保税物流园项目可行性研究报告.docx

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保税物流园项目可行性研究报告

保税物流园项目

可行性研究报告

xxx科技发展公司

保税物流园项目可行性研究报告目录

第一章项目总论

第二章建设背景分析

第三章市场分析预测

第四章建设规划

第五章项目建设地分析

第六章土建工程方案

第七章工艺技术说明

第八章项目环境保护分析

第九章安全规范管理

第十章项目风险情况

第十一章项目节能评估

第十二章项目进度计划

第十三章投资计划

第十四章项目经济效益可行性

第十五章招标方案

第十六章项目评价结论

第一章项目总论

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx科技发展公司

（二）公司简介

公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。

公司是按照现代企业制度建立的有限责任公司，公司最高机构为股东大会，日常经营管理为总经理负责制，企业设有技术、质量、采购、销售、客户服务、生产、综合管理、后勤及财务等部门，公司致力于为市场提供品质优良的项目产品，凭借强大的技术支持和全新服务理念，不断为顾客提供系统的解决方案、优质的产品和贴心的服务。

公司近年来的快速发展主要得益于企业对于产品和服务的前瞻性研发布局。

公司所属行业对产品和服务的定制化要求较高，公司技术与管理团队专业和稳定，对行业和客户需求理解到位，以及公司不断加强研发投入，保证了产品研发目标的实施。

未来，公司将坚持研发投入，稳定研发团队，加大研发人才引进与培养，保证公司在行业内的技术领先水平。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx科技公司实现营业收入6434.04万元，同比增长16.60%（915.77万元）。

其中，主营业业务保税物流园生产及销售收入为6038.09万元，占营业总收入的93.85%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额1604.34万元，较去年同期相比增长360.33万元，增长率28.97%；实现净利润1203.25万元，较去年同期相比增长119.43万元，增长率11.02%。

上年度主要经济指标

项目

单位

指标

完成营业收入

万元

6434.04

完成主营业务收入

万元

6038.09

主营业务收入占比

93.85%

营业收入增长率（同比）

16.60%

营业收入增长量（同比）

万元

915.77

利润总额

万元

1604.34

利润总额增长率

28.97%

利润总额增长量

万元

360.33

净利润

万元

1203.25

净利润增长率

11.02%

净利润增长量

万元

119.43

投资利润率

30.38%

投资回报率

22.79%

财务内部收益率

21.29%

企业总资产

万元

15556.50

流动资产总额占比

万元

34.74%

流动资产总额

万元

5403.66

资产负债率

37.29%

二、项目概况

（一）项目名称

保税物流园项目

（二）项目选址

xx经济园区

（三）项目用地规模

项目总用地面积26726.69平方米（折合约40.07亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数72.19%，建筑容积率1.36，建设区域绿化覆盖率7.02%，固定资产投资强度161.76万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积26726.69平方米，建筑物基底占地面积19294.00平方米，总建筑面积36348.30平方米，其中：

规划建设主体工程23163.77平方米，项目规划绿化面积2552.83平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计127台（套），设备购置费2035.12万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量842382.20千瓦时，折合103.53吨标准煤。

2、项目年总用水量7587.11立方米，折合0.65吨标准煤。

3、“保税物流园项目投资建设项目”，年用电量842382.20千瓦时，年总用水量7587.11立方米，项目年综合总耗能量（当量值）104.18吨标准煤/年。

达产年综合节能量44.65吨标准煤/年，项目总节能率26.35%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xx经济园区发展规划，符合xx经济园区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资7372.56万元，其中：

固定资产投资6481.72万元，占项目总投资的87.92%；流动资金890.84万元，占项目总投资的12.08%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入8853.00万元，总成本费用6816.73万元，税金及附加140.61万元，利润总额2036.27万元，利税总额2457.74万元，税后净利润1527.20万元，达产年纳税总额930.54万元；达产年投资利润率27.62%，投资利税率33.34%，投资回报率20.71%，全部投资回收期6.33年，提供就业职位151个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。

三、报告说明

可行性研究报告是项目建设单位根据经济发展、国家产业政策、国内外市场、项目所在地的内外部条件，提出的针对某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想，主要从宏观上论述项目建设的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。

四、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx经济园区及xx经济园区保税物流园行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx经济园区保税物流园产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx科技公司为适应国内外市场需求，拟建“保税物流园项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx经济园区经济发展，为社会提供就业职位151个，达产年纳税总额930.54万元，可以促进xx经济园区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率27.62%，投资利税率33.34%，全部投资回报率20.71%，全部投资回收期6.33年，固定资产投资回收期6.33年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、运用政府和社会资本合作（PPP）模式，出台合同范本，引导民间投资参与制造业重大项目建设。

