凤凰城住宅区房地产开发工程项目申请报告.docx

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凤凰城住宅区房地产开发工程项目申请报告

“凤凰城”住宅区房地产开发工程项目申请

报告

第一章总论

1.1项目名称

山西佳德置地房地产开发有限公司

“凤凰城”住宅区房地产开发工程

1.2项目单位及项目负责人

项目单位：

山西佳德置地房地产开发有限公司

项目负责人：

何新民（董事长）

1.3编制依据

⑴项目单位提供的有关资料

⑵《民用建筑设计通则》

GB50352-2005

JGJ49-88

（GB50180-93）

GB50045-95

GB50096-99（2003年版）

GB50368-2005

JGJ67-89

⑽《中华人民共和国大气污染防治法》

（11）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》

（12）《中华人民共和国水污染防治法》

（13）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》

国务院（98）第253号令）

GB3095-1996

GB3096-93

GB8978-1996

CJ3082-1999

GB12523-90

圍《建设项目环境保护管理条例》

（15）《环境空气质量标准》

（16）《城市区域环境噪声标准》

（17）《污水综合排放标准》

（18）《污水排入城市下水道水质标准》

（19）《建筑施工场界噪声限值》

（20）《建设项目经济评价方法与参数实用手册》

（21《）工程投资经济分析》

（22《）投资项目社会评价办法》

1.4项目概况

“凤凰城”现代住宅区拟建于阳泉市城区上站南大街，总占地面

积92亩（61334.11m?

）,拆迁总面积9000m2，总建筑面积13.5万平方

米，产品定位于中高档综合型小区，涵盖了各种户型的建筑，在宽大的楼距间布置了开放式丰富的绿化景观,使小区真正成为一个亲和自然的生态居住花园。

项目用地北侧邻德胜东街,东侧接化工厂路,有着良好的视野,可远眺沿桃河城市景观绿化带。

用地处于市区中心商业地带,与各个区块的交通联系方便,同时距火车站也只有五分钟路程,地理位置十分优越。

工程分两期建设,一期工程占地18.75亩,建筑面积27495.6;二期工程占地73.25亩，建筑面积107437m2。

项目所在地城区上站南大街位于阳泉市市区东南部、傍桃河南

岸,本项目建成后,将通过化工厂路、桃源桥与兴建中的“滨河世纪

城”及开发区共同构成阳泉市桃河南北新扩建的居住和商贸区。

1.5可行性研究的主要技术经济指标

本项目工程研究主要技术经济参数：

总建筑面积约为：

13.5万川

总占地面积约为：

6.13万川

容积率：

2.2

绿化率：

35%

预计总投资：

28754.6万元

预期销售额：

36300万元

利润：

7545.4万元

利润率：

26.24%

整个工程建设周期3年

分两期完成：

首期开发27496吊，二期开发107437吊。

1.6项目建设目标

按照《阳泉市城市总体规划（1998-2020）》，阳泉市区公共设施市级中心安排在阳泉组团，共三处。

一处在桃河南岸、泉中路东侧原商业服务中心的基础上扩建、改造；另一处在北大街；第三处在阳钢旧址靠近泉中路建一处市级服务中心，此中心通过华盛桥、新泉桥与桃河南岸的商业中心联系起来。

这三处市级服务中心形成全市最大的繁华地区，是代表阳泉市中心城市服务功能的重要地段。

通过配合阳泉市旧阳钢的改造，在南大街路东端建成“凤凰城”住宅区，使该地区成为阳泉市城市扩展独具特色，一流水准的新型绿色住宅区，构成一个住宅、服务、商务高档次、现代化的大都市住宅群体。

