XX物业工程部作业指导书.docx

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XX物业工程部作业指导书

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

PR/GC-00

版本

B/0

工程部作业指导书修改页

页码

1/1

序号

修改摘要

修改后版本/状态

修改人

审批人

生效

日期

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-01

版本

B/0

工程部管理组织机构和岗位设置要求

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1/1

一、工程部管理组织机构和岗位设置要求

（一）组织机构：

（二）岗位设置要求

按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。

物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。

1、运行班长

①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。

②负责维修工的考勤及考核。

③负责编制设备运行及维护保养计划。

2、维修班长

①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。

②负责维修工的考勤及考核。

③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。

3、运行技工

①执行设备运行作业标准，完成本职工作。

②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从运行班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

4、维修技工

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-01

版本

B/0

工程部管理组织机构和岗位设置要求

页码

1/1

①执行维修作业标准，完成本职工作。

②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从维修班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-02

版本

B/0

工程部质量目标

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二、工程部质量目标

体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-03

版本

B/0

工程部岗位职责

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工程部职责

1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。

2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。

3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。

4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。

5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。

6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。

7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。

8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。

9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。

10、负责制定和实施机电设备的最佳运行方案和节能管理计划。

11、负责制定和实施机电设备和设施的消防管理方案。

12、负责制定和实施工程员工专业技能的培训考核和管理方案。

13、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、巡查、监督装修方案的实施。

14、负责制定有偿维修服务收费标准，为用户提供有偿维修服务，并根据实际情况定期对收费标准进行调整与修改。

15、配合客户物服中心做好用户入退伙时房屋设施、设备的交验、记录工作。

16、负责辖区设备设施发生紧急事件，必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。

深圳市普乐康物业管理有限公司

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-03

版本

B/0

工程部岗位职责

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工程部主管岗位职责

1、负责贯彻执行物业物服中心主任布置的一切工作。

2、保证小区的所有设备（供配电设备、给排水设备、通讯空调设备、消防报警设备）始终处于正常运行状态。

3、接受区内顾客装修计划审批，审查装修施工队资质证书，监督装修施工进度。

4、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。

5、负责审核物服中心提交的物品申购报告，报物业物服中心主任审批。

6、检查、监督运行、维修领班工作是否到位，考核每一员工的技术能力和工作态度。

7、定期对员工进行技术培训和行为规范训练。

8、负责本部门水、电工工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物服中心组织

实施。

9、编制周、月、年度工作计划。

10、紧急事故状态下负责组织抢救设备及人身安全。

11、协调与物业物服中心其他部门工作关系。

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SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号

WI/GC-03

版本

B/O

工程部岗位职责

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3/5

工程部领班岗位职责

1、负责小区管辖范围内机电设备、各种管道、顾客房内水电及公共设施等维护检修工作的安排与实施。

2、负责变配电、发电、水泵、通讯系统、消防监控系统、机电设备日常运行，操作维护保养的具体组织安排工作。

3、负责每日的检查工作，督促各岗位对设备、设施完好情况进行日检并填写日检记录。

4、负责安排与检查设备房的清洁卫生工作及监督各岗位交接班人员的落实。

5、负责向工程部主管及时汇报有关机电设备存在的问题和提出可行性整改意见及建议。

6、负责对机电设备安全及经济运行操作管理工作的落实。

7、负责维修人员的具体工作指导和协助。

8、负责安排各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。

9、负责每月定期检查抄写水电表数据报工程部主管。

10、负责监督维修工人的服务质量是否符合要求，并填写维修保养服务质量检查记录。

11、对维修保养服务质量负主要责任，同时有权向工程部主管提出自身力量与技术确实不能解决的问题。

12、负责安排专人对电梯维修保养分包方服务质量的监督检查，及时对电梯进行管理、检查。

13、负责贯彻执行工程部主管布置的一切工作。

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编号

WI/GC-03

版本

B/O

工程部岗位职责

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维修技工岗位职责

1、负责电气动力设备、管线及动力配电箱的巡查与维修工作。

2、负责小区内强电线路、电表箱、控制开关、照明开关及各事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。

3、负责电话系统、电视系统、门禁可视对讲系统、弱电系统等线路及元器件的检查维修工作。

4、负责生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。

5、负责排水管、排水井疏通、清理工作。

6、负责为顾客及时处理有关水电等维修方面的问题。

7、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

8、负责配合消防中心值班人员定期对自动报警系统设备进行检查试验与维修。

9、负责对本岗位工作范围内发现的隐患进行即时处理，处理不了的上报维修领班。

10、负责每日维修工作记录的填写。

11、负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。

12、负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，负责完成领导交办的一切工作。

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编号

WI/GC-03

版本

B/O

工程部岗位职责

页码

5/5

运行技工岗位职责

1、熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能及维修保养制度。

2、按照机电设备管理制度要求，每两小时巡察一次高、低压配电室及水泵房，做好各项机电设备运行的监控、运行记录，会判断和处理一般性的故障及时采取应急措施。

3、会判断和处理机电设备发生异常一般性的故障，及时采取紧急措施，处理不了的重大异常，及时报告工程部主管安排有关人员协助排除异常。

4、严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度，做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养），四会（会操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养），确安管全运行，防止各类事故发生。