（财政部、工业和信息化部）

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

五、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

26726.69

40.07亩

1.1

容积率

1.36

1.2

建筑系数

72.19%

1.3

投资强度

万元/亩

161.76

1.4

基底面积

平方米

19294.00

1.5

总建筑面积

平方米

36348.30

1.6

绿化面积

平方米

2552.83

绿化率7.02%

2

总投资

万元

7372.56

2.1

固定资产投资

万元

6481.72

2.1.1

土建工程投资

万元

2851.48

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

38.68%

2.1.2

设备投资

万元

2035.12

2.1.2.1

设备投资占比

27.60%

2.1.3

其它投资

万元

1595.12

2.1.3.1

其它投资占比

21.64%

2.1.4

固定资产投资占比

87.92%

2.2

流动资金

万元

890.84

2.2.1

流动资金占比

12.08%

3

收入

万元

8853.00

4

总成本

万元

6816.73

5

利润总额

万元

2036.27

6

净利润

万元

1527.20

7

所得税

万元

1.36

8

增值税

万元

280.86

9

税金及附加

万元

140.61

10

纳税总额

万元

930.54

11

利税总额

万元

2457.74

12

投资利润率

27.62%

13

投资利税率

33.34%

14

投资回报率

20.71%

15

回收期

年

6.33

16

设备数量

台（套）

127

17

年用电量

千瓦时

842382.20

18

年用水量

立方米

7587.11

19

总能耗

吨标准煤

104.18

20

节能率

26.35%

21

节能量

吨标准煤

44.65

22

员工数量

人

151

第二章建设背景分析

一、项目建设背景

1、前不久，由国家制造强国建设战略咨询委员会主办、中国电子信息产业发展研究院承办的《中国制造2025》重点领域技术创新路线图（2017年版）发布会在北京举行。

与2015年版路线图相比，新版路线图补充了一些新技术、新业态。

同时，突出强调了关键材料和关键专用制造设备的重要性。

与会专家表示，新版技术路线图是目前我国制造业领域中最具科学性、前瞻性、权威性的产业技术创新战略研究成果，在为企业和科研机构提供创新决策依据方面具有很高的参考价值。

2、2014年，全国劳动力成本是十年前的2.7倍，再加上原材料价格上涨、高能耗成本、高物流成本的影响，我国制造业低成本优势逐步丧失。

优衣库、耐克、富士康等世界知名企业纷纷在东南亚和印度开设新厂，加快撤离中国的步伐。

2014年全年，东莞倒闭了428家企业；被称为制造之都，以生产皮鞋、服装、眼镜、打火机文明世界的温州，日前正在经历着制造产业空心化。

3、战略性新兴产业无论从其对国家经济社会发展的战略意义，还是新兴产业的发展规律，都需要政府的大力培育和引导。

这也是美国、日本、德国等发达国家培育发展新兴产业的通常做法。

我国正处于工业化加快发展的过程中，在尚未完成工业化的前提下着眼于未来全球科技和产业发展的制高点，在战略性新兴产业领域与发达国家同台竞技，需要政府的引导、扶持和调控。

为了促进我国战略性新兴产业健康发展，国务院发布了《决定》，最近又审议通过并发布实施了《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，国家发展改革委与财政部等相关部门还设立了战略性新兴产业的专项资金，许多省、区、市也根据本地特色制定了一系列鼓励战略性新兴产业发展的规划和政策，这些都是发挥政府宏观调控作用，加快培育发展战略性新兴产业发展必不可少的措施。

但这并不意味着政府的引导和调控能够代替市场的作用，我们在实际工作中必须充分发挥市场配置资源的基础性作用。

近年来的实践表明，一些市场调控机制作用发挥的充分的地区，新兴产业发展展现出勃勃生机。

当地政府根据本地发展需求，通过规划、政策，明确发展目标、重点方向、商业环境和公平、普惠的政策措施，特别是通过建立激励企业加大创新投入、激励市场应用需求的政策体系，引导企业不断创新商业模式，充分发挥市场机制在选择投资领域、技术路线、产品性能、服务模式等方面的能动性，发挥市场主体在配置人才、资本、产业布局等方面有效性，鼓励集聚发展和竞争发展。

4、投资项目在国家发展和改革委员会发布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）将项目产品制造列为鼓励类项目。

