成都华阳重点楼盘调研报告.docx
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成都华阳重点楼盘调研报告
重点楼盘调研报告
在前面的报告中，咱们大致了解华阳房地产开发的一些大体情形，为了让咱们能更准确地、更深切地了解目前华阳楼盘的开发动态，咱们对华阳目前将售和在售楼盘做了调研。
一、重点楼盘的确信
二、
以下三点做为住宅重点楼盘确信的原那么：
在2003年元月后推出
占地面积在100亩以上
目前在售或将售项目
依照以上原那么，华阳重点楼盘如下：
楼盘名称
位置
利通·出水芙蓉
府河边华阳半岛
左岸花都
华阳迎宾大道侧
翠拥天地
华兴大道滨河路
黄金海岸
华阳迎宾大道侧
锦官丽城·亲水湾
华阳迎宾大道侧
远大·都市风景
天府大道侧
麓山·高尔夫别墅
同安镇
从上表中，咱们能够看到，目前华阳重点楼盘要紧在二条线上：
一是在天府大道双侧，二是沿府河边
二、重点楼盘的分析
、重点楼盘的分析
项目开发商分析
楼盘名称
开发商
公司背景
利通·出水芙蓉
四川利通实业发展有限公司
1992成立，成都首家美商独资的房地产企业
左岸花都
成都心怡房地产开发有限公司
由于庆鹏石油化工（香港）有限公司和四川省中石化实业有限公司共同出资建立
翠拥天地
成都市华兴房屋开发公司
成立于1992年，具有二级开发资质
黄金海岸
四川宏城房地产有限公司
成立于1992年
锦官丽城·亲水湾
新希望南方房产
在新希望集团下属分公司
远大·都市风景
中国远大地产
成立于1993年，集团在医药、房地产开发、国际贸易等领域取得另人瞩目的业绩，参控股企业30余家，并控股两家上市公司
麓山·高尔夫别墅
万华房产
由四川朗信投资有限责任公司、成都市同乐房产开发有限责任公司、泸洲宝光集团有限公司共同投资组建而成
华阳的开发早在98年就随着成都市向东向南进展计划的出台而开始了，而且像心怡、新希望、远大、万华这些实力开发商早在一、二年前就已把这些地圈到，但他们都不约而同的等到今年才开始推出，探讨其缘故确实是
等待时机
那个地址的机会包括二个方面的内容：
A、华阳是在99年就计划成为成都市的卫星城，但在中国，计划的出台落实到现实中是需要一个较长的进程，华阳也不例外，要从以前一个小镇的角色转变到一个卫星城的角色，这需要时刻，同时也需要庞大的物力和财力的支持，才能让华阳从市政建设、公建配套等方方面面顺利向卫星城过渡，而房地产业对这些方面的依托是超级大的，因此开发商只有耐心等待。
B、等待周边项目人气的增加。
从2001年开始进行大规模开发至今，华阳的项目已开始陆陆续续的交房，随着入住人口的逐年增加，华阳的人气也在不断的上升，这会在无形中为新项目的销售起到带动和增进的作用。
项目规模分析
楼盘名称
规模
利通·出水芙蓉
300亩
左岸花都
243亩
翠拥天地
305亩
黄金海岸
208亩
锦官丽城·亲水湾
180亩
远大·都市风景
2000亩
麓山·高尔夫别墅
4000亩
从上表中，咱们能够明显感觉到华阳楼盘正向规模化方向进展，其缘故有二：
A、华阳的地价在这几年上升空间较大，实力开发商正是看到这点，在目前地价较低的情形下大规模圈地，为以后的开发博得更多的竞争机遇。
B、华阳目前的生活配套设施较差是在销售进程中所碰到的较大的阻碍，解决这一问题一是靠政府的支持，二确实是依托楼盘自身来解决。
而靠项目自身，那么项目的规模必然抵达到必然程度才能做到。
整体风格分析
文化融入建筑产品，给予建筑生命，是现今房地产市场最为流行的，它会使项目具有鲜活或持续的生命力。
文化能够从二个方面寻觅，一是地块本身具有的如成都的金沙遗址，二是人为给予给项目的，而华阳板块项目就属于后者。
