金地商业地产标准化研究.ppt

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金地集团商业房地产战略定位金地集团商业房地产战略定位二六年二月二六年二月第一部分报告摘要第二部分商业地产的盈利本质第三部分商业地产的发展趋势第四部分金地集团商业地产发展战略内容概要内容概要商业房地产商业房地产IRRIRR的内在含义的内在含义商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高这是其价值的基础，也是项目获得较高IRRIRR的基础；的基础；选择在不同时点出售商业房地产，对项目选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRRIRR的影响的影响不一样；不一样；2.2.集团商业房地产战略定位集团商业房地产战略定位集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（率（IRRIRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；位；金地的商业房地产战略定位为：

适当开发金地的商业房地产战略定位为：

适当开发+中短期销中短期销售。

售。

3.3.集团新投资项目策略集团新投资项目策略纯纯商业房地产项目税后商业房地产项目税后IRR大于等于大于等于15%；在在2006年年6月份之前一律不考虑该类项目投资；月份之前一律不考虑该类项目投资；住宅项目的配套商业，应保证住宅住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后商业的整体税后IRR大于大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其，同时对商业部分现金流单独测算，其税后税后IRR要求大于要求大于10%。

4.集团已有商业房地产物业的经营调度要求集团已有商业房地产物业的经营调度要求已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。

团统一调度商业房地产的销售。

在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。

提升商铺的净营运收益水平。

集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。

理。

第一部分第一部分商业房地产的盈利本质商业房地产的盈利本质

（一）主要结论：

（一）主要结论：

项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。

在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低；一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的最大化。

作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。

（11、11）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值其本质是由商业房地产估值方法决定的其本质是由商业房地产估值方法决定的国家标准房地产估价规范5.1.5规定：

收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。

收益资本化法（incomecapitalizationapproach）预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

国外机构投资者如何评价商业房地产？

相关术语的定义相关术语的定义

（1）净营运收益（netoperatingincome）净营运收益=潜在毛收入空置损失运营费用

（2）贴现率指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的折现率。

它应当与大于等于资金的机会成本。

实际上是一项投资的收益率。

1234567n该物业价值多少该物业价值多少？

第一年净营运收益CF1贴现率r。

收益资本化法收益资本化法某商业房地产于某商业房地产于19981998年年77月月11日以出让方式取得日以出让方式取得5050年土地使用权后经年土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益1010万万元，该类房地产的贴现率为元，该类房地产的贴现率为7.5%7.5%，则该房地产在，则该房地产在20042004年年77月月11日的价日的价格为多少？

格为多少？

估值案例一估值案例一永久年限永久年限12345678910每年净营运收益增长率g%：

该物业价值多少该物业价值多少？

第一年净营运收益CF1贴现率要求为r。

永久年限永久年限有限经营期。

有限经营期。

某商业房地产土地使用年限为某商业房地产土地使用年限为7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了55年，预计年，预计该房地产未来第一年的净营运收益为该房地产未来第一年的净营运收益为88万元，此后每年的净营运收益万元，此后每年的净营运收益会在上一年的基础上增长会在上一年的基础上增长2%2%，该类房地产的贴现率为，该类房地产的贴现率为9%9%，试求该宗，试求该宗房地产的价格。

房地产的价格。

估值案例二估值案例二永久年限永久年限在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：

在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：

如何简化估值如何简化估值或者就可以计算出某商业房地产的价格。

因此，他们只要能找到同期市场上就可以计算出某商业房地产的价格。

因此，他们只要能找到同期市场上已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数KK，就可以算出被估值的物业的价格。

其方法称之为直接资本化法，他，就可以算出被估值的物业的价格。

其方法称之为直接资本化法，他们又称比例系数们又称比例系数KK为资本化率为资本化率。

假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为1010万元，售价为万元，售价为100100万元，则万元，则K=10%K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为益为2020万元，其售价为多少？

万元，其售价为多少？

举例：

举例：

在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：

在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：

或者因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算KK值时，要选取值时，要选取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。

具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。

已知某商业房地产的年净营运收益为已知某商业房地产的年净营运收益为210210万元，受益年限为万元，受益年限为4545年，年，为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资料中，选取料中，选取44宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用年限资料，计算年限资料，计算KK值。