投资项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求，因此，符合国家产业发展政策和行业发展规划。

二、必要性分析

1、我国改革发展已经进入一个重大的历史新时期。

正在从转变发展方式、完善体制机制、提高创新能力等多个方面，为更高水平、更小代价、更可持续的发展奠定基础，经济增长正在不断趋向新常态。

面临下行的困难和压力，企业要从自身做起来应对。

第一还是要把创新的能力增强起来。

实际上有一些企业，在现在困难比较多的环境下，开始了走出一条新的发展道路，他们的经验普遍都是靠创新来支持。

苏州工业园区有一家生产小家电的企业，主要是各种吸尘器，它的创新就表现在电机电机技术有不断的改进，这个电机技术的改进对吸尘器的功能改善还是很直接的。

每年有十几个关于电机技术的专利在欧洲市场注册，所以它的这种小家电在欧洲市场的出口订单现在增长就比较多，它就不像很多外贸出口企业现在困难很大的情况。

2、从国内看，我国经济发展进入新常态，消费、投资、出口、生产要素相对优势等都发生了较大变化，经济正处于新旧动能转换阶段，正从高速增长转向中高速增长，势必面临诸多矛盾叠加、风险隐患增多的严峻挑战。

但进入新常态，没有改变我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期的判断，改变的是重要战略机遇期的内涵和条件；没有改变我国经济发展总体向好的基本面，改变的是经济发展方式和经济结构。

“十三五”时期中国经济的基础、条件和动力在于：

一方面，我国经济有巨大潜力和内在韧性。

这种潜力和韧性来自新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化深入推进所蕴含的扩大内需强劲需求；来自我国地域幅员辽阔且产业类型多样，经济的支撑非独木一根，而是“四梁八柱”；来自大众创业、万众创新蕴藏着无穷创意和无限财富；来自多年来我国发展取得的巨大成就、积累的丰富经验；来自我们党的坚强领导和我国不断提高的宏观调控能力。

另一方面，全面深化改革正在源源不断释放改革红利。

“十二五”期间尤其是党的十八大以来，各方面改革呈现蹄疾步稳、纵深推进的良好态势，在一些重要领域和关键环节取得新突破，给经济发展注入了持续强劲的动能。

能不能认清机遇、抓住机遇、用好机遇，是能不能赢得主动、赢得优势、赢得未来的关键。

面对我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，面对我国经济发展进入新常态，各地各部门观念上要适应，认识上要到位，方法上要对路，工作上要得力，准确把握战略机遇期内涵的深刻变化，牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，破解发展难题，厚植发展优势，更加有效地应对各种风险和挑战，继续集中力量把自己的事情办好，不断开拓发展新境界。

3、全球化作为全球发展的必然趋势，中国只有把握关键行业，形成产业优势，力争突破，才能在世界政治经济中拥有竞争力。

如今，尽管我国经济总量已列世界前茅，但生产力水平总体上还不高。

城乡区域发展不平衡，粗放型增长方式尚未根本改变，工业化、城镇化快速发展同能源资源和生态环境的矛盾日益突出。

我国现正处于经济结构调整的重要时期，产业新常态最显著的特点是从失衡走向优化，过剩产业在政策主导下加速出清，新兴产业在市场机制下快速发展。

装备业自主创新国产化、服务业高附加值化将成为未来中国产业结构调整的四大方向，打造出低碳、绿色、提质、高效的升级版中国经济。

4、投资项目的建设可以大幅度提升项目产品的生产、研发水平，有利于促进我国相关行业稳定健康发展；项目承办单位具有较高项目产品制造工艺技术、生产设备和新产品的研发能力，近年来，项目承办单位在消化、吸收国际先进项目产品制造技术的基础上，持续加大对项目产品生产技术及相关材料的研发投入，形成了在国内同行业领先的技术优势。