楼盘名称
整体风格
利通·出水芙蓉
法兰西风情风格
左岸花都
欧洲风格
翠拥天地
现代风格
黄金海岸
亚热带海滨风情
锦官丽城·亲水湾
欧洲与中国相结合的现代简约风格
远大·都市风景
欧洲风格
麓山·高尔夫别墅
————
从整体风格的统计中咱们不难看出，华阳项目多采纳或借鉴国外专门是欧洲的文化，打造自己的产品，这情形的产生缘故要紧有二点：
A、华阳独特的地理位置——离市中心仅仅几分钟车程，使它符合与国外的生活和工作的模式——市中心工作，郊区生活。
B、
C、国外专门是欧洲小镇在中国人脑海里的印象确实是蓝蓝的天空、绿绿的草地、有一份宁静、致远，是居家的乐园，而这正是开发商想在华阳制造出来的社区模式。
D、
正是基于以上二点，因此在华阳才显现了如此众多的欧洲风情社区。
物业类型分析
楼盘名称
物业类型
推出量
（面积）
推出量
（套数）
利通·出水芙蓉
多层
10万㎡
1000套
联排别墅
7000㎡
24套
左岸花都（二期）
花园洋房
6万㎡
400套
多层
翠拥天地（二期）
联排别墅
5万㎡
200套
黄金海岸（三期）
多层
5万㎡
350套
锦官丽城·亲水湾
多层
54369㎡
442套
花园洋房
22880㎡
104套
联排别墅
11520
48套
四拼别墅
8960㎡
56套
远大·都市风景
花园洋房
12万㎡
600套
双拼别墅
麓山·高尔夫别墅
独栋别墅
————
————
在2003、2004年，华阳显现了新的建筑形式——花园洋房、拼加别墅，从产品形态的转变咱们能够看出三个问题：
一是为了博得市场，开发商们都在绞尽脑汁，设计出新的建筑产品，抓住市场空白点，以吸引消费者。
二是新增加的建筑产品属中高端产品，这也从侧面说明，华阳楼市的整体档次在不断上升
三是随着楼盘档次的提高，把华阳做为第一居所的人群慢慢呈上升趋势，华阳那个旧日的“老人村”正在慢慢摆脱这一为难的局面，而向“新城南”那个新的代名词攀登。
主力户型分析
楼盘名称
主力户型
对应面积段
利通·出水芙蓉
三房
110—138㎡
四房
130—156㎡
左岸花都
三房
120—140㎡
四房
140—180㎡
翠拥天地
联排别墅
250—300㎡
黄金海岸
三房
106—160㎡
锦官丽城·亲水湾
三房
120—142㎡
联排别墅
160—240㎡
远大·都市风景
三房
110—150㎡
四房
160㎡以上
麓山·高尔夫别墅
独栋别墅
————
在华阳购买的客户大部份是二次、三次乃至N次置业，他们对居住的要求很高，属于享受型客户，体此刻户型及面积段方面，确实是三房、四房是华阳热销户型，在面积上，三房一样都达到了110㎡以上，四房那么在130㎡以上。
价钱分析
楼盘名称
价格
利通·出水芙蓉
多层：
2100元/㎡（最低价）联排别墅：
5000元/㎡
左岸花都（一期）
多层：
1900元/㎡（均价）花园洋房：
2600元/㎡（均价）
翠拥天地（二期）
联排别墅：
3000元/㎡（起价）
黄金海岸（三期）
多层：
1700元/㎡（起价）1800元/㎡（均价）
锦官丽城·亲水湾
多层：
1800元/㎡（均价）花园洋房：
2800元/㎡（均价）
联排别墅：
3800元/㎡（均价）
远大·都市风景（一期）
花园洋房：
2700元/㎡（均价）
麓山·高尔夫别墅
——————
从上面这张价钱表中咱们能够得出二个结论：
A、华阳房地产的价钱一直处于增加状态，尽管这二年上涨的幅度不如几年前那么快，但仍然说明华阳以后的前景被人们看好
B、
C、众多品牌或实力开发商加入华阳的房地产开发市场，其开发项目档次较高，整体上拉升了华阳楼市的水平，从而带动价钱的上涨。
