赛博地产江阴江阴天安数码城营销战略报告.ppt

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目录PART1城市解读PART2地产江阴PART3项目解读PART4市场定位PART5营销策略PART6赛博优势PART1城市解读【连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一】1个江阴人创造了全国平均4个人的GDP、3个人的财政收入；人均GDP超过了2万美元，城市居民人均收入是全国平均收入的1.6倍，2009年全市实现GDP超1700亿元，仅2010年上半年GDP总量就达到2670亿元（全年数据尚未公布）。

【上市公司云集已成城市一道亮丽的风景】截止2010年11月，“江阴板块”已扩容至28只上市股、27家上市公司的庞大规模（其中有9家在英国、新加坡、香港等境外上市）以全国万分之一土地、千分之一人口,实现了占全国A股上市企业总数的1%的份额,成为全国规模最大的市级股票板块，也成为中国证券界的奇迹。

目前江阴全市已经拥有100家拟上市企业,包括20家新兴创新型上市后备企业、80家中小板上市后备企业。

【城市化进程不断推进泛城市建设不断加速】江阴泛城市化空间格局的基本特点是以城市为中心的放射状扩张，在城市间的中间地带填充式的新城市快速发育，沿交通干线带状城市的快速形成，以及由此导致的农居在小尺度空间范围内的分散化，分布高度密集，城乡生产生活条件和生产生活方式，在一定区域范围内的趋同。

【赛博观点】一座盛产企业主的摇篮城市千百年风雨洗礼，六十载沧桑巨变，江阴已成为中国乃至世界关注的焦点，因为其惊人的经济发展速度催生了越来越多的企业主，全市私营业主1.25万个，个体工商户2.5万户，这些财富阶层购买力非常强大，因经济的迅速强大对居住环境和居住品位双重提升，消费水平和审美水平均向一线城市看齐，其消费需求将势不可挡。

PART2PART2地产江阴房地产市场持续发展，价格屡创新高2010年4月到12月，整个江阴（包括乡镇）房地产市场成交面积和成交套数总体均呈持续上升趋势，整个市场商品房成交均价突破8000元/平米，创历史新高，说明江阴房地产市场发展持续健康，欣欣向荣，市场需求量越来越大，购买力越来越强。

宏观市场宏观市场土地交易火爆，乡镇发力，城区土地供应逐渐稀缺2010年整个江阴市场住宅商业用地76幅，因为住宅宏观调控力度空前强大，所以商业地块受到追捧，但大部分商业地块位于乡镇，所以对城区影响较小，城区住宅用地供应量短时期内体量不大，对本案住宅来讲是个利好。

城区市场地位无可撼动，价值向心力创造市场新机会2010年6月到12月，江阴城区房地产市场成交面积呈上升趋势，虽然上半年受宏观调控影响，市场波动较大，但整个市场商品房成交价格总体呈上升趋势，说明江阴城区房地产市场向理性方向迈进，且其发展程度越来越高，城区生活价值进一步得到提升。

板块格局四大板块五足鼎立板块竞争激烈江阴房地产市场划分为四大板块，即：

城东板块（包括敔山湾新城）中心板块城南板块城西板块新城东新城东城东板块：

城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；敔山湾新城也属于城东板块。

板块发展各有千秋客群分层越具明显中心板块：

沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的传统核心优势。

城西板块：

以规划建设的“临港新城”为中心，规划整齐；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区。

城南板块：

以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一。

板块竞争渐趋白日化市场博弈快速升温度中心板块：

未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分旧城改造的潜在供应可能。

城西及临港新城板块：

供应量较大以满足刚性需求为主。

城南板块：

未来供应量较大，同时受益于政府恢复南大门风貌的规划。

（据了解，目前大量土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏上一点）城东板块：

“城市客厅”供应量有限；而敔山湾新城，作为低密度富人聚集区，仍将是城市房地产的热点板块。

【赛博观点】板块在东拓、西延、南扩中群雄逐鹿各霸一方中心板块向心力毋庸置疑，但因供应量有限和旧城改造问题，价高但发展慢；城西板块为全新规划区域，但较之城东发展速度相对较慢，市场平稳上升；城南因政府积极改造，未来会有一定的可塑空间；城东已成为高端新贵居住焦点板块，城东将成为未来稀缺生活价值核心领地，富人、公务员、城市精英聚首，升温较快，随着本项目的导入，将成为未来市场焦点。

