南昌市朝阳丹锦小区住宅项目可行性研究报告32P.docx
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南昌市朝阳丹锦小区住宅项目可行性研究报告32P
南昌市“朝阳丹锦”小区
住宅项目可行性研究报告
指导老师陶满德
姓名刘新宇
学号1011012030
摘要
本项目位于桃花湖畔，地处朝阳新城，与红谷滩隔江相眺，地理位置优越，拥有良好的自然生态条件，与目前南昌市最大的森林公园朝阳公园相互依偎，是朝阳新城众多楼盘中颇具代表性的典型。
本设计首先对近年来南昌市的宏观经济和房地产市场的基本情况做了详细的调查分析；运用财务分析方法对该项目的盈利能力、抗风险能力进行了分析测算。
通过对该项目的经济、社会和环境效益的分析，得出建设项目的社会效益与市场前景是很可观的。
同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。
整个项目的经济评价比较理想，本项目可行。
第一篇市场研究篇
：
地块所在位置（朝阳丹锦）
由江南都市报主办的"2011中国南昌朝阳新城崛起高峰论坛"在南昌举办，江西师大城建院教授陶满德、万科、华润、正荣、筑城、中大等地产公司老总、营销总监齐聚一堂，共议朝阳新城发展大计，此次论坛新浪乐居南昌站还现场进行了网上直播。
2011年，一个堪称南昌心脏的"板块"正在崛起。
其"现代宜居之城"、"绿色交通之城"、"滨水生态之城"、"文化休闲之城"这"新四城"的定位，将是这座新崛起之城的最好概括。
作为南昌"高端居住区"的代言板块，朝阳新城将成为南昌一张新的居住示范名片。
2011年是朝阳新城价值与形象大幅提升的一年。
在这一年里，这座新城将聚焦众多目光，也将因此而备受南昌人的关注。
根据规划，朝阳新城面积11.7平方公里，规划人口为20万人，它将是离南昌最近、最大的一块高尚居住用地。
"红角洲与朝阳洲"将形成新的一江两岸格局，类似杭州的杭州新城，未来想像空间非常大。
朝阳新城还将持续走热
在2008年住宅市场整体低迷的时期，江西师范大学教授陶满德就曾在接受媒体采访时表示未来南昌房地产的热点板块，或者说热点区位一个是朝阳新城，一个是京东板块。
这两个区域，从目前发展的态势来看，已经开始走向高热的开发了。
那么陶教授为什么那么看好朝阳新城，并且认为朝阳新城的走热态势还将延续至少五年？
从朝阳新城的区位价值、板块素质、规划开发、开发节奏及市政投入五个方面来探讨朝阳新城的价值究竟在哪里。
首先，南昌城市整体规划框架的拉开和形成，使得这个板块的区位价值得以体现——一直以来南昌的规划都是讲“一江两岸”，其实在“一江两岸”的格局未形成之前，朝阳新城的区位价值是没有得到体现的。
今天，南昌的“一江两岸”格局已经基本成型，而朝阳新城恰恰是位于这个两岸的交界地带，所以他同时受到了红谷滩这个新城区功能的辐射和老城区功能的辐射，它是一个功能辐射交汇之地，他的区位价值也在这个时候得到了充分地体现。
而且随着南昌市这样一个城市规划不断得成熟，朝阳新城这个板块的区位价值还将不断地提升，因为区位价值本身就是一个动态的：
他不是随着城市的发展价值而衰弱，而是相等，是随着城市的发展它的价值将不断地提升。
因此从这样一个区位来讲，就赋予了这样一个区位的房地产产品比较高的一种增值的空间和一种保值的空间，这是第一个原因。
第二，就是这个板块本身的基本素质，一般房地产开发讲到板块时，不仅要看这个板块他在整个城市当中所处的位置，同时还要看他自身的素质和品质，朝阳新城这个板块最大的内在素质我认为可能就是江、河、湖在这一个板块共聚，南昌市可能找不到第二个这样的板块，有的板块可能有江不一定有湖，有的板块可能有湖不一定有河，那么在这个板块上，江、河、湖同时汇聚于此，就赋予了这个板块的灵性，也赋予了这个板块打造成一个生态板块的基本条件。
第三，陶教授认为这个板块的开发节奏也赋予了它的价值。
前几年朝阳板块为什么相对比较贫瘠，不像其他板块基础条件还没有完善，甚至空白就已经开始大规模的房地产开发？
早在2004年陶教授就说过这样的隐患，而且到现在这样的板块隐患还都存在。
但是朝阳新城不同，前几年他一直都在在进行一些基础设施，相互配套条件的一些整合，南昌市也投入了不少的资金对它的基础设施进行改造，包括对它的棚户区的改造，道路、交通等等。
当这些东西积累到一定程度的时候，或者用业内的话来说，当这些配套的条件完善成熟到一定程度的时候，再拿出来开发，就使得这个板块本身的价值瞬时凸显，所以朝阳新城土地一拿出来就是高价。
以大家熟悉的红谷滩为例作比较，一开始是几十万一亩，随着基础设施等逐渐地成熟，他的土地价值才逐渐往上走。
但是朝阳新城不是，他一面市就是几百万的土地，媒体也有很多关于地王又在朝阳新城出现的报道等等，这就是一个价值积累到一定程度再开发的优势。
第四点，朝阳新城的开发是先规划后开发，早在2007年的时候朝阳新城就做了板块发展的详尽规划：
包括沿江的商贸，还有休闲娱乐，高尚居住等等。
然后房地产的开发，实际上是在这样一个规划的指导下进行的。
这样一来，我想至少有两个作用，第一个可以使消费者，使市民通过对规划的了解认识它未来的价值，通过对规划的了解，知道这一个新城未来的配套是怎样的，未来的定位是怎样的，未来的前景是怎样的？
使他们产生一种期待。
第二个更重要的我认为是在规划的指导下，整个房地产的开发是一个有序的开发，不是无序的。
从而使整个房地产的开发节奏和这个地块出让的区位在一个比较规范的状态下来进行。
