土地估价报告-模板.doc
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土地估价报告
项目名称：
位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估
受托估价单位：
北京XX土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号：
（北京）XX[2016]（估）字第69号
电子备案编号：
1106716IA0046
提交估价报告日期：
二○一六年八月二十六日
估价期日：
二○一六年三月三十一日
位于ZZ省XX市的土地使用权价格评估项目土地估价报告
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估
二、委托估价方
委托单位：
中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司
单位地址：
ZZ省XX市新城区天义路南段
负责人：
XX
联系人：
XX
联系方式：
XXXX
公司类型：
股份有限公司分公司
经营范围：
汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。
经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。
三、估价目的
根据ZZ省XX市的相关发展规划，XX市人民政府以位于XX市XX区XX号的1宗国有建设用地与中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司油库进行土地资产置换。
为此，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司委托北京XX土地房地产评估有限公司对待估宗地的国有建设用地使用权价格进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。
四、估价期日
二○一六年三月三十一日
五、估价日期
二○一六年八月八日至二○一六年八月二十六日
六、地价定义
待估宗地位于ZZ省XX市XX区，遵循合法原则，依据本次估价目的，根据《城镇土地估价规程》设定评估地价定义。
1、待估宗地用途：
依据委托方提供的待估宗地权属资料记载，待估宗地规划用途为仓储用地。
依据本次估价目的,按规划条件设定待估宗地的土地用途为仓储用地。
2、待估宗地使用权类型：
根据项目情况，XX市人民政府以待估宗地与委托方原油库房地产进行置换，置换后土地将以有偿方式使用，因此设定待估宗地的土地使用权类型为出让。
3、待估宗地土地使用年期：
待估宗地尚未办理出让用地手续，处于进行土地出让前期，将以满年期状态出让，因此按仓储用地出让法定最高年期设定为50年。
4、待估宗地的容积率：
油库迁建项目新地土地总面积250亩，其中30亩综合楼建设用地将走正常出让程序，仅其中220亩油库用地为置换土地。
根据委托方提供的待估宗地规划条件,待估宗地作为油库用地，地上将建设储油罐构筑物，不建设建筑物，规划容积率为0。
评估按规划条件设定待估宗地的容积率为0。
待估宗地的土地开发程度：
待估宗地位于XX区南端，开发区统一建设基础配套设施，基础设施条件为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃、通暖），红线内场地平整（达到开工条件）。
本次评估按开发区土地开发程度设定，即宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃、通暖），红线内场地平整。
估价期日：
估价师现场踏勘时间开始于2016年8月8日，与估价期日2016年3月31日不一致。
本次评估估价期日按项目需要确定，资产评估基准日统一确定为2016年3月31日。
综上，本次评估的地价定义是指评估在规划利用条件下，满足上述用途、使用年期、土地开发程度等各项评估设定条件，于评估期日2016年3月31日的公开市场条件下的土地使用权价格。
本次评估地价定义详见表1.1《待估宗地地价定义一览表》
表1.1待估宗地地价定义一览表
宗地编号
宗地名称
估价期日土地使用权类型
估价设定土地使用权类型
估价期日的登记用途
估价设定用途
估价设定使用年限（年）
估价设定容积率
估价期日实际开发程度
估价设定开发程度
备注
XX区-出-1
XX油库
出让
出让
仓储用地
仓储用地
50
0
红线内外“七通”、红线内“场平”
红线内外“七通”、红线内“场平”
七通：
通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供暖
七、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下，于估价期日公开市场条件下的土地使用权价格为：
评估宗地数：
1宗
货币种类：
人民币
土地面积：
146667.40平方米
土地单价：
297元/平方米
土地总价：
4356.02万元
总价大写：
肆仟叁佰伍拾陆万零贰佰元整
待估宗地的具体单价、总价等见《土地估价结果一览表》：
3
土地估价结果一览表
估价机构：
北京XX土地房地产评估有限公司估价报告编号：
（北京）XX[2016]（估）字第69号
估价期日：
2016年3月31日估价目的：
资产置换估价期日的土地使用权性质：
出让
序号
估价期日的土地使用者
宗地编号
宗地名称
土地使用证编号
估价期日的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
剩余土地使用权年限/年
面积/㎡
出让土地单价/元/㎡
出让总地价/万元
备注
证载
实际
设定
规划
实际
设定
1
/
XX区-出-1
XX油库
/
仓储用地
仓储用地
仓储用地
0
0
0
红线内外“七通”、红线内“场平”
红线内外“七通”、红线内“场平”
50
146667.40
297
4356.02
七通：
通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供暖
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：
无抵押等他项权利限制
