商品房建设项目成本控制浅析.doc

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商品房建设项目成本控制浅析

一、成本控制的基本概念

成本控制是指在整个经营过程即成本形成过程中，对每项成本形成的具体活动进行严格的监督，发现偏差，及时纠正，使每项具体的和全部费用及资源消耗限制在最佳范围内。

商品房建设项目的成本控制，就是在满足项目既定的质量和进度目标的前提下，从投资决策、规划设计、到建设实施等全过程中，把工程项目发生的实际费用控制在成本目标范围内，力求在项目建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

房屋产品由于具有建设投资大、施工周期长、变化因素多、涉及面广等特点；所以，其成本控制是一个动态而复杂的管理过程。

这就需要建设单位对项目建设的成本控制有一套完整的控制体系，并且始终贯穿于建设的全过程。

二、成本控制流程和基本环节

1、控制流程

由于房屋建设工程的建设周期长，在工程实施过程中风险因素很多，因而实际状况偏离目标和计划的情况是经常发生的。

这就需要在工程实施过程中，通过对目标、过程和活动的跟踪，全面、及时准确地掌握有关信息，将工程成本投入状况与目标和计划进行比较，如果发生偏差及时纠偏，保持工程成本投入始终在目标控制范围内。

2、控制的基本环节

三、成本控制的目标规划和计划

如果没有目标，就无所谓控制，而如果没有计划，就无法实施控制。

1、根据商品房的成本构成进行成本目标规划和目标分解，确定成本目标控制体系。

2、做好各方面的组织工作

①设置成本控制机构；②配置合适的成本控制人员；③落实成本控制机构和人员的任务和职能分工；④合理组织成本控制的工作流程和信息流程。

四、商品房建设项目的成本控制应注意的几个问题

1、商品房建设项目的立项决策阶段成本控制。

在商品房建设项目的立项决策阶段，对于成本控制的重点应立足于市场调查分析。

根据市场需求，合理确定开发建设的规模、质量标准和工期目标。

应注意：

（1）在现阶段，随着房地产市场的不断成熟和国家对土地的调控加强，商品房建设项目的土地取得大部分通过拍卖实现，从而提高了土地成本。

这项费用的总成本一般在45％以上，有的甚至达到项目总成本的80％。

因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。

（2）根据市场需求，确定项目的质量标准和工期目标，它直接影响到商品房建设项目的成本，也是商品房建设项目决策阶段进行成本控制的工作重点。

2、商品房建设项目的规划设计阶段成本控制。

有专家指出，设计费占工程项目总的投资比例很小，可能不到1％。

但是，它对工程项目造价的影响程度可以达到75％以上。

很明显，设计阶段是商品房建设项目成本控制的关键阶段。

此阶段工作重点应主要放在两个方面：

（1）规划设计

建设单位拿到的地块，政府规划管理部门规定了相应的容积率、建筑高度、绿化率、公用配套设施等控制性指标。

那么，建设单位做的第一件事情就是对该地块进行合理的规划。

此时的成本控制工作应重点考虑以下几方面：

①选定优秀的设计单位。

优秀的设计单位可以为建设单位在入水技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本控制。

②根据市场需求情况，合理的对土地进行分块，确定各地块的质量标准，并进行价值工程分析。

例如，对待开发的地块，我们可以根据它的周边环境以及市场需求，划分为普通住宅区、高档住宅区、商业生活区等；对不同层次，确定相应的质量标准和目标成本，以满足不同市场层次的需求，以较少的投入换取更大的收益。

③根据地块的划分，详细进行规划设计。

在这个阶段，成本控制的重点应放在指标综合平衡上。

在满足政府部门规定的各项规划指标要求的前提下，最大限度的利用土地资源，并充分利用地块周围的市政设施，例如污水管网、供暖管网、供水、供气管网等，合理确定并网位置和方式，尽量使管网便捷、路径最短，从而降低建设成本，且减少使用过程中的维护费用。

④巧用政策进行土地挖潜。

例如，地下建筑不计算容积率，可充分利用这一政策特性，进行地下配套服务设施的建设，为住宅提供地下室等，从根本上降低商品房建设项目的土地成本，这也符合建设节约型社会的要求。