最后一点，主要跟政府相关。
2005年的时候有这样一个观点，后来被不少人认可，2005年之后中国房地产的开发应该不是走单纯房地产开发的路，而是应该走综合开发的道路，应该与城市建设，城市规划，基础设施建设，包括与旧城区改造和新城区开发建设节奏相结合的开发。
第二篇项目概况
1、项目地块简介
该地块于2013年8月以总价69559万元的价格出让给厦门建发股份有限公司控股子公司联发集团有限公司地块标号为：
DABJ2012032号地块，该地块位于朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北。
土地面积101695平方米（合152.542亩）。
二、项目建设内容、规模及类别
建设内容：
南昌市“朝阳丹锦”住宅小区项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的。
项目建设内容为高层，多层，复式为主。
建设规模：
项目总占地152.542亩，即101695平方米，总建筑面积为164745.9平方米。
项目以住宅建设为主，商业项目、地下室及社区等相关配套工程为辅。
项目类别：
项目用地所属类别为综合用地，土地使用年限起始日期为2013截止日期为2073年（商业用地为2013年至2053年）。
项目主要经济技术指标：
详见下表
表1、总体设计指标
序号
项目
单位
数值
1
占地面积
㎡
101695
总用地面积
㎡
22373
2.1
总建筑面积
㎡
164745.9
多层建筑面积
㎡
43424
高层建筑面积
㎡
57900
复式建筑面积
㎡
14474
商业建筑面积
㎡
14474
地下车位建筑面积
㎡
20000
其它配套建筑面积
㎡
6000
地下室建筑面积
㎡
14474
3
建筑密度
22.00%
4
容积率
1.62
5
绿地率
38%
6
住宅总户数
1231
7
地下停车位
1000
7.1
地上停车位
318
8
建筑耐久年限
50年
9
结构形式
砖混、框架结构
10
建筑耐火等级
二级
11
建筑抗震设防裂度
6度
第三篇项目概念性设计
一、项目设计规划定位
（一）、小区整体规划原则
1、高绿化低密度；
2、综合服务配套设施齐全；
3、户型设计适合“升级换代”居住要求；
4、体现小区独特的整体建筑风格
（二）、总平面布局
“朝阳丹锦”总平面图略呈长方形布局，各栋建筑以合理的分布，保证日照间距在多层1:
1.15H，高层1：
0.9H之下，复式1:
1.25H采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置小型运动场和休息厅，小区设南、北和东三个主出入口；与城市道路交界面用连续的配套商业建筑划分城市空间与居住空间以保证小区内的私密性，同时也使沿街的店面更好地发挥其经济价值，主入口处设小广场作为城市与住宅之间的过渡空间。
对于临街店面和住宅采用双层隔音玻璃窗设计提供给置业一个安静的环境。
（三）、交通组织
为保留和强化地块的自然形态，小区内主要道路走向与地形一致，使住宅可以沿地块基线灵活布置。
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面主出入口与东面主出入口，与云锦路饶章路相连。
（四）、规划指标
根据“朝阳丹锦”初步方案及建设规模，规划指标见下表
“朝阳丹锦”项目建筑技术经济指标
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
22373㎡
2
总建筑面积
164746㎡
多层住宅
43424㎡
复式住宅
14474㎡
高层住宅
57900㎡
商铺
14474㎡
3
建筑层数
多层住宅
6层
高层住宅
28层
复式住宅
6层
商铺
3层
4
建筑层高
多层住宅
2.9㎡
高层住宅
2.9㎡
复式住宅
3.0㎡
商铺
4.5㎡
二、项目建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
（一）建筑方案总体构思
建设地块位于南昌市朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北，基本要求是：
建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且带动周边的建筑环境发展，使之与本项目协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
（二）平面设计
（1）住宅。
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。
住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
（2）户型特点：
经调查发现，从户型的销售情况来看，主要以三房最好,二房销量次之，四房最后。
三房销量最好的原因主要是居住功能上可以满足大部分客户需求，为广大消费者所接受。
储藏间及车库：
南昌大部分楼盘的底层都设计为车库和储藏间，且储藏间和车库的层高都在2.4米以上。
因此，本项目将户型分为如下（详见下表）
“朝阳丹锦”项目住宅经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
1
多层住宅户型