5、每班巡察一次地下车库、各栋楼梯口公共照明设施，并做好记录。

6、紧急事故（如停电、机电设备意外等）时，当值人员须在第一时间到场处理，不能处理的通知工程部主管安排有关人员协助处理。

7、每天要对值班室、机房、配电房等工作场所清扫一次，保持室内和设备的整洁。

8、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

9、严格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情况和存在问题及解决方法），按要求接班，做好上班工作，认真准确及时地做好值班原始记录，做好外来人员出入配电房登记，搞好配电房的安全保卫工作。

10、完成领导交办的一切工作。

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编号

WI/GC-04

版本

B/O

工程部交接班制度

页码

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工程部交接班制度

1、遵守物服中心的各项规章制度。

2、交班人员必须在下班前15分钟准备好交接工作，包括运行记录、维修保养记录等质量记录的填写，交接工具材料备品等，设备及机房、值班房等的日常清洁。

3、接班人员必须在提前15分钟着装到岗，与交班人员共同检查设备运行情况、质量记录填写情况、工具材料备品的完好或缺损情况，设备及机房、值班房等的日常清洁情况。

4、必须坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗；不得聊谈与工作无关的事，不得翻阅与工作无关的书籍、报纸、杂志等。

如需离岗处理故障，应在值班室挂牌告知去向。

5、交接班人员在共同完成设备检查、质量记录检查、用品清点无异议后，交接班人员方可签名办理交接班手续。

6、有下列情况之一的不得办理交接班，并及时向上级报告。

a）接班人员未到岗时。

b）接班人员酒后上班或其他造成的神志不清。

c）接班人员由于某种原因造成的情绪反常如情绪低落、爆燥等。

d）重要设备设施的抢修、维修工作进行中。

e）设备运行异常没有做出正确处理。

f）质量记录填写不完整或工具用品缺损。

g）没有做好设备及机房、值班房等的日常清洁。

7、质量记录

《值班及交接班记录表》PR/GC-04-01

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编号

WI/GC-05

版本

B/O

工程部变配电运行值班制度

页码

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变配电运行值班制度

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守电业安全操作规程，持证上岗，对变配电系统进行运行管理。

3、严格按照变配电运行值班作业规程对变配电系统进行巡视、检查、记录，发现故障应立即检查处理或报告。

4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。

5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。

6、不准带外人进入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

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编号

WI/GC-06

版本

B/O

工程部供水运行值班制度

页码

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供水运行值班制度

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守供水卫生安全作业规程，对供水系统进行运行管理。

3、严格按供水作业规程对供水系统进行巡视检查记录，发现故障应立即处理或报告。

4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。

5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。

6、不准带外人入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

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编号

WI/GC-07

版本

B/O

工程部值班工作流程

页码

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工程部值班工作流程

D、值班工作流程：

值班室

高压配电室

消防泵房

低压配电室

排污集水坑

发电机房

变压器

生活泵房

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

检查、记录检查、记录检查、记录检查、记录

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编号

WI/GC-08

版本

B/O

工程部电气安全制度

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电气安全工作制度（电气安全组织措施）

1、工作票制度

1、在高压电气设备或线路上工作，应填写工作票或接口头、电话命令执行；口头或电话命令由物服中心主任或工程部主管发布，其他任何个人或部门不得直接向变配电房值班人员发布工作的口头或电话命令。

2、工作票是准许在电气或线路上工作的书面命令。

工作票填写应准确、清楚，不得涂改；工作票的有效时间，以批准的检修期限为准，到时尚未完工，应办理延期手续后方能继续工作。

3、按规定填用工作票之外的其他工作，可采用口头或电话命令，如注油、取样、测量接地电阻、悬挂警示牌和低压带电工作等。

4、口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录表中，并向发令人复述核对一遍，工作结束后，妥善保管工作票，保存期最少三个月。

2、操作票制度

1、凡在运行电气设备上进行倒闸操作，必须填写操作票，操作票是值班人员进行倒闸操作的书面命令，是防止误操作的组织措施。

操作票由工程部主管或运行班长批准执行。

2、操作票上填写的内容要明确，操作项目要按顺序填写齐全，如操作的刀闸、断路器等,同时应填写上设备编号与控制设备名称，并与实际相符。

操作票应字迹清晰、不潦草，不允许涂改。

3、实际进行操作时，应由两人进行，一人唱票与监护，另一人复诵与操作，逐项唱票、复诵、共同核对编号与位置，取下警告牌，下令操作。

操作完毕，在该操作项目栏内做好记录，并记录操作完毕时间等，全部操作完毕，该操作票方可注销，并妥善保管操作票，保存期最少三个月。

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编号

WI/GC-08

版本

B/O

工程部电气安全制度

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3、工作许可制度

1、电气工作开始前，必须完成工作许可手续，工作许可人即值班人员应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并负责完成施工现场的安全措施，然后分别在工作票上签名，工作班组方可开始工作。