第二章项目提出的背景

2.1阳泉市概况

2.1.1地理位置

阳泉市位于山西省的中部东侧、太行山中段西麓。

东与河北省平山、井陉县接壤，西与本省寿阳、阳曲县相连，南与昔阳县搭界，北与五台、定襄县毗邻。

境内石太电气化铁路横穿东西，阳涉、阳盂铁路纵贯南北。

距山西省省会太原、河北省省会石家庄均110公里左右，是晋冀经济、文化、科技的连接点，也是资源丰富的三晋大地与富饶的华北平原的接壤处，而且紧靠京津地区，是晋东地区经济、文化的中心。

阳泉市是全国重要能源基地，以煤炭、耐火材料、化工为主的工业城市，是山西省省辖市之一，是山西省东部地区的区域中心和经济文化中心，全市共管辖两个县（平定、盂县）四个区（城区、矿区、郊区、经济技术开发区），全市面积4570平方公里。

全市总人口130万，人口密度280人/平方公里。

2.1.2区位优势

阳泉是三晋门户，晋冀要，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，相距均为100公里，一重一轻两大城市对阳泉经济互辅性极强。

阳泉又处于东部发达的区与中西部的结合地带，具有承东接西、双向支撑的战略地位。

阳泉还位于环渤海与长江三角洲的两大经济区的合理运输扇区内，经天津、青岛、黄马港可东出渤海，在半径500公里内，分布着首都北京、直辖市天津及省会太原、郑州、济南等城市，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。

阳泉铁路公路密度居全省前列。

石太电气化铁路，阳涉、阳盂铁路在此交汇，神黄铁路途经本市，建设中的石太高速铁路交于2008年通车。

阳泉市成为连接京、津、唐、豫、冀、晋的铁路枢纽；公路四通八达，307、207国道及横穿阳泉的太旧高速公路在市区交叉，西至太原只1小时，东去北京约4小时，并形成以此为骨架，以市区为中心，辐射所辖系区、乡镇及邻近省、市的公路网，形成了阳泉市“大十字形”交通格局。

空中交通也十分便利，距太原和石家庄机场均为100公里，市内设有若干民航售票处，票、发货都很方便。

2.1.3自然条件阳泉是土石山区，全境山谷纵横，地形复杂，山地和丘陵占全境面积的80%左右，市区被群山环抱，桃河横贯其中，形成一个带形盆地，北部山脉向南北延伸，南部山势沿桃河两岸呈东西走向，西北高、东南低，构成梯形地貌，最高点海拔1804米，最低处海拔350米。

境内山丘起伏，地形复杂。

阳泉物华天宝，是全国重要的矿产集中区，境内矿藏资源丰富，开发历史悠久，素有“煤铁之乡”之誉。

已探明的矿藏多达52种，尤以无烟煤、硫铁矿、铝矾土储量大、品位高、易开采而著称于世，是我国最大的无烟煤生产基地之一，全国三大铝矾土生产基础工业之一和五大硫铁矿生产基地之一。

境内含煤面积1051平方公里，煤炭地质储量103.48亿吨，硫铁矿2.5亿吨，铝矾土2.27亿吨。

另外，陶瓷原料储量也相当丰富，高岭土、塑性粘土、硬质粘土的储量为17740.9万吨；长石储量为4317万吨；石英储量为4320万吨；透辉石储量为5亿吨。

阳泉市境内水资源储量丰富，东部娘子关泉域是城市工业和居民用水的主要水源。

当前全市日供水能力为18.9万立方米/日，近期完成工的娘子关提水二期工程将新增供水能力12.9万立方米/日。

境内北部有龙华河流经我市，作为第二水源有待开发，可以满足不断增长的城市增长的城市建设和工业项目建设需求。

阳泉市历史悠久，境内旅游资源丰富，自然风景秀丽，古寺名刹宏伟。

有驰名中外的天下第九关——娘子关及藏山、万花洞、梁家寨温泉、林里关王朝等一批旅游景点。

阳泉属温带大陆性气候，市区处于盆地，四周山岭环绕，冬季长而寒冷干燥，夏季短而高温多雨，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为偏东风或偏南风。

