重庆世界茶都.pptx

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“世界茶源”复兴计划中国蒙顶山世界茶都项目重庆中原咨询顾问营业中心主讲人：

张琳ChongQing.07.2013一、独辟蹊径一、独辟蹊径之专业之专业市市场场二、四维二、四维视角之项目视角之项目价价值值三、三、万物归宗之成果沉万物归宗之成果沉淀淀茶从整体房地产市场环境来看，顾问板块传统住宅类业务份额不断下降，从整体房地产市场环境来看，顾问板块传统住宅类业务份额不断下降，重庆中原咨询顾问部开始将目光投向产业地产等地产行业的重庆中原咨询顾问部开始将目光投向产业地产等地产行业的“高、精、高、精、尖尖”方向，力求独辟蹊径方向，力求独辟蹊径重庆中原顾问最新业务发展领域电商物流园工程机械市场茶叶交易市场动漫影视基地生命科学产业园在房地产行业的深度竞争中寻找我们的优势专门为开发商解决疑难杂症专业市场专业市场是一个多行业、多要素、多跨度的复杂统一体，是一个多行业、多要素、多跨度的复杂统一体，伴随社会生产关系的变迁，生产主体、交易主体、消费模式都会伴随社会生产关系的变迁，生产主体、交易主体、消费模式都会发生根本性变革，作为物质承载体的专业市场必然千差万别发生根本性变革，作为物质承载体的专业市场必然千差万别生产主体生产主体消费方式消费方式社会生产关系社会生产关系交易主体交易主体专业市场产业链运行产业链运行肌理肌理产业政策产业政策环境环境市场交易市场交易模式模式市场辐射市场辐射能级能级在实践过程中，重庆顾问形成了整套专业市场分析理论，在实践过程中，重庆顾问形成了整套专业市场分析理论，快速把握行业内在肌理快速把握行业内在肌理市场机会难点分析目标市场需求解剖发展策略机会一机会二难点一难点二策略一策略二整体需求细分需求延伸需求通过通过深层次把握行业脉络和客户需求，寻深层次把握行业脉络和客户需求，寻求市场难点求市场难点突破。