D、
推出时刻分析
楼盘名称
推出时间
利通·出水芙蓉
2003年6月30正式开盘
左岸花都（二期）
2004年2月28日正式接受内部认购
翠拥天地（二期）
2004年4月底份面市
黄金海岸（三期）
2004年5月份面市
锦官丽城·亲水湾
2004年4月20日正式开盘
远大·都市风景
2004年4月份面市
麓山·高尔夫别墅
2004年4月份面市
在对开发商的分析中，咱们就提过，早已圈地的开发商在等待机会，适时而动，这从上表中也能够反映出来。
通过几年的建设，华阳的开发条件正迅速发生庞大的转变，旧城改造力度的加速、市政配套工程的建设、商业地产的兴起为住宅市场的开发奠定了加倍坚实的基础，正是这些开发条件的慢慢成熟，使开发商都不约而同在2003、2004年推出力作。
配套分析
楼盘名称
生活配套
体育设施
利通·出水芙蓉
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
左岸花都
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
翠拥天地
会所
游泳池、网球场
黄金海岸
会所、临街商业
网球场
锦官丽城·亲水湾
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
远大·都市风景
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
麓山·高尔夫别墅
————
高尔夫练习场
关于配套咱们从二个方面分析：
A、由于配套与人们的生活息息相关，因此不管是客户仍是开发商对此也十分重视，但目前配套处于一个为难的局面，开发商为了说明自己的小区品质高，在销售中增加卖点，就修建一些如网球场、游泳池、会所等配套，这此配套的保护费较高，但同时它们的利用率又较低，大部份时刻处于闲置状态。
因此在咱们考虑社区配套时，应多做一些有效性较强的配套。
B、从上表中，咱们还能够看出配套方面的另一个特点，目前推出的大型社区多数有必然的商业，而且有些项目的商业体量达到几万方，这一方面与华阳大环境配套不足有关，另一方面也说明华阳以后的商业消费前景是超级广漠的。
。
营销推行分析
推行主题分析
楼盘名称
推广主题
主要支持点
利通·出水芙蓉
半岛生态社区
位置、沿河绿化
左岸花都
感悟Laépassez
建筑产品
翠拥天地
低密度庭院别墅社区
建筑形态
黄金海岸
热带风情社区
外立面、小区景观
锦官丽城·亲水湾
新城南、新希望
位置
远大·都市风景
风景都市主义社区
规划设计
麓山·高尔夫别墅
高尔夫生活社区
高尔夫练习场
主题是项目卖点的提炼，通过它来能够感动购房者的心灵深处，引发客户购房欲望，目前华阳楼盘的推行主题都比较新颖，但项目本身的支持力不足，也没有完全贯彻在销售进程中。
推行主题的最要紧目的是要增进销售，但如咱们是费尽脑汁提炼出后仅仅把它当做花瓶，就没有实际意义了。
媒体选择分析
楼盘名称
媒体选择
利通·出水芙蓉
路牌、大型户外广告、报纸
左岸花都
路牌、大型户外广告、报纸
翠拥天地
路牌
黄金海岸
路牌、大型户外广告
锦官丽城·亲水湾
路牌、大型户外广告
远大·都市风景
大型户外广告
麓山·高尔夫别墅
大型户外广告
从上表中，咱们能够看出，开发商此刻对路牌广告、户外广告的重视程度很高，其缘故在由路牌、户外广告的费用低、但它属于长较媒体，专门是处在前期宣传告知时期的项目，成效是比较明显的，远大·都市风光确实是一个超级好的例子，它在天府大道上只有一块大型户外广告，但目前到其市内接待处进行记录的客户已达上千人。
营销方式分析