案名阳光国际花园融科朝宗原筑金色水岸金宸国际花园和院工地位置人民东路与大桥南路交汇处毗陵路北侧,通运路南侧东临大桥路，北靠东横河，西接黄龙富邸澄江镇花北路南侧、北潮河路东侧夏港与江阴城西的交界处开发商江苏阳光江阴市五云桥畔江阴市鼎阳江苏华强江阴市泓佳营销企划自销易居苏策自销苏州博思堂规划用途住宅、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业基地面积（万）15.78.33.912.918.8建筑面积（万）26.6714.3928.3428余量（套）136（商12，住124）113146（商2，住144）174166主力面积高层140-170/233-257，多层150-160/300140-280140-165/208126-134/160-170270-350公开日期08.4.222010.11.92010.1.142010.11.232010.10.9平均单价高层7500元/，多层9500元/12000元/11835元/9000元/15500元/住宅个案分析住宅个案分析案名上海花园洋房敔山湾花园新生活未来居家东方大院工地位置长山路东侧,澄张公路南侧芙蓉大道南侧,南菁中学东侧人民东路31-33号芙蓉大道南侧,长山大道西侧开发商江阴陆洋房地产开发有限公司江苏阳光置业发展有限公司江阴市富尔顿商贸有限公司江阴金科房地产开发公司营销企划自销世联自销自销规划用途低层低层小高层商铺商铺住宅、商业基地面积13.425400045365.516.5建筑面积万7.4517.81628.8主力面积260-600120和40640-50多层110-200，高层130-170公开日期/2008-12-18/08.12.1价格范围/8000-8500平均单价/750013000-17300高层8200元/典型个案分析：

中信泰富广场（兴澄锦苑）1、该楼盘位于江阴城区成熟地段，属于高档住宅小区，住宅产品由10高层组成；产品户型以三房（140）为主，部分四房（200）和少量二房（120）产品。

2、该楼盘于2008年12月上市以来，累计成交均价为9700元/。

其中，2008年12月2009年4月，高层1、2、4、7、8号楼的成交均价约为8900元/；截止2010年1月底，3、5、9、10号楼的成交均价为10300元/；目前，作为项目的最后一幢高层（楼王），成交均价为13250元/。

3、目前可售房源为121套，销售率达到了87.6%。

项目地址人民东路南侧、文定路两侧占地面积11万开发商江阴兴澄置业有限公司总建筑面积22万（住宅15万）总户数976容积率1.95产品类型高层住宅绿化率71%户型面积135-180物业管理费1.88元/.月目前状况在售最后一幢高层目前报价13000元/典型个案分析：

锦绣天成1、楼盘位于临港新城区域，有16幢花园洋房和2幢高层组成；金科集团利用自身企业优势，打造了区域内品质最佳、档次最高的洋房社区产品。

2、该楼盘洋房产品为三房（135-165）和四房（155-206），户型比例相当；高层产品为二房（90）和三房（137-143），并以三房为主。

3、该楼盘于2009年10月上市洋房产品，累计洋房成交均价为5700元/；而2010年5月底上市的高层产品，截止2010年7月，累计成交均价为4700元/。

4、目前可售房源为276套，销售率达到了63.3%。

项目地址临港新城实验学校旁占地面积8.64万开发商江阴金科置业总建筑面积12.96万总户数871容积率1.5产品类型高层、花园洋房绿化率45%户型面积135以上三房为主物业管理费1.5元/.月目前状况在售目前报价5500-6000元/典型个案分析：

