大华云庭二期工程管理策划书.docx
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大华云庭二期工程管理策划书
AN
C
大 华 云 庭 二 期
工程管理计划书
编制：
大华集团上海业业置业有限公司
工程部
第一章：
工程概况及项目总平面图
1.1项目概况
大华云庭二期位于青浦区徐泾镇，东侧为西向阳河、南侧为徐泾港、西侧为徐盈路、北侧为徐泾中路，工程总占地面积：
42921M2，总建筑面积：
约34026M2。
本工程由32栋单体建筑组成，各楼栋建筑情况如下：
序号
楼号
房型
层数
地下建筑面积
地上建筑面积
1
69#
A区商务别墅
3
5340.3
2
70#
B区商务别墅
3
2811.1
3
38#45#
六联体H型
3
424.2×2
1015.1×2
4
39#50#
四联体E型
3
276.35×2
848.93×2
5
40#43#44#46#47#49#
三联体E型
3
212.04×6
634.9×6
6
41#42#52#65#66#
三联体H型
3
211.6×5
512×5
7
48#
八联体H型
3
535.6
1385.8
8
51#
四联体H型
3
276.3
683.4
9
53#54#
A1A2房型
2
195.6×2
518.4×2
10
55#61#
A3EES房型
3
322.8×2
635.5×2
11
56#60#
A3A5SN
3
262.8×2
474.9×2
12
59#62#63#64#
VF房型
2
152.3×4
342.2×4
13
67#68#
A3A5N房型
3
172.6×2
497.9×2
14
58#
VG房型
2
372.7
613.5
15
垃圾房
1
40
1.2项目总平面图（附图１）
第二章：
工程进度管理
2.1项目总控制计划（附表１）
2.2工程进度控制措施
2.2.1总包施工进度计划审核
施工合同签订后，项目开工前，总包单位根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总包单位《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，则转送工程部审核。
工程部着重审核总包单位《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中配合销售的工作应由具体的安排。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总包单位按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
2.2.2施工过程中施工进度计划审核
施工总包单位按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
2.2.3总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料，总包单位按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。
施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。
工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。
2.2.4奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：
配合销售工作、、主体封顶、外架拆除等。
工期目标处罚措施：
（1）施工过程中的节点计划处罚标准：
每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚2000元。
每一栋楼设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。
（2）整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚5万元。
2.2.5甲方分包工程施工进度计划控制
各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，工程部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。
2.2.6工程部内部计划协调
工程部与合约部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：
总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划：
◆《总施工进度计划》
◆《招标考察计划》
◆《分包队伍进场计划》
◆《甲供材料进场计划》
◆《样板确认计划》
◆《出图计划》
当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，工程部组织召开工程协调会，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。
工程部将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总包单位，总包单位相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。
2.2.7总包计划控制
总包单位按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。
每周监理例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包单位查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。
每月总包单位提交《工程月报》，工程部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报工程部存档。
2.2.8对外协调工作
工程部积极与质量监督安全监督站，并配合前期、配套部与煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。
第三章：
工程质量及安全管理
3.1工程质量与安全管理目标
3.1.1工程质量管理目标
项目入住时：
（毛坯房标准）总投诉率<90条／每百户的有效投诉率；
•墙体开裂投诉率<0.1条／每户的有效投诉率；
•卫生洁具投诉率<0.1条／每户的有效投诉率；
•门窗投诉率<0.2条／每户的有效投诉率；
•装饰投诉率<0.2条／每户的有效投诉率；
•电气投诉率<0.1条／每户的有效投诉率；
•给排水投诉率<0.1条／每户的有效投诉率；
•部品投诉率<0.2条／每户的有效投诉率。
3.1.2安全文明施工管理目标
•区标化文明工地
3.2质量与安全管理指导思想
3.2.1依靠监理的力量控制质量及安全
（1）监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助工程部进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。
（2）现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。
（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境
3.2.2强化过程监督
（1）承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。
（2）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。
（3）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。
3.2.3沟通与支持
（1）沟通活动：
与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持
（2）管理与技术支持：
•设计交底；
•施工节点与细部交底；
•技术标准交底；
•施工工艺交底；
•施工组织与配合交底；
•质量控制点交底；
•施工样板交底；
3.2.4分户验收――把握竣工验收最后防线
工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行如何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100％的验收。
3.3工程质量管理措施
3.3.1图纸审查制度
施工图出图前，由设计部组织，工程部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。
开工前，由工程部组织，总包单位、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。
对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查：
◆±0.000绝对标高与周边场地标高的协调
◆总图坐标封闭复核
◆基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引
◆结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响
◆楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引
◆外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性
◆屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核
◆统一技术条件：
阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一
◆栏杆、扶手详图
◆庭院围墙详图
◆铝合金门窗规格、数量、分格设计的统一
◆雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注
◆开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位
◆室外景观、管线综合平衡设计
3.3.2施工单位质量保证体系
总包单位在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报工程部和监理公司。
工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总包单位进行修改。
3.3.3设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
3.3.4样板引路制度
样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、项目管理部、工程管理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。
编号
类别
内容
组织部门
确认部门
A
交楼样板
每户型
工程部
设计部、营销部、监理、总包
B
施工工艺样板
混凝土导墙
监理公司
工程部、总包
C
混凝土楼（屋）面收浆
工程部、监理、总包
砌体沟缝
工程部、监理、总包
穿墙管预埋
工程部、监理、总包
钢板（丝）网安装
内外墙抹灰
内外墙涂料
天棚
楼地面粉刷、楼地面砖
楼梯踏步
铝合金塞缝、防水、打胶
防水基层处理
防水层
屋面瓦铺设
涂料、油漆
地砖及排版
铝合金门窗、配件
外墙面砖
3.3.5项目质量管理要点
根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：
（1）定位放线；
（2）基础施工；
（3）地下室施工；
（4）外墙外保温体系施工；
（5）铝合金门窗安装；
（6）单元门、入户门安装；
（7）栏杆扶手安装；
（8）地下室、屋面防水施工；
（9）卫生间防水涂膜施工；
（10）精装修；
（11）水暖电管线预留预埋；