2、工作过程中，工作负责人和工作许可人任何一方得擅自变更安全措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。

3、工程如有特殊情况需要变更时，应事先取得工作许可人的同意，变更内容应记录在工作票中。

4、工作监护制度

1、工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施，监护人的安全技术等级应高于操作人，监护人由运行班长担任。

2、完成工作许可手续后，工作负责人即监护人（运行班长）应向工作人员说明现场安全措施，指明带电部位和其他注意事项，工作负责人必须始终在工作现场，对工作人员的安全认真监护。

5、工作间断、转移和终结制度

1、工作间断时，工作人员应从工作现场撤出，所有安全措施保持不变，工作票仍由工作负责人保存，间断后继续工作，无需通过工作许可人。

2、每日收工，应清扫工作地点，开放已封闭的通路，并将工作票交还值班人员。

3、次日复工时，应得到值班人员许可，领回工作票，工作负责人必须重新检查安全措施是否符合工作票要求，而后方可开始工作。

4、若无工作负责人或监护人带领，工作人员不得进入工作地点。

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编号

WI/GC-09

版本

B/O

工程部电气安全管理制度

页码

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电气安全技术制度（电气安全技术措施）

在高压电气设备或线路上工作，必须采取安全技术措施，具体事项和步骤如下：

停电：

1、停电，2、验电，3、装设接地线（装置），4、悬挂停电检修警示牌，

5、安放栅栏。

送电：

1、拆除栅栏，2、拆除接地线（装置），3、拆除停电检修警示牌，4、送电。

电气安全管理制度

1、为贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确安管全文明生产，制定本制度；

2、工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具保证使用的工具绝缘性能良好；

3、绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用；

4、绝缘鞋不准裸足穿用；

5、在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行，总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，断开隔离开关或者拆除熔断丝，以防止误合闸；

6、各供电回路的操作开关，要挂清楚明显的标志牌。

停电时先拉负荷开关，后拉隔离开关；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关，切忌带负荷拉、合闸；

7、尽可能不要带电作业。

如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）；

8、在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备；

9、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；

10、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。

若交接班过程中有事故发生，应停止交接，由交班人员负责处理，接班人协助；

11、电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用；

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编号

WI/GC-09

版本

B/O

工程部电气安全管理制度

页码

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12、如发现有人触电，应立即切断电源。

如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源，如为高压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。

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编号

WI/GC-10

版本

B/O

工程部电梯设备管理制度

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电梯设备管理制度

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守电梯安全运行作业规程，持证上岗，对电梯设备进行运行管理。

3、严格按电梯设备巡视检查、维修保养，并做好相关记录，发现故障应立即处理或报告。

4、不准将无关人员带入电梯机房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

5、机房内不准放置其他物品，保持机房整洁；解困救人、手动盘杆等电梯专用

工具不准做其他用途，不准带出电梯机房。

6、电梯机房锁门运行，做到人离门锁。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

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编号

WI/GC-11

版本

B/O

工程部发电机房管理制度

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发电机房管理制度

1、发电机房平时应上锁，钥匙由值班员管理，未经领导批准，非工作人员严禁入内；

2、值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查；

3、经常检查发电机机油位，冷却水位是否合乎要求，燃油箱中储油是否充足，蓄电池是否正常；

4、发电机每半个月至少空载试运行一次，时间不低于15分钟，平时将发电机置于自动起动状态；

5、发电机启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机检查发电机仪表指示是否正常；

6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录；

7、定期清扫机房，保持机房和设备整洁，发现漏水漏油应及时处理；

8、加强防火和消防管理意识，确保机房消防设施完好齐备。

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编号

WI/GC-12

版本

B/O

工程部管理制度

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工具管理制度

1、本制度适用于物业物服中心工程部维修班各工种。

2、所发放的工具仅用于在物业范围内（经上级批准或工作需要可携带外出）的安装、维修、保养工作。

3、根据工种按工具发放标准发放工具，发放后由个人妥善保管，不得外借。

4、工具使用达到工具发放标准所规定的期限，可以旧换新，更新工具。

5、若工具使用不当，造成工具的损坏或遗失工具，照价赔偿，从月工资中扣除。

6、若工具质量或非人为因素以及特殊情况造成的工具损坏或遗失，请示上级领导同意后，可更换和补领新工具。

7、主管人员定期按发放标准进行检查，若有工具的遗失或损坏按四、五、六条处理。

8、员工辞工或辞退离开公司时，应如数交清工具，否则不予办理有关手续。

9、员工因工作需要调换工种时，应退回新工种中所未规定的工具并领取不足的工具。

10、无论何原因，员工所退回的工具必须与所领取工具的型号、规格、尺寸、数量以及新旧程度相符合，否则按遗失工具处理。

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编号

WI/GC-13

版本

B/O

工程部管理制度

页码

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报告制度

A、下列情况必须报告领班：

1、主要设备因故需要临时停止或开启；主要设备因故需要临时调整。

2、零部件改造、代换或加工修理；设备发生故障停台修理。

3、运行人员短