风速夏季小，冬季大。

2.1.4社会经济条件阳泉具有坚实的经济发展基础，是山西煤炭能源重化工基地的重要组成部分，因而多年来也是国家投资重点地区。

改革开放政策给阳泉经济注入活力，经济持续快速、健康发展。

经过50多年的建设，逐步形成煤炭、电力工业为支柱，冶金、建材、化工、机电、轻纺、食品等门类较为齐全的经济体系，产品多达2400余种，具有较强的工业基础和比较雄厚的技术力量。

2006年阳泉市地区生产总值预计完成230亿元，按可比价增长12.0%。

财政总收入完成45亿元，同比增长21.6%，一般预算收入完成16.57亿元，同比增长29.4%；全社会固定资产投资达到100亿元，同比增长53.8%；社会消费品零售总额预计完成80亿元，增长15.2%；城镇居民人均可支配收入预计超过10100元。

2.2项目单位基本情况

山西佳德置地房地产开发有限公司成立于2002年12月，经山西省建设厅审批为房地产开发三级资质企业，现注册资金3000万元，主要经营房地产开发、销售业务。

法人代表何新民（先生）任董事长，机构设置总经理办公室、总工室、信息技术与市场开发部、工程部、销售部、人事部、财务部、行政部等，编制136人，汇集了经验丰富、精明强干的专业管理人员、高级职称工程师及大、中专技术人员，专业律师等。

公司有着健全的规章制度，丰富的开发经验和成熟的开发理念，坚持高起点、高标准的经营思路，不断探索创新，依靠雄厚的资金实力和科学化管理，成功运作了山西长治市佳和花园、金色嘉园、中宏现代广场、阳泉市佳和城市绿洲等项目，总计完成开发面积约80万平方米。

公司本着“造精品住宅、建形式工程、铸佳德品牌”的开发理念，私扬“质量为企业生存之本，求实诚信为企业之源”的企业精神，坚持“重质量、精益求精、优质动作；重服务、求实诚信、完美服务”的经营方针，自2004年进入阳泉市场以来，在良好的市场环境下，开发建设8万平方米的［佳和城市绿洲］项目被评为阳泉市首席安康居住工程，以一流的产品质量和诚信口碑树立了优秀的品牌形象。

2007年佳德地产投入运作［凤凰城］项目，掀起阳泉城市中心造城运动新篇章。

佳德置地与时俱进的经营理念、科学化管理水平、可信赖的产品质量、完美周到的服务水平使公司影响力在市场竞争中不断扩大，成为业内有影响力的创新型企业，在公司飞速发展的今天，佳德地产将以行业巨擘的姿态领袖城市生活和颠峰势力，绘就璀璨辉煌的行业未来。

2.3项目建设理由

随着国民经济的发展，阳泉市经济水平迅速提高，城市规划的实施，商业机构和商业设施的建设发展速度很快，随着化工厂路、桃源桥和阳钢地区的建设开发，可以预见阳泉最繁华的地区即将形成。

在德胜东街、化工厂路周围医院、学校等公共设施相当完善，完全具备开发商品房住宅区的条件。

2.3.1宏观方面阳泉是一个以煤炭为主要财政收入的城市，近两年随着煤炭的畅销，经济呈现快速增长、高速运行、均衡发展的良好势态。

投资与消费需求持续增长，城市居民的收入和生活水平在迅捷提高。

从消费结构上看，住房、汽车已成为消费品市场的热点。

2.3.2市场供求作为山城的阳泉市，人与地的矛盾日趋激烈，城市居住用地日益匮乏，可开发的有效居住面积有限，近两年国家加大了对矿区沉陷区、危旧房和棚户区的改造力度，拆迁户增多，使得房源更加紧缺，在房地产市场上呈现不同户型需求量大的局面。