阳光国际花园1、该楼盘为阳光集团在当地早期项目，处于城南板块相对成熟的东门地区；2、楼盘现已交付，并且内部配有幼儿园，沿街商业用房等生活配套设施，区域已形3、成了以该项目为中心的生活居住聚集地。

该项目高层产品户型以145三房为主；洋房产品户型有160三房和172-257的四房为主，别墅产品户型以255以上六房为主。

4、楼盘于08年上市销售，现进入销售尾期阶段，在售有高层低区房源和部分洋房产品；从2010年成交价格来看，高层累计成交均价为8210元/，洋房累计成交均价为9870元/；目前对外报价，洋房11000元/，高层9500元/项目地址人民东路南侧、大桥南路西侧、毗陵路北侧占地面积15.68万开发商江苏阳光总建筑面积26.67万总户数1438容积率1.7产品类型小高层、高层、情景洋房、联排绿化率30%户型面积140以上三房户型为主物业管理费2元/.月目前状况尾盘，在售少量洋房、高层房源目前报价9000-11000元/典型个案分析：

丹芙春城1、目前本楼盘二期住宅售罄，预计2011年5月推高层，为200平方米大户型。

预计价格12000元/平方米。

2、本楼盘于2008年5月29日一期开盘，推出163套，其中住宅150，2009年4月17日二期开盘，推出223套，其中住宅204套，住宅销售率达到了100%，项目整体去化率达99%。

住宅成交均价为7878元/，商业成交均价为17000元/。

项目地址丹芙春城7号会所（文化路南侧,天华文化中心南门对面）占地面积8.35万开发商江阴惠升置业有限公司总建筑面积30万总户数390（354套住宅）容积率3.5产品类型高层绿化率30%户型面积250-350平方米物业管理费高层2元/.月商业2.5元/.月目前状况预计2011年5月底开盘目前报价10500元/竞争策略-江阴房地产开发主要以本土开发商为主，近年来有中信、金科等少量品牌企业进驻，综合开发能力较弱，整体规划、社区景观、物业管理等均处在较低层次，对于天安品牌开发商来讲有很大的市场运作空间。

-目前江阴地产开发规模都以中小盘为主，社区商业配套、会所运营等都不完善，本案应充分发挥规模优势竞争市场。

-江阴市场延续固有习惯，户型设计普遍较大，主力户型都集中在140-180平米间，该区域竞争较为激烈，结合本项目的区位特征，建议采用差异化竞争策略，主力户型应集中在120-140之间。

天安数码城东郡领地城西板块中心板块城东板块属于新兴配套区，全新规划，客户为中高档处于中心区，配套非常完善，且档次较高，客户层次为中高端属于产业园区，规划尚属起步阶段，配套完善但档次较低，且本案离生活配套区有段距离写字楼分布江阴写字楼供求情况图2010年上半年，江阴写字楼物业在售总供应量8.6万平方米，其中已成交4万平方米，剩余供应量4.6万平米，有3.3万平米为09年度新增供应，一方面表明市场供应量不大，另一方面也说明目前市场需求量有限。

写字楼个案分析总部壹号项目名称总部壹号所属区域城西，夏港街道物业地址滨江路北侧，通渡北路西侧容积率5.49建筑面积8111平方米建筑形态高层主力面积60（可大面积自由组合）开间面宽4.4米，进深13.6米开盘时间2010-8交付时间2012-5车位比1:

1.2层高3.5米，一楼大堂10.2米挑高销售报价8000元/平方米装修标准/物业管理费2.5元/平米*月特色建材玻璃幕墙干挂大理石物业公司公诚物业管理有限公司投资商华锦建设股份有限公司产品分布1-2F商铺，3-6F酒店式公寓，7-27