楼盘名称
营销方式
利通·出水芙蓉
先修环境，后建房，大面积的沿河绿地，让客户进入社区后就能立即感受到居住在这里的好处
左岸花都
请费翔出任形象代言人、举行风筝节、警民联谊会等一系列事件营销活动使人们、对开发商有了更进一步的认识，对项目有更多的期待
翠拥天地（二期）
仅仅利用前期已成形产品、社区环境来对二期进行宣传，无特别的营销方式
黄金海岸（三期）
仅仅利用已成形产品对后续产品进行侧面宣传
锦官丽城·亲水湾
大型社区的现房发售在成都只有二家，一是中海名城，另外一个就是亲水湾，这无疑是最好的营销方式
远大·都市风景
利用远大·同行者俱乐部来汇集客户资源，举行客户联谊会，从而达到前期客户积累的目的
麓山·高尔夫别墅
先修环境，后建房，目前高尔夫练习场已建好，气派的大门已初建成型，自身的高档品质自然而然显现出来
抓住客户要紧从二个方面，产品和营销。
在现代，产品的同质化程度愈来愈高，如何能从中脱颖而出，博得市场，这就需要在好产品基础上利用营销来协同完成，这二个因素彼此配合，紧密协作，就能够取得事半功备的成效。
成效评判
楼盘名称
效果评价
利通·出水芙蓉
先修环境再建房，同时大胆地在社区内开发万方的商业区，弥补片区配套不足，收到了较好效果，2月5日住宅部分封盘
左岸花都
新的建筑形式，名人作形象、举行大型联谊活动再加上创新的户型设计和中石油名气，一期在三个月内售罄，二期排号达到350
翠拥天地
利用路牌广告向公众告知，引起注意，达到宣传效果
黄金海岸
一二期抓住华阳开发机遇，走中档路线，因此销售情况良好，三期会沿用楼盘整体档次
锦官丽城·亲水湾
以新希望的名气、实力加上现房发售的力度，现在排号人数已超过800
远大·都市风景
大手笔+远大实力+优越的地理位置+新颖的营销方式=未来良好的销售，现在加入远大同行者俱乐部的会员有近千人
麓山·高尔夫别墅
强强联手，铸就成都顶极高尔夫别墅社区，必然会使人们更加关注
A、整体而言，目前华阳待开楼盘的前期宣传都取得了较好的成绩，为下一步的正式销售奠定了坚实的基础。
小结通过以上对重点楼盘的分析，咱们能够得出华阳住宅市场开发的一些特点：
实力开发商加盟，华阳大盘时期来临改变旧日“老人村”形象，向以后“新城南”进军中高级物业形态显现，提升华阳楼盘整体档次
B、开发集中，竞争将进入白热化时期
C、
三、个案分析
四、
通过前面介绍和分析，咱们对华阳楼市的进展有了大致的了解，为了能给本项目提供更多的借鉴，咱们以个案分析的形式对以下三个楼盘做更为深切的分析。
利通·出水芙蓉
大体情形
利通·出水芙蓉是由四川利通实业进展在2003年7月正式推出的，它占地300亩，总建面10万㎡，绿化率40%，总户数1000户，目前1000套住宅销售已终止，现要紧进行商铺的招商与销售及商铺上面小户型的销售。
项目共性分析
项目共性：
A、与水息息相关
从金色水池、翠堤春晓到出水芙蓉，利通的每一个项目都与水密不可分，像金色水池周边没有自然的水资源，那就从园林、命名方面加以弥补，总之与水不可分隔，
究其缘故，应该是成都人对河居生活的爱恋使开发商对水的如此重视。
B、外立面颜色
利通的这三个项目，其外立面颜色是如此的类似——绿色的基调，就像一种标识。
利通采纳这种亮眼颜色的缘故，经咱们一起探讨得出以下几点：
绿色是生命，给人以朝气蓬勃感觉
绿色是活力，与水连在一路，给人以动感，与利通提倡的河居生活共生
绿色是环保，环保与健康紧密相连，它已是一种潮流
产品分析
出水芙蓉的销售情形是较好的，在那个地址咱们仅仅对它存在的问题加以分析：
A、外立面处置
B、
仿石材与绿色的外立面搭配得不和谐，很生硬。
B、售楼处与小区整体
升级会员 