突破。

研究专业市场，我们研究的不仅仅是一栋栋建筑而是各个行业内部的深层次运行规律一、独辟蹊径一、独辟蹊径之专业之专业市市场场二、四维二、四维视角之项目视角之项目价价值值三、三、万物归宗之成果沉万物归宗之成果沉淀淀茶四维视角抓住项目的操作价值点四维视角抓住项目的操作价值点项目价值点难度广度高度深度我们的高度一场茶文化的传播史亦是一个中央帝国的兴衰史一场茶文化的传播史亦是一个中央帝国的兴衰史茶茶及其及其衍生的茶文化均出于中国衍生的茶文化均出于中国，通过贸易、宗教与文化交流，这片承通过贸易、宗教与文化交流，这片承载着中华文明的小小载着中华文明的小小树叶征服树叶征服了世界上大大小小的民族了世界上大大小小的民族印度斯里兰卡肯尼亚土耳其印度尼西亚日本蒙顶蒙顶山山世世界茶文化圣山界茶文化圣山中国世界茶叶市场格局世界茶叶市场格局中国是世界中国是世界茶叶第一大生产国，生产总量占世界茶叶第一大生产国，生产总量占世界总产量的三分之一，而其他国家进口的茶叶却绝大部分来自印度及斯里兰总产量的三分之一，而其他国家进口的茶叶却绝大部分来自印度及斯里兰卡等卡等国，在当今世界茶产业市场经济竞争中，中国又一次落后了国，在当今世界茶产业市场经济竞争中，中国又一次落后了世界茶叶产量世界茶叶产量200620062007200720082008200920092010201020112011280280330330380380430430世界茶叶出口量世界茶叶出口量200620062007200720082008200920092010201020112011120120140140160160180180世界茶叶生产结构世界茶叶生产结构中国中国印度印度肯尼亚肯尼亚斯里兰卡斯里兰卡土耳其土耳其005050100100150150世界茶叶出口量世界茶叶出口量斯里兰卡斯里兰卡印度印度中国中国肯尼亚肯尼亚越南越南001010202030304040市场分析中国茶叶总产量一直保持世界第一位；世界茶叶出口贸易格局几经变迁，目前出口主要集中于亚洲和非洲一些发展中国家其中斯里兰卡、印度、中国、肯尼亚茶叶出口量位居世界前位，世界市场占有率10%以上中国出口量仅排在世界第三位，出口毛饮仍然面对来自斯里兰卡等南亚及非洲国家的激烈竞争，而科技和管理水平是其中最重要的因素中国茶产业发展的核心问题中国茶产业发展的核心问题长久延续的小农经济发展模式严重长久延续的小农经济发展模式严重限制茶产业市场经济的发展，生产主体与交易主体的粗放模式缺乏统一限制茶产业市场经济的发展，生产主体与交易主体的粗放模式缺乏统一的标准化制约，难以与国际接轨的标准化制约，难以与国际接轨生产生产生产生产主体主体主体主体种植种植种植种植加工加工加工加工流通环节流通环节流通环节流通环节复杂复杂复杂复杂相关相关相关相关服务服务服务服务业业业业茶产业至今仍延续着2000多年以来的小农经济模式，生产主体过多，对个体行为难以制约茶叶种植的种苗、农药品牌、用量等都与茶叶品质高度相关多数茶叶通过手工作坊制成，而其中采摘、杀青、烘焙、发酵等工艺依据制茶师傅的手艺，茶叶品质千差万别营销营销营销营销平台平台平台平台交易模式交易模式交易模式交易模式市场营销方式单一，品牌形象价值薄弱，天福茗茶、竹叶青等大型品牌缺乏通过多级经销商流转，造成中间环节大量资源浪费以传统的批发市场为主，市场交易模式粗放茶旅游业、茶馆业、茶艺、茶叶教育等茶文化的深度挖掘粗浅小农经济基础中国中国茶叶产区分布茶叶产区分布中国主要有四大茶叶产区，囊括绿茶、红茶、中国主要有四大茶叶产区，囊括绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黑茶等七大类二十多个品种，品类丰富，百花绽放乌龙茶、白茶、黑茶等七大类二十多个品种，品类丰富，百花绽放河南信阳河南信阳毛尖毛尖四川蒙顶黄芽四川蒙顶黄芽云南普洱茶云南普洱茶杭州西湖龙井杭州西湖龙井祁门工夫红茶祁门工夫红茶福建安溪铁观音福建安溪铁观音洞庭碧螺春洞庭碧螺春中国四大茶叶产区中国中国茶叶茶叶市场市场格局格局中国中国70%70%生产茶叶为绿茶，而其中生产茶叶为绿茶，而其中80%80%来自于名山，名山茶叶总产量及人均来自于名山，名山茶叶总产量及人均拥有茶园拥有茶园面积县域排名占全面积县域排名占全国第一位，超过知名的福建安溪、云南普洱国第一位，超过知名的福建安溪、云南普洱名山县安溪县信阳县宁洱县（0%10%20%30%40%33%14%8%2%图：

各县茶园种植面积比例图：

各县茶园种植面积比例200520062007200820092010201101020304023.12425.426.126.527.630.2图：

名山近年来茶园面积图：

名山近年来茶园面积（单位：

万亩单位：

万亩）名山茶叶主要品类名山茶叶主要品类甘露甘露黄芽黄芽石花石花20072008200920102011020406080100120绿茶乌龙茶普洱茶红茶图：

中国主要茶叶品种产量（单位：

万图：

中国主要茶叶品种产量（单位：

万吨吨）名山名山茶叶发展历史茶叶发展历史悠久悠久西汉时期西汉时期吴理吴理真在名山开创了人工种茶真在名山开创了人工种茶的先河，自唐至清岁岁为贡，名山作为茶马古道的起点，当今世界茶人的先河，自唐至清岁岁为贡，名山作为茶马古道的起点，当今世界茶人寻根问祖和朝圣之地，茶产业发展根基深厚寻根问祖和朝圣之地，茶产业发展根基深厚扬子江中水，蒙山顶上茶2004年国际茶文化研讨会发表了世界茶文化蒙顶山宣言正是向世界宣布，蒙山为世界茶文化发源地世界茶文化发源地最早人工植茶地最早人工植茶地茶马茶马古道的起点地古道的起点地历史最悠久的贡茶地历史最悠久的贡茶地世界世界茶文化圣茶文化圣山山当今当今世界茶人寻根问祖和朝圣之地世界茶人寻根问祖和朝圣之地开创人工种茶先河西汉西汉唐代唐代蒙茶开始入贡皇室宋宋代代蒙顶茶传入日本“茶马互市”，“专以雅州名山茶易马”清清代代蒙顶“仙茶”演变为皇室祭祀太庙之物“皇茶园外所产茶叶，开始列为正贡、副贡、陪贡印茶倾销、川茶没落名名山茶发展历程山茶发展历程名山品牌价值衰落名山品牌价值衰落近代以来，名山将茶叶制成初级成品茶被运往近代以来，名山将茶叶制成初级成品茶被运往各地制成其他品种的茶叶，价格成倍上扬，本地茶企利润微薄，整个茶各地制成其他品种的茶叶，价格成倍上扬，本地茶企利润微薄，整个茶产业发展风雨飘摇产业发展风雨飘摇1958年，毛主席在四川成都开会，指名要喝蒙山茶，并发出指示：