另外，还有大量外来人口的涌入，也造成对住宅的大量需求。

2.3.3小区定位

由于近两年煤炭市场出现的火爆销售态势，出现了一批中高收入的家庭，这些家庭随着收入的增长，他们对居住条件和居住环境有了较高的需求，本小区正是看中了这部分消费人群。

另外，本小区的选址是阳泉难得的适宜居住的地段，为了有效利用土地资源，提高其土地价值，确定本小区定位为中高档住宅区。

同时，小区的定位也弥补了房地产公司住宅种类开发不足，使得公司开发的住宅区不论是户型还是档次上呈现多样性，以满足不同人群的需求，从而更好的增强佳德公司“佳德”品牌的实力和知名度。

2.3.4企业发展

在阳泉的房地产市场虽呈现出良好的发展态势，但市场竞争日益激烈，许多有实力的外地房地产公司也看到了此良机，先后进驻了阳泉市进行开发。

面对如此的市场竞争环境，阳泉市佳德房地产开发有限公司把经营创新和持续发展作为公司发展的第一要求，抢占先机、抢占市场。

将本工程做为提高企业开发能力和管理水平的重点项目。

“凤凰城”住宅区开发项目的完成，可以极大的开发化工厂路、火车站地区商业潜力，提升地块价值，推动整个火车站地区的商业网发展

2.4项目建设的有利条件

⑴工程项目所在宗地属上站地区，新区可改善地区商住环境不良；

⑵项目位于上站地区东区，而根据《阳泉市城市总体规划（1998-2020）》，这里将建设成为阳泉市次发达的商住中心；

⑶项目接近桃河公园，周边市政配套设施齐全，小学、中学、幼儿园、医院、金街超市均在周边区域500米范围之内，是理想的居住地；

⑷拆迁工程量小，施工场地运输方便；

⑸基于凤凰小区是具有一定规模的全封闭小区，可操作性较强。

第三章阳泉市居民住宅现状及房地产市场发展预测

3.1房地产市场调研

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。

房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。

一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件：

⑴有稳定、明确及长远的房地产政策；⑵有完善的法制基础，使房地产开放开发、房地产交易和房地产管理均有法可依；⑶有统一、简明灵活有效的现代化管理制度；有完善的房地产市场运作体系，这个市场要素该市已形成。

1、房地产市场是房地产权益的交易市场

由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。

这种权益可以是所有权或其他权益。

这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。

这些权益或单独交易或联合在一起交易，在市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。

房地产交易只有完成了权宜转移手续才可告完结。

由于房地产市场的特殊性，加之其交易数额巨大，该市制定了一整套相应的房地产交易规定办法来规范房地产产权交易，加以实现对房地产交易的管理。

2、房地产市场是区域性市场

由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。

不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。

人们不可能将一个地方的房地产搬到另一个地方，只能在其所在地区使用，产地和消费地合一。

由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解该地区的政策、商业、文化、市政等各方面的情况。

3、房地产市场是不完全竞争市场

一个完全竞争的市场必须具备三个条件：

⑴商品同质，可以互相替代；⑵某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；⑶信息充分，传播畅通。

但房地产市场不具备上述三个条件。

房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。

两幢房子的建筑材料、

设计都可以一样，但所处的地理位置不可能一样，即使是两套朝向、

楼层、结构等都完全一样的居室单位，在买主看来也是完全不同、不可替代的两项商品。

由于房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以，某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。

一项房地产只有一个卖主，其他任何人都不可能提供同样的房地产。

买主欲购这项房地产就只有面对这个买主，没有其他选择。

同样，房地产卖主的选择也是十分有限的，某一项房地产往往只适应少数几个买主的要求，在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用。

房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外，还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。

为了保护有关当事人的利益，各国政府都立法管理房地产买卖及租赁活动或行为。

另一方面，为保护市场的有效供给，抑制不合理的市场需求，国家需要采取强有力的干预措施，通过规划、价格、税收等宏观手段，引导和调控市场。

因此，房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制的不完全开放的市场。

下站商业中心区改造是市政府统一规划项目，得到政策优惠和政府支持，该区域开发有特别的意义，该市房地产市场正处在方兴未艾的繁荣发展周期。

3.2阳泉市市场调研

阳泉雄居太行，俯瞰华北平原，是三晋门户，晋冀要冲，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，东连环渤海经济带和东南沿海地区，西接中西部地区，是京津塘及沿海发达地区向内地辐射的重要通道。