1.1
A户型
平方米/每套
120
1.2
B户型
平方米/每套
80
2
高层住宅户型
2.1
A户型
平方米/每套
100
2.2
B户型
平方米/每套
85
2.3
C户型
平方米/每套
75
3
复式住宅户型
3.1
A户型
平方米/每套
220
3.2
B户型
平方米/每套
180
4
住宅套数比例
73%
高层
55.40%
多层
38.30%
复式
6.30%
90㎡以上住宅套数比例
40.00%
90㎡以下住宅套数比例
60.00%
5
各户型套数
5.1
多层住宅户型
A户型
平方米/套
120（145套）
B户型
平方米/套
80（326套）
5.2
高层住宅户型
A户型
平方米/套
100（145套）
B户型
平方米/套
85（306套）
C户型
平方米/套
75（232套）
5.3
复式住宅户型
A户型
平方米/套
220（17套）
B户型
平方米/套
180（60套）
6
户内平均居住人数
人/户
3.5
7
居住户数
户
1231
8
居住人数
人
4308
（3）公用建筑
建筑物地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，出口为小区东面主出口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准的有关规定。
物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。
室外有消防环行车道、庭院绿化带、建筑景观等。
（三）建筑风格
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
南昌住宅市场各种形态盛行，经考察附近在售的多个楼盘发现，绿地新都会属于中式现代风格，保利东湾国际尚属于法国百年经典“ARTDECO”风格，中兴和园属于荷兰现代风格。
许多楼盘的立面色彩用了暖色调，如粉色、灰色、红色，黄色，只有少数用了冷色调，根据分析，本小区立面设计采用新中式风格。
三、户型设计
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下5种户型：
高层住宅A户型二房二厅：
每户建筑面积100平方米（145套）；
高层住宅B户型二房二厅：
每户建筑面积85平方米（306套）；
高层住宅C户型一房二厅：
每户建筑面积75平方米（232套）；
共计：
683套
多层住宅A户型三房二厅：
每户建筑面积120平方米（145套）
多层住宅B户型二房二厅：
每户建筑面积80平方米（326套）
共计：
471套
复式住宅A户型：
每户建筑面积220平房米（17套）
复式住宅B户型：
每户建筑面积180平方米（60套）
共计：
67套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。
各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。
四、装修标准
本项目为中高档住宅项目小区，项目包括住宅用地、商业服务用地等。
在住宅用地上，又分为高层、多层和复式建筑，且有不同种类的户型；交房标准为：
毛胚房，水泥砂浆地面，内墙体刮瓷，塑钢窗，防盗门，水，电入户。
第四篇项目定位
一、项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目地块分析
该地块位于朝阳新城云锦路以南，丹桂路以东，雷池路以北；周边多在建或未开发楼盘。
地势平坦，地块呈矩形，不规则，地块上有大片杂草和几块菜地，与周边地块界线分明。
三、本项目地块优劣分析（SWOT）
1、项目地块优势（S）
①、南昌的“一江两岸”格局已经基本成型，而朝阳新城恰恰是位于这个两岸的交界地带，所以他同时受到了红谷滩这个新城区功能的辐射和老城区功能的辐射，它是一个功能辐射交汇之地，他的区位价值也在这个时候得到了充分地体现。
而且随着南昌市这样一个城市规划不断得成熟，朝阳新城这个板块的区位价值还将不断地提升，因为区位价值本身就是一个动态的。
②、朝阳新城这个板块最大的内在素质就是江、河、湖在这一个板块共聚，南昌市可能找不到第二个这样的板块，有的板块可能有江不一定有湖，有的板块可能有湖不一定有河，那么在这个板块上，江、河、湖同时汇聚于此，就赋予了这个板块的灵性，也赋予了这个板块打造成一个生态板块的基本条件。
2、项目地块劣势（W）
①、该区域有大量的回迁房可能会降低整个朝阳新城的品质。
②、该项目所在的朝阳新城政府虽在前期投入大量精力进行基础设施的配套，但是总体来说基础设施还是薄弱，所以可能会和小区的高品质存在差距。
3、项目地块机会（O）
①、周边项目均为近期开发建设的新建项目，对整体物业水平的价值提升是有利的；
②、距离周边景区较近、具有潜在的升值潜力。
4、项目地块威胁（T）
①、周边待开发项目较多，商业氛围欠缺；
②、周边大量已开发的楼盘目前尚有较多的存量，会分流本项目的客户。
③、通货膨胀人民币贬值；
第五篇销售预测与营销价格
一、营销策略
一、招聘经验丰富的房地产营销人员，并注重搞好业务技能培训。
采用基本工资与销房业绩相结合的方法，促使发挥个人才智，做好房产营销。
二、诚信服务购房对象，协调办理购房按揭等相关手续，最大限度的满足客户的要求。
三、充分利用项目所占天时、地利人和的机遇。
四、制订周密的销售策划，积极挖掘买点，选择合适的媒体，加大广告宣传力度。
