风量50立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
新风量30立方米/小时/人
空调
中央空调设备，每单位内备有恒温控制器
中央空调
中央空调
分层式中央空调系统，分户计量。
中央空调
中央空调
户式中央空调
分层户式中央空调
中央空调，每层独立取风
分户计量中央空调
分户式中央空调
功能配套
大堂；商务会议中心；酒店配套、茶水间；商务减压系统。
大堂；各类休闲餐厅、茶座；商务减压中心等。
大堂；国际标准会议室、同声传译系统；顶楼1400多平米的直升机停机坪、商务茶馆会员专属俱乐部厅、商务减压中心、健身中心；360度观景台。
大堂；开放式商务洽谈区、商务会所、减压中心；室内恒温游泳池、康体中心、多媒体数码会议中心、写字楼员工餐厅等。
大堂；健身房、室内恒温游泳池、咖啡厅；150人多功能厅、60人阶梯会议室。
大堂；希尔顿酒店配套、写字楼员工餐厅
大堂；建设、水疗中心；商务会所。
减压中心；100人会议厅，20－50人会议厅，同声传译系统、语音传输间；直升飞机停机坪。
大堂；大、中、小规格/标准会议厅、同声传译系统；空中花园；商务会所、减压中心。
大堂；西城天街商务配套
大堂；商务区；
大堂；商务休闲酒吧街；商务减压中心；会议中心。
物管
重庆家利物业管理（重庆）有限公司
重庆靖立物业管理公司
重庆贴心物业管理有限公司
重庆豪生物业管理有限公司
重庆豪斯凯宾物业管理有限公司
庆隆物业管理有限公司
自管
重庆靖立物业管理公司
重庆新龙湖物业公司
第一太平戴维斯（物管顾问）
世邦.魏理仕（物管顾问）
停车位（个）
375个车位
450（机械车库）
360
450
140
250
地面车位150个，地下车位441个
地上及地下停车位800余个
744
2726
600
注：
可租赁建筑面积为写字楼实际可租赁楼层建筑面积总和，不包括大堂及设备层、避难层面积；
利用率为写字楼套内可利用面积与建筑面积的比值。
资料来源：
戴德梁行
1.4.2各甲级写字楼租赁情形
重庆甲级现时写字楼租赁情况（2008年6月）
甲级写字楼
写字楼建筑面积M2
可租赁建筑面积M2
使用率
套内租金
（元/平方米/月）
建面租金
（元/平方米/月）
物管费（元/平方米/月）
空置率
大都会商厦
59,150
54,600
%
125
82
25（套内含空调费）
0%
世界贸易中心
93,000
66,000
%
110
70
（建面）
30%
国际贸易中心
39,150
31,083
%
120
74
12（建面）
15%
国际商务中心
20,526
17,727
%
70
50
8（建面）
17%
纽约·纽约
38,520
32,100
%
80
65
（建面）
32%
希尔顿商务大厦
40,690
35,230
%
110
77
8（建面）
10%
浪高凯悦
38,000
36,560
%
60
48
5（建面）
14%
未来国际
55,900
51,000
%
90
63
（建面）
15%
注：
可租赁建筑面积为写字楼实际可租赁楼层建筑面积总和，不包括大堂及设备层、避难层面积；
利用率为写字楼套内可利用面积与建筑面积的比值。
以上租金不含物管费
资料来源：
戴德梁行
典型物业租金及空置率跟踪情况
项目名称
建面租金成交价跟踪
空置率跟踪
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
June
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008June
大都会商厦
52
55
59
65
72
78
82
20%
15%
12%
10%
5%
0%
0%
世界贸易中心
-
-
-
65
56
65
70
-
-
-
85%
53%
40%
30%
国际贸易中心
-
-
-
58
68
70
74
-
-
-
80%
60%
30%
15%
希尔顿商务大厦
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