是发达地区和欠发达地区的最佳交汇点之一，具有较强的吸纳和辐射功能，对于中西部地区的经济发展具有重要的影响和带动作用。

解放以来，特别是改革开放以来，阳泉市第一、二、三产业得到了长足发展，综合经济实力明显增强。

2006年阳泉市地区生产总值预计完成230亿元，按可比价增长12.0%。

财政总收入完成45亿元，同比增长21.6%，一般预算收入完成16.57亿元，同比增长29.4%；全社会固定资产投资达到100亿元，同比增长53.8%；社会消费品零售总额预计完成80亿元，增长15.2%；城镇居民人均可支配收入预计超过10100元。

从以上数据可以看出，阳泉市的经济增长平稳，煤炭在近几年有较平稳的价格，阳泉市市民有较稳定的收入，有较高的购买能力。

据调查显示，“凤凰城”住宅区项目所在地是阳泉是整体规划的商业次中心地带。

“凤凰城”住宅区项目的开发在城区有较明显的优势。

阳泉市是以煤炭工业为主的城市，经济比较单一，目前市区人口有60多万人，其中矿区人口有28多万人。

根据阳泉市总体规划，阳泉市2010年总人口将达到137.1万人，非农业人口为78.7万人，城市化水平为57.4%；2020年总人口为150万人，非农业人口为107.3万人，城市化水平为71.5%。

在这新增长的人口中，有很大的商业前景和购买潜力，这也是”凤凰城”住宅区项目的潜在客户。

阳泉市居民住房结构以七层以下砖楼为主，占48.5%，拥有独门

独户和居住高层楼房（11层以上）家庭占4.6%，以住百姓简易楼和大杂院自建房的比例大幅下降分别占6.5%和7.3%；全市城市居民家庭中住房面积高于30m2的家庭占7成左右，家庭住房建筑面积低于30m2的约占22.6%，家庭平均住房面积在50m2左右，人均建筑面积在28.6m2左右，处在小康型水平，人均住房建筑面积在16-20m2家庭占

18%，人均住房建筑面积在11-15m2的家庭占12%。

据发改委、市统计局、建设局专门调查2005年有20.4%家庭有意向买房，其中表示肯定买的占6%，表示可能买的占9.4%，若以肯定买的6%计算，则将有购买3.84万套房子。

若以每户平均购房面积为80m2，计则有307.2万m2房子出售。

每平方米平均价格1600元，则将有49亿元住房购买市场，若以每平方米平均价格2200元，则将有61亿元住房购买市场。

该市2006年施工面积154.28万m2,竣工面积67.35万m2，比上年增长65.2%与39.2%，是历史最好水平。

该市房地产市场处在繁荣—调整—衰退—复苏—繁荣周期规律的繁荣期,从统计资料看,“九五”期间国家人均住宅10m2/人，而阳泉市住宅指标为9.4m2/人，十五”期间达到11m2/人；十^一五”期间达到14m2/人今后五年该市房地产三大开发区域：

其一是原阳钢旧址（开发区）总投资15亿元,总建筑规模65万m2;其二是矿区阳煤集团大量投入高层民用住宅建筑，建筑总规模134万m2，总投资18亿元；其三是天桥以东下站商业中心的开发改造，总建筑规模16.8万m2，商业与办公建筑占76%，估算总投资6亿元。

这是继该市八十年代后第二次大规模旧城商业区改造和住宅商务办公区开发。

3.3市场供给状况

通过市场调查得知，该市商品住宅户型结构80-140杆占58.4%，80m2以下占21.1%，140m2以上占20%。

商品房买卖价格结构1600—2800元/m2占72.4%，预测该区住宅售价将达到该市最高水平突破3000元/m2;商业用房将达到6000--10000元/m2最高售价水平，配套完善的住宅建筑区目前还未形成规模市场，该区商品房将是该市旺地。

