美国住宅市场分析.pptx

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美国美国住宅市场分析住宅市场分析20122012年年年年1111月月月月1图图：

1930-2012年年3季度美国季度美国GDP及同比及同比经济环境经济环境

（1）：

GDP-美国经济崛起于二战后，目前处于稳美国经济崛起于二战后，目前处于稳定增长期定增长期资料来源：

美国统计局，中国指数研究院整理分析注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币万万亿亿美美元元%1930193219341936193819401942194419461948195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201012:

1-90246810121416180510152025-5-10-1515.77572.0GDP（左左）同比增速同比增速（右右）美国经济在二战后迅速崛起，总体经济实力远超其他国家。

上世纪美国经济在二战后迅速崛起，总体经济实力远超其他国家。

上世纪40年代，美国经济总年代，美国经济总量显著增长，在经过量显著增长，在经过70年代的滞涨后，进入稳定增长期。

年代的滞涨后，进入稳定增长期。

2008年金融危机对美国经济造成严年金融危机对美国经济造成严重影响，连续两年重影响，连续两年GDP同比下降，同比下降，2010起经济略有恢复。

起经济略有恢复。

2012年前三季度美国年前三季度美国GDP达达15.8万亿美元，同比增长万亿美元，同比增长2%。

2图图：

1950-2012年年11月美国人口及增长率月美国人口及增长率经济环境经济环境

（2）：

人口人口-2007年美国人口超过年美国人口超过3亿，低速稳定亿，低速稳定增长增长资料来源：

美国统计局，中国指数研究院整理分析注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币美国是世界第三人口大国，人口超过美国是世界第三人口大国，人口超过3亿人。

从历年美国人口增长情况看，在经历亿人。

从历年美国人口增长情况看，在经历了二战之后的婴儿潮时期后，美国人口增长率稳定在了二战之后的婴儿潮时期后，美国人口增长率稳定在1%左右。

截止左右。

截止2012年年11月底，美月底，美国人口总数为国人口总数为3.15亿人，同比上涨亿人，同比上涨0.9%。

亿亿195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201010.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.150.9%人口人口（左左）同比增速同比增速（右右）3图图：

2002-2012年年10月美国失业率月美国失业率经济环境经济环境（3）：

失业率失业率-美国失业率处于近十年来较高水平美国失业率处于近十年来较高水平资料来源：

美国统计局，中国指数研究院整理分析注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币%2002年年1月月2002年年4月月2002年年7月月2002年年10月月2003年年1月月2003年年4月月2003年年7月月2003年年10月月2004年年1月月2004年年4月月2004年年7月月2004年年10月月2005年年1月月2005年年4月月2005年年7月月2005年年10月月2006年年1月月2006年年4月月2006年年7月月2006年年10月月2007年年1月月2007年年4月月2007年年7月月2007年年10月月2008年年1月月2008年年4月月2008年年7月月2008年年10月月2009年年1月月2009年年4月月2009年年7月月2009年年10月月2010年年1月月2010年年4月月2010年年7月月2010年年10月月2011年年1月月2011年年4月月2011年年7月月2011年年10月月2012年年1月月2012年年4月月2012年年7月月2012年年10月月02468101210.07.9从近十年美国失业率走势来看，美国失业率处于较高水平。

从近十年美国失业率走势来看，美国失业率处于较高水平。

2008年金融危机爆发年金融危机爆发使得美国失业率迅速上升，使得美国失业率迅速上升，2009年年10月达到月达到10.0%的高点，之后缓慢下降，但的高点，之后缓慢下降，但2012年年10月失业率仍在月失业率仍在7.8%，而，而2008年之前平均值为年之前平均值为5.3%，远高于危机前水平。

，远高于危机前水平。

4图图：

2002-2012年年11月美元兑人民币周平均汇率月美元兑人民币周平均汇率经济环境经济环境（4）：

汇率汇率-2005年年7月以来美元兑人民币汇率持月以来美元兑人民币汇率持续下跌续下跌资料来源：

interbank，中国指数研究院整理分析注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币1-Jan-0219-Mar-024-Jun-0220-Aug-025-Nov-0221-Jan-038-Apr-0324-Jun-039-Sep-0325-Nov-0310-Feb-0427-Apr-0413-Jul-0428-Sep-0414-Dec-041-Mar-0517-May-052-Aug-0518-Oct-053-Jan-0621-Mar-066-Jun-0622-Aug-067-Nov-0623-Jan-0710-Apr-0726-Jun-0711-Sep-0727-Nov-0712-Feb-0829-Apr-0815-Jul-0830-Sep-0816-Dec-083-Mar-0919-May-094-Aug-0920-Oct-095-Jan-1023-Mar-108-Jun-1024-Aug-109-Nov-1025-Jan-1112-Apr-1128-Jun-1113-Sep-1129-Nov-1114-Feb-121-May-1217-Jul-122-Oct-1255.566.577.588.598.296.906.28美元美元兑兑人民人民币币周平均周平均汇汇率率1994年至年至2005年年7月月，人民币与美元非正式挂钩，期间汇率基本稳定在，人民币与美元非正式挂钩，期间汇率基本稳定在8.29。