（12）配电箱、配电柜安装；
3.3.6技术方案先行制度
总包单位和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工。
未报施工方案的，一律不得施工。
项目中拟审批的施工方案包括：
（1）施工组织设计
（2）测量方案
（3）雨季施工方案
（4）冬季施工方案
（5）桩基施工方案
（6）基坑支护施工方案
（7）地下防水施工方案
（8）混凝土施工方案
（9）钢筋施工方案
（10）模板施工方案
（11）砌筑施工方案
（12）脚手架施工方案
（13）屋面工程施工方案
（14）装修施工组织设计
（15）成品保护施工方案
（16）外墙外保温施工方案
（17）设备专业施工组织设计
3.3.7质量通病处理
针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。
3.3.8日常质量管理
工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总包单位负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总包单位分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
3.3.9设计协调问题
对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
3.3.10质量事故处理
对严重的质量事故，由总包单位提出技术处理方案，并经监理公司和工程部认可后，进行处理。
对经处理的部位，应重新检查验收。
对于一般的质量事故，由总包单位按技术处理方案处理后，重新检查验收。
3.3.11入住前质量检查和维修
根据完工后内部检查的流程和方法，工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总包单位进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。
3.3.12成品保护措施
（1）铝合金门窗：
运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；
进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。
在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。
门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。
已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。
严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。
外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。
应防止利器划伤门窗表面；防止电、热i和焊花烧伤或烫伤面层。
门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。
在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。
（2）入户门：
运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。
进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。
对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；
如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。
施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。
应防止利器划伤门窗表面；防止电焊花烧伤或烫伤面层。
（3）防水层基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。
养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。
合理安排施工流向，避免过早上人走动。
已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。
穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。
地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。
（4）涂料与油漆在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。
将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。
涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。
（5）地坪安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。
3.4安全文明施工管理
3.4.1施工现场CI标识系统
施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按上海市有关安全文明要求执行。
施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，并由工程部在总承包现场临建施工前进行交底。
（1）施工主入口形象要求
入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程现场平面布置图
大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。
（2）临时围墙设计围墙高度不小于2m。
在总包合同说明，现场临时围墙的包装宣传权归公司所有，宣传策划由营销部统一制定要求或设计。
（3）现场道路
现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平整、清洁。
（4）卫生间
项目现场卫生间由总包单位安排专人及时清理以保持清洁干净。
3.4.2施工过程管理
工程开工前，工程部协助监理公司对总包单位《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与公司CI形象标识系统符合性，是否满足上海市安全文明要求。
监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。
对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。
监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送工程部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。
第四章：
工程成本管理
4.1项目成本控制措施
4.1.1招投标及材料采购方式
对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。
对于限价、指定品牌设备材料，工程部、合约部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。
4.1.2推行限额设计
根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
4.1.3设计奖罚制度
为鼓励设计院积极配合成本控制工作，进行多方案技术、经济认证，针对工程设计中对造价影响明显的经济指标：
桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进行量化，与设计费直接挂勾。
4.1.4部品部件调查研究
在扩初设计和施工图设计阶段，对工程中的部品部件如：
门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全面的调查研究，在部品部件的设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一。
4.1.5图纸审查
开工前，项目组织施工图内部，总包单位、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。
4.1.6变更签证管理
对于工程施工过程中发生的现场签证，工程部要求承包商在工程变更、计日工、零星工程及合同外配合工作引起的现场签证工作持续进行过程中，每天提交有关该项工作所用的人工、工种、材料、机械设备、测量等原始数据，报监理单位、甲方确认；每项现场签证工作完成后2天内，乙方应提交该项签证费用清单及相应的原始记录确认文件，报监理单位、甲方审批。
专业工程师负责审核承包商上报的工程量；合约工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。
4.1.7进度款支付
采用月度付款形式，每月总包单位按合同约定上报工程月报，工程部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，合约工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。
第五章：
分包与甲供材料管理
5.1分包管理与甲供材料协调
5.1.1总包管理工作包括：
（1）报建与验收：
分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。
（2）进度协调：
总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。
（3）合同付款：
分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。
（4）安全文明施工：
分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。
5.1.2总包配合工作包括：
（1）在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备各分包工程施工的条件。
（2）提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。
（3）提供分包人员、材料、设备进场、吊装、堆放、保管条件；
（4）清理分包工程施工场地；
（5）负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏，（除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担80%，总包单位承担20%；
（6）分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的成品保护工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责；
（7）按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝），修补分包工程施工损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝；
（8）其他方便分包工程施工的工作。
1）
提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准；
2）
施工、生活用水用电接口，
3）
提供办公和生活便利、加工场地等；
5.1.3甲供、限价材料管理
（1）除甲供材料、设备外,其它材料、设备均由总包单位采购。
限价材料、设备应从甲方指定的供应商处购买，若总包拒绝该供应商
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