第四章规划方案

4.1项目概况

4.1.1区位分析

“凤凰城”住宅区位于阳泉市城区上站南大街，总占地面积92亩（61334.11*）,拆迁总面积9000m2，总建筑面积13.5万平方米。

项目用地北侧邻德胜东街，东侧接化工厂路，有着良好的视野，可远眺沿桃河城市景观绿化带。

用地处于市区中心商业地带,与各个区块的交通联系方便,同时距火车站也只有五分钟路程,地理位置十分优越。

项目所在地市城区上站南大街位于阳泉市市区东南部、傍桃河南岸,本项目建成后,将通过化工厂路、桃源桥与兴建中的“滨河世纪城”及开发区共同构成阳泉市桃河南北新扩建的居住和商贸集中区。

4.1.2用地规划指标

该项目总占地面积92亩（61334.11m2）总建筑面积13.5万平方米,产品定位于中高档综合型小区,涵盖了各种户型的建筑,在宽大的楼距间布置了开放式丰富的绿化景观,使小区真正成为一个亲和自然的生态居住花园。

工程分两期建设,一期工程占地18.75亩,建筑面

积27495.6二期工程占地73.25亩，建筑面积107437m2。

根据规划要求,项目工程绿化率35%以上；规范要求不小于地上建筑面积的10%做人防,可结合地下车库设计；地块内部南北向建筑间距大于1：

1.2h;地块与周边已建房屋的建筑间距符合国家有关标

准，以满足采光、通风、消防等要求。

4.2规划依据

1、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

2、规划设计委托要求；

3、场地1：

1000地形图。

4.3规划目标

1、以生态环境为首要条件创造高品质的住宅区。

2、发挥原地形陡然的优势，创造高趣味性、多样化的生活环境，获得最大的景观视觉效果。

3、创造项目的可操作性，并将国际先进的建筑潮流和理念应用于本设计中。

4.4设计原则

1、尽量保持现有地形格局，道路设置在现有走线位置或填方部分，并以尽端路为支线到各户。

2、避免大规模山地开挖营造成建筑平台，保持原有地形，以斜坡建设高低基础工法（GRIPPLEWELL）建设。

3、据不同坡度及景观作为产品分类，发挥因地制宜的优势。

4、景观绿化部分，以补强手法，强化重点部分景观，以收事半功倍之效。

5、采用穿透性、开放性的绿化系统来软化建筑物，避免满铺房子的景观，以保持绿意盎然的整体环境。

6、以小区规划手法和新都市主义生活化的原则做为规划设计中心思想，既可满足小区生活的环境优越性，又能满足都市生活的便利

性。

4.5规划理念

引入现代居住社区与物业管理的设计思想，探索居住形态和居住意识的变革，满足高层次高品位人士的居住要求。

强化现代居住理念，将居住环境提高到重要位置，强调环境价值与住宅价值的统一，充分提高高品位环境的住宅开发中的比重。

通过空间景观的形态构成和建筑的布局，突显城市新区的形象，展示居住区的现代气息，创造和谐、有序、舒适、优美的城市空间环境，充分发挥该地区的社会、经济和环境效益。

⑴多功能的组织使社区价值提升——轻松对待居家休闲的积极态度；无所不在以人为本的开放性思考；面对城市高层次客户群；是高品位人士择邻而居的上乘之选。

⑵繁华之上的两单元组合——除了开放、自由、光线、设计还具有浓郁的家庭居住氛围，整体空间表态丰富，真正为享受层次居家气息的人而准备。

居住者与空间的自然和谐的，居住者代表的是一种个性的生活方式。

⑶不同层次与环境的社区空间：

新生活理念与传统主义、秩序与随意、干道与街坊、曲线与直线、人文与自然在这里成为顺其自然的组合。

街角花园、街坊邻居、