三、项目建设有利条件

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

第三章市场分析预测

目前，区域内拥有各类保税物流园企业865家，规模以上企业28家，从业人员43250人。

截至2017年底，区域内保税物流园产值113092.95万元，较2016年99221.75万元增长13.98%。

产值前十位企业合计收入48381.79万元，较去年43689.53万元同比增长10.74%。

区域内保税物流园行业经营情况

项目

单位

指标

备注

行业产值

万元

113092.95

同期产值

万元

99221.75

同比增长

13.98%

从业企业数量

家

865

—规上企业

家

28

—从业人数

人

43250

前十位企业产值

万元

48381.79

去年同期43689.53万元。

1、xxx科技公司（AAA）

万元

11853.54

2、xxx科技发展公司

万元

10643.99

3、xxx科技公司

万元

6289.63

4、xxx投资公司

万元

5322.00

5、xxx有限责任公司

万元

3386.73

6、xxx有限公司

万元

3144.82

7、xxx科技公司

万元

241.91

8、xxx投资公司

万元

1983.65

9、xxx有限责任公司

万元

1886.89

10、xxx有限公司

万元

1451.45

区域内保税物流园企业经营状况良好。

以AAA为例，2017年产值11853.54万元，较上年度10600.55万元增长11.82%，其中主营业务收入11523.43万元。

2017年实现利润总额3982.22万元，同比增长13.70%；实现净利润1099.21万元，同比增长13.92%；纳税总额84.43万元，同比增长11.45%。

2017年底，AAA资产总额18418.85万元，资产负债率20.96%。

2017年区域内保税物流园企业实现工业增加值35482.91万元，同比2016年31035.52万元增长14.33%；行业净利润13030.49万元，同比2016年11288.65万元增长15.43%；行业纳税总额39366.94万元，同比2016年34140.09万元增长15.31%；保税物流园行业完成投资37855.93万元，同比2016年33842.24万元增长11.86%。

区域内保税物流园行业营业能力分析

序号

项目

单位

指标

1

行业工业增加值

万元

35482.91

1.1

—同期增加值

万元

31035.52

1.2

—增长率

14.33%

2

行业净利润

万元

13030.49

2.1

—2016年净利润

万元

11288.65

2.2

—增长率

15.43%

3

行业纳税总额

万元

39366.94

3.1

—2016纳税总额

万元

34140.09

3.2

—增长率

15.31%

4

2017完成投资

万元

37855.93

4.1

—2016行业投资

万元

11.86%

区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.07亿元，年均增长6.34%。

预计区域内保税物流园行业市场需求规模将达到170980.81万元，利润总额59259.09万元，净利润19088.42万元，纳税11621.98万元，工业增加值61712.14万元，产业贡献率18.84%。

区域内保税物流园行业市场预测（单位：

万元）

序号

项目

2018年

2019年

2020年

1

产值

132407.54

150463.11

170980.81

2

利润总额

45890.24

52148.00

59259.09

3

净利润

14782.07

16797.81

19088.42

4

纳税总额

9000.06

10227.34

11621.98

5

工业增加值

47789.88

54306.68

61712.14

6

产业贡献率

13.00%

17.00%

18.84%

7

企业数量

1038

1266

1620

第四章建设规划

一、产品规划

项目主要产品为保税物流园，根据市场情况，预计年产值8853.00万元。

项目承办单位计划在项目建设地建设项目，具有得天独厚的地理条件，与xx省同行业其他企业相比，拥有“立地条件好、经营成本低、投资效益高、比较竞争力强”的优势，因此，发展相关产业前景广阔。

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积26726.69平方米（折合约40.07亩），其中：

净用地面积26726.69平方米（红线范围折合约40.07亩）。

项目规划总建筑面积36348.30平方米，其中：

规划建设主体工程23163.77平方米，计容建筑面积36348.30平方米；预计建筑工程投资2851.48万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计127台（套），设备购置费2035.12万元。

（三）产能规模

项目计划总投资7372.56万元；预计年实现营业收入8853.00万元。

第五章项目建设地分析

一、项目选址原则

对周围环境不应产生污染或对周围环境污染不超过国家有关法律和现行标准的允许范围，不会引起当地居民的不满，不会造成不良的社会影响。

二、项目选址

该项目选址位于xx经济园区。

园区不断坚持发展新产业新业态，加速结构优化和动力转换。

国家高新区不断发展新型产业组织，积极培育新兴业态，全面构建高新技术转移转化通道和产业化平台，新兴产业生成能力和集聚效应不断增强，已经成为支撑和引领区域产业结构调整的核心力量。

三、建设条件分析

项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。

四、用地控制指标

建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数72.19%，建筑容积率1.36，建设区域绿化覆盖率7.02%，固定资产投资强度161.76万元/亩。

土建工程投资一览表

序号

项目

单位

指标

备注

1

占地面积

平方米

26726.69

40.07亩

2

基底面积

平方米

19294.00

3

建筑面积

平方米

36348.30

2851.48万元

4

容积率

1.36

5

建筑系数

72.19%

6

主体工程

平方米

23163.77

7

绿化面积

平方米

2552.83

8

绿化率

7.02%

9

投资强度

万元/亩

161.76

六、节约用地措施

土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。

（二）主要工程布置设计要求

项目承办单位