2005年年7月月21日人民币汇率改革后，人民币一直面临较强的升值压力，汇率屡创新高。

日人民币汇率改革后，人民币一直面临较强的升值压力，汇率屡创新高。

2008年中至年中至2010年中期，美元兑人民币汇率基本稳定在年中期，美元兑人民币汇率基本稳定在6.9，之后再次不断下跌。

今年，之后再次不断下跌。

今年11月月第三周，美元兑人民币平均汇率为第三周，美元兑人民币平均汇率为6.28。

5经济环境经济环境（5）：

利率利率-美国联邦基准利率趋于美国联邦基准利率趋于0图图：

2002-2012年年11月美国基准利率月美国基准利率资料来源：

美联储，中国指数研究院整理分析金融危机以来，美联储不断下调基准利率，目前仅为金融危机以来，美联储不断下调基准利率，目前仅为0.16%。

为了。

为了促进充分就业和促进充分就业和稳定物价，高度宽松的货币政策立场仍会维持一段时间，同时预期，联邦基准利率很可稳定物价，高度宽松的货币政策立场仍会维持一段时间，同时预期，联邦基准利率很可能会停留在异常低水平最少至能会停留在异常低水平最少至2015年年中。

年年中。

%2002-01-012002-04-022002-07-022002-10-012002-12-312003-04-012003-07-012003-09-302003-12-302004-03-302004-06-292004-09-282004-12-282005-03-292005-06-282005-09-272005-12-272006-03-282006-06-272006-09-262006-12-262007-03-272007-06-262007-09-252007-12-252008-03-252008-06-242008-09-232008-12-232009-03-242009-06-232009-09-222009-12-222010-03-232010-06-222010-09-212010-12-212011-03-222011-06-212011-09-202011-12-202012-03-202012-06-192012-09-1801234565.410.166图图：

1987-2012年年8月凯斯月凯斯-希勒房屋价格指数及同比变化希勒房屋价格指数及同比变化住宅价格住宅价格

（1）：

总体表现总体表现-次债危机后房价大幅下降，次债危机后房价大幅下降，2012年三季度有所好转年三季度有所好转资料来源：

S&P，中国指数研究院整理分析1987年年1月月1988年年1月月1989年年1月月1990年年1月月1991年年1月月1992年年1月月1993年年1月月1994年年1月月1995年年1月月1996年年1月月1997年年1月月1998年年1月月1999年年1月月2000年年1月月2001年年1月月2002年年1月月2003年年1月月2004年年1月月2005年年1月月2006年年1月月2007年年1月月2008年年1月月2009年年1月月2010年年1月月2011年年1月月2012年年1月月0501001502002500%5%10%15%20%25%-5%-10%-15%-20%-25%19.9%-19.2%1%十大城市复合指数十大城市复合指数十大城市同比十大城市同比1994年起，美国房价处于上升期。

根据凯斯年起，美国房价处于上升期。

根据凯斯-希勒房屋价格指数，十大城市复合指数在之后希勒房屋价格指数，十大城市复合指数在之后12年中保持环比上涨，年中保持环比上涨，2004年中期最高增速达到年中期最高增速达到20%，2006年年4月房价指数达到最高值月房价指数达到最高值206.8点。

点。

2008年底美国次债危机爆发，对房地产市场产生巨大冲击，年底美国次债危机爆发，对房地产市场产生巨大冲击，2009年年1月房价同比下降达月房价同比下降达19.2%。

2012年年6月起，房价指数连续三个月同比上升。

月起，房价指数连续三个月同比上升。

注：

注：

1美元美元=6.2元人民币元人民币7图图：

2000-2012年年8月洛杉矶、旧金山、纽约及十大城市价格指数同比月洛杉矶、旧金山、纽约及十大城市价格指数同比住宅价格住宅价格

（2）：

主要城市主要城市-相对加州地区，纽约市价格较平稳相对加州地区，纽约市价格较平稳资料来源：

S&P，中国指数研究院整理分析根据凯斯根据凯斯-希勒房屋价格指数，纽约地区房价波动小于洛杉矶、旧金山。

希勒房屋价格指数，纽约地区房价波动小于洛杉矶、旧金山。

2008年危机前，洛杉年危机前，洛杉矶、旧金山地区房价指数同比增速最高达到矶、旧金山地区房价指数同比增速最高达到33.3%和和23.6%，而纽约地区从，而纽约地区从2003年起始终保持在年起始终保持在15%左右。

左右。

2008年危机后，纽约市房价最高降幅为年危机后，纽约市房价最高降幅为12.1%，远低于其他地区。

，远低于其他地区。

2000年年1月月2000年年5月月2000年年9月月2001年年1月月2001年年5月月2001年年9月月2002年年1月月2002年年5月月2002年年9月月2003年年1月月2003年年5月月2003年年9月月2004年年1月月2004年年5月月2004年年9月月2005年年1月月2005年年5月月2005年年9月月2006年年1月月2006年年5月月2006年年9月月2007年年1月月2007年年5月月2007年年9月月2008年年1月月2008年年5月月2008年年9月月2009年年1月月2009年年5月月2009年年9月月2010年年1月月2010年年5月月2010年年9月月201