值。

举例：

举例：

可比实例净营运收益售价剩余使用年限K=CF1/PV权重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910该物业价值？

该物业价值？

11CF1CF2CF3CF4CF5CF6CF7CF8CF9CF10CF11CF10=NOI10+PP=CF11/K贴现现值法贴现现值法实际案例实际案例越秀房地产信托资产越秀房地产信托资产白马市场白马市场租金收入增长率预测租金收入增长率预测转售资本化率取值转售资本化率取值折现率取值折现率取值费用支出预测费用支出预测重要提示：

重要提示：

房地产的收益有实际收益和客观收益之分。

实际收益是指在现房地产的收益有实际收益和客观收益之分。

实际收益是指在现状下实际取得的收益；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的，偶状下实际取得的收益；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。

然的因素后所能得到的一般正常收益。

在估价时，要采用客观净营运收益。

在估价时，要采用客观净营运收益。

影响估值的两个重要因素：

影响估值的两个重要因素：

每年净营运收益的大小，即每年净营运收益的大小，即CFnCFn：

在其他因素不变的前提下，：

在其他因素不变的前提下，CFnCFn越大则价格越高，越大则价格越高，CFnCFn越小，则价格越低；越小，则价格越低；获得该净营运收益的可靠性，即获得该净营运收益的可靠性，即rr：

由于获得净营运收益是否：

由于获得净营运收益是否可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率rr的大小。

的大小。

硬件：

硬件：

商业项目选址、前期定位、规划设商业项目选址、前期定位、规划设计、业态选择等计、业态选择等软件：

软件：

招商管理、零售管理、租赁管理招商管理、零售管理、租赁管理稳定可靠的、较高的租金稳定可靠的、较高的租金较高的净营运收益、较低的资本化率较高的净营运收益、较低的资本化率较高的市场估值较高的市场估值（11、22）商业房地产投资）商业房地产投资IRRIRR的因素分析的因素分析在同样的租金净收入情况下，长期持有出租与短期内销售相比，一定会降低项目的IRR吗？

12345678910第一年净营运收益1000万，租金净收益率为10%每年净营运收益增长率5%1亿元如果是永久性持有，该笔投资的IRR为多少？

商业物业投资的IRR高低取决于净营运收益率及净租金增长率12345678910在第一年转售在第五年转售在第十年转售第一年出售第一年出售第五年出售第五年出售第十年出售第十年出售永久持有永久持有转售的资本化率转售的资本化率10%10%10%10%10%10%实现的项目实现的项目IRRIRR15.0%15.0%15.0%15.0%15.0%15.0%15%15%如果转售的资本化率等于第一年的净营运收益率10%，各种情况下的IRR不变，即不论持有年限多长再转售，IRR都是一样的。

如果转售的资本化率小于小于第一年的净营运收益率10%，变成8%，则越早销售，IRR越高。

第一年出售第一年出售第五年出售第五年出售第十年出售第十年出售永久持有永久持有转售的资本化率转售的资本化率8%8%8%8%8%8%实现的项目实现的项目IRRIRR41.2%41.2%19.0%19.0%16.6%16.6%15%15%第一年出售第一年出售第五年出售第五年出售第十年出售第十年出售永久持有永久持有转售的资本化率转售的资本化率12%12%12%12%12%12%实现的项目实现的项目IRRIRR-2.5%-2.5%11.9%11.9%13.8%13.8%15%15%如果转售的资本化率大于大于第一年的净营运收益率10%，变成12%，则越早销售，IRR越低。

针对寻求资金高回报率（IRR）的公司来说：

当商业物业达到成熟期时，尽管租金收益仍然在不断的增长，但是，只要转售的资本化率低于投资第一年净营运收益率，就应该转售，从而获得较高的IRR收益。

（11、33）商业房地产的三种投资收益模式）商业房地产的三种投资收益模式1234567891011CF1模式一：

开发后立即销售模式一：

开发后立即销售模式三：

长期持有模式三：

长期持有模式二：

中短期持有模式二：

中短期持有后转售后转售转售估值转售估值（11、44）当采用开发后再销售的模式，一般是在将当采用开发后再销售的模式，一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才能