（2）建筑设计阶段

①在建筑立面造型上，力求简洁、美观，和周围环境融为一体，减少不必要的造型和线条。

如一个中型车间，取消一些不必要的线条造型，可降低建设成本数万元之多。

②根据项目决策阶段估算的建设成本，合理选择建筑结构体系，确定工程的装修质量标准，推行限额设计。

如：

框架结构和剪力墙结构，平米造价可以相差200元左右；而框架结构中，柱网和梁板布置合理与否也是影响造价的重要方面。

所以，要严格地进行评审和价值工程论证，以求达到最佳。

③推进“四新”成果在商品房建设项目中的使用。

以新技术、新材料、新工艺、新设备等优化项目的经济技术指标，提高项目的科技含量和综合效益。

例如，采用新的空气置换系统，可以大大降低地下室的层高，从而达到降低项目成本的目的。

④加强设计管理，控制设计深度，设计深度不够，会使工程施工过程中变更频繁，增加工程造价。

3、商品房建设项目的施工阶段成本控制

（1）尽量采用工程量清单方式招投标，优选施工单位。

工程量清单招标是由招标单位提供统一的工程量清单和招标文件，投标单位以此为投标报价的依据并根据现行计价定额，结合本身特点，考虑现场费用、技术措施费用以及所承担的风险，最终确定单价和总价进行投标。

采用这种招投标方式，一是为投标者提供共同的投标基础；二是便于评标定标，比选价格；三是便于工程进度款的支付；四是便于合同总价调整和工程结算。

这种招投标方式，有利于建设单位在极限竞争的状态下获得最合理的工程造价；有利于控制工程索赔，从而搞好合同管理和成本控制。

（2）严格控制工程变更和现场经济签证。

在商品房项目建设过程中，设计变更和现场经济签证是不可避免的，但要严格控制。

一是应该充分利用开工前的图纸会审和设计单位的技术咨询进行消化，尽量不出或少出变更。

二是对于施工过程中发生的变更，必须在进行经济对比优选变更方案后，经建设方、设计单位、总监理工程师共同签字认可后实施。

三是经济签证必须做到签证内容及时准确，量化明晰，与实际相符。

（3）择优选择专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价。

在商品房建设项目的建设过程中，很多特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担。

如，变配电所安装工程、煤气安装工程、通讯工程等，而这些行业带有一些垄断性质。

如，每个变配电所必须由供电部门的三产企业负责从设备采购到安装的总承包，而且价格是一口价。

但是，我们可以在变配电项目中，首先是尊重供电部门的规定，由他们总承包变配电系统，但同时要求允许另外一家供货商参与竞争；这样设备采购价格要比原电业局指定产品下降很多。

（4）做好项目采购管理。

建筑安装工程所用的材料价值约占工程总造价的60％～70％，目前的做法是主要的建筑材料是由建设方提供。

因此，做好项目材料的采购管理，对于成本控制至关重要。

①根据决策阶段确定的质量标准和投资估算，确定采购材料的质量。

②供应商的选择和管理对于建设方来讲，单一货源供应增加了项目的资源供应风险，也不利于对供应商压价，缺乏对采购成本控制的力度。

对供应商来讲，批量供货由于数量上的优势，可以得到商业折扣，减少货款的支付和采购附加费用，降低采购成本。

因此，应根据项目所需材料情况，选择2～4家供应商是比较合适的。

③注重对采购环境的利用商品房建设项目的外部环境对于采购策略的制定、采购计划的实施会产生重要影响。

外部环境分为宏观环境和微观环境。

宏观环境是指能对项目的材料采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策变化、金融政策变化等等因素。

微观环境是指项目组织的内部环境，包括建设方在采购中可能采取的组织政策、方式和程序等。

建设方应充分利用市场环境降低材料的采购价。

（5）加强结算管理，严格把好审核关。

①选择好工程结算的审核单位和人员工程造价管理是一门综合性学科，它以国家有关工程建设的方针、政策作为规范准则，涉及和运用了其他技术经济学科的成果，是一项政策性、技术性和实践性都很强的工作。

所以，选择了好的工程造价结算审核单位，对于商品房建设项目在工程造价审核阶段的成本控制就成功了一半；同时，对具体的审核人员也要严格要求。

工程结算审核人员除了对本专业的知识有深入的了解和理解外，还要对设计内容、设计过程、施工技术、项目管理、经济法律法规等，都有全面的理解，要有丰富的实践经验，融经济和技术于一体。

②深入现场、收集和掌握施工有关资料在工程施工过程中，造价审核人员和费用控制人员要经常深入施工现场，对照施工图查看施工情况，必要时要与监理、总包方和施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握施工现场的施工动态，协助建设方及时审核因图纸变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，为最终的工程总结算做好必要的准备工作。

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