“蒙山茶要发展，要与广大群众见面，要与国际蒙山茶要发展，要与广大群众见面，要与国际朋友见面！

朋友见面！

”毛泽东毛泽东区域品牌区域品牌品牌价值（亿元）品牌价值（亿元）排名排名西湖龙井52.661安溪铁观音52.042普洱茶47.143信阳毛尖46.064洞庭山碧螺春30.945祁门红茶20.4210蒙顶山茶蒙顶山茶12.7312.731717图：

全国茶叶公用区域品牌价值评估排行榜图：

全国茶叶公用区域品牌价值评估排行榜重新包装进入终端市场重新包装进入终端市场名山种植生产初级加工名山种植生产初级加工经各级经销商销往全国经各级经销商销往全国利润利润2%-5%2%-5%利润利润50-60%50-60%利润利润20-30%20-30%如何实现“世界茶源”的复兴？

项目位于四川省雅安市名山县项目位于四川省雅安市名山县，扼守扼守通往名山蒙顶山景区的必经之路，通往名山蒙顶山景区的必经之路，邻近邻近318318国道及成雅高速名山下道口国道及成雅高速名山下道口，项目区位在中国茶产业发展进程，项目区位在中国茶产业发展进程中具有战略性地位，中具有战略性地位，有能力成为中国未来茶产业发展的标杆性项目有能力成为中国未来茶产业发展的标杆性项目成成都都市市崇州市崇州市温江区温江区邛峡邛峡大邑县大邑县名山名山雅安雅安新津县新津县蒲江县蒲江县眉山眉山成温邛高速成温邛高速邛名高速邛名高速成成雅雅高高速速成成乐乐高高速速成雅高速成雅高速318318国道国道318318国道国道318318国道起点为上海，终点为西藏友谊国道起点为上海，终点为西藏友谊桥，桥，全长5476千米，是中国最长的国道是中国最长的国道；：

途径长江口、西湖、太湖、黄山、庐山、鄱阳湖、洞庭湖、九华山、神农架、三峡、张家界、武陵源、峨眉山，被誉为被誉为“中国景观大道中国景观大道”A1A1A2A2A3A3北项目总占地约项目总占地约500500亩，其中亩，其中A1A1、A2A2地块为茶叶市场用地约地块为茶叶市场用地约1010万方，万方，在整个四川地区属具有较大规模优势的茶叶市场开发项目，必将在整个四川地区属具有较大规模优势的茶叶市场开发项目，必将对区域茶产业发展产生较大的辐射对区域茶产业发展产生较大的辐射及及影响力影响力北地块北地块A1A1北北地块地块A2A2南地块南地块A3A3建筑面积：

约建筑面积：

约55万方万方容积率：

容积率：

1.51.5用地用地性质：

多功能茶叶市性质：

多功能茶叶市场场建筑面积：

约建筑面积：

约55万方万方容积率：

容积率：

3.63.6用地用地性质：

茶叶交易市场性质：

茶叶交易市场建筑面积：

约建筑面积：

约44万方万方容积率：

容积率：

1.21.2用用地地性质：

二类用地住宅性质：

二类用地住宅项目项目基础基础优势极其突出，通过我们的精心雕琢，它有能力优势极其突出，通过我们的精心雕琢，它有能力再造中国茶产业发展的一个辉煌再造中国茶产业发展的一个辉煌项目项目所在地是中国绿茶第一大生产县，所在地是中国绿茶第一大生产县，茶叶发展历史背景深厚茶叶发展历史背景深厚项目区位占据中国西部茶产业发展的项目区位占据中国西部茶产业发展的战略要地战略要地项目规模在整个川西地区能够产生较项目规模在整个川西地区能够产生较大的辐射及影响力大的辐射及影响力背景区位规模也许我们可以创造一个中国茶产业振兴史上的新奇迹项目整体定位项目整体定位中国蒙顶山世界茶都打造以中国传统茶文化为精髓的世界级茶产业平台打造以中国传统茶文化为精髓的世界级茶产业平台整体定位整体定位核心交易体核心交易体系系产业服务体产业服务体系系配套服务体配套服务体系系散茶交易散茶交易精品交易精品交易物流物流仓储仓储电子交易电子交易拍卖