2、基础设施条件：
基础设施条件
宗地编号
宗地名称
场地状况
通路状况
供电状况
通讯状况
供水状况
排水状况
通气状况
通暖状况
XX区-出-1
XX油库
场地平整
沥青路面,临近城区主干道路
园区供电，供电状况稳定
市政通讯设施，通讯信号良好
园区供水，供水状况正常
排入园区排水管道
园区供热
园区供暖
3、规划限制条件：
宗地所在区域为XX区土地，没有规划限制；报告按规划利用设定评估。
4、影响土地价格的其他限定条件：
无
二、其他需要说明的事项：
参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”
估价机构：
北京XX土地房地产评估有限公司
二零一六年八月二十六日
5
位于ZZ省XX市的土地使用权价格评估项目土地估价报告
八、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名
XXXXXXXX
XXXXXXXX
九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字：
北京XX土地房地产评估有限公司
二○一六年八月二十六日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：
中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司
单位地址：
ZZ省XX市新城区天义路南段
负责人：
XX
联系人：
XX
联系方式：
XXXX
公司类型：
股份有限公司分公司
经营范围：
汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。
经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。
二、估价对象
XX市人民政府置换给中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司的位于XX区XX号的国有建设用地。
估价对象土地面积146667.40平方米，用途为仓储用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
待估宗地为国有建设用地，已规划为XX区土地，XX市政府已批复置换给中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司建设油库，尚未办理土地出让手续，未办理土地登记。
依据委托方提供的土地权属资料，待估宗地具体土地权属状况如下：
宗地位置：
XX市XX区经济开发区XX号
宗地用途：
仓储用地
土地使用权类型：
出让
土地面积：
146667.40平方米
四至：
东至XX高速公路辅路，南至经济开发区土地，西至经济开发区土地，北至XX号。
土地级别:
XX市城市基准地价工业用地一级
2、土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司将以出让方式取得该宗地法定满年期土地使用权。
根据委托方提供的权属资料和估价师现场调查了解，待估宗地来源合法，产权清楚，估价期日没有权属纠纷，没有记载抵押权、担保权、租赁权、地上地下权、相邻权等他项权利。
3、土地利用状况
待估宗地土地利用规划条件：
规划建设80000m3立式钢制储罐。
不建设建筑物，规划容积率为0。
宗地基础设施条件：
宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通暖气），红线内场地平整（达到开工条件）。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）城市地理位置
XX市是ZZ省下辖地级市，位于ZZ东南部，介于北纬41°17′10″～45°24′15″，东经116°21′07″～120°58′52″之间，蒙冀辽三省区接壤处。
被省政府定位为省域副中心城市。
（2）城市面积及人口
XX市市总面积9万平方公里，辖三区、七旗、二县，ZZ东部中心城市，是一个以蒙古族、汉族为主的多民族城市，有蒙、汉、回、满等30多个民族。
总人口464.3万，是ZZ第一人口大市，约占ZZ人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3万。
（3）城市自然条件
XX地处大兴安岭南段和燕山北麓山地，分布在西拉木伦河南北与老哈河流域广大地区，呈三面环山，西高东低，多山多丘陵的地貌特征。
山地约占XX市总面积的42%；丘陵约占24%；高平原约占9%；平原约占25%。
大体分为四个地形区：
北部山地丘陵区；南部山地丘陵区；西部高平原区；东部平原区，海拔高300-2000米。
东部在西拉木伦河与老哈河汇流处大兴三角地区，海拔高不足300米，为XX市地势最低地带；西部克旗、郊区和河北省围场县交界处的大光顶子山，海拔高2067米，为XX市第一高峰。
主要山脉有大兴安岭南段，努鲁儿虎和七老图三条山脉。
XX属中温带半干旱大陆性季风气候区。
冬季漫长而寒冷，春季干旱多大风，夏季短促炎热、雨水集中，秋季短促、气温下降快、霜冻降临早。
大部地区年平均气温为0～7℃，最冷月（1月）平均气温为-10℃左右，极端最低气温-27℃；最热月（7月）平均气温在20～24℃之间。
年降水量的地理分布受地形影响十分明显，不同地区差别很大，有300-500毫米不等。
大部地区年日照时数为2700～3100小时。
每当5～9月天空无云时，日照时数可长达12～14小时，日照百分率多数地区为65～70%。
XX主要水系有乌尔吉沐沦河水系、西拉木伦河水系、教来河水系、老哈河水系、内陆河水系，地上水年平均径流量为32.67亿立方米。
（4）土地资源状况
地处ZZ高平原向松辽平原过渡地带，北部为大兴安岭南段山地，燕山山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环形，地势西高东低，海拔一般在500~1500米之间，海拔最高为2067米。
地貌形态可分为山地、高平原、熔岩台地、低山丘陵、沙丘平原。
综上，待估宗地地处ZZ省东部，土地资源较为丰富，在区域属于人口较多的
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