通过出资举办一些相关的文体活动，丰富市民文化生活，为公司项目销售扩大影响，提高公司和项目的知名度。
三、本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米10000元，高层住宅每平方米9200元；复式住宅每平米12000；商铺每平方米22000元；地下室每平米8500元；地下车位每个12万元。
四、销售进度及付款回收计划
本项目计划在3年内（27个月）左右内完成销售，各年销售计划见：
本项目销售计划表（%）
项目
合计
2013
2014
2015
多层住宅
471
45%
50%
15%
高层住宅
683
25.00%
40%
25.00%
复式住宅
77
50.00%
30%
20.00%
地下室
35.00%
35%
30.00%
商业
33%
67%
地下停车位
1000
20%
34.50%
45.50%
销售金额估算表单位：
面积（平方米）销售收入（万元）
序号
产品
项目
合计
2013年
2014年
2015年
1
住宅
销售面积（㎡）
115798
44148
50662
22436
销售均价（元/㎡）
9850
9260
9900
10262
销售收入（万元）
114060.8
40881.048
50155.38
23024.372
2
地下室
销售面积（㎡）
14474
5066
5066
4342
销售均价（元/㎡）
8500
8500
8500
8500
销售收入（万元）
12303
4306.1
4306.1
3690.7
3
商业
销售面积（㎡）
14474
0
4776.42
9552.84
销售均价（元/㎡）
22000
0
20800
22933
销售收入（万元）
31842.8
0
9934.95
21907.85
4
车位
销售个数（个）
1000
200
345
455
销售价格（万元）
12
12
12
12
销售收入（万元）
12000
2400
4140
5460
5
销售收入合计（万元）
170206.6
47587.148
68536.43
54082.922
第六篇项目开发与资金筹措
一、项目建设周期安排
结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为36个月。
项目计划于2013年1月初开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2015年12月底竣工。
推出时间为2013年10月；项目整体销售周期为三到四年。
二、销售进度及付款回收计划
本项目计划在3年（27个月）左右内完成销售，各年销售计划见：
本项目销售计划表（%）
项目
合计
2013
2014
2015
多层住宅
471
45%
50%
15%
高层住宅
683
25.00%
40%
25.00%
复式住宅
77
50.00%
30%
20.00%
地下室
35.00%
35%
30.00%
商业
33%
67%
地下停车位
1000
20%
34.50%
45.50%
销售金额估算表单位：
面积（平方米）销售收入（万元）
序号
产品
项目
合计
2013年
2014年
2015年
1
住宅
销售面积（㎡）
115798
44148
50662
22436
销售均价（元/㎡）
9850
9260
9900
10262
销售收入（万元）
114060.8
40881.048
50155.38
23024.372
2
地下室
销售面积（㎡）
14474
5066
5066
4342
销售均价（元/㎡）
8500
8500
8500
8500
销售收入（万元）
12303
4306.1
4306.1
3690.7
3
商业
销售面积（㎡）
14474
0
4776.42
9552.84
销售均价（元/㎡）
22000
0
20800
22933
销售收入（万元）
31842.8
0
9934.95
21907.85
4
车位
销售个数（个）
1000
200
345
455
销售价格（万元）
12
12
12
12
销售收入（万元）
12000
2400
4140
5460
5
销售收入合计（万元）
170206.6
47587.148
68536.43
54082.922
三、税费率
本报告采用的各种税费率见表。
税费率表（%）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
5
土地增值税
30、40、50、60超率累进
城市维护建设税
7
法定盈余公积金
10
教育费附加
3
公益金
5
企业所得税
25
任意盈余公积金
3
管理费用
3
不可预见费
3
销售费用
2.5
房产税（按租金）
12
四、项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计152.542亩，出让单价456万元/亩，出让总金额为69559万元，土地出让金一次付清。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表
前期工程费估算表单位：
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
831.28
2
可行性研究费
建安工程费×5‰
138.56
3
水文地质
升级会员 